ההצטרפות ב-1 בינואר 2007 הגיעה עם תקופות מעבר לקרקע, הגבלות על עובדים עד 2014, ומנגנון פיקוח על המשפט שנסגר ב-2023.
לפי סעיף 6, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע רק לפי אמנה ועל בסיס הדדיות. אזרח אירופי קונה כמו רומני, לפי סעיף 3.
ב-31 במרץ 2024 בוטלו הבדיקות באוויר ובים, וב-1 בינואר 2025 גם ביבשה. נסיעה מבלוטשט לווינה לא עוצרת במחסום.
מאז מרץ 2024 הימים ברומניה נספרים יחד עם כל אזור שנגן. ETIAS, בעלות של 20 אירו, צפוי ברבעון האחרון של 2026.
מ-10 ביולי 2027, לפי תקנה 2024/1624, תשלום במזומן של 10,000 אירו ומעלה עבור סחורה או שירות ייאסר בכל האיחוד.
האיחוד ושנגן: התשובה הקצרה
רומניה חתמה על חוזה ההצטרפות לאיחוד האירופי ב-25 באפריל 2005 והפכה לחברה ב-1 בינואר 2007. אבל ההצטרפות הגיעה בשלבים: תקופות מעבר לקניית קרקע, מנגנון פיקוח על מערכת המשפט שנסגר רק ב-2023, הגבלות על עובדים רומנים שהוסרו ב-2014, ושנגן בשתי פעימות, באוויר ובים ב-2024 וביבשה ב-2025.
למי שקונה היום בית ברומניה, ההיסטוריה הזו מסבירה שלושה דברים: למה אזרח אירופי קונה קרקע כמו רומני וישראלי לא, למה כל העברת כסף נבדקת לפי כללים אירופיים, ולמה הימים שלכם ברומניה נספרים היום יחד עם יוון ואיטליה.
במילים פשוטות: האיחוד שינה את רומניה מסביב לבית: הכסף, הגבולות והשוק. את הכלל שקובע על שם מי נרשמת הקרקע, הוא לא שינה לישראלים.
ציר הזמן: 20 שנה של הצטרפות בשלבים
| מתי | מה קרה | המקור |
|---|---|---|
| 25 באפריל 2005 | חתימה על חוזה ההצטרפות של בולגריה ורומניה בלוקסמבורג | CVCE |
| נובמבר 2005 | חוק 312/2005: הכללים לקניית קרקע בידי זרים, כולל תקופות מעבר | חוק 312/2005 |
| 1 בינואר 2007 | רומניה חברה באיחוד האירופי. נפתח מנגנון הפיקוח על המשפט והמאבק בשחיתות (CVM) | האיחוד האירופי |
| 2012 | אחרי 5 שנים: אזרחי האיחוד שלא גרים ברומניה יכולים לקנות קרקע לבית נופש | חוק 312/2005, סעיף 4 |
| 1 בינואר 2014 | אחרי 7 שנים: קרקע חקלאית ויער לאזרחי האיחוד, והסרת ההגבלות האחרונות על עובדים רומנים | חוק 312/2005, סעיף 5, הנציבות האירופית |
| 15 בספטמבר 2023 | הנציבות סוגרת את מנגנון הפיקוח CVM | הנציבות האירופית |
| 31 במרץ 2024 | שנגן באוויר ובים: אין בדיקת דרכונים בטיסות פנימיות | הנציבות האירופית |
| 1 בינואר 2025 | שנגן מלאה: בוטלו הבדיקות בגבולות היבשה, לפי החלטת המועצה מ-12 בדצמבר 2024 | הנציבות האירופית |
| אוקטובר 2025 | מתחילה לפעול מערכת הכניסה והיציאה של האיחוד, EES | Travel to Europe |
| רבעון 4 של 2026 (צפוי) | ETIAS: אישור נסיעה מקוון למבקרים פטורים מוויזה, בעלות של 20 אירו | Travel to Europe |
| 10 ביולי 2027 | תקנת האיחוד נגד הלבנת הון: איסור על תשלום במזומן של 10,000 אירו ומעלה במסחר | EUR-Lex |
2007: הכניסה, עם תקופת ניסיון
ב-25 באפריל 2005, במנזר נוימינסטר בלוקסמבורג, חתמו נשיא רומניה טראיאן בססקו וראש ממשלת בולגריה על חוזה ההצטרפות. פחות משנתיים אחר כך, ב-1 בינואר 2007, רומניה הייתה בפנים.
