Le plus haut bâtiment en béton de Bucarest, de 1935 à 1936, s'est effondré lors du séisme du 10 novembre 1940. Il n'était pas conçu pour les séismes.
Selon Știrile ProTV, sur les 33 immeubles hauts effondrés à Bucarest en 1977, 28 avaient été construits avant 1940.
Le code P13-63 est entré en vigueur en 1963. Après le séisme de 1977, il a été révisé à plusieurs reprises, et depuis 2014 le P100-1/2013 s'applique.
Un monument historique privé ne peut être vendu qu'après que l'État a eu la possibilité de l'acheter. Sinon, la vente est nulle (article 4).
Sans zone de protection définie, la loi fixe un rayon de 100 m autour d'un monument en ville. Les travaux y exigent l'accord du ministère de la Culture.
Bucarest, le « Petit Paris » : la réponse courte
À la fin du XIXe siècle et entre les deux guerres mondiales, Bucarest a été reconstruite sur le modèle français. Selon l'Institut culturel roumain, l'Athénée roumain, le Palais de justice, le Palais CEC et la Banque nationale sont les emblèmes de cette modernisation. Dans les années 1930 sont venus de hauts immeubles modernes en béton armé le long des boulevards du centre. D'où le surnom de « Petit Paris », Micul Paris.
Pour l'acheteur d'aujourd'hui, cette beauté s'accompagne de deux questions. La première est la structure : selon les recherches de l'institut national URBAN-INCERC, les hauts immeubles en béton armé construits avant 1940 l'ont été à une époque où les exigences de conception parasismique n'étaient pas encore obligatoires. La seconde est le patrimoine : un immeuble classé monument historique, ou situé dans une zone protégée, nécessite l'accord du ministère de la Culture pour toute modification, et lorsqu'un monument est vendu, l'État dispose d'un droit de préemption.
En termes simples : à Bucarest, l'année de construction est la première chose à vérifier. Elle vous dit selon quel code la structure a été construite, et si l'immeuble est soumis à des restrictions patrimoniales.
Chronologie : de Calea Victoriei au code actuel
| Quand | Ce qui s'est passé | Source |
|---|---|---|
| 1692 | Le Podul Mogoșoaiei est percé, reliant la cour princière au domaine de Constantin Brâncoveanu à Mogoșoaia | Musée de Bucarest |
| 1878 | Après la guerre d'indépendance, la rue est rebaptisée Calea Victoriei, la « voie de la Victoire » | Musée de Bucarest |
| 1882 | Calea Victoriei devient la première rue de Bucarest éclairée à l'électricité | Musée de Bucarest |
| Fin des années 1880 | L'Athénée roumain est construit sur les plans de l'architecte français Albert Galleron, financé par souscription publique | Institut culturel roumain |
| 1933 | Le Palais des téléphones, un bâtiment Art déco sur Calea Victoriei, est achevé. C'est aujourd'hui un monument historique | HotNews |
| 1935 à 1936 | Construction de l'immeuble Carlton, le plus haut bâtiment en béton armé de la ville | URBAN-INCERC |
| 10.11.1940 | Un séisme venu de Vrancea. L'immeuble Carlton s'effondre | URBAN-INCERC |
| 1963 | Entrée en vigueur du code parasismique P13-63 | URBAN-INCERC |
| 4.3.1977 | Le grand séisme : 1 578 morts, dont 90 % à Bucarest | Georgescu et Pomonis |
| 1978 | Une nouvelle version du code parasismique après le séisme, suivie de versions en 1981, 1991 à 1992 et 2006 | URBAN-INCERC |
| 2000 | Le conseil municipal approuve 98 « zones construites protégées » | Buletin de București |
| 2001 | Loi 422/2001 sur la protection des monuments historiques | Loi 422/2001, version consolidée |
| 1.1.2014 | Entrée en vigueur du code P100-1/2013 | Revista Construcțiilor |
| 15.10.2026 | Le Palais des téléphones est mis en vente | HotNews |
L'histoire : l'immeuble Carlton, 10 novembre 1940
Au milieu des années 1930, à l'angle du boulevard Brătianu et de la rue Regală, s'est élevé le bâtiment censé incarner le nouveau Bucarest. L'immeuble Carlton a été conçu par l'architecte G. M. Cantacuzino, l'un des grands noms de la nouvelle génération, et construit en 1935 et 1936. En son centre se dressait une tour de 12 étages au-dessus du rez-de-chaussée, avec une salle de cinéma à l'arrière. Selon les recherches du Dr Emil-Sever Georgescu, d'URBAN-INCERC, c'était le plus haut bâtiment en béton armé de Bucarest et de toute la Roumanie. Seul le Palais des téléphones, avec sa charpente métallique, était plus haut.
