12 ادعاءً عن عقارات رومانيا تتكرر على الإنترنت: ما الصحيح وما الخطأ

تدقيق الحقائق: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

فحصنا 12 ادعاءً تتكرر في المواقع الموجهة إلى المشترين الإسرائيليين عن شراء عقار في رومانيا، كل واحد منها مقابل القانون الروماني أو لوائح البنك المركزي أو مصدر رسمي للاتحاد الأوروبي. ادعاء واحد فقط صحيح كما هو: لا ضريبة شراء على المشتري. وثلاثة صحيحة جزئياً، وثمانية خاطئة، عادة لأن القانون تغيّر منذ كتابتها، أو لأن قاعدة تسري على الرومانيين عُرضت على أنها تسري على الجميع.

أدوات الذكاء الاصطناعي تكرّر هذه الأخطاء، لأنها تتعلم من المواقع نفسها. لذلك يحيل كل صف في الجدول إلى المصدر الأولي، لا إلى مقال آخر.

ببساطة: قبل أن تقرروا بناءً على رقم قرأتموه على الإنترنت، تحقّقوا متى كُتب ومن أين جاء.

الادعاءات الـ12 في لمحة

اسألوا المطوّرين عن هذا

فُحص في 17 أكتوبر 2026. سنحدّث الجدول كل ربع سنة. في عمود «ما الذي كُتب»: الادعاء كما يظهر في المواقع الموجهة إلى المشترين الإسرائيليين، دون ذكر موقع بعينه.

#	ما الذي كُتب	الجواب	ما الصحيح اليوم
1	البنك الروماني يموّل 85% حتى للمشترين من الخارج	صحيح جزئياً	85% هي السقف لقرض بالليو لمن لا يملك شقة. للمشترين من الخارج: حتى 70%
2	ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة 19% (أو 9%، أو 5%)	خطأ	21% منذ 1.8.2025. وأُغلق المسار الانتقالي بنسبة 9% في 30.9.2026
3	لا توجد في رومانيا ضريبة شراء	صحيح	الضريبة على النقل تقع على البائع. ويدفع المشتري أتعاب كاتب العدل والرسوم
4	ضريبة العقار السنوية 0.1% من قيمة العقار	صحيح جزئياً	بين 0.08% و0.2% من قيمة محسوبة بحسب المتر المربع، ويحدد المجلس المحلي النسبة
5	ضريبة الإيجار 10% من الإيجار	خطأ	10% بعد خصم ثابت قدره 20%، أي نحو 8% من الإيجار الإجمالي
6	ضريبة الأرباح الموزّعة في شركة رومانية منخفضة، 8% أو 10%	خطأ	16% على الأرباح الموزّعة منذ 1.1.2026
7	الإسرائيليون لا يستطيعون شراء عقار في رومانيا	خطأ	يمكن شراء شقة أو منزل. أما الأرض فلا تُسجَّل مباشرة باسم مواطن من خارج الاتحاد
8	شراء العقار يمنح إقامة	خطأ	لا يوجد مسار إقامة عبر العقار
9	رومانيا في شنغن، إذن يستطيع مالكو العقار السكن فيها كما يشاؤون	صحيح جزئياً	رومانيا في شنغن بالكامل منذ 1.1.2025، لكن الإسرائيليين مقيّدون بـ90 يوماً في كل 180 يوماً
10	كاتب العدل في رومانيا يحمي مصالح المشتري	خطأ	كاتب العدل يؤدي خدمة عامة ويوثّق الصفقة للطرفين. ليس محاميكم
11	يجب السفر إلى رومانيا للتوقيع	خطأ	يمكن التوقيع عبر وكيل، بوكالة موثّقة لدى كاتب العدل وأبوستيل
12	في البناء على المخطط في رومانيا لا توجد أي حماية للدفعات المقدمة	خطأ	منذ 25.8.2026 يُلزم القانون 169/2026 بعقد موثّق ومقيّد وحساب مخصّص للمشروع

التمويل والضرائب

اسألوا المطوّرين عن هذا

1. «البنك الروماني يموّل 85% حتى للمشترين من الخارج»: صحيح جزئياً

الرقم 85% حقيقي، لكنه يسري على حالة واحدة. وفق المادة 18 من اللائحة 17/2012 للبنك الوطني الروماني:

• 85% هي السقف لقرض بالليو.
• في القرض بعملة أجنبية يكون السقف أدنى: 80% حين يكون دخل المقترض بالعملة نفسها، و75% في القرض باليورو حين يكون الدخل بعملة أخرى.
• من يملك شقة بالفعل: تنخفض كل السقوف بـ10 نقاط مئوية.

