Der Beitritt am 1. Januar 2007 kam mit Übergangsfristen für Land, Beschränkungen für Arbeitnehmer bis 2014 und einer Justizkontrolle, die 2023 endete.
Nach Artikel 6 erwirbt ein Bürger eines Nicht-EU-Staates Land nur per Abkommen und auf Gegenseitigkeit. Ein EU-Bürger kauft wie ein Rumäne, nach Artikel 3.
Am 31. März 2024 entfielen die Kontrollen in Luft und See, am 1. Januar 2025 auch an Land. Die Fahrt von Balotești nach Wien hält an keiner Passkontrolle.
Seit März 2024 zählen die Tage in Rumänien zusammen mit dem ganzen Schengen-Raum. ETIAS, Kosten 20 Euro, wird für das letzte Quartal 2026 erwartet.
Ab dem 10. Juli 2027 ist nach Verordnung 2024/1624 eine Barzahlung ab 10.000 Euro für eine Ware oder Dienstleistung in der ganzen EU verboten.
EU und Schengen: die kurze Antwort
Rumänien unterzeichnete den Beitrittsvertrag zur Europäischen Union am 25. April 2005 und wurde am 1. Januar 2007 Mitglied. Doch der Beitritt kam in Etappen: Übergangsfristen für den Grundstückserwerb, ein Kontrollmechanismus für die Justiz, der erst 2023 endete, Beschränkungen für rumänische Arbeitnehmer, die 2014 aufgehoben wurden, und Schengen in zwei Schritten, Luft und See 2024 und Land 2025.
Für alle, die heute in Rumänien ein Haus kaufen, erklärt diese Geschichte drei Dinge: warum ein EU-Bürger Land wie ein Rumäne kauft und ein Israeli nicht, warum jede Geldüberweisung nach europäischen Regeln geprüft wird und warum Ihre Tage in Rumänien heute zusammen mit Griechenland und Italien gezählt werden.
Einfach gesagt: Die EU hat Rumänien rund um das Haus verändert: das Geld, die Grenzen und den Markt. Die Regel, auf wessen Namen das Land eingetragen wird, hat sie für Israelis nicht geändert.
Die Zeitleiste: 20 Jahre Beitritt in Etappen
| Wann | Was geschah | Quelle |
|---|---|---|
| 25. April 2005 | Unterzeichnung des Beitrittsvertrags Bulgariens und Rumäniens in Luxemburg | CVCE |
| November 2005 | Gesetz 312/2005: die Regeln für den Grundstückserwerb durch Ausländer, einschließlich Übergangsfristen | Gesetz 312/2005 (auf Rumänisch) |
| 1. Januar 2007 | Rumänien ist Mitglied der Europäischen Union. Der Kooperations- und Kontrollmechanismus für Justiz und Korruptionsbekämpfung (CVM) beginnt | Europäische Union |
| 2012 | Nach 5 Jahren: EU-Bürger, die nicht in Rumänien leben, können Land für ein Ferienhaus kaufen | Gesetz 312/2005, Artikel 4 (auf Rumänisch) |
| 1. Januar 2014 | Nach 7 Jahren: landwirtschaftliche Flächen und Wald für EU-Bürger, und Aufhebung der letzten Beschränkungen für rumänische Arbeitnehmer | Gesetz 312/2005, Artikel 5 (auf Rumänisch), Europäische Kommission |
| 15. September 2023 | Die Kommission beendet den Kontrollmechanismus CVM | Europäische Kommission |
| 31. März 2024 | Schengen in Luft und See: keine Passkontrolle mehr auf Binnenflügen | Europäische Kommission |
| 1. Januar 2025 | Volles Schengen: Die Kontrollen an den Landgrenzen entfallen, nach dem Ratsbeschluss vom 12. Dezember 2024 | Europäische Kommission |
| Oktober 2025 | Das Einreise-/Ausreisesystem der EU, EES, nimmt den Betrieb auf | Travel to Europe |
| 4. Quartal 2026 (erwartet) | ETIAS: Online-Reisegenehmigung für visumfreie Besucher, Kosten 20 Euro | Travel to Europe |
| 10. Juli 2027 | EU-Verordnung gegen Geldwäsche: Verbot von Barzahlungen ab 10.000 Euro im Handel | EUR-Lex |
2007: der Beitritt, mit Probezeit
Am 25. April 2005 unterzeichneten in der Abtei Neumünster in Luxemburg der rumänische Präsident Traian Băsescu und der bulgarische Ministerpräsident den Beitrittsvertrag. Weniger als zwei Jahre später, am 1. Januar 2007, war Rumänien drin.