אבל ״בפנים״ לא היה אותו דבר כמו אצל המדינות הוותיקות. האיחוד הקים בשביל רומניה ובולגריה מנגנון מיוחד, ה-CVM, שעקב אחרי הרפורמה במערכת המשפט ואחרי המאבק בשחיתות. המנגנון הזה נשאר 16 שנה, עד שהנציבות סגרה אותו ב-15 בספטמבר 2023, אחרי שקבעה שרומניה עמדה ביעדים. מאז רומניה נבדקת כמו כל מדינה אחרת, בדוח שלטון החוק השנתי.
גם העובדים הרומנים חיכו. לפי הנציבות האירופית, ההגבלות האחרונות על עבודה של רומנים ובולגרים במדינות אחרות באיחוד הוסרו רק ב-1 בינואר 2014. באותו יום, לפי ההודעה, כבר חיו במדינות אחרות באיחוד יותר משלושה מיליון אנשים מבולגריה ומרומניה.
למה זה מעניין קונה? כי חלק מהכללים שתפגשו בעסקה, ובראשם בדיקת מקור הכסף, מגיעים היום מהמסגרת האירופית. ומערכת משפט שנבדקה 16 שנה מבחוץ היא חלק מהתמונה שאתם רוצים להבין לפני שאתם קונים.
הקרקע: מה האיחוד שינה, ומה לא
לקראת ההצטרפות חוקקה רומניה את חוק 312/2005, שקובע מי רשאי לקנות קרקע. לפי סעיף 3, אזרח של מדינה חברה באיחוד קונה קרקע באותם תנאים כמו אזרח רומני. אבל היו תקופות מעבר: לפי סעיף 4, אזרח אירופי שלא גר ברומניה חיכה 5 שנים מההצטרפות כדי לקנות קרקע לבית נופש, ולפי סעיף 5, 7 שנים לקרקע חקלאית וליער. היום שתי התקופות מאחורינו.
ומה עם ישראלים? סעיף 6 לא השתנה: אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. לכן ישראלי עדיין לא רושם קרקע ברומניה ישירות על שמו. את הבית עצמו אפשר לרשום, ולבית יש שתי דרכים מקובלות: זכות שטח או חברה רומנית. זכות שטח (drept de superficie) נותנת לכם בעלות על הבית שנבנה על קרקע של מישהו אחר, והיא נרשמת בפנקס המקרקעין כמו כל זכות אחרת. בחברה רומנית, החברה היא הבעלים של הקרקע ושל הבית, ואתם הבעלים של החברה. הסברנו אותן במאמר על הבעלות בקרקע ובמאמר על רכישה דרך חברה.
ויש כאן נקודה שישראלים רבים מפספסים. מי שיש לו גם דרכון של מדינה באיחוד, רומני, פולני, גרמני או אחר, קונה כאזרח אירופי, לפי סעיף 3. מה זה אומר בפועל, במאמר על דרכון רומני וקניית נכס.
שנגן: שתי פעימות
רומניה חיכתה לשנגן הרבה יותר מאשר לאיחוד. הפעימה הראשונה הגיעה ב-31 במרץ 2024: בוטלו בדיקות הדרכונים בגבולות האוויר והים הפנימיים. טיסה מבוקרשט לרומא הפכה לטיסה פנימית. הפעימה השנייה הגיעה אחרי שמועצת שרי הפנים והמשפטים של האיחוד החליטה ב-12 בדצמבר 2024, וב-1 בינואר 2025 בוטלו גם הבדיקות בגבולות היבשה. נסיעה ברכב מבלוטשט לבודפשט או לווינה כבר לא עוצרת במחסום דרכונים.