هذه سقوف عليا، لا التزام من البنك. وفي الواقع، يموّل البنك الروماني المشترين من الخارج حتى 70% من السعر، فيكون رأس المال الذاتي 30% على الأقل. فصّلنا العملية في دليل القرض العقاري لدينا وحساب رأس المال الذاتي في دليل الدفعة الأولى.

2. «ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة 19%» (أو 9%، أو 5%): خطأ

رفع القانون 141/2025 نسبة ضريبة القيمة المضافة العادية إلى 21% منذ 1 أغسطس 2025 وألغى النسبة المخفّضة للشقق (المادة 291 من قانون الضرائب). وبقي مسار انتقالي بنسبة 9%، فقط لمن وقّع عقداً مع دفعة مقدمة حتى 1 أغسطس 2025، على شقة حتى 120 متراً مربعاً وحتى 600,000 ليو قبل الضريبة. ومدّده القانون 161/2026 حتى 30 سبتمبر 2026، وقد أُغلق.

اليوم، شقة جديدة من مطوّر لفرد: ضريبة قيمة مضافة 21%. المواقع التي تكتب 19% أو 9% أو 5% تصف قواعد لم تعد سارية. التفاصيل الكاملة في المقال عن ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة.

3. «لا توجد في رومانيا ضريبة شراء»: صحيح

ليس في قانون الضرائب الروماني ضريبة شراء يدفعها المشتري. الضريبة على نقل العقار تُفرض على دخل البائع: 3% من قيمة الصفقة إذا حيز العقار حتى 3 سنوات، و1% بعد أكثر من 3 سنوات (المادة 111). ويحسبها كاتب العدل ويجبيها قبل التوقيع.

وهذا لا يعني أن الشراء بلا تكاليف. يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل، ورسوم التسجيل، والترجمات، وأتعاب المحامي، وفي الشقة الجديدة أيضاً ضريبة القيمة المضافة. جمعناها في دليل تكاليف الشراء.

4. «ضريبة العقار السنوية 0.1% من قيمة العقار»: صحيح جزئياً

وفق المادة 457 من قانون الضرائب، يُدفع على منزل السكن لفرد ما بين 0.08% و0.2% من القيمة الخاضعة للضريبة، ويحدد المجلس المحلي النسبة. وهذه القيمة ليست سعر السوق. إنها تُحسب بحسب مساحة البناء وبحسب مبلغ ثابت للمتر المربع يرد في جدول في القانون. ومنذ 2026 لا يمكن أن تكون النسبة أدنى من نسبة 2025. التفاصيل في دليل ضريبة العقار السنوية.

5. «ضريبة الإيجار في رومانيا 10% من الإيجار»: خطأ

النسبة 10% (المادة 64)، لكن ليس على الإيجار كله. في التأجير العادي يُخصم أولاً 20% ثابتة من الدخل الإجمالي (المادة 84(3)، بالصيغة السارية على دخل 2026)، وتُدفع 10% على الباقي: نحو 8% من الإيجار. وفي التأجير قصير الأمد، حتى 7 غرف، يكون الخصم 30% (المادة 85). والأدلة القديمة تعرض خصماً مختلفاً لم يعد سارياً. ومن كان مقيماً ضريبياً في إسرائيل يصرّح عن الدخل في إسرائيل أيضاً. انظروا دليل ضريبة الإيجار.

6. «ضريبة الأرباح الموزّعة في شركة رومانية منخفضة، 8% أو 10%»: خطأ

رفع القانون 141/2025 ضريبة الأرباح الموزّعة إلى 16%، على الأرباح الموزّعة منذ 1 يناير 2026 (المادة 97(7) من قانون الضرائب). ومن يقرأ أنه يجدر امتلاك شقة واحدة عبر شركة رومانية «بسبب ضريبة أرباح منخفضة» يقرأ حساباً لم يعد صحيحاً. وبالنسبة لغير المقيمين قد تغيّر اتفاقية الضريبة بين الدولتين النسبة، ولذلك يُفحص الأمر مع مستشار ضريبي. ومتى تكون الشركة مناسبة رغم ذلك، في المقال عن الشراء عبر SRL.

الملكية والإقامة والبقاء

اسألوا المطوّرين عن هذا

7. «الإسرائيليون لا يستطيعون شراء عقار في رومانيا»: خطأ

يشتري الإسرائيليون شققاً ومنازل في رومانيا ويُسجَّلون مالكين في السجل العقاري. أما القيد فعلى الأرض. فوفق المادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي ملكية الأرض إلا وفق اتفاقية دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل.

