Из 12 утверждений, проверенных по закону, полностью верно только одно: у покупателя в Румынии нет налога на приобретение. Три верны частично, восемь неверны.
С 1 августа 2025 года НДС на новую квартиру от застройщика 21%. Переходный режим 9% закрылся 30 сентября 2026 года. Кто пишет 19%, описывает старое правило.
85% это потолок в регламенте центрального банка для кредита в леях без другого жилья. Покупателям из-за рубежа банк дает до 70%, капитал не менее 30%.
Румыния полностью в Шенгене с 1 января 2025 года, но израильтяне находятся в ней до 90 дней в каждые 180 дней, с недвижимостью или без. ВНЖ покупка не дает.
Налог на дивиденды в Румынии вырос до 16% для дивидендов, распределяемых с 1 января 2026 года. Расчеты на основе 8% или 10% уже неверны.
Проверка фактов: короткий ответ
Мы проверили 12 утверждений о покупке недвижимости в Румынии, которые повторяются на сайтах для покупателей из Израиля, каждое по румынскому закону, нормативным актам центрального банка или официальному источнику Европейского союза. Только одно утверждение верно в том виде, в каком оно написано: у покупателя нет налога на приобретение. Три верны частично, а восемь неверны, обычно потому, что закон изменился с момента их написания, или потому, что правило, которое действует для румын, было представлено как правило для всех.
Инструменты искусственного интеллекта повторяют эти ошибки, потому что учатся на тех же сайтах. Поэтому каждая строка таблицы ссылается на первоисточник, а не на другую статью.
Проще говоря: прежде чем принимать решение по цифре, прочитанной в интернете, проверьте, когда она написана и откуда взялась.
12 утверждений одним взглядом
Проверено 17 октября 2026 года. Мы будем обновлять таблицу каждый квартал. В столбце «Что пишут»: утверждение в том виде, в каком оно встречается на сайтах для покупателей из Израиля, без указания конкретного сайта.
| # | Что пишут | Ответ | Что верно сегодня |
|---|---|---|---|
| 1 | Румынский банк финансирует 85% и покупателям из-за рубежа | Частично верно | 85% это потолок для кредита в леях для тех, у кого нет жилья. Для покупателей из-за рубежа: до 70% |
| 2 | НДС на новую квартиру составляет 19% (или 9%, или 5%) | Неверно | 21% с 1.8.2025. Переходный режим 9% закрылся 30.9.2026 |
| 3 | В Румынии нет налога на приобретение | Верно | Налог при передаче платит продавец. Покупатель платит гонорар нотариуса и сборы |
| 4 | Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1% стоимости объекта | Частично верно | От 0,08% до 0,2% от стоимости, рассчитанной по м², ставку устанавливает местный совет |
| 5 | Налог на аренду составляет 10% от арендной платы | Неверно | 10% после фиксированного вычета 20%, то есть около 8% от валовой арендной платы |
| 6 | Налог на дивиденды в румынской компании низкий, 8% или 10% | Неверно | 16% на дивиденды, распределяемые с 1.1.2026 |
| 7 | Израильтяне не могут купить недвижимость в Румынии | Неверно | Купить квартиру или дом можно. Земля не регистрируется напрямую на гражданина страны вне ЕС |
| 8 | Покупка недвижимости дает вид на жительство | Неверно | Пути к виду на жительство через недвижимость нет |
| 9 | Румыния в Шенгене, значит владельцы недвижимости могут жить в ней сколько угодно | Частично верно | Румыния полностью в Шенгене с 1.1.2025, но израильтяне ограничены 90 днями в каждые 180 дней |
| 10 | Нотариус в Румынии защищает интересы покупателя | Неверно | Нотариус выполняет публичную функцию и удостоверяет сделку для обеих сторон. Это не Ваш адвокат |
| 11 | Для подписания обязательно лететь в Румынию | Неверно | Можно подписать через представителя по нотариальной доверенности с апостилем |
| 12 | При покупке на этапе строительства в Румынии авансы ничем не защищены | Неверно | С 25.8.2026 Закон 169/2026 требует зарегистрированного нотариального договора и специального счета проекта |
Финансирование и налоги
1. «Румынский банк финансирует 85% и покупателям из-за рубежа»: частично верно
Цифра 85% настоящая, но относится к одному случаю. Согласно статье 18 Регламента 17/2012 Национального банка Румынии:
- 85% это потолок для кредита в леях.
