Von 12 am Gesetz geprüften Behauptungen stimmt nur eine vollständig: Der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Drei stimmen teilweise, acht sind falsch.
Seit 1. August 2025 beträgt die MwSt. auf eine neue Wohnung vom Bauträger 21 %. Die 9-%-Übergangsregelung endete am 30. September 2026.
85 % ist die Obergrenze der Zentralbank für einen Lei-Kredit ohne eigene Wohnung. Für Käufer aus dem Ausland: bis zu 70 %, Eigenkapital mindestens 30 %.
Rumänien ist seit 1. Januar 2025 ganz im Schengen-Raum, doch Israelis bleiben bis zu 90 Tage in 180 Tagen, mit oder ohne Immobilie. Kein Aufenthaltsrecht.
Die Dividendensteuer in Rumänien stieg auf 16 % für Dividenden, die ab 1. Januar 2026 ausgeschüttet werden. Rechnungen mit 8 % oder 10 % stimmen nicht mehr.
Faktencheck: die kurze Antwort
Wir haben 12 Behauptungen geprüft, die auf Websites für israelische Käufer zum Immobilienkauf in Rumänien immer wieder auftauchen, jede einzelne am rumänischen Recht, an den Vorschriften der Zentralbank oder an einer offiziellen Quelle der Europäischen Union. Nur eine stimmt so, wie sie dasteht: Der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Drei stimmen teilweise, acht sind falsch, meist weil sich das Gesetz geändert hat, seit sie geschrieben wurden, oder weil eine Regel für Rumänen als Regel für alle dargestellt wurde.
KI-Tools wiederholen diese Fehler, weil sie aus denselben Websites lernen. Deshalb verweist jede Zeile der Tabelle auf die Primärquelle und nicht auf einen anderen Artikel.
Einfach gesagt: Bevor Sie nach einer Zahl entscheiden, die Sie im Internet gelesen haben, prüfen Sie, wann sie geschrieben wurde und woher sie stammt.
Die 12 Behauptungen auf einen Blick
Geprüft am 17. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Tabelle jedes Quartal. In der Spalte „Was geschrieben wird“: die Behauptung, wie sie auf Websites für israelische Käufer erscheint, ohne eine bestimmte Website zu nennen.
| # | Was geschrieben wird | Antwort | Was heute gilt |
|---|---|---|---|
| 1 | Eine rumänische Bank finanziert 85 % auch für Käufer aus dem Ausland | Teilweise richtig | 85 % ist die Obergrenze für einen Kredit in Lei für Personen ohne eigene Wohnung. Für Käufer aus dem Ausland: bis zu 70 % |
| 2 | Die MwSt. auf eine neue Wohnung beträgt 19 % (oder 9 %, oder 5 %) | Falsch | 21 % seit 1.8.2025. Die Übergangsregelung mit 9 % endete am 30.9.2026 |
| 3 | In Rumänien gibt es keine Grunderwerbsteuer | Richtig | Die Steuer auf die Übertragung trägt der Verkäufer. Der Käufer zahlt Notarhonorar und Gebühren |
| 4 | Die jährliche Grundsteuer beträgt 0,1 % des Immobilienwerts | Teilweise richtig | Zwischen 0,08 % und 0,2 % eines nach m² berechneten Werts, den Satz legt der Gemeinderat fest |
| 5 | Die Steuer auf Mieteinnahmen beträgt 10 % der Miete | Falsch | 10 % nach einem pauschalen Abzug von 20 %, also etwa 8 % der Bruttomiete |
| 6 | Die Dividendensteuer einer rumänischen Gesellschaft ist niedrig, 8 % oder 10 % | Falsch | 16 % auf Dividenden, die ab 1.1.2026 ausgeschüttet werden |
| 7 | Israelis können in Rumänien keine Immobilie kaufen | Falsch | Eine Wohnung oder ein Haus kann man kaufen. Das Grundstück wird nicht direkt auf einen Bürger außerhalb der EU eingetragen |
| 8 | Ein Immobilienkauf verschafft ein Aufenthaltsrecht | Falsch | Es gibt keinen Aufenthaltsweg über Immobilien |
| 9 | Rumänien ist im Schengen-Raum, also können Eigentümer dort wohnen, so lange sie wollen | Teilweise richtig | Rumänien ist seit 1.1.2025 vollständig im Schengen-Raum, aber Israelis sind auf 90 Tage innerhalb von 180 Tagen beschränkt |
