Kamulaştırma ve iade: Romanya'da arazi ve evler üzerindeki talepler neden hâlâ var ve nasıl kontrol edilir

Kamulaştırma ve iade: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1945 ile 1989 arasında Romanya'nın komünist rejimi evleri, arazileri ve işletmeleri aldı. 1945 toprak reformu büyük çiftlikleri kamulaştırdı, 1949 ile 1962 arasındaki kollektifleştirme neredeyse tüm tarım arazisini kolektif çiftliklere ve devlet mülkiyetine aktardı, Nisan 1950 tarihli 92 sayılı Kararname ise evleri ve konut binalarını tazminatsız kamulaştırdı. 1989 devriminden sonra Romanya mülkleri geri vermeye başladı: tarım arazisi için 18/1991 sayılı Kanun, 6 Mart 1945 ile 22 Aralık 1989 arasında alınan mülkler için 10/2001 sayılı Kanun ve süreci bitirmesi amaçlanan 165/2013 sayılı Kanun.

Sorun şu ki, kamulaştırma ile iade arasında onlarca yıl geçti. Bu arada devlet daireleri kiracılara sattı, yerel idareler arazi dağıttı. Bazen aynı mülk için meşru talebi olan iki kişi çıkıyor. Bu yüzden 2026'da bile, bir iade kontrolü eski bir mülkün ya da bir arsanın kontrolünün parçasıdır.

Sade söyleyelim: işlemlerin çoğunda bu bir sorun olmayacak. Ama olduğu yerde, önemli olan tek sorun odur ve onu paradan sonra değil, önce kontrol edersiniz.

Zaman çizelgesi: kamulaştırmadan iadeye

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ne zaman	Ne oldu	Kaynak
6 Mart 1945	10/2001 sayılı Kanun'un kapsadığı dönemin başlangıcı	10/2001 sayılı Kanun (Romanca)
23 Mart 1945	187/1945 sayılı Kanun, toprak reformu: 50 hektarı aşan tarım çiftliklerinin kamulaştırılması	187/1945 sayılı Kanun (Romanca)
Mart 1949	Parti, tarımı Sovyet modeline göre kollektifleştirmeye karar veriyor	Adevărul (Romanca)
19-20 Nisan 1950	92/1950 sayılı Kararname, konut binalarını tazminatsız kamulaştırıyor	92/1950 sayılı Kararname (Romanca)
Nisan 1962	Rejim, kollektifleştirmenin tamamlandığını duyuruyor	Descoperă (Romanca)
22 Aralık 1989	Rejimin çöküşü. 10/2001 sayılı Kanun'un kapsadığı dönemin sonu	10/2001 sayılı Kanun (Romanca)
19 Şubat 1991	18/1991 sayılı Kanun, Arazi Kaynakları Kanunu: tarım arazisinin iadesi	18/1991 sayılı Kanun (Romanca)
25 Kasım 1995	112/1995 sayılı Kanun: kamulaştırılan dairelerin sınırlı iadesi ve kiracıların oturdukları daireleri satın alma hakkı	112/1995 sayılı Kanun (Romanca)
28 Ekim 1999	Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Brumărescu - Romanya davası	AİHM basın açıklaması
8 Şubat 2001	“Haksız yere” alınan mülkler hakkında 10/2001 sayılı Kanun. İade bildirimleri 14 Şubat 2002'ye kadar yapıldı	10/2001 sayılı Kanun (Romanca)
19 Temmuz 2005	Mülkiyet ve adalet alanlarında reform hakkında 247/2005 sayılı Kanun	247/2005 sayılı Kanun (Romanca)
12 Ekim 2010	“Pilot” karar Maria Atanasiu - Romanya: iade mekanizması etkisiz	AİHM
16 Mayıs 2013	İadeyi tamamlamak için 165/2013 sayılı Kanun: mümkünse aynen, mümkün değilse puan olarak tazminat	165/2013 sayılı Kanun (Romanca)

Hikâye: Brumărescu ailesinin evi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1950'de devlet, Dan Brumărescu'nun ailesinin Bükreş'teki evini tazminatsız kamulaştırdı. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne göre bu, 1930'da inşa edilmiş; bir bodrum katı, bir zemin kat, iki üst kat ve iki garajı olan bir evdi. Oğul orada, ailesinin evindeki bir dairede kiracı olarak yaşamaya devam etti.

