12 טענות על נדל״ן ברומניה שחוזרות באתרים בעברית: מה נכון ומה לא

בדיקת עובדות: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בדקנו 12 טענות שחוזרות באתרים בעברית על קניית נכס ברומניה, כל אחת מול החוק הרומני, תקנות הבנק המרכזי או מקור רשמי של האיחוד האירופי. רק טענה אחת נכונה כמו שהיא: לקונה אין מס רכישה. שלוש נכונות בחלקן, ושמונה לא נכונות, בדרך כלל כי החוק השתנה מאז שנכתבו, או כי כלל שחל על רומנים הוצג ככלל שחל על כולם.

כלי בינה מלאכותית חוזרים על הטעויות האלה, כי הם לומדים מאותם אתרים. לכן כל שורה בטבלה מפנה למקור הראשוני, ולא למאמר אחר.

במילים פשוטות: לפני שמחליטים לפי מספר שקראתם באינטרנט, בודקים מתי הוא נכתב ומאיפה הוא הגיע.

12 הטענות במבט אחד

שאלו את היזמים על זה

נבדק ב-17 באוקטובר 2026. נעדכן את הטבלה כל רבעון. בטור ״מה נכתב״: הטענה כפי שהיא מופיעה באתרים בעברית, בלי לציין אתר מסוים.

#	מה נכתב	התשובה	מה נכון היום
1	בנק רומני מממן 85% גם לקונים מחו״ל	נכון בחלקו	85% היא התקרה להלוואה בלאי למי שאין לו דירה. לקונים מחו״ל: עד 70%
2	המע״מ על דירה חדשה הוא 19% (או 9%, או 5%)	לא נכון	21% מ-1.8.2025. מסלול המעבר של 9% נסגר ב-30.9.2026
3	ברומניה אין מס רכישה	נכון	המס על ההעברה חל על המוכר. הקונה משלם שכר נוטריון ואגרות
4	מס הרכוש השנתי הוא 0.1% מערך הנכס	נכון בחלקו	בין 0.08% ל-0.2% מערך מחושב לפי מ״ר, והמועצה המקומית קובעת את השיעור
5	מס השכירות הוא 10% מהשכירות	לא נכון	10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו
6	מס הדיבידנד בחברה רומנית נמוך, 8% או 10%	לא נכון	16% על דיבידנדים שמחולקים מ-1.1.2026
7	ישראלים לא יכולים לקנות נכס ברומניה	לא נכון	אפשר לקנות דירה או בית. הקרקע לא נרשמת ישירות על שם אזרח מחוץ לאיחוד
8	קניית נכס נותנת תושבות	לא נכון	אין מסלול תושבות דרך נדל״ן
9	רומניה בשנגן, אז בעלי נכס יכולים לגור בה כמה שירצו	נכון בחלקו	רומניה בשנגן במלואה מ-1.1.2025, אבל ישראלים מוגבלים ל-90 יום בכל 180 יום
10	הנוטריון ברומניה שומר על האינטרסים של הקונה	לא נכון	הנוטריון ממלא שירות ציבורי ומאשר את העסקה לשני הצדדים. הוא לא עורך הדין שלכם
11	חייבים לטוס לרומניה כדי לחתום	לא נכון	אפשר לחתום דרך מיופה כוח, עם ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל
12	בבנייה על הנייר ברומניה אין שום הגנה על המקדמות	לא נכון	מ-25.8.2026 חוק 169/2026 מחייב חוזה נוטריוני רשום וחשבון ייעודי לפרויקט

מימון ומסים

שאלו את היזמים על זה

1. ״בנק רומני מממן 85% גם לקונים מחו״ל״: נכון בחלקו

המספר 85% אמיתי, אבל הוא חל על מקרה אחד. לפי סעיף 18 בתקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה:

• 85% היא התקרה להלוואה בלאי.
• בהלוואה במטבע זר התקרה נמוכה יותר: 80% כשההכנסה של הלווה באותו מטבע, ו-75% בהלוואה באירו כשההכנסה במטבע אחר.
• מי שכבר יש לו דירה בבעלותו: כל התקרות יורדות ב-10 נקודות אחוז.

