Romanya gayrimenkulü hakkında internette sürekli görünen 12 iddia: hangisi doğru, hangisi değil

Doğrulama: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İbranice sitelerde Romanya'da gayrimenkul satın alma konusunda sürekli görünen 12 iddiayı, her birini Romanya kanunlarına, merkez bankası kurallarına veya resmî bir AB kaynağına göre kontrol ettik. Yalnızca biri yazıldığı gibi doğru: alıcı alım vergisi ödemez. Üçü kısmen doğru, sekizi yanlış; genellikle yazıldıklarından sonra kanun değiştiği için ya da Romanyalılar için geçerli bir kural herkes için geçerliymiş gibi sunulduğu için.

Yapay zekâ araçları da aynı sitelerden öğrendikleri için bu hataları tekrarlar. Bu yüzden tablodaki her satır başka bir makaleye değil, birincil kaynağa işaret eder.

Kısacası: internette okuduğunuz bir rakama dayanarak karar vermeden önce, ne zaman yazıldığını ve nereden geldiğini kontrol edin.

12 iddia bir bakışta

Bu konuyu geliştiricilere sorun

17 Ekim 2026'da kontrol edildi. Tabloyu her çeyrek güncelleyeceğiz. “Yazılan” sütununda: iddia, İbranice sitelerde göründüğü haliyle, herhangi bir siteyi adlandırmadan.

#	Yazılan	Karar	Bugün doğru olan
1	Romanya'daki bir banka %85 finansman sağlar, yurt dışından gelen alıcılara da	Kısmen doğru	%85, hiç konutu olmayan biri için ley cinsinden kredinin üst sınırıdır. Yurt dışından gelen alıcılar için: %70'e kadar
2	Yeni konutta KDV %19 (veya %9, veya %5)	Yanlış	1.8.2025'ten itibaren %21. %9'luk geçiş dönemi 30.9.2026'da kapandı
3	Romanya'da alım vergisi yoktur	Doğru	Devir vergisi satıcıya düşer. Alıcı noter ve tescil harçlarını öder
4	Yıllık emlak vergisi, gayrimenkul değerinin %0,1'idir	Kısmen doğru	m² başına hesaplanan bir değerin %0,08'i ile %0,2'si arasındadır; oranı yerel meclis belirler
5	Kira geliri vergisi kiranın %10'udur	Yanlış	Sabit %20 indirimden sonra %10; brüt kiranın yaklaşık %8'i
6	Bir Romanya şirketinde temettü vergisi düşüktür, %8 veya %10	Yanlış	1.1.2026'dan itibaren dağıtılan temettülerde %16
7	İsrailliler Romanya'da gayrimenkul alamaz	Yanlış	Daire veya ev satın alabilirsiniz. Arazi, AB dışı bir vatandaşın adına doğrudan tescil edilmez
8	Gayrimenkul almak oturma izni sağlar	Yanlış	Gayrimenkul üzerinden bir oturma izni yolu yoktur
9	Romanya Schengen'de, yani sahipler istedikleri kadar yaşayabilir	Kısmen doğru	Romanya 1.1.2025'ten beri tam Schengen üyesidir, ancak İsrailliler her 180 günde 90 günle sınırlıdır
10	Romanya'daki noter alıcının çıkarlarını gözetir	Yanlış	Noter bir kamu hizmeti yürütür ve işlemi iki taraf için onaylar. Noter sizin avukatınız değildir
11	İmza için Romanya'ya uçmanız gerekir	Yanlış	Noter onaylı vekâletname ve apostil ile bir temsilci aracılığıyla imzalayabilirsiniz
12	Romanya'da projeden alımda avans ödemelerinizin hiçbir koruması yoktur	Yanlış	25.8.2026'dan beri 169/2026 sayılı Kanun, tescil edilmiş bir noter sözleşmesi ve özel bir proje hesabı zorunlu kılar

Finansman ve vergi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. “Romanya'daki bir banka %85 finansman sağlar, yurt dışından gelen alıcılara da”: kısmen doğru

