Din 12 afirmații verificate, doar una este pe deplin adevărată: cumpărătorul nu plătește impozit la cumpărare. Trei sunt parțial adevărate, opt false.
De la 1 august 2025, TVA-ul la o locuință nouă de la dezvoltator este 21%. Regimul tranzitoriu de 9% s-a închis la 30 septembrie 2026. 19% este o regulă veche.
85% este plafonul BNR la un credit în lei fără altă locuință. Pentru cumpărătorii din străinătate: în practică până la 70%, avans de cel puțin 30%.
România e pe deplin în Schengen din 1 ianuarie 2025, dar israelienii stau maximum 90 de zile din 180, cu sau fără proprietate. Cumpărarea nu dă rezidență.
Impozitul pe dividende din România a crescut la 16% pentru dividendele distribuite de la 1 ianuarie 2026. Calculele bazate pe 8% sau 10% nu mai sunt corecte.
Verificarea faptelor: răspunsul scurt
Am verificat 12 afirmații care circulă pe site-urile adresate cumpărătorilor israelieni despre cumpărarea unei proprietăți în România, fiecare față de legea română, de reglementările băncii centrale sau de o sursă oficială a Uniunii Europene. Doar o afirmație este adevărată așa cum e formulată: cumpărătorul nu plătește impozit la cumpărare. Trei sunt parțial adevărate, iar opt nu sunt adevărate, de obicei pentru că legea s-a schimbat de când au fost scrise sau pentru că o regulă valabilă pentru români a fost prezentată ca regulă pentru toată lumea.
Instrumentele de inteligență artificială repetă aceste greșeli, pentru că învață de pe aceleași site-uri. De aceea, fiecare rând din tabel trimite la sursa primară, nu la alt articol.
Pe scurt: înainte să decideți pe baza unei cifre citite pe internet, verificați când a fost scrisă și de unde provine.
Cele 12 afirmații dintr-o privire
Verificat la 17 octombrie 2026. Vom actualiza tabelul în fiecare trimestru. În coloana „Ce s-a scris”: afirmația așa cum apare pe site-urile adresate cumpărătorilor israelieni, fără a numi un anumit site.
| # | Ce s-a scris | Răspunsul | Ce este adevărat astăzi |
|---|---|---|---|
| 1 | O bancă românească finanțează 85% și cumpărătorilor din străinătate | Parțial adevărat | 85% este plafonul pentru un credit în lei pentru cine nu are o locuință. Pentru cumpărătorii din străinătate: până la 70% |
| 2 | TVA-ul la o locuință nouă este 19% (sau 9%, sau 5%) | Fals | 21% de la 1.8.2025. Regimul tranzitoriu de 9% s-a închis la 30.9.2026 |
| 3 | În România nu există impozit la cumpărare | Adevărat | Impozitul pe transfer îl plătește vânzătorul. Cumpărătorul plătește onorariul notarului și taxele |
| 4 | Impozitul anual pe clădire este 0,1% din valoarea proprietății | Parțial adevărat | Între 0,08% și 0,2% dintr-o valoare calculată pe mp, iar consiliul local stabilește cota |
| 5 | Impozitul pe chirie este 10% din chirie | Fals | 10% după o deducere forfetară de 20%, adică circa 8% din chiria brută |
| 6 | Impozitul pe dividende într-o firmă românească este mic, 8% sau 10% | Fals | 16% pentru dividendele distribuite de la 1.1.2026 |
| 7 | Israelienii nu pot cumpăra o proprietate în România | Fals | Se poate cumpăra un apartament sau o casă. Terenul nu se înscrie direct pe numele unui cetățean din afara UE |
| 8 | Cumpărarea unei proprietăți oferă rezidență | Fals | Nu există o cale de rezidență prin imobiliare |
| 9 | România este în Schengen, deci proprietarii pot locui acolo cât vor | Parțial adevărat | România este pe deplin în Schengen de la 1.1.2025, dar israelienii sunt limitați la 90 de zile în orice perioadă de 180 de zile |
| 10 | Notarul din România apără interesele cumpărătorului | Fals | Notarul îndeplinește un serviciu public și autentifică tranzacția pentru ambele părți. Nu este avocatul dumneavoastră |
| 11 | Trebuie să zburați în România ca să semnați | Fals | Puteți semna printr-un împuternicit, cu procură notarială și apostilă |
| 12 | La construcțiile pe plan din România nu există nicio protecție pentru avansuri | Fals | De la 25.8.2026, Legea 169/2026 impune un contract notarial înscris și un cont dedicat proiectului |
Finanțare și impozite
1. „O bancă românească finanțează 85% și cumpărătorilor din străinătate”: parțial adevărat
Cifra de 85% este reală, dar se aplică unui singur caz. Potrivit art. 18 din Regulamentul BNR nr. 17/2012:
- 85% este plafonul pentru un credit în lei.
