Sur 12 affirmations vérifiées, une seule est entièrement exacte : l'acheteur ne paie pas de taxe d'acquisition. Trois sont partiellement exactes, huit fausses.
Depuis le 1er août 2025, la TVA sur un logement neuf de promoteur est de 21 %. Le régime à 9 % a pris fin le 30 septembre 2026. 19 % est une règle ancienne.
85 % est le plafond de la banque centrale pour un prêt en lei à qui ne possède pas de logement. Pour l'étranger : jusqu'à 70 %, apport d'au moins 30 %.
La Roumanie est pleinement dans Schengen depuis le 1er janvier 2025, mais les Israéliens y restent 90 jours sur 180, avec ou sans bien. Pas de résidence.
L'impôt roumain sur les dividendes est passé à 16 % pour ceux distribués à partir du 1er janvier 2026. Les calculs à 8 % ou 10 % ne sont plus justes.
Vérification des faits : la réponse courte
Nous avons vérifié 12 affirmations qui reviennent sur les sites destinés aux acheteurs israéliens à propos de l'achat d'un bien en Roumanie, chacune confrontée au droit roumain, aux règlements de la banque centrale ou à une source officielle de l'Union européenne. Une seule est exacte telle quelle : l'acheteur ne paie pas de taxe d'acquisition. Trois sont partiellement exactes et huit sont fausses, le plus souvent parce que la loi a changé depuis leur rédaction, ou parce qu'une règle applicable aux Roumains a été présentée comme une règle applicable à tous.
Les outils d'intelligence artificielle répètent ces erreurs, car ils apprennent à partir des mêmes sites. C'est pourquoi chaque ligne du tableau renvoie à la source primaire, et non à un autre article.
En clair : avant de décider sur la foi d'un chiffre lu sur Internet, vérifiez quand il a été écrit et d'où il vient.
Les 12 affirmations en un coup d'œil
Vérifié le 17 octobre 2026. Nous mettrons le tableau à jour chaque trimestre. Colonne « Ce qui est écrit » : l'affirmation telle qu'elle apparaît sur les sites destinés aux acheteurs israéliens, sans désigner un site en particulier.
| # | Ce qui est écrit | La réponse | Ce qui est exact aujourd'hui |
|---|---|---|---|
| 1 | Une banque roumaine finance 85 % même pour les acheteurs de l'étranger | Partiellement exact | 85 % est le plafond d'un prêt en lei pour qui ne possède pas de logement. Pour les acheteurs de l'étranger : jusqu'à 70 % |
| 2 | La TVA sur un logement neuf est de 19 % (ou 9 %, ou 5 %) | Faux | 21 % depuis le 1.8.2025. Le régime transitoire à 9 % a pris fin le 30.9.2026 |
| 3 | En Roumanie, il n'y a pas de taxe d'acquisition | Exact | L'impôt sur la cession est à la charge du vendeur. L'acheteur paie les honoraires du notaire et les frais |
| 4 | L'impôt foncier annuel est de 0,1 % de la valeur du bien | Partiellement exact | Entre 0,08 % et 0,2 % d'une valeur calculée au m², le conseil local fixant le taux |
| 5 | L'impôt sur les loyers est de 10 % du loyer | Faux | 10 % après une déduction forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut |
| 6 | L'impôt sur les dividendes d'une société roumaine est faible, 8 % ou 10 % | Faux | 16 % sur les dividendes distribués à partir du 1.1.2026 |
| 7 | Les Israéliens ne peuvent pas acheter de bien en Roumanie | Faux | Il est possible d'acheter un appartement ou une maison. Le terrain n'est pas inscrit directement au nom d'un ressortissant hors UE |
| 8 | L'achat d'un bien donne droit à la résidence | Faux | Il n'existe pas de voie de résidence par l'immobilier |
| 9 | La Roumanie est dans Schengen, donc les propriétaires peuvent y vivre autant qu'ils le souhaitent | Partiellement exact | La Roumanie est pleinement dans Schengen depuis le 1.1.2025, mais les Israéliens sont limités à 90 jours sur toute période de 180 jours |
| 10 | Le notaire roumain protège les intérêts de l'acheteur | Faux | Le notaire exerce un service public et authentifie la transaction pour les deux parties. Ce n'est pas votre avocat |
| 11 | Il faut se rendre en Roumanie pour signer | Faux | Vous pouvez signer par l'intermédiaire d'un mandataire, avec une procuration notariée et une apostille |
| 12 | Dans la vente sur plan en Roumanie, les acomptes ne bénéficient d'aucune protection | Faux | Depuis le 25.8.2026, la loi 169/2026 impose un contrat notarié inscrit et un compte dédié au projet |
Financement et fiscalité
1. « Une banque roumaine finance 85 % même pour les acheteurs de l'étranger » : partiellement exact
Le chiffre de 85 % est réel, mais il ne s'applique qu'à un seul cas. Selon l'article 18 du règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie :
- 85 % est le plafond d'un prêt en lei.