En octobre 1940, un séisme antérieur avait déjà endommagé des poutres et des murs. Selon la même recherche, ces dégâts n'ont été rendus publics qu'après la catastrophe. Dans la nuit du 9 au 10 novembre 1940, un fort séisme a frappé depuis la Vrancea, et le bâtiment s'est effondré sur le boulevard.
Les experts de l'époque ont constaté que la structure n'avait pas du tout été calculée pour résister aux séismes. Ils ont relevé un béton de qualité variable, une conception asymétrique et des poteaux aux formes inhabituelles. Selon Georgescu, c'était le premier effondrement en Europe d'un haut bâtiment moderne en béton armé lors d'un séisme, et ensuite une peur de vivre en immeuble s'est répandue pendant un temps dans la ville.
C'est la leçon du « Petit Paris » : la ville a été construite avec beauté et rapidité, avant d'avoir des règles pour les séismes. Après 1940, des exigences parasismiques ont été fixées pour la première fois, d'abord pour les bâtiments publics, et ce n'est qu'en 1963 qu'est arrivé un code complet.
Comment Bucarest est devenue le « Petit Paris »
La colonne vertébrale de cette histoire est Calea Victoriei. Selon le Musée de Bucarest, le Podul Mogoșoaiei a été percé en 1692, et à partir du XVIIIe siècle les grandes familles de boyards s'y sont installées. En 1878, après le retour de l'armée de la guerre d'indépendance, la rue a pris son nom actuel, et en 1882 elle est devenue la première de la ville à être éclairée à l'électricité.
À la fin du XIXe siècle, la ville s'est dotée de ses grands bâtiments publics. Selon l'Institut culturel roumain, l'Athénée roumain, le Palais de justice, le Palais CEC et la Banque nationale sont les emblèmes d'une modernisation sous l'influence directe de l'architecture française. L'Athénée a été conçu par un architecte français, et l'argent nécessaire à sa construction a été collecté auprès du public.
À Bucarest, l'année de construction est la première chose à vérifier.
Dans les années 1930 est venue la seconde vague, moderniste : de hauts immeubles en béton armé le long des boulevards du centre, et le Palais des téléphones de 1933 sur Calea Victoriei. Ce sont ces bâtiments qui ont été touchés en 1940, puis de nouveau le 4 mars 1977. Selon Știrile ProTV, sur les 33 immeubles hauts qui se sont effondrés à Bucarest à ce moment-là, 28 avaient été construits avant 1940. Sur les séismes eux-mêmes, et la liste des « points rouges », voir notre article sur le risque sismique à Bucarest. Dans les années 1980, une grande partie de la vieille ville a été démolie pour le Centre civique, une histoire racontée dans l'épisode sur Ceaușescu.
Ce que l'époque vous dit de la structure
| Construit | À quoi s'attendre | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Jusqu'en 1940, maison basse ou palais | Construction en brique, souvent un monument ou dans une zone protégée | Rapport d'ingénieur, et statut patrimonial |
| 1920 à 1940, haut immeuble en béton | Construit sans conception parasismique obligatoire. La plupart des effondrements de 1940 et de 1977 appartenaient à ce groupe | La liste du risque sismique, un rapport d'ingénieur, et une éventuelle consolidation |
| 1941 à 1963 | Des règles provisoires, surtout pour les bâtiments publics | Rapport d'ingénieur |
| 1963 à 1977 | Les codes P13-63 et P13-70. Beaucoup ont bien résisté en 1977, mais les immeubles avec un rez-de-chaussée commercial ouvert ont été gravement endommagés | Ce qui se trouve au rez-de-chaussée, et si des murs y ont été supprimés |
| 1978 à 2013 | Les versions du code postérieures à 1977 | L'année de conception, et les modifications apportées à l'appartement |
| Depuis 2014 | Le code P100-1/2013 | Qui a conçu et qui a vérifié la structure, d'après le permis de construire |
Ce tableau est une règle empirique, pas un avis d'ingénieur. Ce qui compte, c'est l'immeuble lui-même. Selon la loi 212/2022, un immeuble ayant fait l'objet d'une expertise technique est classé dans l'une des quatre classes de risque, de RsI, la plus élevée, à RsIV. Un immeuble ancien qui n'a jamais été expertisé n'est pas un immeuble sûr. C'est un immeuble sur lequel personne ne sait encore rien.