Aber „drin“ war nicht dasselbe wie bei den alten Mitgliedstaaten. Die EU schuf für Rumänien und Bulgarien einen besonderen Mechanismus, den CVM, der die Justizreform und die Korruptionsbekämpfung überwachte. Dieser Mechanismus blieb 16 Jahre bestehen, bis die Kommission ihn am 15. September 2023 beendete, nachdem sie festgestellt hatte, dass Rumänien die Ziele erfüllt hatte. Seitdem wird Rumänien wie jeder andere Staat im jährlichen Bericht über die Rechtsstaatlichkeit geprüft.
Auch die rumänischen Arbeitnehmer mussten warten. Nach der Europäischen Kommission wurden die letzten Beschränkungen für die Arbeit von Rumänen und Bulgaren in anderen EU-Staaten erst am 1. Januar 2014 aufgehoben. An diesem Tag lebten laut der Mitteilung bereits mehr als drei Millionen Menschen aus Bulgarien und Rumänien in anderen EU-Staaten.
Warum ist das für Käufer interessant? Weil ein Teil der Regeln, denen Sie bei einer Transaktion begegnen, allen voran die Prüfung der Herkunft der Mittel, heute aus dem europäischen Rahmen stammt. Und ein Justizsystem, das 16 Jahre lang von außen geprüft wurde, gehört zu dem Bild, das Sie vor dem Kauf verstehen wollen.
Das Land: was die EU geändert hat, und was nicht
Im Vorfeld des Beitritts erließ Rumänien Gesetz 312/2005, das regelt, wer Land kaufen darf. Nach Artikel 3 kauft ein Bürger eines EU-Mitgliedstaats Land zu denselben Bedingungen wie ein rumänischer Staatsbürger. Es gab jedoch Übergangsfristen: Nach Artikel 4 wartete ein EU-Bürger, der nicht in Rumänien lebte, 5 Jahre ab dem Beitritt, um Land für ein Ferienhaus zu kaufen, und nach Artikel 5 7 Jahre für landwirtschaftliche Flächen und Wald. Heute liegen beide Fristen hinter uns.
Und was ist mit Israelis? Artikel 6 hat sich nicht geändert: Ein Bürger eines Staates außerhalb der EU erwirbt Land nur auf Grundlage eines internationalen Abkommens und auf Basis der Gegenseitigkeit. Deshalb trägt ein Israeli in Rumänien Land noch immer nicht direkt auf seinen Namen ein. Das Haus selbst kann eingetragen werden, und für das Haus gibt es zwei übliche Wege: das Oberflächenrecht oder eine rumänische Gesellschaft. Das Oberflächenrecht (drept de superficie) gibt Ihnen das Eigentum an dem Haus, das auf dem Grundstück eines anderen gebaut ist, und es wird wie jedes andere Recht im Grundbuch eingetragen. Bei einer rumänischen Gesellschaft gehören Grundstück und Haus der Gesellschaft, und Ihnen gehört die Gesellschaft. Wir haben beide im Artikel über das Eigentum an Land und im Artikel über den Kauf über eine Gesellschaft erklärt.
Und hier gibt es einen Punkt, den viele Israelis übersehen. Wer auch einen Pass eines EU-Staates besitzt, einen rumänischen, polnischen, deutschen oder anderen, kauft als EU-Bürger, nach Artikel 3. Was das in der Praxis bedeutet, steht im Artikel über den rumänischen Pass und den Immobilienkauf.
Schengen: zwei Schritte
Auf Schengen wartete Rumänien viel länger als auf die EU. Der erste Schritt kam am 31. März 2024: Die Passkontrollen an den Luft- und Seebinnengrenzen entfielen. Ein Flug von Bukarest nach Rom wurde zum Binnenflug. Der zweite Schritt kam, nachdem der Rat der Innen- und Justizminister der EU am 12. Dezember 2024 entschieden hatte, und am 1. Januar 2025 entfielen auch die Kontrollen an den Landgrenzen. Eine Autofahrt von Balotești nach Budapest oder Wien hält nicht mehr an einer Passkontrolle.
Die EU hat Rumänien rund um das Haus verändert: das Geld, die Grenzen und den Markt. Die Regel, auf wessen Namen das Land eingetragen wird, hat sie für Israelis nicht geändert.
