Le décret 92 du 19 avril 1950 a nationalisé des immeubles d'habitation sans indemnisation. Bien des affaires sur de vieilles maisons de Bucarest partent de là.
En 1949, le régime décida de collectiviser l'agriculture, et en 1962 il annonça la fin du processus. De là viennent les demandes sur les terres agricoles.
La loi 10/2001 couvre les biens pris entre le 6 mars 1945 et le 22 décembre 1989. Les notifications ont pu être déposées jusqu'au 14 février 2002.
Le 12 octobre 2010, dans l'affaire Maria Atanasiu, la Cour européenne a jugé l'inefficacité du mécanisme de restitution récurrente et de grande ampleur.
Loi 165/2013, de mai 2013 : restitution en nature lorsque c'est possible, et indemnisation en points par l'autorité de restitution (ANRP) sinon.
Nationalisation et restitution : la réponse courte
Entre 1945 et 1989, le régime communiste roumain a pris des maisons, des terres et des entreprises. La réforme agraire de 1945 a exproprié les grands domaines, la collectivisation entre 1949 et 1962 a fait passer la quasi-totalité des terres agricoles dans les fermes collectives et la propriété de l'État, et le décret 92 d'avril 1950 a nationalisé des maisons et des immeubles d'habitation sans indemnisation. Après la révolution de 1989, la Roumanie a commencé à restituer les biens : la loi 18/1991 pour les terres agricoles, la loi 10/2001 pour les biens pris entre le 6 mars 1945 et le 22 décembre 1989, et la loi 165/2013, destinée à achever le processus.
Le problème, c'est que des décennies se sont écoulées entre la nationalisation et la restitution. Entre-temps, l'État a vendu des appartements à leurs locataires et les autorités locales ont attribué des terres. Il arrive qu'un même bien ait deux personnes ayant une prétention légitime. C'est pourquoi, même en 2026, la vérification des restitutions fait partie de l'examen d'un bien ancien ou d'un terrain.
En termes simples : dans la plupart des transactions, ce ne sera pas un problème. Mais lorsque c'en est un, c'est le seul problème qui compte, et on le vérifie avant l'argent, pas après.
La chronologie : de la nationalisation à la restitution
| Quand | Ce qui s'est passé | Source |
|---|---|---|
| 6 mars 1945 | Début de la période couverte par la loi 10/2001 | Loi 10/2001 (en roumain) |
| 23 mars 1945 | Loi 187/1945, la réforme agraire : expropriation des domaines agricoles de plus de 50 hectares | Loi 187/1945 (en roumain) |
| Mars 1949 | Le parti décide de collectiviser l'agriculture sur le modèle soviétique | Adevărul (en roumain) |
| 19 au 20 avril 1950 | Le décret 92/1950 nationalise des immeubles d'habitation, sans indemnisation | Décret 92/1950 (en roumain) |
| Avril 1962 | Le régime annonce que la collectivisation est achevée | Descoperă (en roumain) |
| 22 décembre 1989 | Chute du régime. Fin de la période couverte par la loi 10/2001 | Loi 10/2001 (en roumain) |
| 19 février 1991 | Loi 18/1991, la loi sur le fonds foncier : restitution des terres agricoles | Loi 18/1991 (en roumain) |
| 25 novembre 1995 | Loi 112/1995 : restitution limitée des appartements nationalisés, et droit pour les locataires d'acheter l'appartement qu'ils occupaient | Loi 112/1995 (en roumain) |
| 28 octobre 1999 | Cour européenne des droits de l'homme, Brumărescu c. Roumanie | Communiqué de la CEDH |
| 8 février 2001 | Loi 10/2001 sur les biens pris « abusivement ». Les notifications de restitution ont pu être déposées jusqu'au 14 février 2002 | Loi 10/2001 (en roumain) |
| 19 juillet 2005 | Loi 247/2005 sur la réforme dans les domaines de la propriété et de la justice | Loi 247/2005 (en roumain) |
| 12 octobre 2010 | Arrêt « pilote » Maria Atanasiu c. Roumanie : le mécanisme de restitution est inefficace | CEDH |
| 16 mai 2013 | Loi 165/2013 pour achever la restitution : en nature lorsque c'est possible, indemnisation en points sinon | Loi 165/2013 (en roumain) |
L'histoire : la maison de la famille Brumărescu
En 1950, l'État a nationalisé, sans indemnisation, la maison des parents de Dan Brumărescu à Bucarest. Selon la Cour européenne des droits de l'homme, il s'agissait d'une maison construite en 1930, avec un sous-sol, un rez-de-chaussée, deux étages et deux garages. Le fils a continué à y vivre, comme locataire, dans un appartement à l'intérieur de la maison de ses parents.
