1 Ocak 2007'deki katılım; arazi için geçiş dönemleri, 2014'e kadar işçilere getirilen sınırlar ve 2023'te kapatılan bir yargı izleme mekanizmasıyla birlikte geldi.
6. madde uyarınca AB dışı bir ülkenin vatandaşı arazi edinimini yalnızca bir antlaşma uyarınca ve karşılıklılık temelinde yapabilir. Bir AB vatandaşı, 3. madde uyarınca bir Romanyalı gibi satın alır.
Hava ve deniz kontrolleri 31 Mart 2024'te, kara kontrolleri ise 1 Ocak 2025'te sona erdi. Balotești'den Viyana'ya bir yolculuk artık bir bariyerde durmuyor.
Mart 2024'ten beri Romanya'da geçirilen günler tüm Schengen bölgesiyle birlikte sayılıyor. 20 € tutarındaki ETIAS henüz işlemiyor ve bir başlangıç tarihi yok.
10 Temmuz 2027'den itibaren, 2024/1624 sayılı Tüzük uyarınca, mal veya hizmet için 10.000 € ve üzerindeki nakit ödemeler AB genelinde yasaklanacak.
AB ve Schengen: kısa cevap
Romanya, AB katılım antlaşmasını 25 Nisan 2005'te imzaladı ve 1 Ocak 2007'de üye oldu. Ancak üyelik aşamalı geldi: arazi satın alma için geçiş dönemleri, ancak 2023'te kapatılan yargı sistemi izleme mekanizması, 2014'te kaldırılan Romanyalı işçilere yönelik kısıtlamalar ve iki adımda Schengen: 2024'te hava ve deniz yoluyla, 2025'te kara yoluyla.
Bugün Romanya'da ev satın alan herkes için bu tarih üç şeyi açıklıyor: bir AB vatandaşının neden bir Romanyalı gibi arazi satın alabildiğini ve bir İsraillinin alamadığını, her para transferinin neden Avrupa kurallarına göre kontrol edildiğini ve Romanya'da geçirdiğiniz günlerin neden artık Yunanistan ve İtalya ile birlikte sayıldığını.
Sade bir dille: AB, Romanya'yı evin çevresinde değiştirdi: parayı, sınırları ve piyasayı. İsrailliler için, arazinin kimin adına tescil edildiğine ilişkin kuralı değiştirmedi.
Zaman çizelgesi: aşamalı katılımın 20 yılı
| Ne zaman | Ne oldu | Kaynak |
|---|---|---|
| 25 Nisan 2005 | Bulgaristan ve Romanya, Lüksemburg'da katılım antlaşmasını imzalıyor | CVCE |
| Kasım 2005 | 312/2005 sayılı Kanun: yabancıların arazi satın almasına ilişkin kurallar, geçiş dönemleri dahil | 312/2005 sayılı Kanun (Romence) |
| 1 Ocak 2007 | Romanya AB'ye katılıyor. Yargıyı ve yolsuzlukla mücadeleyi izleyen mekanizma (CVM) başlıyor | Avrupa Birliği |
| 2012 | 5 yıl sonra: Romanya'da ikamet etmeyen AB vatandaşları ikinci konut için arazi satın alabiliyor | 312/2005 sayılı Kanun, 4. madde (Romence) |
| 1 Ocak 2014 | 7 yıl sonra: AB vatandaşları için tarım ve orman arazisi ve Romanyalı işçilere yönelik son kısıtlamalar kaldırılıyor | 312/2005 sayılı Kanun, 5. madde (Romence), Avrupa Komisyonu |
| 15 Eylül 2023 | Komisyon CVM'yi kapatıyor | Avrupa Komisyonu |
| 31 Mart 2024 | Hava ve deniz yoluyla Schengen: iç hatlarda pasaport kontrolü yok | Avrupa Komisyonu |
| 1 Ocak 2025 | Tam Schengen: 12 Aralık 2024 tarihli Konsey kararının ardından kara sınırı kontrolleri kaldırılıyor | Avrupa Komisyonu |
| Ekim 2025 | AB Giriş/Çıkış Sistemi (EES) çalışmaya başlıyor | Travel to Europe |
| Henüz belirlenmedi | ETIAS: vizeden muaf ziyaretçiler için 20 € tutarında çevrimiçi bir seyahat izni. Başlangıç ertelendi; AB bunu aylar öncesinden duyuracak | Travel to Europe |
| 10 Temmuz 2027 | AB kara para aklamayla mücadele tüzüğü: ticarette 10.000 € ve üzeri nakit ödemeler yasaklanıyor | EUR-Lex |
2007: deneme süreli üyelik
25 Nisan 2005'te Lüksemburg'daki Neumünster Manastırı'nda Romanya ve Bulgaristan'ın katılım antlaşması imzalandı; imzacılar arasında Romanya Cumhurbaşkanı Traian Băsescu da vardı. İki yıldan kısa bir süre sonra, 1 Ocak 2007'de Romanya içerideydi.