- Для кредита в иностранной валюте потолок ниже: 80%, если доход заемщика в той же валюте, и 75% для кредита в евро при доходе в другой валюте.
- Для тех, у кого уже есть жилье в собственности: все потолки снижаются на 10 процентных пунктов.
Это верхние пределы, а не обязательство банка. На практике румынский банк финансирует покупателям из-за рубежа до 70% цены, поэтому собственный капитал составляет не менее 30%. Процесс мы описали в нашем руководстве по ипотеке, а расчет собственного капитала в руководстве по первому взносу.
2. «НДС на новую квартиру составляет 19%» (или 9%, или 5%): неверно
Закон 141/2025 повысил стандартную ставку НДС до 21% с 1 августа 2025 года и отменил льготную ставку для жилья (статья 291 Налогового кодекса). Остался переходный режим 9% только для тех, кто подписал договор с авансом до 1 августа 2025 года, на квартиру до 120 м² и до 600 000 лей без НДС. Закон 161/2026 продлил его до 30 сентября 2026 года, и он закрыт.
Сегодня новая квартира от застройщика для частного лица: НДС 21%. Сайты, которые пишут 19%, 9% или 5%, описывают правила, которые больше не действуют. Подробно в статье об НДС на новое жилье.
3. «В Румынии нет налога на приобретение»: верно
В Налоговом кодексе Румынии нет налога на приобретение, который платит покупатель. Налог при передаче недвижимости взимается с дохода продавца: 3% от стоимости сделки, если объект находился в собственности до 3 лет, и 1% после более чем 3 лет (статья 111). Нотариус рассчитывает и взимает его до подписания.
Это не значит, что покупка обходится без расходов. Покупатель платит гонорар нотариуса, регистрационный сбор, переводы и гонорар адвоката, а при новом жилье также НДС. Мы собрали их в руководстве по расходам на покупку.
4. «Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1% стоимости объекта»: частично верно
Согласно статье 457 Налогового кодекса, за жилой дом частного лица платят от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости, а ставку устанавливает местный совет. Эта стоимость не рыночная цена. Она рассчитывается по площади застройки и по фиксированной сумме за м², указанной в таблице закона. С 2026 года ставка не может быть ниже ставки 2025 года. Подробно в руководстве по ежегодному налогу на недвижимость.
5. «Налог на аренду в Румынии составляет 10% от арендной платы»: неверно
Ставка 10% (статья 64), но не со всей арендной платы. При обычной аренде сначала вычитают фиксированные 20% из валового дохода (статья 84(3), в редакции, действующей для доходов 2026 года), а 10% платят с остатка: примерно 8% от арендной платы. При краткосрочной аренде, до 7 комнат, вычет составляет 30% (статья 85). В старых руководствах указан другой вычет, который больше не действует. А налоговые резиденты Израиля декларируют этот доход и в Израиле. См. руководство по налогу на арендный доход.
6. «Налог на дивиденды в румынской компании низкий, 8% или 10%»: неверно
Закон 141/2025 повысил налог на дивиденды до 16% для дивидендов, распределяемых с 1 января 2026 года (статья 97(7) Налогового кодекса). Тот, кто читает, что одну квартиру выгодно держать через румынскую компанию «из-за низкого налога на дивиденды», читает расчет, который уже неверен. Для нерезидентов соглашение об избежании двойного налогообложения между странами может изменить ставку, поэтому это проверяют с налоговым консультантом. Когда компания все же подходит, в статье о покупке через SRL.
