En janvier 1859, Moldavie et Valachie choisirent le même prince, Alexandru Ioan Cuza. En 1862, elles s'unirent formellement avec une capitale, Bucarest.
Le 1er décembre 1918, 1 228 délégués élus à Alba Iulia proclamèrent l'union de la Transylvanie avec la Roumanie. Depuis 1990, c'est la fête nationale.
La Transylvanie avait des livres fonciers de type autrichien ; Bucarest et l'Ilfov un autre système. La loi 7/1996 a créé un système unique.
Selon le recensement de 2021, Bucarest compte 1 716 961 habitants dans six secteurs, chacun avec sa mairie. L'impôt local va au secteur du bien.
Selon le Code administratif, là où une minorité nationale dépasse 20 % de la population, sa langue est utilisée localement. L'acte reste en roumain.
1859 et 1918 : la réponse courte
La Roumanie d'aujourd'hui s'est construite en deux étapes. En 1859, la Moldavie et la Valachie ont chacune choisi le même homme, Alexandru Ioan Cuza, comme prince, et en 1862 elles se sont formellement unies avec une seule capitale : Bucarest. En 1918, à la fin de la Première Guerre mondiale, la Bessarabie, la Bucovine et la Transylvanie les ont rejointes. Le 1er décembre, jour de l'union avec la Transylvanie, est la fête nationale de la Roumanie.
C'est pourquoi les régions de Roumanie ont des histoires différentes, et parfois des vestiges différents dans leurs systèmes d'enregistrement. La Transylvanie a vécu pendant des siècles sous domination habsbourgeoise et hongroise, et c'est de là que vient le système du livre foncier. Bucarest et Ilfov, au cœur de la Valachie, ne sont passés entièrement à ce système qu'avec la loi 7/1996.
En termes simples : la Roumanie est un seul pays avec une seule loi, mais trois histoires. Si vous achetez un bien ancien, il est utile de savoir de quelle histoire il provient.
La chronologie : des principautés à l'État
| Quand | Ce qui s'est passé | Source |
|---|---|---|
| 20 septembre 1459 | Première mention de la « forteresse de Bucarest », dans une charte de Vlad Țepeș, souverain de Valachie | AGERPRES, 2024 (en roumain) |
| 5 janvier 1859 | La Moldavie élit Alexandru Ioan Cuza comme prince (calendrier julien) | AGERPRES, 2018 (en roumain) |
| 24 janvier 1859 | La Valachie élit à l'unanimité le même homme. La « Petite Union » | AGERPRES, 2018 (en roumain) |
| 1862 | Les Principautés unies obtiennent un seul gouvernement, une seule assemblée et une seule capitale : Bucarest | AGERPRES, 2025 (en roumain) |
| 1866 | Carol de Hohenzollern-Sigmaringen devient prince | Musée national de Peleș |
| 1878 | Le congrès de Berlin reconnaît l'indépendance de la Roumanie | AGERPRES, 2023 (en roumain) |
| 1881 | La Roumanie devient un royaume, et Carol Ier son roi | Musée national de Peleș |
| 27 mars 1918 | Le Sfatul Țării, à Chișinău, vote l'union de la Bessarabie avec la Roumanie | AGERPRES, 2023 (en roumain) |
| 28 novembre 1918 | Le Congrès général de Bucovine décide l'union | AGERPRES, 2023 (en roumain) |
| 1er décembre 1918 | La Grande Assemblée nationale d'Alba Iulia, avec 1 228 délégués, proclame l'union de la Transylvanie avec la Roumanie | Alba24 (en roumain) |
| 4 juin 1920 | Le traité de Trianon donne une reconnaissance internationale à la décision d'Alba Iulia | AGERPRES, 2026 (en roumain) |
| 1938 | Le décret-loi 115/1938 unifie les règles du livre foncier en Transylvanie, dans le Banat, la Crișana, le Maramureș et la Bucovine | Décret-loi 115/1938 (en roumain) |
| 31 juillet 1990 | La loi 10/1990 fait du 1er décembre la fête nationale | Loi 10/1990 (en roumain) |
| 13 mars 1996 | La loi 7/1996 crée un système unique de cadastre et de livre foncier pour tout le pays | Loi 7/1996 (en roumain) |
L'histoire : janvier 1859, un seul homme pour deux trônes
Après la guerre de Crimée, les puissances européennes ont décidé du sort des deux principautés roumaines, la Moldavie et la Valachie, placées sous suzeraineté ottomane. La convention signée à Paris en 1858 donnait à chacune son propre prince, sa propre assemblée et son propre gouvernement. L'union complète que voulaient les Roumains n'y figurait pas.