Ancak “içeride” olmak, eski üyelerle aynı şey değildi. AB, Romanya ve Bulgaristan için yargı reformunu ve yolsuzlukla mücadeleyi izleyen özel bir mekanizma, CVM kurdu. Komisyon, Romanya'nın ölçütleri karşıladığı sonucuna vararak 15 Eylül 2023'te kapatana kadar 16 yıl yürürlükte kaldı. O tarihten beri Romanya, diğer her üye devlet gibi yıllık Hukukun Üstünlüğü Raporu'nda değerlendiriliyor.
Romanyalı işçiler de beklemek zorunda kaldı. Avrupa Komisyonu'na göre Romanyalıların ve Bulgarların diğer AB ülkelerinde çalışmasına getirilen son kısıtlamalar ancak 1 Ocak 2014'te kaldırıldı. Açıklamaya göre o gün itibarıyla Bulgaristan ve Romanya'dan üç milyondan fazla kişi zaten başka üye devletlerde yaşıyordu.
Bu bir alıcı için neden önemli? Çünkü bir satın alımda karşılaşacağınız bazı kurallar, her şeyden önce paranın nereden geldiğinin kontrolü, artık Avrupa çerçevesinden geliyor. Ve 16 yıl boyunca dışarıdan izlenen bir yargı sistemi, satın almadan önce anlamak isteyeceğiniz tablonun bir parçasıdır.
Arazi: AB'nin neyi değiştirdiği ve neyi değiştirmediği
Katılımdan önce Romanya, arazi satın alabilecek kişileri belirleyen 312/2005 sayılı Kanun'u çıkardı. 3. madde uyarınca bir AB üyesi ülkenin vatandaşı, Romanya vatandaşıyla aynı koşullarla arazi satın alır. Ancak geçiş dönemleri vardı: 4. madde uyarınca Romanya'da ikamet etmeyen bir AB vatandaşı, ikinci konut için arazi satın almak üzere katılımdan itibaren 5 yıl, 5. madde uyarınca tarım ve orman arazisi için 7 yıl beklemek zorundaydı. Her iki süre de artık geride kaldı.
Peki İsrailliler? 6. madde değişmedi: AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı, arazi edinimini yalnızca uluslararası bir antlaşma uyarınca ve karşılıklılık temelinde yapabilir. Dolayısıyla bir İsrailli hâlâ Romanya'da araziyi doğrudan kendi adına tescil ettiremez. Evin kendisi tescil edilebilir ve iki olağan yol vardır: üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi. Üst hakkı (drept de superficie), başkasının arazisi üzerine inşa edilen evin mülkiyetini size verir ve diğer haklar gibi tapu siciline işlenir. Romanya şirketiyle ise arazinin ve evin sahibi şirkettir, şirketin sahibi de sizsiniz. Bunları arazi mülkiyetine ilişkin makalemizde ve şirket aracılığıyla satın almaya ilişkin makalemizde açıklıyoruz.
Birçok İsraillinin gözden kaçırdığı bir nokta daha var. Bir AB üyesi ülkenin pasaportunu da taşıyan herkes (Romanya, Polonya, Almanya ya da başka biri), 3. madde uyarınca AB vatandaşı olarak satın alır. Bunun pratikte ne anlama geldiğini Romanya pasaportu ve mülk satın alma üzerine makalemizde anlatıyoruz.
Schengen: iki adım
Romanya, Schengen için AB'den çok daha uzun süre bekledi. İlk adım 31 Mart 2024'te atıldı: iç hava ve deniz sınırlarında pasaport kontrolleri kaldırıldı. Bükreş'ten Roma'ya uçuş, Schengen içi bir uçuşa dönüştü. İkinci adım, AB adalet ve içişleri bakanlarının 12 Aralık 2024'te aldığı karardan sonra geldi ve 1 Ocak 2025'te kara sınırı kontrolleri de kaldırıldı. Balotești'den Budapeşte'ye ya da Viyana'ya yapılan bir yolculuk artık pasaport kapısında durmuyor.