%85 rakamı gerçektir, ancak tek bir duruma uygulanır. Romanya Ulusal Bankası'nın 17/2012 sayılı Yönetmeliği'nin 18. maddesine göre:

• %85, ley cinsinden kredi için üst sınırdır.
• Yabancı para cinsinden kredide üst sınır daha düşüktür: borçlu aynı para biriminde kazanıyorsa %80, borçlu başka bir para biriminde kazanıyorsa euro kredisinde %75.
• Zaten bir konutunuz varsa, her üst sınır 10 puan düşer.

Bunlar üst sınırlardır, bankanın taahhüdü değildir. Pratikte Romanya'daki bir banka yurt dışından gelen alıcılara fiyatın %70'ine kadar finansman sağlar; yani peşinat en az %30'dur. Süreci konut kredisi rehberimizde, peşinatı ise peşinat rehberimizde anlattık.

2. “Yeni konutta KDV %19” (veya %9, veya %5): yanlış

141/2025 sayılı Kanun standart KDV oranını 1 Ağustos 2025'ten itibaren %21'e çıkardı ve konutlar için indirimli oranı kaldırdı (Vergi Kanunu madde 291). %9'luk bir geçiş dönemi kaldı; yalnızca 1 Ağustos 2025'e kadar avanslı sözleşme imzalamış alıcılar için, KDV hariç 120 m²'ye kadar ve 600.000 leye kadar bir konut için. 161/2026 sayılı Kanun bunu 30 Eylül 2026'ya kadar yeniden açtı; 1.8.2026 ile kanunun yürürlüğe girişi arasında satın alanlara KDV iadesi de tanıdı ve bu dönem artık kapandı.

Bugün, bir geliştiriciden bireye satılan yeni konutta KDV %21'dir. %19, %9 veya %5 yazan siteler artık yürürlükte olmayan kuralları anlatıyor. Tüm ayrıntılar yeni konutlarda KDV makalemizde.

3. “Romanya'da alım vergisi yoktur”: doğru

Romanya Vergi Kanunu'nda alıcının ödediği bir alım vergisi yoktur. Gayrimenkul devir vergisi satıcının gelirinden alınır: gayrimenkul 3 yıla kadar elde tutulmuşsa işlem değerinin %3'ü, 3 yıldan fazla ise %1'i (madde 111). Noter bunu imzadan önce hesaplar ve tahsil eder.

Bu, satın almayı bedava yapmaz. Alıcı noter ücretini, tescil harcını, tercümeleri ve avukatı, ayrıca yeni konutta KDV'yi öder. Bunları satın alma maliyetleri rehberimizde sıralıyoruz.

4. “Yıllık emlak vergisi gayrimenkul değerinin %0,1'idir”: kısmen doğru

Vergi Kanunu'nun 457. maddesine göre bireyin konut binası, vergiye esas değerinin %0,08'i ile %0,2'si arasında vergilendirilir; oranı yerel meclis belirler. Bu değer piyasa fiyatı değildir. İnşaat alanından ve kanundaki bir tabloda yer alan m² başına sabit bir tutardan hesaplanır. 2026'dan itibaren oran 2025 oranından düşük olamaz. Ayrıntılar yıllık emlak vergisi rehberimizde.

5. “Romanya'da kira geliri vergisi kiranın %10'udur”: yanlış

Oran %10'dur (madde 64), ancak kiranın tamamı üzerinden değil. Normal bir kiralamada brüt gelirden önce sabit %20 düşülür (madde 84(3), 2026 geliri için geçerli olduğu şekliyle) ve geri kalan üzerinden %10 ödenir: kiranın yaklaşık %8'i. 7 odaya kadar kısa süreli kiralamalarda indirim %30'dur (madde 85). Eski rehberler artık geçerli olmayan farklı bir indirim gösterir. İsrail vergi mukimleri geliri ayrıca İsrail'de de beyan eder. Bkz. kira geliri vergisi rehberimiz.