Monuments et zones protégées : ce que cela signifie pour vous
La Roumanie tient une liste officielle des monuments historiques, et la loi 422/2001 fixe ce qui peut en être fait. Trois dispositions comptent pour un acheteur :
- Le droit de préemption de l'État (article 4). Un monument appartenant à un particulier ne peut être vendu qu'après que l'État a eu la possibilité de l'acheter, par l'intermédiaire du ministère de la Culture ou de son service local. Le ministère dispose de 25 jours au maximum pour répondre. Le prix est négocié avec le vendeur. Si le ministère renonce, le droit passe à l'autorité locale, qui dispose de 30 jours ouvrables au maximum. Une vente conclue sans cette procédure est frappée de nullité absolue.
- Un accord pour chaque modification (article 23). Tous travaux qui modifient la substance ou l'aspect d'un monument, qu'il s'agisse d'une consolidation, d'une extension, d'une enseigne ou d'un changement d'affectation, nécessitent l'accord du ministère de la Culture. Un permis de construire délivré sans cet accord est nul.
- Les voisins sont concernés aussi (articles 24 et 59). Un immeuble qui n'est pas un monument mais qui se trouve dans la zone de protection d'un monument ou dans une zone construite protégée a lui aussi besoin de l'accord du ministère de la Culture pour des travaux. Tant que la zone de protection d'un monument n'a pas été définie, la loi la fixe à un rayon de 100 mètres autour de lui en zone urbaine.
Bucarest compte aussi 98 « zones construites protégées » (zone construite protejate), approuvées par le conseil municipal en 2000. La valeur juridique de cette décision a depuis été contestée en justice ; ne vous fiez donc pas à une ancienne carte. Les règles qui s'appliquent réellement à un immeuble donné figurent dans le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism) délivré par la mairie. Comment le demander et ce qu'il faut y vérifier, dans notre article sur la vérification du permis et du plan.
Un exemple de cette semaine : le 15 octobre 2026, HotNews a rapporté que le Palais des téléphones, monument historique inscrit sur la liste officielle, est mis en vente. Selon la loi, toute vente de ce type passe par le droit de préemption de l'État.
Ce que cela signifie pour vous en tant qu'acheteur
- Commencez par l'année de construction. Demandez-la par écrit, et vérifiez-la avec l'extrait du livre foncier et les documents de l'immeuble.
- Un haut immeuble d'avant 1940 : consultez la liste du risque sismique, demandez un rapport d'ingénieur, et demandez s'il a été consolidé et quand les travaux ont été réceptionnés.
- Un rez-de-chaussée commercial : dans les immeubles des années 1960 et 1970, vérifiez ce qui a été fait au rez-de-chaussée, et si des murs ou des poteaux ont été supprimés.
- Monument ou zone protégée ? Consultez la liste des monuments et le certificat d'urbanisme avant de signer. Pour un appartement dans un monument, demandez à votre avocat comment fonctionne la procédure de préemption et qui la dépose.
- Vous prévoyez une rénovation ? Si vous comptez modifier la façade, les fenêtres ou l'agencement intérieur d'un immeuble protégé, prévoyez le délai de l'accord du ministère de la Culture.
- La bonne comparaison. Un appartement dans un immeuble historique et une maison construite selon le code actuel sont deux produits différents, avec des atouts différents. Une comparaison structurée se trouve dans notre article villa ou appartement, et les quartiers eux-mêmes dans notre guide des quartiers de Bucarest.