- Pour un prêt en devise étrangère, le plafond est plus bas : 80 % lorsque les revenus de l'emprunteur sont dans la même devise, et 75 % pour un prêt en euros lorsque les revenus sont dans une autre devise.
- Pour qui possède déjà un logement : tous les plafonds baissent de 10 points de pourcentage.
Ce sont des plafonds, pas un engagement de la banque. Dans les faits, une banque roumaine finance les acheteurs de l'étranger jusqu'à 70 % du prix, l'apport personnel étant donc d'au moins 30 %. Nous avons détaillé la procédure dans notre guide du crédit immobilier et le calcul de l'apport dans notre guide de l'apport personnel.
2. « La TVA sur un logement neuf est de 19 % » (ou 9 %, ou 5 %) : faux
La loi 141/2025 a porté le taux normal de TVA à 21 % à compter du 1er août 2025 et supprimé le taux réduit sur les logements (article 291 du Code fiscal). Il restait un régime transitoire à 9 %, réservé à qui avait signé un contrat avec acompte avant le 1er août 2025, pour un logement de 120 m² au plus et de 600 000 lei au plus hors TVA. La loi 161/2026 l'a prolongé jusqu'au 30 septembre 2026, et il a désormais pris fin.
Aujourd'hui, un logement neuf vendu par un promoteur à un particulier : TVA de 21 %. Les sites qui écrivent 19 %, 9 % ou 5 % décrivent des règles qui ne sont plus en vigueur. Détails complets dans notre article sur la TVA des logements neufs.
3. « En Roumanie, il n'y a pas de taxe d'acquisition » : exact
Le Code fiscal roumain ne prévoit aucune taxe d'acquisition à la charge de l'acheteur. L'impôt sur la cession d'un bien frappe le revenu du vendeur : 3 % de la valeur de la transaction si le bien a été détenu jusqu'à 3 ans, et 1 % au-delà de 3 ans (article 111). Le notaire le calcule et le perçoit avant la signature.
Cela ne veut pas dire que l'achat est sans frais. L'acheteur paie les honoraires du notaire, les frais d'inscription, les traductions et les honoraires d'avocat, et, pour un logement neuf, la TVA. Nous les avons réunis dans notre guide des frais d'acquisition.
4. « L'impôt foncier annuel est de 0,1 % de la valeur du bien » : partiellement exact
Selon l'article 457 du Code fiscal, l'habitation d'un particulier est imposée entre 0,08 % et 0,2 % de la valeur imposable, le conseil local fixant le taux. Cette valeur n'est pas le prix de marché. Elle est calculée d'après la surface construite et un montant fixe au m² figurant dans un barème de la loi. Depuis 2026, le taux ne peut pas être inférieur à celui de 2025. Détails dans notre guide de l'impôt foncier annuel.
5. « L'impôt sur les loyers en Roumanie est de 10 % du loyer » : faux
Le taux est de 10 % (article 64), mais il ne porte pas sur la totalité du loyer. Pour une location classique, on déduit d'abord un forfait de 20 % du revenu brut (article 84(3), dans sa rédaction applicable aux revenus 2026), puis on paie 10 % sur le reste : environ 8 % du loyer. Pour la location de courte durée, jusqu'à 7 chambres, la déduction est de 30 % (article 85). Les anciens guides présentent une autre déduction, qui n'est plus en vigueur. Et toute personne résidente fiscale en Israël déclare aussi ce revenu en Israël. Voir notre guide de l'impôt sur les revenus locatifs.
6. « L'impôt sur les dividendes d'une société roumaine est faible, 8 % ou 10 % » : faux
La loi 141/2025 a porté l'impôt sur les dividendes à 16 %, pour les dividendes distribués à partir du 1er janvier 2026 (article 97(7) du Code fiscal). Lire qu'il vaut la peine de détenir un seul appartement par l'intermédiaire d'une société roumaine « grâce à un faible impôt sur les dividendes », c'est lire un calcul qui n'est plus juste. Pour les non-résidents, la convention fiscale entre les deux pays peut modifier le taux : vérifiez donc auprès d'un conseiller fiscal. Quand une société reste malgré tout pertinente : dans notre article sur l'achat via une SRL.