6. “Bir Romanya şirketinde temettü vergisi düşüktür, %8 veya %10”: yanlış

141/2025 sayılı Kanun temettü vergisini, 1 Ocak 2026'dan itibaren dağıtılan temettüler için %16'ya çıkardı (Vergi Kanunu madde 97(7)). Tek bir daireyi “temettü vergisi düşük olduğu için” bir Romanya şirketi üzerinden tutmasını söylenen biri, artık doğru olmayan bir hesabı okuyor. Mukim olmayanlar için vergi anlaşması oranı değiştirebilir; bu yüzden bir vergi danışmanına sorun. Bir şirketin ne zaman mantıklı olduğu SRL üzerinden satın alma makalemizde.

Mülkiyet, oturma izni ve kalışlar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

7. “İsrailliler Romanya'da gayrimenkul alamaz”: yanlış

İsrailliler Romanya'da daire ve ev satın alır ve tapu sicilinde sahip olarak tescil edilir. Kısıtlama arazi üzerindedir. 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre AB dışı bir ülkenin vatandaşı araziye mülkiyeti yalnızca uluslararası bir anlaşma kapsamında ve karşılıklılık esasıyla edinir.

Pratikte kabul gören iki yol var: ev için üst hakkı (Superficie) ya da araziye de sahip olan bir Romanya şirketi. İkisini de arazi mülkiyeti makalemizde anlatıyoruz. Ters hata da aynı derecede tehlikelidir: “arazi yerel birinin adına yazılır, sadece şekil icabı”. Öyle değildir.

Yerleşim alanı dışındaki tarım arazisinde (extravilan) bir adım daha var: 17/2014 sayılı Kanun'un 4. maddesine göre satıcı, araziyi önce aynı fiyata, kanunun şuf'a hakkı tanıdığı kişilere, belirli bir sırayla teklif etmelidir. Hissedarlardan ve yakın akrabalardan sonra öncelik araziyi işleyene (kiracı çiftçi, arendaș), sonra diğer çiftçilere, komşu arazi sahiplerine ve genç çiftçilere, ancak onlardan sonra yerleşim yerinin sakinlerine ve devlete geçer.

8. “Romanya'da gayrimenkul almak oturma izni sağlar”: yanlış

Romanya göçmenlik makamı (IGI) ticari faaliyet için geçici oturma izni öngörür: yatırım veya istihdamla bir şirkete sahip olmak ya da yönetmek. Özel gayrimenkul orada oturma gerekçesi olarak sayılmaz. Romanya'da ev almak için bir “altın vize” yoktur. Ayrıntılar oturma izni makalemizde.

9. “Romanya Schengen'de, yani sahipler istedikleri kadar yaşayabilir”: kısmen doğru

İlk kısım doğru: AB Konseyi, hava ve deniz sınırı kontrollerinin 31 Mart 2024'te sona ermesinin ardından, Romanya ile kara sınırı kontrollerini 1 Ocak 2025'ten itibaren kaldırdı.

İkinci kısım yanlış. İsrail, vatandaşları vizeden muaf ülkeler listesinde, ancak yalnızca her 180 günlük dönemde en çok 90 günlük kalışlar için (AB Tüzüğü 2018/1806, Ek II). Gayrimenkul sahibi olmak bu sınırı değiştirmez. Günlerin nasıl sayılacağı 90/180 kuralı makalemizde.

İmza, noter ve projeden alım

Bu konuyu geliştiricilere sorun

10. “Romanya'daki noter alıcının çıkarlarını gözetir”: yanlış

36/1995 sayılı Noterlik Kanunu uyarınca noter kamu yararına bir hizmet yürütür (madde 3) ve uyuşmazlık konusu olmayan işlemleri onaylar (madde 1). Noter tarafları tespit eder, belgenin düzenini sağlar, vergileri tahsil eder ve işlemi tescile gönderir. Noter alıcıyı satıcıya karşı temsil etmez ve sizin için projeyi, geliştiriciyi veya ticari şartları kontrol etmez.