Questions fréquentes
Pourquoi Bucarest est-elle surnommée le « Petit Paris » ?
En raison des constructions d'inspiration française de la fin du XIXe siècle et de l'entre-deux-guerres. Selon l'Institut culturel roumain, des bâtiments comme l'Athénée roumain, le Palais de justice, le Palais CEC et la Banque nationale ont été construits sous l'influence directe de l'architecture française, aux côtés des boulevards et des immeubles modernes des années 1930.
Un appartement dans un immeuble de l'entre-deux-guerres est-il un risque ?
Pas tous, mais c'est le groupe qui demande le plus de vérifications. Les hauts immeubles en béton construits avant 1940 ont été conçus sans conception parasismique obligatoire, et selon Știrile ProTV, 28 des 33 immeubles hauts effondrés à Bucarest en 1977 avaient été construits avant 1940. Vérifiez la classe de risque, obtenez un rapport d'ingénieur, et renseignez-vous sur une éventuelle consolidation.
Qu'est-ce que le droit de préemption de l'État sur un monument ?
Selon l'article 4 de la loi 422/2001, un monument historique appartenant à un particulier ne peut être vendu qu'après que l'État, puis l'autorité locale, ont eu la possibilité de l'acheter, à un prix négocié avec le vendeur. Une vente qui contourne cette procédure est frappée de nullité absolue.
Comment savoir si un immeuble est un monument ou se trouve en zone protégée ?
Consultez la liste des monuments historiques du ministère de la Culture, et demandez à la mairie un certificat d'urbanisme pour l'adresse. Le certificat précise le régime juridique et urbanistique applicable au bien, y compris les restrictions patrimoniales.
Puis-je rénover un appartement dans un immeuble protégé ?
Oui, mais pas à votre guise. Les travaux qui modifient la substance ou l'aspect d'un monument, ou d'un immeuble situé dans une zone de protection ou une zone construite protégée, nécessitent l'accord du ministère de la Culture avant le permis de construire. Les petits travaux intérieurs qui ne touchent ni la structure ni la façade sont généralement plus simples, mais vérifiez chaque cas avec un architecte.
L'essentiel
Le « Petit Paris » explique pourquoi Bucarest est belle, et c'est aussi pourquoi chaque immeuble y est jugé individuellement. L'immeuble Carlton s'est effondré en 1940 parce qu'il avait été construit avant qu'il y ait des règles. Depuis, des codes ont été rédigés, des listes ont été établies et des lois patrimoniales ont été adoptées. Si vous connaissez l'époque d'un immeuble, vous savez quelle question poser.
Si vous envisagez un appartement dans un immeuble historique de Bucarest, ou une maison neuve hors de la ville, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue l'année de construction, les documents et les questions à poser.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Musée de Bucarest, l'exposition Calea Victoriei · Institut culturel roumain, l'Athénée roumain · Institut culturel roumain, Bucharest: Memory Walled-In · Emil-Sever Georgescu, URBAN-INCERC, de l'immeuble Carlton aux murs-rideaux · Georgescu et Pomonis, le séisme de 1977, 14e Conférence mondiale du génie parasismique · Știrile ProTV, les bâtiments effondrés en 1977 · Revista Construcțiilor, P100-1/2013 · Bucuresti.ro, le guide des points rouges et la loi 212/2022 · Loi 422/2001 sur les monuments historiques, version consolidée · Buletin de București, la controverse sur les zones protégées · HotNews, le Palais des téléphones mis en vente, 15.10.2026
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil technique ou juridique. Le tableau par époque est une règle empirique. Pour un immeuble précis, fiez-vous au rapport d'un ingénieur expert agréé, au certificat d'urbanisme et à un avocat indépendant. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026.
La série : une leçon d'histoire
- De Rome et de la Dacie : pourquoi le roumain est une langue latine
- Trois principautés et deux unions : 1859 et 1918
- Nationalisation et restitution : pourquoi les revendications foncières existent encore
- L'ascension et la chute de Ceaușescu
- 1989 et le passage à l'économie de marché
- L'UE et Schengen
- Foi, fêtes et affaires
- Les Juifs de Roumanie et le lien avec Israël
- Bucarest, le « Petit Paris » (vous êtes ici)
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