AB, Romanya'yı evin çevresinde değiştirdi: para, sınırlar ve piyasa. İsrailliler için, arazinin kimin adına tescil edileceğine dair kural ise değişmedi.
İsrailliler için Schengen üyeliği esas olarak gün sayma biçimini değiştirdi. Mart 2024'ten bu yana Romanya'daki günler tüm Schengen bölgesiyle birlikte sayılıyor: her 180 günde 90 günlük tek bir hak. AB Giriş/Çıkış Sistemi (EES) Ekim 2025'te çalışmaya başladı ve AB dışından gelen ziyaretçilerin giriş ve çıkışlarını yüz görüntüsü ve parmak izleriyle dijital olarak kaydediyor. 20 € olacak çevrimiçi seyahat izni ETIAS ise henüz işlemiyor; AB, başlangıç tarihini aylar öncesinden duyuracağını söylüyor. Tüm hesaplamaları Schengen'de Romanya makalemizde ve mülk sahipleri için 90/180 kuralı makalemizde ele alıyoruz.
Schengen'in değiştirmediği şey ise şu: bir ev satın almak, size izin verilen sürenin ötesinde kalma hakkı vermez. Romanya'da yaşamak istiyorsanız, burada anlattığımız gibi bir oturma izni gerekir.
Tek pazar: eve ne sağlıyor
Schengen sınırlardır. Tek pazar ise geri kalan her şeydir ve Romanya 2007'den beri bu pazarın içinde. AB gümrük birliğinin parçası olan Romanya'da, üye devletler arasında dolaşan mallardan gümrük vergisi alınmaz. Bir ev döşeyen biri için bu, İtalya'dan bir kanepenin ya da Almanya'dan bir mutfağın Balotești'ye gümrük vergisi ödemeden ulaşması demek. İsrail'den gelenler ise başka bir konu, çünkü İsrail birliğin dışında. Ayrıntılar eşyaları Romanya'ya taşıma makalemizde.
İnsanlar da serbestçe dolaşıyor. 2014'ten beri Romanyalılar her AB ülkesinde izinsiz çalışıyor, AB vatandaşları da Romanya'da aynı şekilde çalışıyor. Bir AB pasaportunuz da varsa aynı ilke sizin lehinize işler: Romanya'ya turist olarak değil, AB vatandaşı olarak girersiniz.
Para: Avrupa kuralları, Romanya parası
Romanya AB'de, ancak avro bölgesinde değil. Para birimi hâlâ ley ve avroya geçiş ayrı bir konu, burada ele alıyoruz.
Avrupa'dan gelen şey ise paranın denetimi. AB kuralları çerçevesinde hazırlanan Romanya'nın 129/2019 sayılı kara para aklamayı önleme Kanunu, noterin ve bankanın işlemi ve fonların kaynağını kontrol etmesini zorunlu kılıyor. 10 Temmuz 2027'den itibaren de AB 2024/1624 sayılı Tüzüğü uyarınca, mal ya da hizmet için 10.000 € ve üzeri nakit ödemeler AB genelinde yasaklanacak.
İsrailli bir alıcı için anlamı basit: para, kaynağını açıklayan belgelerle birlikte sizin adınıza bir hesaptan çıkar ve sözleşmede adı geçen hesaba ulaşır. İsrail AB'de olmadığı için İsrail'den yapılan transfer uluslararası bir transferdir ve iki tarafta da kontroller yapılır. Bunu doğru biçimde nasıl yapacağınızı para transferi rehberimizde ve fon kaynağı makalemizde anlatıyoruz.
Bir alıcı olarak bu sizin için ne anlama geliyor
- Arazinin kimin adına olduğu. AB pasaportu olmayan bir İsrailli: üst hakkı (superficie) ya da bir Romanya şirketi. Bir AB üyesi ülkenin pasaportuyla: bir Romanya vatandaşı gibi.
- Tarım arazisi ayrı bir konu. AB vatandaşı için bile, yerleşik alanın dışındaki tarım arazisinin satışı 17/2014 sayılı Kanun uyarınca bir ön alım hakkı prosedüründen geçer.
- Tüm Schengen için tek gün sayımı. Evdeki konaklamalarınızı, her 180 günde 90 günlük tek bir hakka göre planlayın.
- ETIAS geliyor. Sistem çalışmaya başladıktan sonra uçmadan önce, AB'nin resmi internet sitesinden gereklilikleri kontrol edin.