Geliştiricinin avukatı da sizin için çalışmaz. Bizde şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder ve her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneririz. Avukat nasıl seçilir.

11. “İmza için Romanya'ya uçmanız gerekir”: yanlış

Bir taraf, özel bir noter onaylı vekâletname ile bir temsilci tarafından temsil edilebilir (36/1995 sayılı Kanun madde 91(2)). İsrail ve Romanya Apostil Sözleşmesi'ne taraftır; bu yüzden İsrail'de imzalanan bir vekâletnameye apostil ve onaylı tercüme eklenir. Bugün var olmayan şey video ile uzaktan imzadır: sözleşme noter huzurunda taraflarca veya temsilcilerince imzalanır (madde 98(2)). Her adımı vekâletname rehberimizde ele alıyoruz.

12. “Romanya’da proje aşamasında alımda avans ödemelerinizin hiçbir koruması yoktur”: yanlış

Bu birkaç yıl önce doğruya yakındı. Bugün değil. 25 Ağustos 2026’dan beri yürürlükte olan 169/2026 sayılı Kanun, yani Planlama ve İnşaat Kanunu, 422. maddede şunu öngörüyor:

• Henüz yapılmamış bir birim için ön sözleşme yalnızca noter senedi olarak yapılabilir ve ancak yapı ruhsatı tapu siciline işlendikten sonra.
• Noter, ön sözleşmenin tapu siciline işlenmesi için imza günü ya da bir sonraki iş günü başvuru yapar.
• Avans ödemeleri, projeye ayrılmış ayrı bir geliştirici hesabına yatırılır ve bu hesaptan yapılacak harcamalar inşaat aşamalarına bağlıdır.

Bu, İsrail’in Konut Satışı (Daireler) Kanunu kapsamındaki banka teminatıyla aynı şey değildir, bu yüzden yine de kontrol edersiniz. Ancak “hiçbir koruma yok” artık doğru değil. Tescil, geliştiricinin iflas etmesi halinde de önemlidir: 85/2014 sayılı İflas Kanunu’nun 131. maddesine göre, tasfiye memuru gayrimenkule ilişkin bir ön sözleşmeyi ancak tapu siciline işlenmişse yerine getirir, o durumda bile başka koşullar altında. Kontrol listesi proje aşamasında alım sözleşmesi üzerine yazımızda.

Hatalar neden tekrar edip duruyor ve bir iddiayı kendiniz nasıl kontrol edersiniz

Tablodaki hataların çoğu uydurma değil. Bir zamanlar doğruydular. Romanya’da konutlarda KDV, temettü vergisi, planlama ve inşaat kanunu ve proje aşamasındaki avans ödemelerine ilişkin kurallar son bir buçuk yılda değişti. Hiç güncellenmemiş 2023 tarihli bir makale hâlâ arama sonuçlarında çıkıyor ve yapay zeka araçları onu alıntılıyor.

Okuduğunuz her iddia için dört soru:

1. Ne zaman yazıldı? Güncelleme tarihi yoksa eski olduğunu varsayın.
2. Kaynağı ne? Numarası ve maddesi olan bir kanun, bir yönetmelik ya da resmî bir internet sitesi. “Uzmanlara göre” bir kaynak değildir.
3. Kimin için geçerli? Romanya vatandaşı ya da AB mukimi için geçerli bir kural her zaman sizin için geçerli olmaz.
4. Üst sınır mı, vaat mi? Bir yönetmelikteki %85 ya da bir reklamdaki “en fazla”, gerçekte ne alacağınızı göstermez.

Bir de bilerek tabloda olmayan bir şey var: getiri vaatleri. Romanya’da hiçbir resmî kurum bir reklamda yayımlanan getiri rakamını denetlemez ya da onaylamaz; üstelik bu rakam henüz gerçekleşmemiş kiraya, doluluğa, vergilere ve maliyetlere bağlıdır. Bu yüzden getiri göstermiyoruz ve böyle bir teklifi başlıktaki rakamla değil, maliyetler ve belgelerle karşılaştırarak kontrol etmenizi öneriyoruz.