Собственность, вид на жительство и пребывание
7. «Израильтяне не могут купить недвижимость в Румынии»: неверно
Израильтяне покупают квартиры и дома в Румынии и регистрируются как собственники в земельной книге. Ограничение касается земли. Согласно статье 6 Закона 312/2005, гражданин страны, не входящей в Европейский союз, приобретает право собственности на землю только по международному договору и на основе взаимности.
Цифра без даты и без источника не информация, а слух.
На практике есть два принятых пути: право суперфиция (Superficie) на дом или румынская компания, которой принадлежит и земля. Мы объяснили оба в статье о праве собственности на землю. Обратная ошибка не менее опасна: «землю оформят на кого-то из местных, это просто формальность». Нет.
8. «Покупка недвижимости в Румынии дает вид на жительство»: неверно
Генеральный инспекторат по иммиграции Румынии (IGI) описывает визу временного пребывания для предпринимательской деятельности: владение компанией или управление ею, с инвестициями или рабочими местами. Частная недвижимость там не указана как основание для вида на жительство. «Золотой визы» за квартиру в Румынии нет. Подробно в статье о виде на жительство.
9. «Румыния в Шенгене, значит владельцы недвижимости могут жить в ней сколько угодно»: частично верно
Первая часть верна: Совет Европейского союза отменил контроль на сухопутных границах с Румынией с 1 января 2025 года, после того как контроль в воздушных и морских портах был отменен 31 марта 2024 года.
Вторая часть неверна. Израиль входит в список стран, граждане которых освобождены от визы, но только для пребывания до 90 дней в каждые 180 дней (Регламент ЕС 2018/1806, приложение II). Владение недвижимостью это ограничение не меняет. Как считать дни, в статье о правиле 90/180.
Подписание, нотариус и покупка на этапе строительства
10. «Нотариус в Румынии защищает интересы покупателя»: неверно
Согласно Закону о нотариусах 36/1995, нотариус выполняет функцию, представляющую публичный интерес (статья 3), и его задача удостоверять бесспорные сделки (статья 1). Он устанавливает личность сторон, проверяет правильность документа, взимает налоги и направляет сделку на регистрацию. Он не представляет покупателя перед продавцом и не проверяет за Вас проект, застройщика или коммерческие условия.
Адвокат застройщика тоже работает не на Вас. У нас адвокат компании представляет только компанию, и мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого адвоката. Как выбрать адвоката.
11. «Для подписания обязательно лететь в Румынию»: неверно
Сторону сделки может представлять поверенный по специальной нотариальной доверенности (статья 91(2) Закона 36/1995). Израиль и Румыния обе участвуют в Апостильной конвенции, поэтому доверенность, подписанная в Израиле, получает апостиль и заверенный перевод. Чего сегодня нет, так это удаленного подписания по видео: договор подписывается у нотариуса сторонами или их представителями (статья 98(2)). Все этапы мы объяснили в руководстве по доверенности.
12. «При покупке на этапе строительства в Румынии авансы ничем не защищены»: неверно
Несколько лет назад это было близко к правде. Сегодня нет. Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, действующий с 25 августа 2026 года, устанавливает в статье 422:
- Предварительный договор на будущую единицу только в нотариальной форме и только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в земельной книге.
- Нотариус подает заявление на регистрацию предварительного договора в книге в день подписания или на следующий рабочий день.
- Авансы поступают на отдельный счет застройщика, предназначенный только для проекта, а расходы из них ограничены этапами строительства.
Это не то же самое, что банковская гарантия по израильскому закону о продаже квартир, поэтому проверять все равно нужно. Но «никакой защиты» уже неверно. Регистрация в книге важна и в случае несостоятельности: согласно статье 131 закона о несостоятельности 85/2014, управляющий процедурой исполняет предварительный договор на недвижимость только если он зарегистрирован в книге, и то при дополнительных условиях. Чек-лист в статье о договоре на этапе строительства.