- La un credit în valută, plafonul este mai mic: 80% când venitul împrumutatului este în aceeași monedă și 75% la un credit în euro când venitul este în altă monedă.
- Cine deține deja o locuință: toate plafoanele scad cu 10 puncte procentuale.
Acestea sunt plafoane maxime, nu un angajament al unei bănci. În practică, o bancă românească finanțează cumpărătorilor din străinătate până la 70% din preț, astfel încât avansul este de cel puțin 30%. Procesul este detaliat în ghidul nostru despre creditul ipotecar, iar calculul avansului în ghidul despre avans.
2. „TVA-ul la o locuință nouă este 19%” (sau 9%, sau 5%): fals
Legea 141/2025 a majorat cota standard de TVA la 21% de la 1 august 2025 și a eliminat cota redusă pentru locuințe (art. 291 din Codul fiscal). A rămas un regim tranzitoriu de 9%, doar pentru cine a semnat un contract cu avans până la 1 august 2025, pentru o locuință de până la 120 mp și de până la 600.000 de lei fără TVA. Legea 161/2026 l-a prelungit până la 30 septembrie 2026, iar acum s-a închis.
Astăzi, o locuință nouă de la dezvoltator către o persoană fizică: 21% TVA. Site-urile care scriu 19%, 9% sau 5% descriu reguli care nu mai sunt în vigoare. Detalii complete în articolul despre TVA la locuințele noi.
3. „În România nu există impozit la cumpărare”: adevărat
În Codul fiscal român nu există un impozit la cumpărare plătit de cumpărător. Impozitul pe transferul unei proprietăți se aplică venitului vânzătorului: 3% din valoarea tranzacției dacă proprietatea a fost deținută până la 3 ani și 1% după mai mult de 3 ani (art. 111). Notarul îl calculează și îl încasează înainte de semnare.
Asta nu înseamnă că o cumpărare nu are costuri. Cumpărătorul plătește onorariul notarului, taxa de intabulare, traducerile și onorariul avocatului, iar la o locuință nouă și TVA. Le-am adunat în ghidul costurilor de cumpărare.
4. „Impozitul anual pe clădire este 0,1% din valoarea proprietății”: parțial adevărat
Potrivit art. 457 din Codul fiscal, pentru o clădire rezidențială a unei persoane fizice se plătește între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă, iar consiliul local stabilește cota. Această valoare nu este prețul de piață. Se calculează după suprafața construită și o sumă fixă pe mp care apare într-un tabel din lege. Din 2026, cota nu poate fi mai mică decât cea din 2025. Detalii în ghidul despre impozitul anual pe clădire.
5. „Impozitul pe chirie în România este 10% din chirie”: fals
Cota este 10% (art. 64), dar nu din întreaga chirie. La o închiriere obișnuită se deduc mai întâi 20% forfetar din venitul brut (art. 84 alin. (3), în forma aplicabilă veniturilor din 2026) și se plătesc 10% pe rest: aproximativ 8% din chirie. La închirierea pe termen scurt, de până la 7 camere, deducerea este de 30% (art. 85). Ghidurile vechi prezintă o altă deducere, care nu mai este în vigoare. Iar cine este rezident fiscal în Israel declară venitul și în Israel. Vedeți ghidul despre impozitul pe chirii.
6. „Impozitul pe dividende într-o firmă românească este mic, 8% sau 10%”: fals
Legea 141/2025 a majorat impozitul pe dividende la 16%, pentru dividendele distribuite de la 1 ianuarie 2026 (art. 97 alin. (7) din Codul fiscal). Cine citește că merită să dețină un apartament printr-o firmă românească „din cauza impozitului mic pe dividende” citește un calcul care nu mai este corect. Pentru nerezidenți, convenția fiscală dintre state poate schimba cota, așa că verificați cu un consultant fiscal. Când se potrivește totuși o firmă, în articolul despre cumpărarea printr-un SRL.