| 10 | Der Notar in Rumänien wahrt die Interessen des Käufers | Falsch | Der Notar erfüllt einen öffentlichen Dienst und beurkundet das Geschäft für beide Seiten. Er ist nicht Ihr Anwalt |
| 11 | Man muss für die Unterschrift nach Rumänien fliegen | Falsch | Man kann über einen Bevollmächtigten unterschreiben, mit notarieller Vollmacht und Apostille |
| 12 | Beim Off-Plan-Kauf in Rumänien gibt es keinerlei Schutz für Anzahlungen | Falsch | Seit 25.8.2026 verlangt Gesetz 169/2026 einen eingetragenen notariellen Vertrag und ein projektgebundenes Sonderkonto |
Finanzierung und Steuern
1. „Eine rumänische Bank finanziert 85 % auch für Käufer aus dem Ausland“: teilweise richtig
Die Zahl 85 % gibt es wirklich, aber sie gilt für einen einzigen Fall. Nach Artikel 18 der Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank:
- 85 % ist die Obergrenze für einen Kredit in Lei.
- Bei einem Kredit in Fremdwährung liegt die Obergrenze niedriger: 80 %, wenn das Einkommen des Kreditnehmers in derselben Währung anfällt, und 75 % bei einem Euro-Kredit mit Einkommen in einer anderen Währung.
- Wer bereits eine eigene Wohnung besitzt: Alle Obergrenzen sinken um 10 Prozentpunkte.
Das sind Höchstgrenzen, keine Zusage einer Bank. In der Praxis finanziert eine rumänische Bank Käufern aus dem Ausland bis zu 70 % des Preises, das Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %. Den Ablauf haben wir in unserem Hypothekenratgeber beschrieben, die Berechnung des Eigenkapitals im Ratgeber zum Eigenkapital.
2. „Die MwSt. auf eine neue Wohnung beträgt 19 %“ (oder 9 %, oder 5 %): falsch
Gesetz 141/2025 hat den Regelsatz der Mehrwertsteuer ab 1. August 2025 auf 21 % angehoben und den ermäßigten Satz für Wohnungen abgeschafft (Artikel 291 des Steuergesetzbuchs). Übrig blieb eine Übergangsregelung mit 9 %, nur für Personen, die bis zum 1. August 2025 einen Vertrag mit Anzahlung unterschrieben hatten, für eine Wohnung bis 120 m² und bis 600.000 Lei vor MwSt. Gesetz 161/2026 hat sie bis zum 30. September 2026 verlängert, und nun ist sie ausgelaufen.
Heute gilt für eine neue Wohnung vom Bauträger an eine Privatperson: 21 % MwSt. Websites, die 19 %, 9 % oder 5 % schreiben, beschreiben Regeln, die nicht mehr gelten. Alle Einzelheiten im Artikel zur MwSt. auf Neubauwohnungen.
3. „In Rumänien gibt es keine Grunderwerbsteuer“: richtig
Im rumänischen Steuergesetzbuch gibt es keine Erwerbsteuer, die der Käufer zahlt. Die Steuer auf die Übertragung einer Immobilie trifft das Einkommen des Verkäufers: 3 % des Transaktionswerts, wenn die Immobilie bis zu 3 Jahre gehalten wurde, und 1 % nach mehr als 3 Jahren (Artikel 111). Der Notar berechnet und erhebt sie vor der Unterschrift.
Das heißt nicht, dass der Kauf ohne Kosten ist. Der Käufer zahlt Notarhonorar, Grundbuchgebühr, Übersetzungen und Anwaltshonorar, bei einer neuen Wohnung außerdem MwSt. Wir haben sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten zusammengestellt.
4. „Die jährliche Grundsteuer beträgt 0,1 % des Immobilienwerts“: teilweise richtig
Nach Artikel 457 des Steuergesetzbuchs zahlt eine Privatperson für ein Wohngebäude zwischen 0,08 % und 0,2 % des steuerpflichtigen Werts, den Satz legt der Gemeinderat fest. Dieser Wert ist nicht der Marktpreis. Er wird nach der bebauten Fläche und einem festen Betrag pro m² berechnet, der in einer Tabelle im Gesetz steht. Ab 2026 darf der Satz nicht niedriger sein als 2025. Einzelheiten im Ratgeber zur jährlichen Grundsteuer.