وفي الواقع هناك طريقان متعارف عليهما: حق السطحية (Superficie) للمنزل، أو شركة رومانية تملك الأرض أيضاً. شرحنا الاثنين في المقال عن ملكية الأرض. والخطأ المعاكس لا يقل خطورة: «ستُسجَّل الأرض باسم شخص محلي، إنها مجرد شكليات». لا.

8. «شراء عقار في رومانيا يمنح إقامة»: خطأ

تفصّل سلطة الهجرة الرومانية (IGI) تأشيرة إقامة مؤقتة لنشاط تجاري: ملكية أو إدارة في شركة، مع استثمار أو وظائف. ولا يرد العقار الخاص هناك سبباً للإقامة. لا توجد في رومانيا «تأشيرة ذهبية» مقابل شقة. التفاصيل في المقال عن الإقامة.

9. «رومانيا في شنغن، إذن يستطيع مالكو العقار السكن فيها كما يشاؤون»: صحيح جزئياً

الجزء الأول صحيح: ألغى مجلس الاتحاد الأوروبي الرقابة على الحدود البرية مع رومانيا منذ 1 يناير 2025، بعد إلغاء الرقابة في المطارات والموانئ البحرية في 31 مارس 2024.

والجزء الثاني خطأ. إسرائيل في قائمة الدول المعفى مواطنوها من التأشيرة، لكن فقط لإقامة حتى 90 يوماً في كل 180 يوماً (اللائحة 2018/1806 للاتحاد، الملحق II). وملكية العقار لا تغيّر هذا القيد. كيف تُحسب الأيام، في المقال عن 90/180.

التوقيع، وكاتب العدل، والبناء على المخطط

اسألوا المطوّرين عن هذا

10. «كاتب العدل في رومانيا يحمي مصالح المشتري»: خطأ

وفق قانون كتّاب العدل 36/1995، يؤدي كاتب العدل خدمة ذات منفعة عامة (المادة 3)، ودوره توثيق الصفقات التي لا نزاع عليها (المادة 1). يتحقق من هوية الطرفين، ويتأكد من سلامة المستند، ويجبي الضرائب، ويرسل الصفقة للتسجيل. لكنه لا يمثّل المشتري أمام البائع، ولا يفحص لكم المشروع أو المطوّر أو الشروط التجارية.

ومحامي المطوّر أيضاً لا يعمل لحسابكم. لدينا، محامي الشركة يمثّل الشركة وحدها، ونوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل. كيف تختارون محامياً.

11. «يجب السفر إلى رومانيا للتوقيع»: خطأ

يمكن لطرف في الصفقة أن يُمثَّل بوكيل، بوكالة خاصة موثّقة لدى كاتب العدل (المادة 91(2) من القانون 36/1995). وإسرائيل ورومانيا كلتاهما عضوان في اتفاقية الأبوستيل، فالوكالة الموقّعة في إسرائيل تحصل على أبوستيل وترجمة معتمدة. أما ما لا يوجد اليوم فهو التوقيع عن بُعد بالفيديو: يُوقَّع العقد أمام كاتب العدل من قِبل الأطراف أو ممثليهم (المادة 98(2)). شرحنا كل المراحل في دليل الوكالة.

12. «في البناء على المخطط في رومانيا لا توجد أي حماية للدفعات المقدمة»: خطأ

كان هذا قريباً من الحقيقة قبل بضع سنوات. أما اليوم فلا. القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، النافذ منذ 25 أغسطس 2026، ينص في المادة 422 على:

• العقد المبدئي لوحدة مستقبلية فقط بعقد موثّق لدى كاتب العدل، وفقط بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري.
• يطلب كاتب العدل قيد العقد المبدئي في السجل يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي.
• تدخل الدفعات المقدمة حساباً منفصلاً للمطوّر، مخصّصاً للمشروع وحده، والإنفاق منها مقيّد بمراحل البناء.

هذا ليس كالكفالة البنكية وفق قانون البيع الإسرائيلي، ولذلك ما زلتم تفحصون. لكن «لا توجد أي حماية» لم تعد صحيحة. والقيد في السجل مهم أيضاً في حالة الإعسار: وفق المادة 131 من قانون الإعسار 85/2014، لا ينفّذ مدير الإجراء عقداً مبدئياً لعقار إلا إذا كان مقيّداً في السجل، وبشروط إضافية أيضاً. قائمة الفحص في المقال عن عقد البناء على المخطط.

لماذا تتكرر الأخطاء، وكيف تفحصون ادعاءً بأنفسكم

معظم الأخطاء في الجدول ليست اختراعات. كانت صحيحة ذات يوم. ففي رومانيا تغيّرت في السنة والنصف الأخيرة ضريبة القيمة المضافة على الشقق، وضريبة الأرباح الموزّعة، وقانون التخطيط والبناء، والالتزامات بشأن الدفعات المقدمة في البناء على المخطط. ومقال من سنة 2023 لم يُحدَّث ما زال يظهر في البحث، وتقتبسه أدوات الذكاء الاصطناعي.