אלה תקרות עליונות, ולא התחייבות של בנק. בפועל, בנק רומני מממן לקונים מחו״ל עד 70% מהמחיר, כך שההון העצמי הוא 30% לפחות. את התהליך פירטנו במדריך המשכנתא שלנו ואת חישוב ההון העצמי במדריך ההון העצמי.

2. ״המע״מ על דירה חדשה הוא 19%״ (או 9%, או 5%): לא נכון

חוק 141/2025 העלה את שיעור המע״מ הרגיל ל-21% מ-1 באוגוסט 2025 וביטל את השיעור המופחת לדירות (סעיף 291 בקוד המסים). נשאר מסלול מעבר של 9%, רק למי שחתם על חוזה עם מקדמה עד 1 באוגוסט 2025, על דירה עד 120 מ״ר ועד 600,000 לאי לפני מע״מ. חוק 161/2026 האריך אותו עד 30 בספטמבר 2026, והוא נסגר.

היום, דירה חדשה מיזם לאדם פרטי: 21% מע״מ. אתרים שכותבים 19%, 9% או 5% מתארים כללים שכבר לא בתוקף. פירוט מלא במאמר על מע״מ בדירה חדשה.

3. ״ברומניה אין מס רכישה״: נכון

בקוד המסים הרומני אין מס רכישה שהקונה משלם. המס על העברת נכס מוטל על ההכנסה של המוכר: 3% מערך העסקה אם הנכס הוחזק עד 3 שנים, ו-1% אחרי יותר מ-3 שנים (סעיף 111). הנוטריון מחשב וגובה אותו לפני החתימה.

זה לא אומר שהקנייה בלי עלויות. הקונה משלם שכר נוטריון, אגרת רישום, תרגומים ושכר עורך דין, ובדירה חדשה גם מע״מ. ריכזנו אותן במדריך עלויות הקנייה.

4. ״מס הרכוש השנתי הוא 0.1% מערך הנכס״: נכון בחלקו

לפי סעיף 457 בקוד המסים, על בית מגורים של אדם פרטי משלמים בין 0.08% ל-0.2% מהערך החייב במס, והמועצה המקומית קובעת את השיעור. הערך הזה לא מחיר השוק. הוא מחושב לפי שטח הבנייה ולפי סכום קבוע למ״ר שמופיע בטבלה בחוק. מ-2026 השיעור לא יכול להיות נמוך מזה של 2025. פירוט במדריך מס הרכוש השנתי.

5. ״מס השכירות ברומניה הוא 10% מהשכירות״: לא נכון

השיעור הוא 10% (סעיף 64), אבל לא על השכירות כולה. בהשכרה רגילה מנכים קודם 20% קבועים מההכנסה ברוטו (סעיף 84(3), בנוסח שחל על הכנסות 2026), ומשלמים 10% על השאר: בערך 8% מהשכירות. בהשכרה לטווח קצר, עד 7 חדרים, הניכוי הוא 30% (סעיף 85). מדריכים ישנים מציגים ניכוי אחר, שכבר לא בתוקף. ומי שתושב מס בישראל מדווח על ההכנסה גם בישראל. ראו המדריך למס על שכירות.

6. ״מס הדיבידנד בחברה רומנית נמוך, 8% או 10%״: לא נכון

חוק 141/2025 העלה את מס הדיבידנד ל-16%, על דיבידנדים שמחולקים מ-1 בינואר 2026 (סעיף 97(7) בקוד המסים). מי שקורא שכדאי להחזיק דירה אחת דרך חברה רומנית ״בגלל מס דיבידנד נמוך״ קורא חישוב שכבר לא נכון. לתושבי חוץ אמנת המס בין המדינות יכולה לשנות את השיעור, ולכן בודקים עם יועץ מס. מתי חברה בכל זאת מתאימה, במאמר על קנייה דרך SRL.

בעלות, תושבות ושהייה

שאלו את היזמים על זה

7. ״ישראלים לא יכולים לקנות נכס ברומניה״: לא נכון

ישראלים קונים דירות ובתים ברומניה ונרשמים כבעלים בפנקס המקרקעין. ההגבלה היא על הקרקע. לפי סעיף 6 בחוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש בעלות בקרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות.

בפועל יש שתי דרכים מקובלות: זכות שטח (Superficie) לבית, או חברה רומנית שבבעלותה גם הקרקע. הסברנו את שתיהן במאמר על הבעלות בקרקע. הטעות ההפוכה מסוכנת לא פחות: ״הקרקע תירשם על שם מישהו מקומי, זה רק פורמלי״. לא.