Le 9 décembre 1993, après la révolution, le tribunal de première instance de Bucarest a jugé que la nationalisation avait été illégale. Personne n'a fait appel, et il a récupéré la maison en mai 1994. Il a cessé de payer un loyer et a commencé à payer l'impôt sur la maison.
Puis est venu l'épisode suivant. Le procureur général de Roumanie a demandé l'annulation du jugement, et le 1er mars 1995 la Cour suprême de justice l'a annulé, estimant que les tribunaux n'avaient pas le pouvoir de contrôler une nationalisation effectuée en vertu d'un acte législatif. L'administration fiscale lui a fait savoir que la maison redeviendrait propriété de l'État. Entre-temps, autre chose est apparu : l'État avait déjà vendu l'appartement du rez-de-chaussée à ses locataires en 1973, et leur héritier soutenait qu'on ne pouvait pas le restituer sans commettre une « nouvelle injustice ».
Le 28 octobre 1999, la Cour européenne des droits de l'homme, siégeant en Grande Chambre, a jugé que la Roumanie avait violé son droit à un procès équitable et son droit de propriété. Dans son arrêt sur la satisfaction équitable, en janvier 2001, la Cour a ordonné à la Roumanie de lui restituer le reste de la maison, ou de lui en verser la valeur, sans préjudice des droits du propriétaire du rez-de-chaussée, laissés à l'appréciation des tribunaux roumains.
Cette histoire contient tout ce qu'un acheteur doit comprendre : un ancien propriétaire, un État qui a vendu, un locataire qui a acheté de bonne foi, et des jugements renversés. Chacun d'eux peut affirmer que le bien lui appartient.
Quarante ans de nationalisation
En Roumanie, la nationalisation ne s'est pas faite en une seule étape. Le 23 mars 1945, la loi 187/1945 a instauré une réforme agraire qui a exproprié les domaines de plus de 50 hectares et distribué des terres aux paysans. En 1949, le parti a décidé de collectiviser, et en 1962 la quasi-totalité des terres agricoles était passée dans les fermes collectives et la propriété de l'État.
Dans les villes, le décret 92 du 19 avril 1950, entré en vigueur à sa publication le lendemain, a nationalisé les immeubles appartenant aux « anciens industriels, anciens banquiers, anciens grands commerçants » et aux « exploiteurs de logements ». Les biens sont passés à l'État sans indemnisation. Le décret excluait les biens des ouvriers, des fonctionnaires, des petits artisans, des professions libérales et des retraités, et la question de savoir si un bien donné avait été pris légalement est arrivée plus tard de nombreuses fois devant les tribunaux, comme dans l'histoire Brumărescu.
Après 1989 : restituer, mais à qui ?
La restitution en Roumanie est venue par vagues, chacune avec ses propres règles :
Dans la plupart des transactions, ce ne sera pas un problème. Mais lorsque c'en est un, c'est le seul problème qui compte, et on le vérifie avant l'argent, pas après.
- La loi 18/1991 a restitué les terres agricoles aux anciens propriétaires ou à leurs héritiers, par l'intermédiaire de commissions locales qui délivraient des « titres de propriété ».