Proprietate, rezidență și ședere
7. „Israelienii nu pot cumpăra o proprietate în România”: fals
Israelienii cumpără apartamente și case în România și sunt înscriși ca proprietari în cartea funciară. Restricția privește terenul. Potrivit art. 6 din Legea 312/2005, un cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene dobândește proprietatea asupra terenului doar în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.
O cifră fără dată și fără sursă nu este informație, este zvon.
În practică există două căi obișnuite: dreptul de superficie (Superficie) pentru casă sau o firmă românească ce deține și terenul. Le-am explicat pe amândouă în articolul despre proprietatea asupra terenului. Greșeala inversă este la fel de periculoasă: „terenul va fi înscris pe numele cuiva local, e doar o formalitate”. Nu.
8. „Cumpărarea unei proprietăți în România oferă rezidență”: fals
Inspectoratul General pentru Imigrări (IGI) descrie dreptul de ședere temporară pentru activități comerciale: deținerea sau administrarea unei firme, cu investiții sau locuri de muncă. Imobiliarele private nu apar acolo ca temei pentru rezidență. În România nu există o „viză de aur” în schimbul unui apartament. Detalii în articolul despre rezidență.
9. „România este în Schengen, deci proprietarii pot locui acolo cât vor”: parțial adevărat
Prima parte este adevărată: Consiliul Uniunii Europene a ridicat controalele la frontierele terestre cu România de la 1 ianuarie 2025, după ce controalele la frontierele aeriene și maritime fuseseră ridicate la 31 martie 2024.
A doua parte nu este adevărată. Israelul este pe lista statelor ai căror cetățeni sunt scutiți de viză, dar doar pentru șederi de până la 90 de zile în orice perioadă de 180 de zile (Regulamentul UE 2018/1806, anexa II). Deținerea unei proprietăți nu schimbă limita. Cum se calculează zilele, în articolul despre regula 90/180.
Semnarea, notarul și construcțiile pe plan
10. „Notarul din România apără interesele cumpărătorului”: fals
Potrivit Legii notarilor publici 36/1995, notarul îndeplinește un serviciu de interes public (art. 3), iar rolul lui este de a constata acte și fapte necontencioase (art. 1). El identifică părțile, se asigură că actul este valabil, încasează impozitele și trimite tranzacția la intabulare. Nu îl reprezintă pe cumpărător în fața vânzătorului și nu verifică pentru dumneavoastră proiectul, dezvoltatorul sau condițiile comerciale.
Nici avocatul dezvoltatorului nu lucrează pentru dumneavoastră. La noi, avocatul companiei reprezintă doar compania, iar noi recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent. Cum alegeți un avocat.
11. „Trebuie să zburați în România ca să semnați”: fals
O parte a tranzacției poate fi reprezentată de un împuternicit, cu procură specială autentică (art. 91 alin. (2) din Legea 36/1995). Israelul și România sunt amândouă membre ale Convenției Apostilă, astfel încât o procură semnată în Israel primește apostilă și traducere autorizată. Ce nu există astăzi este semnarea la distanță prin video: contractul se semnează în fața notarului de părți sau de reprezentanții lor (art. 98 alin. (2)). Am explicat toate etapele în ghidul despre procură.
12. „La construcțiile pe plan din România nu există nicio protecție pentru avansuri”: fals
Era aproape de adevăr acum câțiva ani. Astăzi nu. Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare de la 25 august 2026, prevede la art. 422:
- Antecontract pentru o unitate viitoare doar prin act notarial și doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară.
- Notarul solicită înscrierea antecontractului în cartea funciară în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare.
- Avansurile intră într-un cont distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv proiectului, iar cheltuirea lor este limitată pe etape de construcție.
Nu este același lucru cu garanția bancară prevăzută de legea israeliană privind vânzarea de locuințe, așa că tot verificați. Dar „nicio protecție” nu mai este adevărat. Înscrierea în cartea funciară contează și în caz de insolvență: potrivit art. 131 din Legea insolvenței 85/2014, administratorul judiciar execută un antecontract privind un imobil doar dacă este notat în cartea funciară, și chiar și atunci cu condiții suplimentare. Lista de verificare este în articolul despre contractul pentru construcțiile pe plan.