- Sizin adınıza bir hesaptan gelen para. Kaynağı açıklanmış, nakitsiz ve tam fiyatın noter senedinde yazılı olduğu şekilde.
- Para birimi. Fiyatlar çoğunlukla avro olarak ilan edilir, ancak Romanya makamlarına yapılan vergi ödemeleri ley ile yapılır. Hangi döviz kurunun kullanılacağını noterden sorun.
- Finansman. Konut kredisine ihtiyacınız varsa: %70'e kadar finansman ve en az %30 öz sermaye. Romanya konut kredisi rehberimiz.
Sık sorulan sorular
Romanya AB'ye ve Schengen'e ne zaman katıldı?
AB'ye, katılım antlaşmasını 25 Nisan 2005'te imzaladıktan sonra 1 Ocak 2007'de. Schengen'e iki aşamada: hava ve deniz sınırları 31 Mart 2024'te, kara sınırları 1 Ocak 2025'te.
AB üyeliği İsraillilerin Romanya'da arazi satın almasına izin veriyor mu?
Hayır. 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı, arazi edinimini yalnızca uluslararası bir antlaşma uyarınca ve karşılıklılık temelinde yapabilir. Bir İsrailli, üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi yoluyla ev satın alır. Aynı zamanda bir AB üyesi ülkenin pasaportunu taşıyan biri, AB vatandaşı olarak satın alır.
Romanya Schengen'e katılınca İsrailliler için ne değişti?
31 Mart 2024'ten beri Romanya'da geçirilen günler, tüm Schengen bölgesiyle birlikte, her 180 günde 90 günlük tek bir hak olarak sayılıyor. Ocak 2025'ten beri komşu Schengen ülkeleriyle kara sınırlarında pasaport kontrolü de yok.
Romanya avro kullanıyor mu?
Hayır. Romanya bir AB üyesidir ancak para birimi leu'dur. Mülk fiyatları çoğu zaman avro olarak ilan edilir, ancak makamlara vergiler ley olarak ödenir.
Bir AB pasaportum da var. Romanya'da satın alırken bunun ne farkı olur?
312/2005 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca bir AB üyesi ülkenin vatandaşı, Romanya vatandaşıyla aynı koşullarla arazi edinir ve geçiş dönemleri sona ermiştir. Yani yalnızca evi değil, araziyi de adınıza tescil ettirebilirsiniz. Yapılaşmış alanın dışındaki tarım arazileri için ek kurallar vardır.
CVM nedir ve neden önemlidir?
AB'nin 2007'den itibaren Romanya ve Bulgaristan'a uyguladığı, yargı sistemini ve yolsuzlukla mücadeleyi kapsayan bir izleme mekanizması. Komisyon bunu 15 Eylül 2023'te kapattı ve o tarihten beri Romanya, her üye devlet gibi yıllık Hukukun Üstünlüğü Raporu'nda değerlendiriliyor.
Sonuç
2026'nın Romanya'sı tamamen Avrupalı bir ülke: tek pazarın içinde, Schengen'de ve paraya ilişkin Avrupa kuralları altında. İsrailliler için en önemli kural ise değişmedi: arazi vatandaşlığa göre tescil edilir, bu yüzden eve giden yol üst hakkı (superficie), bir Romanya şirketi ya da bir AB pasaportu üzerinden geçer. Bu farkı baştan anlamak aylarca zaman kazandırır.
Bir satın alma düşünüyorsanız ve hangi tescil yolunun size uygun olduğunu öğrenmek istiyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın, birlikte inceleyelim.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: CVCE: Bulgaristan ve Romanya katılım antlaşması, 25.4.2005 · Avrupa Birliği: Romanya · 312/2005 sayılı Kanun (lege5.ro) (Romanca) · Avrupa Komisyonu: işçilere yönelik kısıtlamaların sonu, 1.1.2014 · Avrupa Komisyonu: CVM · Avrupa Komisyonu: Romanya ve Bulgaristan tamamen Schengen'de · Travel to Europe: EES ve ETIAS takvimi · Travel to Europe: ETIAS haberleri · EUR-Lex: 2024/1624 sayılı Tüzük · 129/2019 sayılı Kanun (legislatie.just.ro) (Romanca) · Avrupa Komisyonu: gümrük birliği · 17/2014 sayılı Kanun (Romanya Tarım Bakanlığı) (Romanca)
Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel ya da mali tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir ve ETIAS'ın başlangıç tarihi henüz kesin olarak belirlenmemiştir. Karar vermeden önce bağımsız bir avukata danışın.
Seri: bir tarih dersi
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