Devrimden sonra, 9 Aralık 1993'te Bükreş Asliye Mahkemesi kamulaştırmanın hukuka aykırı olduğuna hükmetti. Kimse itiraz etmedi ve Mayıs 1994'te evi geri aldı. Kira ödemeyi bıraktı ve ev için vergi ödemeye başladı.

Sonra bir sonraki tur geldi. Romanya Başsavcısı kararın bozulması için başvurdu ve 1 Mart 1995'te Yüksek Adalet Divanı, mahkemelerin bir yasama işlemiyle yapılan kamulaştırmayı denetleme yetkisi olmadığına hükmederek kararı bozdu. Vergi daireleri ona evin devlet mülkiyetine döneceğini bildirdi. Bu arada başka bir şey ortaya çıktı: devlet zemin kat dairesini 1973'te kiracılarına satmıştı ve onların varisi, “yeni bir haksızlık” yapılmadan iade edilemeyeceğini savundu.

28 Ekim 1999'da Büyük Daire olarak toplanan Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Romanya'nın adil yargılanma hakkını ve mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmetti. Ocak 2001'deki tazminat kararında Mahkeme, Romanya'ya evin geri kalanını ona iade etmesini ya da değerini ödemesini emretti; zemin kat sahibinin talepleri bundan bağımsız olarak Romanya mahkemelerine bırakıldı.

Bu hikâye, bir alıcının anlaması gereken her şeyi barındırıyor: eski bir sahip, satış yapmış bir devlet, iyi niyetle satın almış bir kiracı ve bozulan kararlar. Her biri mülkün kendisine ait olduğunu iddia edebilir.

Kırk yıllık kamulaştırma

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da kamulaştırma tek bir adım değildi. 23 Mart 1945'te 187/1945 sayılı Kanun, 50 hektarı aşan çiftlikleri kamulaştıran ve araziyi köylülere veren bir toprak reformu getirdi. 1949'da parti kollektifleştirmeye karar verdi ve 1962'ye gelindiğinde neredeyse tüm tarım arazisi kolektif çiftliklere ve devlet mülkiyetine aktarılmıştı.

Şehirlerde, yayımlandığı ertesi gün yürürlüğe giren 19 Nisan 1950 tarihli 92 sayılı Kararname, “eski sanayiciler, eski bankacılar, eski büyük tüccarlar” ve “konut sömürücüleri” olarak anılanlara ait binaları kamulaştırdı. Mülk tazminatsız olarak devlete geçti. Kararname işçilerin, memurların, küçük zanaatkârların, serbest meslek sahiplerinin ve emeklilerin mülklerini kapsam dışı bıraktı; belirli bir mülkün hukuka uygun biçimde alınıp alınmadığı sorusu da sonradan, Brumărescu hikâyesinde olduğu gibi, birçok kez mahkemelere ulaştı.

1989'dan sonra: geri verin, ama kime?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da iade dalgalar hâlinde geldi ve her dalganın kendi kuralları vardı:

• 18/1991 sayılı Kanun tarım arazisini, “mülkiyet belgeleri” düzenleyen yerel komisyonlar aracılığıyla eski sahiplerine ya da mirasçılarına iade etti.
• 112/1995 sayılı Kanun kamulaştırılan dairelerle ilgilendi. Sınırlı bir iade sağladı ve devlet dairelerinde oturan kiracıların bunları satın almasına da izin verdi.
• 10/2001 sayılı Kanun iadeyi, 6 Mart 1945 ile 22 Aralık 1989 arasında “haksız yere” alınan her mülke genişletti: mümkünse aynen, mümkün değilse tazminatla. İade bildirimlerinin süresi iki kez uzatıldı ve 14 Şubat 2002'de sona erdi.
• 247/2005 sayılı Kanun önceki kanunları değiştirdi ve genişletti. Arazi kanunları (18/1991 sayılı Kanun, 1/2000 sayılı Kanun ve 247/2005 sayılı Kanun) kapsamında talep sunmak için son süre 30 Kasım 2005'te kapandı.

Sonuç karmaşık bir sistem oldu. 12 Ekim 2010'da Maria Atanasiu - Romanya davasında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, iade ve tazminat mekanizmasının etkisizliğinin “yinelenen ve geniş çaplı bir sorun” olduğunu tespit etti ve önünde benzer birkaç yüz başvurunun beklediğini kaydetti. Mahkeme, çok sayıdaki yasal değişikliğin tutarsız içtihada ve mülkleri edinen üçüncü tarafların hakları da dâhil olmak üzere genel bir hukuki belirsizliğe yol açtığını açıkça yazdı.