De ce se repetă greșelile și cum verificați singuri o afirmație
Cele mai multe greșeli din tabel nu sunt invenții. Au fost adevărate cândva. În România s-au schimbat în ultimul an și jumătate TVA-ul la locuințe, impozitul pe dividende, legea amenajării teritoriului și construcțiilor și obligațiile privind avansurile la construcțiile pe plan. Un articol din 2023 care nu a fost actualizat apare încă în căutări, iar instrumentele de inteligență artificială îl citează.
Patru întrebări pentru orice afirmație pe care o citiți:
- Când a fost scrisă? Dacă nu are dată de actualizare, presupuneți că este veche.
- Care este sursa? O lege cu număr și articol, un regulament sau un site oficial. „Spun experții” nu este o sursă.
- Cui se aplică? O regulă valabilă pentru un cetățean român sau pentru un rezident al UE nu se aplică întotdeauna și dumneavoastră.
- Este un plafon sau o promisiune? 85% într-un regulament sau „până la” într-o reclamă nu spun ce veți primi în realitate.
Și încă un lucru care nu a intrat în tabel, intenționat: promisiunile de randament. În România nu există un organism oficial care să verifice sau să aprobe randamentul publicat într-o reclamă, iar acesta depinde de chirie, grad de ocupare, impozite și cheltuieli care încă nu au avut loc. De aceea nu prezentăm randamente și vă propunem să verificați orice astfel de ofertă după costuri și documente, nu după cifra din titlu.
Întrebări frecvente
Cât finanțează o bancă românească unui cumpărător din străinătate?
În practică, o bancă românească finanțează cumpărătorilor din străinătate până la 70% din preț, iar avansul este de cel puțin 30%. Cei 85% care apar pe site-uri sunt plafonul din regulamentul băncii centrale pentru un credit în lei pentru cine nu are o locuință. În valută și pentru cine deține deja o locuință, plafoanele sunt mai mici.
Care este cota de TVA la o locuință nouă în România în 2026?
21%. Cota redusă pentru locuințe a fost eliminată la 1 august 2025, iar regimul tranzitoriu de 9% pentru cine semnase un contract înainte s-a închis la 30 septembrie 2026.
Poate un israelian să înscrie un teren în România pe numele său?
Nu direct. Potrivit Legii 312/2005, un cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene dobândește teren doar în condițiile unui tratat internațional, pe bază de reciprocitate. Casa se înscrie pe numele dumneavoastră, iar terenul printr-un drept de superficie sau o firmă românească.
Cumpărarea unui apartament în România oferă rezidență sau cetățenie?
Nu. Inspectoratul General pentru Imigrări nu enumeră cumpărarea de imobile ca temei pentru un drept de ședere. Israelienii intră fără viză pentru șederi de până la 90 de zile în orice perioadă de 180 de zile, cu sau fără proprietate.
Înlocuiește notarul din România un avocat?
Nu. Notarul îndeplinește un serviciu public și autentifică tranzacția pentru ambele părți. Nu vă reprezintă și nu verifică pentru dumneavoastră dezvoltatorul sau condițiile. Pentru această verificare luați un avocat independent.
Concluzia
Din cele 12 afirmații pe care le-am verificat, doar una este adevărată așa cum e formulată. Cele mai multe dintre celelalte au fost adevărate cândva sau sunt adevărate doar pentru o parte dintre cumpărători.
Regula este simplă: o cifră fără dată și fără sursă nu este informație, este zvon. În fiecare articol al nostru trimitem la legea însăși, iar dacă ați găsit o greșeală la noi, ne bucurăm să ne scrieți.
Dacă analizați o cumpărare în România, cu noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin afirmațiile pe care le-ați citit și prin ce se aplică în cazul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18 (legislatie.just.ro) · Codul fiscal, Legea 227/2015, art. 64, 84, 85, 97, 111, 291 și 457, inclusiv Legea 141/2025 și Legea 161/2026 (legislatie.just.ro) · Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini · Inspectoratul General pentru Imigrări: ședere pentru activități comerciale · Consiliul Uniunii Europene: România și Bulgaria în Schengen, 12.12.2024 · Regulamentul UE 2018/1806, anexa II · Legea notarilor publici 36/1995 · Conferința de la Haga: Convenția Apostilă · Legea 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026 · Legea 85/2014, art. 131 (lege5.ro)
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026 și sunt reverificate în fiecare trimestru. Înainte de a lua o decizie, consultați un avocat independent și un consultant fiscal.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