- La loi 112/1995 a traité des appartements nationalisés. Elle prévoyait une restitution limitée et permettait aussi aux locataires des appartements de l'État de les acheter.
- La loi 10/2001 a étendu la restitution à tout bien pris « abusivement » entre le 6 mars 1945 et le 22 décembre 1989, en nature lorsque c'est possible et par indemnisation sinon. Le délai de dépôt des notifications de restitution a été prolongé deux fois et a expiré le 14 février 2002.
- La loi 247/2005 a modifié et complété les lois précédentes.
Le résultat a été un système compliqué. Le 12 octobre 2010, dans l'affaire Maria Atanasiu c. Roumanie, la Cour européenne des droits de l'homme a jugé que l'inefficacité du mécanisme de restitution et d'indemnisation constituait un « problème récurrent et de grande ampleur », et a relevé que plusieurs centaines de requêtes similaires étaient pendantes devant elle. La Cour a écrit explicitement que les nombreuses modifications législatives avaient produit une jurisprudence incohérente et un manque général de sécurité juridique, y compris quant aux droits des tiers ayant acquis les biens.
La réponse de la Roumanie a été la loi 165/2013, de mai 2013 : restitution en nature lorsque c'est possible, et indemnisation en « points » par l'intermédiaire de l'Autorité nationale pour la restitution des propriétés (ANRP) sinon.
Pourquoi cela compte encore en 2026
Non pas parce que chaque bien à Bucarest serait en danger. La plupart des biens sont depuis passés par plusieurs transactions, ont été inscrits, hypothéqués auprès de banques et reconstruits. Le risque se situe dans des cas précis :
- Une maison ancienne à Bucarest nationalisée en 1950 puis vendue à des locataires, comme dans l'histoire Brumărescu.
- Un terrain dans l'Ilfov parvenu au vendeur directement à partir d'un « titre de propriété » des années 1990, sans transactions inscrites entre-temps.
- Un bien pas encore entièrement inscrit au livre foncier, ou dont l'extrait porte une mention de procédure judiciaire.
Nous avons décrit en détail la situation dans l'Ilfov dans l'article sur les demandes de restitution dans l'Ilfov, et vérifié les affirmations courantes sur le sujet dans la vérification des affirmations sur l'immobilier roumain.
Comment vérifier un bien avant d'acheter
Un extrait récent du livre foncier
L'extrait (extras de carte funciară) indique le propriétaire inscrit, les hypothèques, les saisies et, surtout, les mentions de procédures judiciaires (notare litigiu). Une telle mention est un signal d'arrêt tant que vous ne l'avez pas comprise. La manière de lire un extrait est expliquée dans le guide de l'extrait.
La chaîne de propriété jusqu'à l'origine
Demandez à votre avocat ou à votre notaire de remonter la chaîne de propriété : d'où vient le bien, de qui et quand. Un bien qui trouve son origine dans un titre de propriété au titre de la loi 18/1991, ou dans une restitution au titre de la loi 10/2001, nécessite une vérification du document d'origine et de la décision sur laquelle il repose.
Une recherche judiciaire
Sur le portail des tribunaux (portal.just.ro), recherchez les noms des propriétaires de la chaîne, ainsi que les affaires concernant le « fond funciar » ou la « Legea 10/2001 ». Essayez plusieurs orthographes, avec et sans ș et ț.
Une demande écrite à la mairie
La commission foncière locale travaille aux côtés de la mairie. Une demande écrite pour savoir s'il existe des demandes de restitution ouvertes sur la parcelle vous donne une réponse documentée. Il en va de même pour une maison ancienne à Bucarest.
Ce que cela signifie pour vous en tant qu'acheteur
- Un extrait récent avant tout paiement. Y compris la vérification des mentions de procédures judiciaires.
- La chaîne de propriété jusqu'à l'origine pour tout bien ancien et tout terrain.
- Une recherche sur le portail des tribunaux sur les noms de la chaîne, pas seulement sur le vendeur.
- Une demande écrite à la mairie sur les demandes de restitution ouvertes.