Für Israelis hat die Schengen-Mitgliedschaft vor allem die Zählung der Tage verändert. Seit März 2024 werden die Tage in Rumänien zusammen mit dem gesamten Schengen-Raum gezählt, in einem einzigen Kontingent von 90 Tagen in jedem Zeitraum von 180 Tagen. Das Einreise-/Ausreisesystem der EU, EES, ging im Oktober 2025 in Betrieb und erfasst die Ein- und Ausreisen von Besuchern aus Drittstaaten digital, mit Gesichtsbild und Fingerabdrücken, und im letzten Quartal 2026 soll ETIAS starten, eine Online-Reisegenehmigung, die 20 Euro kosten wird. Alle Berechnungen haben wir im Artikel über Rumänien im Schengen-Raum und im Artikel über die 90/180-Regel für Immobilieneigentümer beschrieben.
Und was Schengen nicht geändert hat: Der Kauf eines Hauses gibt kein Recht auf Aufenthalt über das Kontingent hinaus. Wer in Rumänien leben möchte, braucht eine Aufenthaltserlaubnis, wie wir hier erklärt haben.
Der Binnenmarkt: was er für das Haus bringt
Schengen sind die Grenzen. Der Binnenmarkt ist alles andere, und Rumänien gehört seit 2007 dazu. Es ist Teil der Zollunion der EU, innerhalb derer keine Zölle auf Waren anfallen, die zwischen den Mitgliedstaaten bewegt werden. Für alle, die ein Haus einrichten, heißt das: Ein Sofa aus Italien oder eine Küche aus Deutschland kommt ohne Zoll nach Balotești. Was aus Israel kommt, ist eine andere Geschichte, weil Israel außerhalb der Zollunion liegt. Ausführlich im Artikel über den Umzug von Hausrat nach Rumänien.
Auch die Menschen bewegen sich frei. Seit 2014 arbeiten Rumänen in allen EU-Staaten ohne Genehmigung, und EU-Bürger arbeiten auf dieselbe Weise in Rumänien. Und wer auch einen europäischen Pass besitzt, für den wirkt dasselbe Prinzip: Er reist als EU-Bürger nach Rumänien ein, nicht als Tourist.
Das Geld: europäische Regeln, rumänische Währung
Rumänien ist in der EU, aber nicht in der Eurozone. Die Währung ist noch immer der Leu, und die Einführung des Euro ist eine eigene Geschichte, über die wir hier geschrieben haben.
Europäisch ist dagegen die Prüfung des Geldes. Gesetz 129/2019 zur Verhinderung der Geldwäsche, das im Rahmen der EU-Regeln geschrieben wurde, verpflichtet Notar und Bank, die Transaktion und die Herkunft der Mittel zu prüfen. Und ab dem 10. Juli 2027 wird nach EU-Verordnung 2024/1624 eine Barzahlung ab 10.000 Euro für eine Ware oder Dienstleistung in allen EU-Staaten verboten sein.
Für Käufer aus Israel ist die Bedeutung einfach: Das Geld geht von einem Konto auf Ihren Namen ab, mit Unterlagen, die erklären, woher es stammt, und kommt auf dem Konto an, das im Vertrag steht. Israel ist nicht in der EU, deshalb ist eine Überweisung aus Israel eine internationale Überweisung, mit Prüfungen auf beiden Seiten. Wie Sie das richtig machen, steht im Leitfaden zur Geldüberweisung und im Artikel über die Herkunft der Mittel.
Was das für Sie als Käufer bedeutet
- Auf wessen Namen das Land eingetragen wird. Israeli ohne europäischen Pass: Oberflächenrecht oder rumänische Gesellschaft. Mit einem Pass eines EU-Staates: wie ein rumänischer Staatsbürger.
- Landwirtschaftliche Flächen sind eine andere Geschichte. Auch für EU-Bürger durchläuft der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb des bebauten Gebiets ein Vorkaufsrechtsverfahren nach Gesetz 17/2014.
- Eine Tageszählung für ganz Schengen. Planen Sie die Besuche im Haus nach einem einzigen Kontingent von 90 Tagen in jedem Zeitraum von 180 Tagen.
- ETIAS kommt. Prüfen Sie vor einem Flug nach dem Start des Systems die Anforderungen auf der offiziellen Website der EU.
- Das Geld von einem Konto auf Ihren Namen. Mit einer Erklärung seiner Herkunft, ohne Bargeld und mit dem vollen Preis im notariellen Vertrag.