האיחוד שינה את רומניה מסביב לבית: הכסף, הגבולות והשוק. את הכלל שקובע על שם מי נרשמת הקרקע, הוא לא שינה לישראלים.
לישראלים, החברות בשנגן שינתה בעיקר את ספירת הימים. מאז מרץ 2024 הימים ברומניה נספרים יחד עם כל אזור שנגן, במכסה אחת של 90 יום בכל 180. מערכת הכניסה והיציאה של האיחוד, EES, התחילה לפעול באוקטובר 2025 ורושמת דיגיטלית את הכניסות והיציאות של מבקרים מחוץ לאיחוד, עם תמונת פנים וטביעות אצבע, וברבעון האחרון של 2026 צפוי להתחיל ETIAS, אישור נסיעה מקוון שיעלה 20 אירו. את כל החישובים פירטנו במאמר על רומניה בשנגן ובמאמר על כלל 90/180 לבעלי נכסים.
ומה שנגן לא שינתה: קניית בית לא נותנת זכות לשהות מעבר למכסה. מי שרוצה לגור ברומניה צריך היתר שהייה, כמו שהסברנו כאן.
השוק המשותף: מה זה נותן לבית
שנגן היא הגבולות. השוק המשותף הוא כל השאר, ורומניה בתוכו מ-2007. היא חלק מאיגוד המכס של האיחוד, שבתוכו אין מכס על סחורות שעוברות בין המדינות החברות. בשביל מי שמרהט בית, זה אומר שספה מאיטליה או מטבח מגרמניה מגיעים לבלוטשט בלי מכס. מה שמגיע מישראל הוא כבר סיפור אחר, כי ישראל מחוץ לאיגוד. פירטנו במאמר על העברת מטלטלין לרומניה.
גם האנשים נעים בחופשיות. מאז 2014 רומנים עובדים בכל מדינות האיחוד בלי היתר, ואזרחי האיחוד עובדים ברומניה באותה דרך. ולמי שיש לו גם דרכון אירופי, אותו עיקרון פועל לטובתו: הוא נכנס לרומניה כאזרח האיחוד, לא כתייר.
הכסף: כללים אירופיים, מטבע רומני
רומניה באיחוד, אבל לא בגוש האירו. המטבע הוא עדיין הלאו, וההצטרפות לאירו היא סיפור נפרד, שכתבנו עליו כאן.
מה שכן אירופי הוא הבדיקה של הכסף. חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, שנכתב במסגרת הכללים של האיחוד, מחייב את הנוטריון ואת הבנק לבדוק את העסקה ואת מקור הכסף. ומ-10 ביולי 2027, לפי תקנה 2024/1624 של האיחוד, תשלום במזומן של 10,000 אירו ומעלה עבור סחורה או שירות יהיה אסור בכל מדינות האיחוד.
בשביל קונה מישראל, המשמעות פשוטה: הכסף יוצא מחשבון על שמכם, עם מסמכים שמסבירים מאיפה הוא בא, ומגיע לחשבון שמופיע בחוזה. ישראל לא באיחוד, ולכן העברה מישראל היא העברה בינלאומית, עם בדיקות בשני הצדדים. איך עושים את זה נכון, במדריך העברת הכספים ובמאמר על מקור הכספים.
מה זה אומר לכם כקונים
- על שם מי נרשמת הקרקע. ישראלי בלי דרכון אירופי: זכות שטח או חברה רומנית. עם דרכון של מדינה באיחוד: כמו אזרח רומני.
- קרקע חקלאית היא סיפור אחר. גם לאזרח אירופי, מכירה של קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי עוברת הליך של זכות קדימה לפי חוק 17/2014.
- ספירת ימים אחת לכל שנגן. תכננו את הביקורים בבית לפי מכסה אחת של 90 יום בכל 180.
- ETIAS בדרך. לפני טיסה אחרי שהמערכת תתחיל לפעול, בדקו את הדרישות באתר הרשמי של האיחוד.
- הכסף מחשבון על שמכם. עם הסבר למקורו, בלי מזומן, ועם כל המחיר בחוזה הנוטריוני.