أربعة أسئلة لكل ادعاء تقرؤونه:

1. متى كُتب؟ إن لم يكن هناك تاريخ تحديث، فافترضوا أنه قديم.
2. ما المصدر؟ قانون برقم ومادة، أو لائحة، أو موقع رسمي. «يقول الخبراء» ليس مصدراً.
3. على من يسري؟ القاعدة التي تسري على مواطن روماني أو على مقيم في الاتحاد لا تسري عليكم دائماً.
4. هل هو سقف أم وعد؟ 85% في اللائحة، أو «حتى» في الإعلان، لا يقولان ما ستحصلون عليه فعلاً.

وأمر آخر لم يدخل الجدول، عن قصد: وعود العائد. لا توجد في رومانيا جهة رسمية تفحص أو تعتمد العائد المنشور في الإعلانات، وهو يتوقف على الإيجار والإشغال والضرائب ومصاريف لم تحدث بعد. لذلك لا نعرض عائداً، ونقترح فحص كل عرض كهذا بحسب التكاليف والمستندات، لا بحسب الرقم في العنوان.

أسئلة شائعة

كم يموّل البنك الروماني للمشتري من الخارج؟

في الواقع، يموّل البنك الروماني المشترين من الخارج حتى 70% من السعر، ويكون رأس المال الذاتي 30% على الأقل. أما الـ85% التي تظهر في المواقع فهي السقف في لائحة البنك المركزي لقرض بالليو لمن لا يملك شقة. وبعملة أجنبية ولمن يملك شقة بالفعل، تكون السقوف أدنى.

ما نسبة ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة في رومانيا في 2026؟

21%. أُلغيت النسبة المخفّضة للشقق في 1 أغسطس 2025، وأُغلق المسار الانتقالي بنسبة 9% لمن وقّع عقداً قبل ذلك في 30 سبتمبر 2026.

هل يستطيع الإسرائيلي تسجيل أرض في رومانيا باسمه؟

ليس مباشرة. وفق القانون 312/2005، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي أرضاً إلا وفق اتفاقية دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. يُسجَّل المنزل باسمكم، والأرض عبر حق السطحية أو شركة رومانية.

هل يمنح شراء شقة في رومانيا إقامة أو جنسية؟

لا. سلطة الهجرة الرومانية لا تعدّ شراء العقار سبباً لتأشيرة إقامة. ويدخل الإسرائيليون دون تأشيرة لإقامة حتى 90 يوماً في كل 180 يوماً، مع عقار أو بدونه.

هل يحلّ كاتب العدل في رومانيا محلّ المحامي؟

لا. كاتب العدل يؤدي خدمة عامة ويوثّق الصفقة للطرفين. لا يمثّلكم ولا يفحص لكم المطوّر أو الشروط. ولهذا الفحص توكّلون محامياً مستقلاً.

الخلاصة

من بين 12 ادعاءً فحصناها، واحد فقط صحيح كما هو. ومعظم الباقي كان صحيحاً ذات يوم، أو صحيحاً لجزء من المشترين فقط.

القاعدة بسيطة: الرقم بلا تاريخ وبلا مصدر ليس معلومة، بل إشاعة. في كل مقال لدينا نحيل إلى القانون نفسه، وإن وجدتم لدينا خطأً، يسعدنا أن تكتبوا لنا.

إن كنتم تدرسون الشراء في رومانيا، لدينا أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ معاً على الادعاءات التي قرأتموها وعلى ما يسري عليكم.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: اللائحة 17/2012 للبنك الوطني الروماني، المادة 18 (legislatie.just.ro) · قانون الضرائب، القانون 227/2015، المواد 64 و84 و85 و97 و111 و291 و457، بما في ذلك القانون 141/2025 والقانون 161/2026 (legislatie.just.ro) · القانون 312/2005 بشأن اكتساب الأجانب للأراضي · سلطة الهجرة الرومانية: الإقامة لنشاط تجاري · مجلس الاتحاد الأوروبي: رومانيا وبلغاريا في شنغن، 12.12.2024 · اللائحة 2018/1806 للاتحاد، الملحق II · قانون كتّاب العدل 36/1995 · مؤتمر لاهاي: اتفاقية الأبوستيل · القانون 169/2026، Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026 · القانون 85/2014، المادة 131 (lege5.ro)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026، وتُفحص من جديد كل ربع سنة. قبل أي قرار، استشيروا محامياً مستقلاً ومستشاراً ضريبياً.