- Une prudence accrue pour un terrain issu directement d'un titre de propriété, un bien non inscrit ou un prix très inférieur à celui du secteur sans explication.
- Un avocat indépendant qui ne représente que vous. La manière de le choisir est expliquée dans l'article sur le choix d'un avocat.
Questions fréquentes
Qu'était le décret 92/1950 ?
Un décret du 19 avril 1950 qui a nationalisé les immeubles appartenant à ceux que le régime appelait la « grande bourgeoisie » et les « exploiteurs de logements », ainsi que des hôtels et des biens similaires. Les biens sont passés à l'État sans indemnisation. De nombreuses affaires concernant d'anciennes maisons de Bucarest commencent avec ce décret.
Que fait la loi 10/2001 ?
Elle régit la restitution des biens pris « abusivement » entre le 6 mars 1945 et le 22 décembre 1989 : en nature lorsque c'est possible, et par indemnisation sinon. Le délai de dépôt des notifications de restitution a expiré le 14 février 2002.
Peut-on encore déposer aujourd'hui une nouvelle demande de restitution ?
Le délai des notifications au titre de la loi 10/2001 a expiré en 2002, mais des dossiers ouverts à l'époque, ainsi que des demandes au titre des lois foncières, peuvent encore être en cours ou devant les tribunaux. La vérification n'est donc pas « quelqu'un pourrait-il intenter une action demain », mais « existe-t-il aujourd'hui une procédure ouverte sur le bien ».
Qu'est-ce que l'indemnisation en « points » ?
Selon la loi 165/2013, lorsqu'un bien ne peut pas être restitué en nature, l'ancien propriétaire reçoit une indemnisation en points fixée par l'Autorité nationale pour la restitution des propriétés (ANRP). Le mécanisme a été conçu pour clore les anciens dossiers, après que la Cour européenne a jugé en 2010 que le mécanisme précédent ne fonctionnait pas.
Un appartement dans un projet neuf est-il exposé à une demande de restitution ?
Le risque est bien plus faible, car le terrain d'un projet organisé a déjà été vérifié et inscrit, et généralement hypothéqué auprès d'une banque qui l'a vérifié. Malgré cela, un extrait récent et la vérification de la chaîne de propriété du terrain font partie de la vérification standard, y compris chez nous.
L'essentiel
En Roumanie, le communisme a pris des maisons et des terres pendant quarante ans, et la restitution dure maintenant depuis plus de trente ans. Entre ces deux processus sont nés des cas où un même bien a plus d'un propriétaire légitime. La plupart des acheteurs ne rencontreront jamais un tel problème, mais quiconque achète une maison ancienne ou un terrain doit le vérifier, document par document, avant l'argent.
Si vous envisagez un bien ancien ou un terrain, ou si vous voulez vérifier un bien que vous possédez déjà, réservez un échange d'une demi-heure avec moi et nous passerons ensemble la liste de vérification en revue.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 187/1945, la réforme agraire (cdep.ro) (en roumain) · Décret 92/1950 (legislatie.just.ro) (en roumain) · Décret 92/1950 (cdep.ro) (en roumain) · Adevărul : comment s'est faite la collectivisation (en roumain) · Descoperă : 1962, la fin de la collectivisation (en roumain) · Loi 18/1991 (en roumain) · Loi 112/1995 (en roumain) · Loi 10/2001 (en roumain) · Legeaz : le délai des notifications au titre de la loi 10/2001 (en roumain) · Loi 247/2005 (en roumain) · Loi 165/2013 (en roumain) · CEDH : Brumărescu c. Roumanie, communiqué, 28.10.1999 · CEDH : Brumărescu, arrêt sur la satisfaction équitable, 23.1.2001 · CEDH : Maria Atanasiu c. Roumanie, 12.10.2010 · Autorité nationale pour la restitution des propriétés (ANRP) (en roumain) · Portail des tribunaux roumains (en roumain)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026. Avant de décider, consultez un avocat indépendant.
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