5. „Die Steuer auf Mieteinnahmen in Rumänien beträgt 10 % der Miete“: falsch
Der Satz beträgt 10 % (Artikel 64), aber nicht auf die gesamte Miete. Bei einer gewöhnlichen Vermietung werden zuerst pauschal 20 % von den Bruttoeinnahmen abgezogen (Artikel 84(3), in der für Einkünfte 2026 geltenden Fassung), und auf den Rest zahlt man 10 %: etwa 8 % der Miete. Bei kurzfristiger Vermietung, bis 7 Zimmer, beträgt der Abzug 30 % (Artikel 85). Ältere Ratgeber nennen einen anderen Abzug, der nicht mehr gilt. Und wer in Israel steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte auch in Israel. Siehe den Ratgeber zur Steuer auf Mieteinnahmen.
6. „Die Dividendensteuer einer rumänischen Gesellschaft ist niedrig, 8 % oder 10 %“: falsch
Gesetz 141/2025 hat die Dividendensteuer auf 16 % angehoben, für Dividenden, die ab 1. Januar 2026 ausgeschüttet werden (Artikel 97(7) des Steuergesetzbuchs). Wer liest, es lohne sich, eine einzelne Wohnung über eine rumänische Gesellschaft zu halten, „wegen der niedrigen Dividendensteuer“, liest eine Rechnung, die nicht mehr stimmt. Für Nichtansässige kann das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Staaten den Satz ändern, deshalb prüfen Sie das mit einem Steuerberater. Wann eine Gesellschaft dennoch passt, lesen Sie im Artikel zum Kauf über eine SRL.
Eigentum, Aufenthaltsrecht und Aufenthaltsdauer
7. „Israelis können in Rumänien keine Immobilie kaufen“: falsch
Israelis kaufen in Rumänien Wohnungen und Häuser und werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Beschränkung betrifft das Grundstück. Nach Artikel 6 des Gesetzes 312/2005 erwirbt ein Bürger eines Staates außerhalb der Europäischen Union Eigentum an Grund und Boden nur nach einem internationalen Abkommen und auf der Grundlage der Gegenseitigkeit.
Eine Zahl ohne Datum und ohne Quelle ist keine Information, sondern ein Gerücht.
In der Praxis gibt es zwei übliche Wege: ein Superficie-Recht für das Haus oder eine rumänische Gesellschaft, der auch das Grundstück gehört. Beide haben wir im Artikel zum Eigentum an Grundstücken erklärt. Der umgekehrte Fehler ist nicht weniger gefährlich: „Das Grundstück wird auf einen Einheimischen eingetragen, das ist nur eine Formalität.“ Nein.
8. „Ein Immobilienkauf in Rumänien verschafft ein Aufenthaltsrecht“: falsch
Die rumänische Einwanderungsbehörde (IGI) beschreibt ein Visum für den befristeten Aufenthalt zu geschäftlichen Zwecken: Beteiligung an oder Leitung einer Gesellschaft, mit Investition oder Arbeitsplätzen. Private Immobilien werden dort nicht als Grund für einen Aufenthalt genannt. In Rumänien gibt es kein „Golden Visa“ für eine Wohnung. Einzelheiten im Artikel zur Aufenthaltserlaubnis.
9. „Rumänien ist im Schengen-Raum, also können Eigentümer dort wohnen, so lange sie wollen“: teilweise richtig
Der erste Teil stimmt: Der Rat der Europäischen Union hat die Kontrollen an den Landgrenzen zu Rumänien ab 1. Januar 2025 aufgehoben, nachdem die Kontrollen an Luft- und Seegrenzen am 31. März 2024 weggefallen waren.
Der zweite Teil stimmt nicht. Israel steht auf der Liste der Staaten, deren Bürger von der Visumpflicht befreit sind, aber nur für einen Aufenthalt von bis zu 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen (EU-Verordnung 2018/1806, Anhang II). Eigentum an einer Immobilie ändert diese Grenze nicht. Wie man die Tage zählt, lesen Sie im Artikel zu 90/180.