Sık sorulan sorular

Romanya'daki bir banka yurt dışından gelen alıcı için ne kadar finansman sağlar?

Pratikte Romanya'daki bir banka yurt dışından gelen alıcılara fiyatın %70'ine kadar finansman sağlar ve peşinat en az %30'dur. İnternette görülen %85, hiç konutu olmayan biri için ley cinsinden kredide merkez bankasının üst sınırıdır. Yabancı para biriminde ve zaten konutu olan biri için üst sınırlar daha düşüktür.

2026'da Romanya'da yeni konutta KDV oranı nedir?

%21. Konutlar için indirimli oran 1 Ağustos 2025'te kaldırıldı ve o tarihten önce sözleşme imzalamış alıcılar için %9'luk geçiş dönemi 30 Eylül 2026'da kapandı.

Bir İsrailli Romanya'da araziyi kendi adına tescil ettirebilir mi?

Doğrudan değil. 312/2005 sayılı Kanun uyarınca AB dışındaki bir ülkenin vatandaşı araziyi yalnızca uluslararası bir anlaşma kapsamında ve karşılıklılık esasıyla edinir. Ev sizin adınıza, arazi ise üst hakkı (superficies) veya bir Romanya şirketi yoluyla tescil edilir.

Romanya'da ev almak oturma izni veya vatandaşlık sağlar mı?

Hayır. Romanya göçmenlik makamı, gayrimenkul satın almayı oturma izni gerekçeleri arasında saymaz. İsrailliler, gayrimenkul olsun olmasın, her 180 günlük dönemde en çok 90 gün vizesiz girer.

Romanya'daki noter avukatın yerini tutar mı?

Hayır. Noter bir kamu hizmeti yürütür ve işlemi iki taraf için onaylar. Noter sizi temsil etmez ve sizin için geliştiriciyi veya şartları kontrol etmez. Bunun için bağımsız bir avukat tutarsınız.

Sonuç

Kontrol ettiğimiz 12 iddiadan yalnızca biri söylendiği gibi doğru. Geri kalanların çoğu bir zamanlar doğruydu ya da yalnızca bazı alıcılar için doğru.

Kural basit: tarihi ve kaynağı olmayan bir rakam bilgi değil, söylentidir. Her makalede kanunun kendisine işaret ediyoruz ve bizimkilerde bir hata bulursanız bunu duymaktan memnuniyet duyarız.

Romanya’da, bizimle ya da başka biriyle, satın almayı düşünüyorsanız benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Okuduğunuz iddiaları ve sizin için neyin geçerli olduğunu birlikte gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Romanya Ulusal Bankası’nın 17/2012 sayılı Yönetmeliği, 18. madde (legislatie.just.ro) · Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, 64, 84, 85, 97, 111, 291 ve 457. maddeler, 141/2025 ve 161/2026 sayılı Kanunlar dahil (legislatie.just.ro) · Yabancıların arazi edinmesine ilişkin 312/2005 sayılı Kanun · 17/2014 sayılı Kanun, 4. madde (Romanya Tarım Bakanlığı) · Romanya Göçmenlik Müfettişliği: ticari faaliyetler için ikamet · AB Konseyi: Schengen’de Romanya ve Bulgaristan, 12.12.2024 · AB Tüzüğü 2018/1806, Ek II · 36/1995 sayılı Noterlik Kanunu · Lahey Konferansı: Apostil Sözleşmesi · 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial No. 661, 10.8.2026 · 85/2014 sayılı Kanun, 131. madde (lege5.ro)

Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel ya da mali tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve her çeyrekte gözden geçirilir. Karar vermeden önce bağımsız bir avukata ve bir vergi danışmanına danışın.