- Währung. Der Preis wird oft in Euro angegeben, aber die Steuern an die rumänischen Behörden werden in Lei gezahlt. Fragen Sie den Notar, nach welchem Kurs sie berechnet werden.
- Finanzierung. Wenn Sie eine Hypothek brauchen: bis zu 70 % Finanzierung und Eigenkapital von mindestens 30 %. Der Leitfaden zur Hypothek in Rumänien.
Häufige Fragen
Wann trat Rumänien der Europäischen Union und dem Schengen-Raum bei?
Der Europäischen Union am 1. Januar 2007, nach der Unterzeichnung des Beitrittsvertrags am 25. April 2005. Dem Schengen-Raum in zwei Schritten: Luft- und Seegrenzen am 31. März 2024 und Landgrenzen am 1. Januar 2025.
Erlaubt der EU-Beitritt Israelis, in Rumänien Land zu kaufen?
Nein. Nach Artikel 6 von Gesetz 312/2005 erwirbt ein Bürger eines Staates außerhalb der EU Land nur auf Grundlage eines internationalen Abkommens und auf Basis der Gegenseitigkeit. Ein Israeli erwirbt ein Haus über das Oberflächenrecht oder eine rumänische Gesellschaft. Wer auch einen Pass eines EU-Staates besitzt, kauft als EU-Bürger.
Was hat sich für Israelis mit Rumäniens Schengen-Beitritt geändert?
Seit dem 31. März 2024 werden die Tage in Rumänien zusammen mit dem gesamten Schengen-Raum gezählt, in einem einzigen Kontingent von 90 Tagen in jedem Zeitraum von 180 Tagen. Seit Januar 2025 gibt es auch keine Passkontrollen mehr an den Landgrenzen zu den benachbarten Schengen-Staaten.
Verwendet Rumänien den Euro?
Nein. Rumänien ist EU-Mitglied, aber seine Währung ist der Leu. Immobilienpreise werden oft in Euro angegeben, aber die Steuern an die Behörden werden in Lei gezahlt.
Ich habe auch einen europäischen Pass. Was ändert das beim Kauf in Rumänien?
Nach Artikel 3 von Gesetz 312/2005 erwirbt ein Bürger eines EU-Mitgliedstaats Land zu denselben Bedingungen wie ein rumänischer Staatsbürger, und die Übergangsfristen sind bereits abgelaufen. Das heißt, Sie können auch das Grundstück auf Ihren Namen eintragen, nicht nur das Haus. Für landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets gelten zusätzliche Regeln.
Was ist der CVM, und warum ist er relevant?
Ein Kontrollmechanismus, den die EU ab 2007 für Rumänien und Bulgarien in den Bereichen Justiz und Korruptionsbekämpfung betrieb. Die Kommission beendete ihn am 15. September 2023, und seitdem wird Rumänien wie jeder Mitgliedstaat im jährlichen Bericht über die Rechtsstaatlichkeit geprüft.
Fazit
Das Rumänien von 2026 ist ein vollwertiger europäischer Staat: im Binnenmarkt, im Schengen-Raum und unter den europäischen Regeln für Geld. Was sich nicht geändert hat, ist die Regel, die für Israelis wichtiger ist als jede andere: Land wird nach der Staatsangehörigkeit eingetragen, und deshalb führt der Weg zum Haus über das Oberflächenrecht, eine rumänische Gesellschaft oder einen europäischen Pass. Wer diesen Unterschied im Voraus versteht, spart Monate.
Wenn Sie einen Kauf erwägen und wissen möchten, welcher Weg der Eintragung zu Ihnen passt, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir, und wir gehen das gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: CVCE: Beitrittsvertrag Bulgariens und Rumäniens, 25.4.2005 · Europäische Union: Rumänien · Gesetz 312/2005 (lege5.ro) (auf Rumänisch) · Europäische Kommission: Ende der Beschränkungen für Arbeitnehmer, 1.1.2014 · Europäische Kommission: der CVM-Mechanismus · Europäische Kommission: Rumänien und Bulgarien voll im Schengen-Raum · Travel to Europe: Zeitplan für EES und ETIAS · Travel to Europe: ETIAS-Neuigkeiten · EUR-Lex: Verordnung 2024/1624 · Gesetz 129/2019 (legislatie.just.ro) (auf Rumänisch) · Europäische Kommission: die Zollunion · Gesetz 17/2014 (rumänisches Landwirtschaftsministerium) (auf Rumänisch)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026, und der Starttermin von ETIAS steht noch nicht endgültig fest. Ziehen Sie vor einer Entscheidung einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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