8. ״קניית נכס ברומניה נותנת תושבות״: לא נכון

רשות ההגירה הרומנית (IGI) מפרטת אשרת שהייה זמנית לפעילות עסקית: בעלות או ניהול בחברה, עם השקעה או מקומות עבודה. נדל״ן פרטי לא מופיע שם כעילה לתושבות. אין ברומניה ״ויזת זהב״ תמורת דירה. פירוט במאמר על תושבות.

9. ״רומניה בשנגן, אז בעלי נכס יכולים לגור בה כמה שירצו״: נכון בחלקו

החלק הראשון נכון: מועצת האיחוד האירופי ביטלה את הביקורת בגבולות היבשה עם רומניה מ-1 בינואר 2025, אחרי שהביקורת בנמלי האוויר והים בוטלה ב-31 במרץ 2024.

החלק השני לא נכון. ישראל ברשימת המדינות שאזרחיהן פטורים מאשרה, אבל רק לשהייה של עד 90 יום בכל 180 יום (תקנה 2018/1806 של האיחוד, נספח II). בעלות על נכס לא משנה את המגבלה. איך מחשבים את הימים, במאמר על 90/180.

החתימה, הנוטריון ובנייה על הנייר

שאלו את היזמים על זה

10. ״הנוטריון ברומניה שומר על האינטרסים של הקונה״: לא נכון

לפי חוק הנוטריונים 36/1995, הנוטריון ממלא שירות בעל עניין ציבורי (סעיף 3), ותפקידו לאשר עסקאות שאין עליהן מחלוקת (סעיף 1). הוא מזהה את הצדדים, מוודא שהמסמך תקין, גובה את המסים ושולח את העסקה לרישום. הוא לא מייצג את הקונה מול המוכר, ולא בודק בשבילכם את הפרויקט, את היזם או את התנאים המסחריים.

גם עורך הדין של היזם לא עובד בשבילכם. אצלנו, עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד, ואנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי. איך בוחרים עורך דין.

11. ״חייבים לטוס לרומניה כדי לחתום״: לא נכון

צד בעסקה יכול להיות מיוצג במיופה כוח, עם ייפוי כוח מיוחד נוטריוני (סעיף 91(2) בחוק 36/1995). ישראל ורומניה חברות שתיהן באמנת האפוסטיל, כך שייפוי כוח שנחתם בישראל מקבל אפוסטיל ותרגום מוסמך. מה שלא קיים היום הוא חתימה מרחוק בווידאו: החוזה נחתם מול הנוטריון בידי הצדדים או נציגיהם (סעיף 98(2)). הסברנו את כל השלבים במדריך ייפוי הכוח.

12. ״בבנייה על הנייר ברומניה אין שום הגנה על המקדמות״: לא נכון

זה היה קרוב לאמת לפני כמה שנים. היום לא. חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, בתוקף מ-25 באוגוסט 2026, קובע בסעיף 422:

• חוזה מקדים ליחידה עתידית רק בחוזה נוטריוני, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין.
• הנוטריון מבקש לרשום את החוזה המקדים בפנקס ביום החתימה או ביום העבודה הבא.
• המקדמות נכנסות לחשבון נפרד של היזם, שמיועד לפרויקט בלבד, וההוצאה מהן מוגבלת לשלבי הבנייה.

זה לא אותו דבר כמו ערבות בנקאית לפי חוק המכר הישראלי, ולכן עדיין בודקים. אבל ״אין שום הגנה״ כבר לא נכון. הרישום בפנקס חשוב גם במקרה של חדלות פירעון: לפי סעיף 131 בחוק חדלות הפירעון 85/2014, מנהל ההליך מקיים חוזה מקדים למקרקעין רק אם הוא רשום בפנקס, וגם זה בתנאים נוספים. רשימת הבדיקה במאמר על החוזה לבנייה על הנייר.

למה הטעויות חוזרות, ואיך בודקים טענה בעצמכם

רוב הטעויות בטבלה הן לא המצאות. הן היו נכונות פעם. ברומניה השתנו בשנה וחצי האחרונות המע״מ על דירות, מס הדיבידנד, חוק התכנון והבנייה והחובות על מקדמות בבנייה על הנייר. מאמר משנת 2023 שלא עודכן עדיין מופיע בחיפוש, וכלי בינה מלאכותית מצטטים אותו.