Unterschrift, Notar und Off-Plan
10. „Der Notar in Rumänien wahrt die Interessen des Käufers“: falsch
Nach dem Notargesetz 36/1995 erfüllt der Notar einen Dienst von öffentlichem Interesse (Artikel 3), und seine Aufgabe ist es, unstreitige Rechtsgeschäfte zu beurkunden (Artikel 1). Er stellt die Identität der Parteien fest, prüft, ob die Urkunde ordnungsgemäß ist, erhebt die Steuern und reicht das Geschäft zur Eintragung ein. Er vertritt nicht den Käufer gegenüber dem Verkäufer und prüft für Sie weder das Projekt noch den Bauträger noch die kommerziellen Bedingungen.
Auch der Anwalt des Bauträgers arbeitet nicht für Sie. Bei uns vertritt der Anwalt der Gesellschaft nur die Gesellschaft, und wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen. Wie man einen Anwalt auswählt.
11. „Man muss für die Unterschrift nach Rumänien fliegen“: falsch
Eine Vertragspartei kann sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, mit einer notariellen Sondervollmacht (Artikel 91(2) des Gesetzes 36/1995). Israel und Rumänien sind beide Mitglieder des Apostille-Übereinkommens, sodass eine in Israel unterschriebene Vollmacht eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung erhält. Was es heute nicht gibt, ist eine Unterschrift aus der Ferne per Video: Der Vertrag wird vor dem Notar von den Parteien oder ihren Vertretern unterschrieben (Artikel 98(2)). Alle Schritte haben wir im Ratgeber zur Vollmacht erklärt.
12. „Beim Off-Plan-Kauf in Rumänien gibt es keinerlei Schutz für Anzahlungen“: falsch
Vor einigen Jahren war das nah an der Wahrheit. Heute nicht mehr. Gesetz 169/2026, das Gesetzbuch für Raumplanung und Bauwesen, in Kraft seit 25. August 2026, bestimmt in Artikel 422:
- Ein Vorvertrag über eine künftige Einheit nur als notarieller Vertrag und nur, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen wurde.
- Der Notar beantragt die Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch am Tag der Unterschrift oder am nächsten Arbeitstag.
- Die Anzahlungen gehen auf ein gesondertes Konto des Bauträgers, das nur für das Projekt bestimmt ist, und ihre Verwendung ist auf die Bauphasen beschränkt.
Das ist nicht dasselbe wie eine Bankbürgschaft nach dem israelischen Wohnungsverkaufsgesetz, deshalb prüft man weiterhin. Aber „keinerlei Schutz“ stimmt nicht mehr. Die Eintragung im Grundbuch ist auch im Insolvenzfall wichtig: Nach Artikel 131 des Insolvenzgesetzes 85/2014 führt der Verwalter einen Vorvertrag über eine Immobilie nur fort, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, und auch dann nur unter weiteren Bedingungen. Die Checkliste finden Sie im Artikel zum Off-Plan-Vertrag.
Warum sich die Fehler wiederholen und wie Sie eine Behauptung selbst prüfen
Die meisten Fehler in der Tabelle sind keine Erfindungen. Sie waren einmal richtig. In Rumänien haben sich in den letzten anderthalb Jahren die MwSt. auf Wohnungen, die Dividendensteuer, das Gesetz über Raumplanung und Bauwesen und die Pflichten bei Anzahlungen für Off-Plan-Käufe geändert. Ein Artikel aus dem Jahr 2023, der nicht aktualisiert wurde, erscheint noch in der Suche, und KI-Tools zitieren ihn.
Vier Fragen zu jeder Behauptung, die Sie lesen:
- Wann wurde das geschrieben? Wenn es kein Aktualisierungsdatum gibt, gehen Sie davon aus, dass es alt ist.
- Was ist die Quelle? Ein Gesetz mit Nummer und Artikel, eine Verordnung oder eine offizielle Website. „Experten sagen“ ist keine Quelle.
- Für wen gilt das? Eine Regel für rumänische Bürger oder für Einwohner der EU gilt nicht immer für Sie.