Romanya'nın cevabı, Mayıs 2013 tarihli 165/2013 sayılı Kanun oldu: mümkünse aynen iade, mümkün değilse Ulusal Mülkiyet İadesi Kurumu (ANRP) aracılığıyla “puan” olarak tazminat. Bu kanun yeni bir başvuru penceresi açmadı. Daha önce yapılmış ve hâlâ sonuçlanmamış taleplere karar vermesi için makamlara süreler koydu (33. madde).

2026'da neden hâlâ önemli

Açık olalım: bugün artık yeni iade talebi yapılamaz. Başvuru penceresi kapandı. Ancak bazı iade talepleri hâlâ sonuçlanmadı ve bazı davalar mahkemelerde sürüyor. Kontrolün hâlâ gerekli olmasının nedeni bu.

Bükreş'teki her mülk risk altında olduğu için değil. Çoğu mülk o zamandan beri birçok işlemden geçti, tescil edildi, bankalara ipotek edildi ve yeniden inşa edildi. Risk belirli durumlarda yatıyor:

• Bükreş'te eski bir ev, 1950'de kamulaştırılmış ve sonradan kiracılara satılmış, Brumărescu hikâyesindeki gibi.
• Ilfov'da arazi, satıcıya aradan hiçbir tescilli işlem olmadan doğrudan 1990'lardan kalma bir “mülkiyet belgesinden” ulaşmış.
• Tapu sicilinde henüz tam olarak tescil edilmemiş bir mülk, ya da özetinde yargılamaya ilişkin bir not taşıyan.

Ilfov'daki durumu Ilfov'daki iade talepleri makalesinde ayrıntılı olarak yazdık ve konuyla ilgili yaygın iddiaları Romanya mülk iddiaları doğrulama yazısında kontrol ettik.

Satın almadan önce bir mülk nasıl kontrol edilir

Güncel bir tapu sicili özeti

Özet (extras de carte funciară), kayıtlı maliki, ipotekleri, hacizleri ve her şeyden önce yargılamaya ilişkin notları (notare litigiu) gösterir. Böyle bir not, anlayana kadar bir dur işaretidir. Özetin nasıl okunacağı özet rehberinde.

Kökene kadar mülkiyet zinciri

Avukatınızdan ya da noterden mülkiyet zincirini geriye doğru izlemesini isteyin: mülk nereden, kimden ve ne zaman geldi. 18/1991 sayılı Kanun kapsamındaki bir mülkiyet belgesine ya da 10/2001 sayılı Kanun kapsamındaki bir iadeye dayanan bir mülk, asıl belgenin ve dayandığı kararın kontrolünü gerektirir.

Mahkeme taraması

Mahkemeler portalında (portal.just.ro) zincirdeki maliklerin adlarını ve “fond funciar” ya da “Legea 10/2001” ile ilgili davaları arayın. ș ve ț ile, işaretsiz de birkaç yazımı deneyin.

Belediyeye yazılı sorgu

Yerel arazi komisyonu belediyeyle birlikte çalışır. Arsa üzerinde açık iade talepleri olup olmadığını soran yazılı bir talep size belgeli bir cevap verir. Aynısı Bükreş'teki eski bir ev için de geçerlidir.

Bir alıcı olarak bu sizin için ne anlama geliyor

• Herhangi bir ödemeden önce güncel bir özet. Yargılamaya ilişkin notların kontrolü dâhil.
• Kökene kadar mülkiyet zinciri, her eski mülk ve her arazi için.
• Mahkeme portalında arama, yalnızca satıcı değil, zincirdeki adlar üzerinden.
• Belediyeye yazılı sorgu, açık iade talepleri hakkında.
• Ekstra dikkat, doğrudan bir mülkiyet belgesinden gelen arazide, tescilsiz bir mülkte ya da bölgenin çok altında, açıklaması olmayan bir fiyatta.
• Yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukat. Nasıl seçileceği avukat seçimi makalesinde.

Sık sorulan sorular

92/1950 sayılı Kararname neydi?

19 Nisan 1950 tarihli, rejimin “büyük burjuvazi” ve “konut sömürücüleri” olarak adlandırdığı kişilere ait binaları, ayrıca otelleri ve benzeri mülkleri kamulaştıran bir kararname. Mülk tazminatsız olarak devlete geçti. Bükreş'teki eski evlerle ilgili birçok dava bu kararnameyle başlar.