ארבע שאלות לכל טענה שאתם קוראים:

1. מתי זה נכתב? אם אין תאריך עדכון, הניחו שזה ישן.
2. מה המקור? חוק עם מספר וסעיף, תקנה, או אתר רשמי. ״מומחים אומרים״ זה לא מקור.
3. על מי זה חל? כלל שחל על אזרח רומני או על תושב האיחוד לא תמיד חל עליכם.
4. זו תקרה או הבטחה? 85% בתקנה, או ״עד״ בפרסומת, לא אומרים מה תקבלו בפועל.

ועוד דבר אחד שלא נכנס לטבלה, בכוונה: הבטחות לתשואה. אין ברומניה גוף רשמי שבודק או מאשר תשואה שמפורסמת בפרסומת, והיא תלויה בשכירות, בתפוסה, במסים ובהוצאות שעוד לא קרו. לכן אנחנו לא מציגים תשואה, ומציעים לבדוק כל הצעה כזו לפי העלויות והמסמכים, לא לפי המספר בכותרת.

שאלות נפוצות

כמה מממן בנק רומני לקונה מחו״ל?

בפועל, בנק רומני מממן לקונים מחו״ל עד 70% מהמחיר, וההון העצמי הוא 30% לפחות. ה-85% שמופיעים באתרים הם התקרה בתקנת הבנק המרכזי להלוואה בלאי למי שאין לו דירה. במטבע זר ולמי שכבר יש לו דירה, התקרות נמוכות יותר.

מה שיעור המע״מ על דירה חדשה ברומניה ב-2026?

21%. השיעור המופחת לדירות בוטל ב-1 באוגוסט 2025, ומסלול המעבר של 9% למי שחתם על חוזה לפני כן נסגר ב-30 בספטמבר 2026.

ישראלי יכול לרשום קרקע ברומניה על שמו?

לא ישירות. לפי חוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית ועל בסיס הדדיות. את הבית רושמים על שמכם, ואת הקרקע דרך זכות שטח או חברה רומנית.

קניית דירה ברומניה נותנת תושבות או אזרחות?

לא. רשות ההגירה הרומנית לא מונה קניית נדל״ן כעילה לאשרת שהייה. ישראלים נכנסים בלי אשרה לשהייה של עד 90 יום בכל 180 יום, עם נכס או בלי.

הנוטריון ברומניה מחליף עורך דין?

לא. הנוטריון ממלא שירות ציבורי ומאשר את העסקה לשני הצדדים. הוא לא מייצג אתכם ולא בודק בשבילכם את היזם או את התנאים. לבדיקה הזו לוקחים עורך דין עצמאי.

השורה התחתונה

מתוך 12 טענות שבדקנו, רק אחת נכונה כמו שהיא. רוב השאר היו נכונות פעם, או נכונות רק לחלק מהקונים.

הכלל פשוט: מספר בלי תאריך ובלי מקור הוא לא מידע, הוא שמועה. בכל מאמר שלנו אנחנו מפנים לחוק עצמו, ואם מצאתם אצלנו טעות, נשמח שתכתבו לנו.

אם אתם בודקים קנייה ברומניה, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על הטענות שקראתם ועל מה שחל עליכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה, סעיף 18 (legislatie.just.ro) · קוד המסים, חוק 227/2015, סעיפים 64, 84, 85, 97, 111, 291 ו-457, כולל חוק 141/2025 וחוק 161/2026 (legislatie.just.ro) · חוק 312/2005 על רכישת קרקע בידי זרים · רשות ההגירה הרומנית: שהייה לפעילות עסקית · מועצת האיחוד האירופי: רומניה ובולגריה בשנגן, 12.12.2024 · תקנה 2018/1806 של האיחוד, נספח II · חוק הנוטריונים 36/1995 · ועידת האג: אמנת האפוסטיל · חוק 169/2026, Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026 · חוק 85/2014, סעיף 131 (lege5.ro)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026, ונבדקים מחדש כל רבעון. לפני החלטה, התייעצו עם עורך דין עצמאי ועם יועץ מס.