- Ist das eine Obergrenze oder ein Versprechen? 85 % in einer Verordnung oder „bis zu“ in einer Werbung sagen nicht, was Sie tatsächlich bekommen.
Und noch etwas, das bewusst nicht in der Tabelle steht: Renditeversprechen. In Rumänien gibt es keine offizielle Stelle, die eine in einer Werbung veröffentlichte Rendite prüft oder bestätigt, und sie hängt von Miete, Auslastung, Steuern und Ausgaben ab, die noch nicht angefallen sind. Deshalb zeigen wir keine Rendite und empfehlen, jedes solche Angebot anhand der Kosten und der Unterlagen zu prüfen, nicht anhand der Zahl in der Überschrift.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel finanziert eine rumänische Bank einem Käufer aus dem Ausland?
In der Praxis finanziert eine rumänische Bank Käufern aus dem Ausland bis zu 70 % des Preises, das Eigenkapital beträgt mindestens 30 %. Die 85 %, die auf Websites genannt werden, sind die Obergrenze in der Verordnung der Zentralbank für einen Kredit in Lei an Personen ohne eigene Wohnung. In Fremdwährung und für Personen, die bereits eine Wohnung besitzen, liegen die Obergrenzen niedriger.
Wie hoch ist die MwSt. auf eine neue Wohnung in Rumänien im Jahr 2026?
21 %. Der ermäßigte Satz für Wohnungen wurde am 1. August 2025 abgeschafft, und die Übergangsregelung mit 9 % für Personen, die vorher einen Vertrag unterschrieben hatten, endete am 30. September 2026.
Kann ein Israeli in Rumänien ein Grundstück auf seinen Namen eintragen lassen?
Nicht direkt. Nach Gesetz 312/2005 erwirbt ein Bürger eines Staates außerhalb der Europäischen Union Grund und Boden nur nach einem internationalen Abkommen und auf der Grundlage der Gegenseitigkeit. Das Haus wird auf Ihren Namen eingetragen, das Grundstück über ein Superficie-Recht oder eine rumänische Gesellschaft.
Verschafft der Kauf einer Wohnung in Rumänien ein Aufenthaltsrecht oder die Staatsbürgerschaft?
Nein. Die rumänische Einwanderungsbehörde nennt den Immobilienkauf nicht als Grund für ein Aufenthaltsvisum. Israelis reisen ohne Visum ein, für einen Aufenthalt von bis zu 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen, mit oder ohne Immobilie.
Ersetzt der Notar in Rumänien einen Anwalt?
Nein. Der Notar erfüllt einen öffentlichen Dienst und beurkundet das Geschäft für beide Seiten. Er vertritt Sie nicht und prüft für Sie weder den Bauträger noch die Bedingungen. Für diese Prüfung ziehen Sie einen unabhängigen Anwalt hinzu.
Fazit
Von den 12 Behauptungen, die wir geprüft haben, stimmt nur eine so, wie sie dasteht. Die meisten anderen waren einmal richtig oder gelten nur für einen Teil der Käufer.
Die Regel ist einfach: Eine Zahl ohne Datum und ohne Quelle ist keine Information, sondern ein Gerücht. In jedem unserer Artikel verweisen wir auf das Gesetz selbst, und wenn Sie bei uns einen Fehler finden, freuen wir uns, wenn Sie uns schreiben.
Wenn Sie einen Kauf in Rumänien prüfen, mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die Behauptungen durch, die Sie gelesen haben, und klären, was für Sie gilt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank, Artikel 18 (legislatie.just.ro) · Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, Artikel 64, 84, 85, 97, 111, 291 und 457, einschließlich Gesetz 141/2025 und Gesetz 161/2026 (legislatie.just.ro) · Gesetz 312/2005 über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer · Rumänische Einwanderungsbehörde: Aufenthalt für geschäftliche Tätigkeit · Rat der Europäischen Union: Rumänien und Bulgarien im Schengen-Raum, 12.12.2024 · EU-Verordnung 2018/1806, Anhang II · Notargesetz 36/1995 · Haager Konferenz: Apostille-Übereinkommen · Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026 · Gesetz 85/2014, Artikel 131 (lege5.ro)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026 und werden jedes Quartal neu geprüft. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem unabhängigen Anwalt und einem Steuerberater beraten.
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