10/2001 sayılı Kanun ne yapar?

6 Mart 1945 ile 22 Aralık 1989 arasında “haksız yere” alınan mülklerin iadesini düzenler: mümkünse aynen, mümkün değilse tazminatla. Bu kanun kapsamındaki iade bildirimlerinin süresi 14 Şubat 2002'de sona erdi.

Bugün hâlâ yeni bir iade talebi yapılabilir mi?

Hayır. İade talebi yapma süresi kapandı: 10/2001 sayılı Kanun kapsamında 14 Şubat 2002'de, arazi kanunları kapsamında 30 Kasım 2005'te. Ancak bazı iade talepleri hâlâ sonuçlanmadı ve bazı davalar mahkemelerde sürüyor. Dolayısıyla kontrol “yarın biri dava açabilir mi” değil, “bugün mülk üzerinde açık bir dava var mı” sorusudur.

“Puan” olarak tazminat nedir?

165/2013 sayılı Kanun uyarınca, bir mülk aynen iade edilemediğinde eski sahip, Ulusal Mülkiyet İadesi Kurumu (ANRP) aracılığıyla belirlenen puan olarak tazminat alır. Mekanizma, Avrupa Mahkemesi 2010'da önceki mekanizmanın işlemediğini tespit ettikten sonra eski dosyaları kapatmak için tasarlandı.

Yeni bir projedeki daire iade talebine açık mı?

Risk çok daha düşüktür, çünkü organize bir projenin arazisi önceden kontrol edilmiş ve tescil edilmiştir, genellikle de onu kontrol etmiş bir bankaya ipotek edilmiştir. Buna rağmen, yeni bir özet ve arazinin mülkiyet zincirinin kontrolü, bizimki dâhil, standart kontrolün parçasıdır.

Sonuç

Romanya'da komünizm kırk yıl boyunca evleri ve arazileri aldı, iade ise artık otuz yıldan uzun süredir sürüyor. İki süreç arasında, aynı mülkün birden fazla meşru sahibi olduğu durumlar ortaya çıktı. Çoğu alıcı böyle bir sorunla hiç karşılaşmayacak, ancak eski bir ev ya da arazi alan herkes paradan önce, belge belge bunu kontrol etmeli.

Eski bir mülk ya da arazi düşünüyorsanız ya da sahip olduğunuz birini kontrol etmek istiyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın, kontrol listesini birlikte gözden geçirelim.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: 187/1945 sayılı Kanun, toprak reformu (cdep.ro) (Romanca) · 92/1950 sayılı Kararname (legislatie.just.ro) (Romanca) · 92/1950 sayılı Kararname (cdep.ro) (Romanca) · Adevărul: kollektifleştirme nasıl gerçekleşti (Romanca) · Descoperă: 1962, kollektifleştirmenin sonu (Romanca) · 18/1991 sayılı Kanun (Romanca) · 112/1995 sayılı Kanun (Romanca) · 10/2001 sayılı Kanun (Romanca) · Legeaz: 10/2001 sayılı Kanun kapsamında bildirim süresi (Romanca) · 247/2005 sayılı Kanun (Romanca) · Yüksek Temyiz ve Adalet Mahkemesi (ÎCCJ), 36/2020 sayılı Karar: arazi kanunları kapsamında talep süresi (Romanca) · 165/2013 sayılı Kanun (Romanca) · AİHM: Brumărescu - Romanya, basın açıklaması, 28.10.1999 · AİHM: Brumărescu, adil tazmin kararı, 23.1.2001 · AİHM: Maria Atanasiu - Romanya, 12.10.2010 · Ulusal Mülkiyet İadesi Kurumu (ANRP) (Romanca) · Romanya mahkemeleri portalı (Romanca)

Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir ve hukuki tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir. Karar vermeden önce bağımsız bir avukata danışın.

Seri: bir tarih dersi

1. Roma ve Dacia'dan: Romence neden bir Latin dilidir
2. Üç prenslik ve iki birleşme: 1859 ve 1918
3. Kamulaştırma ve iade: arazi talepleri neden hâlâ var (buradasınız)
4. Ceaușescu'nun yükselişi ve düşüşü
5. 1989 ve piyasa ekonomisine geçiş
6. AB ve Schengen
7. İnanç, bayramlar ve iş dünyası
8. Bükreş, “Küçük Paris”