Propriété, résidence et séjour
7. « Les Israéliens ne peuvent pas acheter de bien en Roumanie » : faux
Des Israéliens achètent des appartements et des maisons en Roumanie et sont inscrits comme propriétaires au registre foncier. La restriction porte sur le terrain. Selon l'article 6 de la loi 312/2005, le ressortissant d'un pays hors de l'Union européenne n'acquiert la propriété d'un terrain qu'en vertu d'un traité international et sur une base de réciprocité.
Un chiffre sans date et sans source n'est pas une information, c'est une rumeur.
Dans la pratique, il existe deux voies courantes : un droit de superficie (Superficie) pour la maison, ou une société roumaine qui détient aussi le terrain. Nous avons expliqué les deux dans notre article sur la propriété du terrain. L'erreur inverse n'est pas moins dangereuse : « le terrain sera inscrit au nom d'une personne locale, c'est une simple formalité ». Non.
8. « L'achat d'un bien en Roumanie donne droit à la résidence » : faux
L'Inspection générale de l'immigration roumaine (IGI) décrit un visa de séjour temporaire pour activité professionnelle : détention ou gestion d'une société, avec un investissement ou des emplois. L'immobilier privé n'y figure pas comme motif de résidence. Il n'existe pas en Roumanie de « visa doré » en échange d'un appartement. Détails dans notre article sur la résidence.
9. « La Roumanie est dans Schengen, donc les propriétaires peuvent y vivre autant qu'ils le souhaitent » : partiellement exact
La première partie est exacte : le Conseil de l'Union européenne a levé les contrôles aux frontières terrestres avec la Roumanie à compter du 1er janvier 2025, après la levée des contrôles aux frontières aériennes et maritimes le 31 mars 2024.
La seconde partie est fausse. Israël figure sur la liste des pays dont les ressortissants sont exemptés de visa, mais seulement pour un séjour de 90 jours au maximum sur toute période de 180 jours (règlement 2018/1806 de l'UE, annexe II). Être propriétaire d'un bien ne change rien à cette limite. Comment compter les jours : dans notre article sur la règle des 90/180.
La signature, le notaire et la vente sur plan
10. « Le notaire roumain protège les intérêts de l'acheteur » : faux
Selon la loi 36/1995 sur les notaires, le notaire exerce un service d'intérêt public (article 3), et son rôle est d'authentifier des actes non litigieux (article 1). Il identifie les parties, vérifie que l'acte est régulier, perçoit les impôts et transmet la transaction pour inscription. Il ne représente pas l'acheteur face au vendeur, et ne vérifie pas pour vous le projet, le promoteur ou les conditions commerciales.
L'avocat du promoteur ne travaille pas non plus pour vous. Chez nous, l'avocat de la société représente uniquement la société, et nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant. Comment choisir un avocat.
11. « Il faut se rendre en Roumanie pour signer » : faux
Une partie à la transaction peut être représentée par un mandataire, au moyen d'une procuration spéciale notariée (article 91(2) de la loi 36/1995). Israël et la Roumanie sont tous deux parties à la convention Apostille : une procuration signée en Israël reçoit donc une apostille et une traduction certifiée. Ce qui n'existe pas aujourd'hui, c'est la signature à distance par vidéo : le contrat est signé devant le notaire par les parties ou leurs représentants (article 98(2)). Nous avons expliqué toutes les étapes dans notre guide de la procuration.
12. « Dans la vente sur plan en Roumanie, les acomptes ne bénéficient d'aucune protection » : faux
C'était proche de la vérité il y a quelques années. Plus aujourd'hui. La loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction, en vigueur depuis le 25 août 2026, dispose à son article 422 :
- L'avant-contrat portant sur un futur logement se conclut uniquement par acte notarié, et uniquement après l'inscription du permis de construire au registre foncier.
- Le notaire demande l'inscription de l'avant-contrat au registre le jour de la signature ou le jour ouvrable suivant.
- Les acomptes sont versés sur un compte distinct du promoteur, dédié exclusivement au projet, et leur utilisation est limitée aux étapes de la construction.
Ce n'est pas l'équivalent d'une garantie bancaire au sens de la loi israélienne sur la vente de logements, et il faut donc toujours vérifier. Mais « aucune protection » n'est plus exact. L'inscription au registre compte aussi en cas d'insolvabilité : selon l'article 131 de la loi 85/2014 sur l'insolvabilité, l'administrateur de la procédure n'exécute un avant-contrat immobilier que s'il est inscrit au registre, et encore, sous d'autres conditions. La liste de contrôle se trouve dans notre article sur le contrat de vente sur plan.