- מטבע. המחיר מתפרסם לעתים קרובות באירו, אבל המסים לרשויות ברומניה משולמים בלאו. שאלו את הנוטריון לפי איזה שער יחושבו.
- מימון. אם אתם צריכים משכנתא: עד 70% מימון, והון עצמי של 30% לפחות. המדריך למשכנתא ברומניה.
שאלות נפוצות
מתי רומניה הצטרפה לאיחוד האירופי ולשנגן?
לאיחוד האירופי ב-1 בינואר 2007, אחרי חתימה על חוזה ההצטרפות ב-25 באפריל 2005. לשנגן בשני שלבים: גבולות האוויר והים ב-31 במרץ 2024, וגבולות היבשה ב-1 בינואר 2025.
האם ההצטרפות לאיחוד מאפשרת לישראלים לקנות קרקע ברומניה?
לא. לפי סעיף 6 לחוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. ישראלי רוכש בית דרך זכות שטח או חברה רומנית. מי שיש לו גם דרכון של מדינה באיחוד קונה כאזרח אירופי.
מה השתנה לישראלים כשרומניה נכנסה לשנגן?
מאז 31 במרץ 2024 הימים ברומניה נספרים יחד עם כל אזור שנגן, במכסה אחת של 90 יום בכל 180. מאז ינואר 2025 גם אין בדיקת דרכונים בגבולות היבשה עם מדינות שנגן השכנות.
האם רומניה משתמשת באירו?
לא. רומניה חברה באיחוד אבל המטבע שלה הוא הלאו. מחירי נכסים מתפרסמים לעתים קרובות באירו, אבל המסים לרשויות משולמים בלאו.
יש לי גם דרכון אירופי. מה זה משנה כשאני קונה ברומניה?
לפי סעיף 3 לחוק 312/2005, אזרח של מדינה חברה באיחוד רוכש קרקע באותם תנאים כמו אזרח רומני, ותקופות המעבר כבר הסתיימו. כלומר, אתם יכולים לרשום על שמכם גם את הקרקע, לא רק את הבית. לקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי יש כללים נוספים.
מה זה ה-CVM, ולמה הוא רלוונטי?
מנגנון פיקוח שהאיחוד הפעיל על רומניה ובולגריה מ-2007, בתחום מערכת המשפט והמאבק בשחיתות. הנציבות סגרה אותו ב-15 בספטמבר 2023, ומאז רומניה נבדקת בדוח שלטון החוק השנתי כמו כל מדינה חברה.
השורה התחתונה
רומניה של 2026 היא מדינה אירופית מלאה: בשוק המשותף, בשנגן, ובכללים האירופיים על כסף. מה שלא השתנה הוא הכלל שחשוב לישראלים יותר מכל: הקרקע נרשמת לפי האזרחות, ולכן הדרך לבית עוברת בזכות שטח, בחברה רומנית או בדרכון אירופי. מי שמבין את ההבדל הזה מראש חוסך חודשים.
אם אתם שוקלים קנייה ורוצים לדעת איזו דרך רישום מתאימה לכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה ונעבור על זה יחד.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: CVCE: חוזה ההצטרפות של בולגריה ורומניה, 25.4.2005 · האיחוד האירופי: רומניה · חוק 312/2005 (lege5.ro) · הנציבות האירופית: סיום ההגבלות על עובדים, 1.1.2014 · הנציבות האירופית: מנגנון CVM · הנציבות האירופית: רומניה ובולגריה בשנגן המלאה · Travel to Europe: לוח הזמנים של EES ו-ETIAS · Travel to Europe: חדשות ETIAS · EUR-Lex: תקנה 2024/1624 · חוק 129/2019 (legislatie.just.ro) · הנציבות האירופית: איגוד המכס · חוק 17/2014 (משרד החקלאות הרומני)
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026, ומועד ההפעלה של ETIAS טרם נקבע סופית. לפני החלטה, התייעצו עם עורך דין עצמאי.
הסדרה: שיעור בהיסטוריה
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