Почему ошибки повторяются и как проверить утверждение самостоятельно
Большинство ошибок в таблице не выдумки. Когда-то они были верны. За последние полтора года в Румынии изменились НДС на жилье, налог на дивиденды, закон о градостроительстве и строительстве и обязанности в отношении авансов при покупке на этапе строительства. Необновленная статья 2023 года все еще появляется в поиске, и инструменты искусственного интеллекта ее цитируют.
Четыре вопроса к каждому прочитанному утверждению:
- Когда это написано? Если нет даты обновления, считайте, что это устарело.
- Какой источник? Закон с номером и статьей, нормативный акт или официальный сайт. «Эксперты говорят» не источник.
- На кого это распространяется? Правило для гражданина Румынии или резидента ЕС не всегда относится к Вам.
- Это потолок или обещание? 85% в нормативном акте или «до» в рекламе не говорят, что Вы получите на практике.
И еще одно, что намеренно не вошло в таблицу: обещания доходности. В Румынии нет официального органа, который проверяет или утверждает доходность, заявленную в рекламе, а она зависит от аренды, заполняемости, налогов и расходов, которых еще не было. Поэтому мы не показываем доходность и предлагаем проверять любое такое предложение по расходам и документам, а не по цифре в заголовке.
Часто задаваемые вопросы
Сколько финансирует румынский банк покупателю из-за рубежа?
На практике румынский банк финансирует покупателям из-за рубежа до 70% цены, а собственный капитал составляет не менее 30%. Цифра 85%, которая встречается на сайтах, это потолок в регламенте центрального банка для кредита в леях для тех, у кого нет жилья. В иностранной валюте и для тех, у кого жилье уже есть, потолки ниже.
Какова ставка НДС на новую квартиру в Румынии в 2026 году?
21%. Льготная ставка для жилья отменена 1 августа 2025 года, а переходный режим 9% для тех, кто подписал договор до этого, закрылся 30 сентября 2026 года.
Может ли израильтянин зарегистрировать землю в Румынии на свое имя?
Не напрямую. Согласно Закону 312/2005, гражданин страны, не входящей в Европейский союз, приобретает землю только по международному договору и на основе взаимности. Дом регистрируют на Ваше имя, а землю через право суперфиция или румынскую компанию.
Дает ли покупка квартиры в Румынии вид на жительство или гражданство?
Нет. Генеральный инспекторат по иммиграции Румынии не относит покупку недвижимости к основаниям для визы пребывания. Израильтяне въезжают без визы на срок до 90 дней в каждые 180 дней, с недвижимостью или без.
Заменяет ли нотариус в Румынии адвоката?
Нет. Нотариус выполняет публичную функцию и удостоверяет сделку для обеих сторон. Он не представляет Вас и не проверяет за Вас застройщика или условия. Для такой проверки нанимают независимого адвоката.
Итог
Из 12 проверенных утверждений только одно верно в том виде, в каком написано. Большинство остальных были верны когда-то или верны только для части покупателей.
Правило простое: цифра без даты и без источника не информация, а слух. В каждой нашей статье мы ссылаемся на сам закон, и если Вы нашли у нас ошибку, будем рады, если напишете нам.
Если Вы изучаете покупку в Румынии, с нами или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по утверждениям, которые Вы прочитали, и по тому, что относится именно к Вам.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Регламент 17/2012 Национального банка Румынии, статья 18 (legislatie.just.ro) · Налоговый кодекс, Закон 227/2015, статьи 64, 84, 85, 97, 111, 291 и 457, включая Закон 141/2025 и Закон 161/2026 (legislatie.just.ro) · Закон 312/2005 о приобретении земли иностранцами · Генеральный инспекторат по иммиграции Румынии: пребывание для предпринимательской деятельности · Совет Европейского союза: Румыния и Болгария в Шенгене, 12.12.2024 · Регламент ЕС 2018/1806, приложение II · Закон о нотариусах 36/1995 · Гаагская конференция: Апостильная конвенция · Закон 169/2026, Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026 · Закон 85/2014, статья 131 (lege5.ro)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года и пересматриваются каждый квартал. Прежде чем принимать решение, проконсультируйтесь с независимым адвокатом и налоговым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