Pourquoi les erreurs reviennent, et comment vérifier une affirmation vous-même
La plupart des erreurs du tableau ne sont pas des inventions. Elles ont été vraies un jour. En Roumanie, au cours de la dernière année et demie, ont changé la TVA sur les logements, l'impôt sur les dividendes, la loi sur l'aménagement et la construction et les obligations relatives aux acomptes dans la vente sur plan. Un article de 2023 qui n'a pas été mis à jour apparaît toujours dans les recherches, et les outils d'intelligence artificielle le citent.
Quatre questions pour chaque affirmation que vous lisez :
- Quand a-t-elle été écrite ? S'il n'y a pas de date de mise à jour, partez du principe qu'elle est ancienne.
- Quelle est la source ? Une loi avec un numéro et un article, un règlement ou un site officiel. « Les experts disent » n'est pas une source.
- À qui s'applique-t-elle ? Une règle applicable à un citoyen roumain ou à un résident de l'UE ne s'applique pas toujours à vous.
- Est-ce un plafond ou une promesse ? Les 85 % d'un règlement, ou le « jusqu'à » d'une publicité, ne disent pas ce que vous obtiendrez réellement.
Et une chose qui ne figure pas dans le tableau, à dessein : les promesses de rendement. Il n'existe en Roumanie aucun organisme officiel qui vérifie ou valide un rendement annoncé dans une publicité, et ce rendement dépend de loyers, d'un taux d'occupation, d'impôts et de dépenses qui ne se sont pas encore produits. C'est pourquoi nous ne présentons pas de rendement, et nous vous suggérons d'examiner toute offre de ce type d'après les coûts et les documents, et non d'après le chiffre du titre.
Questions fréquentes
Combien une banque roumaine finance-t-elle pour un acheteur de l'étranger ?
Dans les faits, une banque roumaine finance les acheteurs de l'étranger jusqu'à 70 % du prix, et l'apport personnel est d'au moins 30 %. Les 85 % qui figurent sur les sites correspondent au plafond fixé par le règlement de la banque centrale pour un prêt en lei à une personne qui ne possède pas de logement. En devise étrangère, et pour qui possède déjà un logement, les plafonds sont plus bas.
Quel est le taux de TVA sur un logement neuf en Roumanie en 2026 ?
21 %. Le taux réduit sur les logements a été supprimé le 1er août 2025, et le régime transitoire à 9 % pour qui avait signé un contrat auparavant a pris fin le 30 septembre 2026.
Un Israélien peut-il inscrire un terrain à son nom en Roumanie ?
Pas directement. Selon la loi 312/2005, le ressortissant d'un pays hors de l'Union européenne n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité international et sur une base de réciprocité. La maison est inscrite à votre nom, et le terrain passe par un droit de superficie ou une société roumaine.
L'achat d'un appartement en Roumanie donne-t-il droit à la résidence ou à la citoyenneté ?
Non. L'Inspection générale de l'immigration roumaine ne compte pas l'achat immobilier parmi les motifs d'un visa de séjour. Les Israéliens entrent sans visa pour un séjour de 90 jours au maximum sur toute période de 180 jours, avec ou sans bien.
Le notaire roumain remplace-t-il un avocat ?
Non. Le notaire exerce un service public et authentifie la transaction pour les deux parties. Il ne vous représente pas et ne vérifie pas pour vous le promoteur ou les conditions. Pour cette vérification, on prend un avocat indépendant.
L'essentiel
Sur les 12 affirmations que nous avons vérifiées, une seule est exacte telle quelle. La plupart des autres ont été vraies un jour, ou ne sont vraies que pour une partie des acheteurs.
La règle est simple : un chiffre sans date et sans source n'est pas une information, c'est une rumeur. Dans chacun de nos articles, nous renvoyons à la loi elle-même, et si vous trouvez une erreur chez nous, écrivez-nous, nous vous en serons reconnaissants.
Si vous étudiez un achat en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble en revue les affirmations que vous avez lues et ce qui s'applique à votre cas.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie, article 18 (legislatie.just.ro) · Code fiscal, loi 227/2015, articles 64, 84, 85, 97, 111, 291 et 457, y compris la loi 141/2025 et la loi 161/2026 (legislatie.just.ro) · Loi 312/2005 sur l'acquisition de terrains par des étrangers · Inspection générale de l'immigration roumaine : séjour pour activité professionnelle · Conseil de l'Union européenne : la Roumanie et la Bulgarie dans Schengen, 12.12.2024 · Règlement 2018/1806 de l'UE, annexe II · Loi 36/1995 sur les notaires · Conférence de La Haye : convention Apostille · Loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026 · Loi 85/2014, article 131 (lege5.ro)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont exactes au 17 octobre 2026 et sont revérifiées chaque trimestre. Avant toute décision, consultez un avocat indépendant et un conseiller fiscal.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