Mais la convention laissait un détail ouvert : elle ne disait pas que les deux princes devaient être deux personnes différentes. Le 5 janvier 1859, l'assemblée moldave élut le colonel Alexandru Ioan Cuza. Le 24 janvier, à Bucarest, le député Vasile Boerescu proposa le même homme, et l'assemblée valaque l'élut à l'unanimité. Selon l'agence de presse nationale AGERPRES, la Porte ottomane et l'Autriche y virent une violation de la convention. Malgré cela, en avril 1859, les puissances reconnurent l'élection.
À mon sens, cette histoire dit quelque chose de la culture juridique d'ici : les Roumains savent lire un contrat. Ce qui n'y est pas écrit n'est pas interdit. Cela vaut dans les deux sens, et c'est pourquoi tout ce qui est important dans votre contrat doit y être écrit explicitement.
En 1862, le processus fut achevé : un seul gouvernement, une seule assemblée et une seule capitale, Bucarest. La Roumanie célèbre toujours le 24 janvier comme « Jour de l'Union des Principautés roumaines », et c'est un jour férié.
1918 : trois votes en une seule année
La Première Guerre mondiale a fait éclater les empires qui entouraient la Roumanie, et en moins d'un an trois régions ont voté leur union avec elle. Le 27 mars 1918, le conseil de Bessarabie a voté à Chișinău. Le 28 novembre, le congrès de Bucovine a décidé. Et le 1er décembre, 1 228 délégués élus de Transylvanie, du Banat et des régions qui avaient fait partie de la Hongrie se sont réunis à Alba Iulia et ont proclamé l'union avec la Roumanie. La reconnaissance internationale de la frontière avec la Hongrie est venue avec le traité de Trianon, le 4 juin 1920.
Depuis 1990, en vertu de la loi 10/1990, le 1er décembre est la fête nationale de la Roumanie. Ce n'est pas un « jour de l'indépendance », c'est un jour de l'union. Cette différence compte si vous voulez comprendre comment les Roumains pensent leur pays.
Trois régions, trois histoires
La Valachie (Munténie et Olténie) : le sud. C'est là que se trouvent Bucarest et, autour, le département d'Ilfov, dont Balotești. C'est le cœur de l'« Ancien Royaume » créé en 1859.
La Moldavie : l'est, avec Iași pour ville principale. À ne pas confondre avec la République de Moldavie : une grande partie du territoire de ce pays correspond à la Bessarabie, qui s'unit à la Roumanie en 1918 et en fut séparée pendant la Seconde Guerre mondiale.
La Roumanie est un seul pays avec une seule loi, mais trois histoires. Si vous achetez un bien ancien, il est utile de savoir de quelle histoire il provient.
La Transylvanie : le centre et le nord-ouest, au-delà des Carpates, avec des villes comme Cluj et Brașov. Pendant des siècles, la région a appartenu au monde habsbourgeois et hongrois, et elle abrite toujours la majeure partie de la minorité hongroise de Roumanie. Au recensement de 2021, environ un million de personnes se sont déclarées hongroises, soit 6,0 % de celles qui ont déclaré leur appartenance ethnique.
Bucarest : pourquoi la capitale est ici
Bucarest est mentionnée pour la première fois dans une charte datée du 20 septembre 1459, signée « dans la forteresse de Bucarest » par Vlad Țepeș, souverain de Valachie. Elle était la capitale de la Valachie, et lorsque les principautés se sont unies en 1862, elle est devenue la capitale des deux.
Selon le recensement de 2021, Bucarest compte 1 716 961 habitants. La ville est divisée en six secteurs, chacun avec sa propre mairie. Autour d'elle, le département d'Ilfov l'entoure de tous côtés. Nous avons décrit les différences entre quartiers dans le guide des meilleurs quartiers de Bucarest et dans l'article sur le nord et le sud de Bucarest, et le département environnant dans l'article sur la croissance d'Ilfov.
Pourquoi c'est important quand vous achetez
Le livre foncier : un héritage autrichien
En Transylvanie, dans le Banat, la Crișana, le Maramureș et la Bucovine, un système de livres fonciers (cărți funciare) d'inspiration autrichienne existait depuis le XIXe siècle, un système dans lequel c'est l'inscription elle-même qui crée le droit. Le décret-loi 115/1938 en a unifié les règles dans ces régions. Dans l'« Ancien Royaume », c'est-à-dire la Valachie et la Moldavie, s'appliquait un autre système, d'inspiration française : des registres de transcriptions et d'inscriptions tenus au nom de la personne. Un système unique pour tout le pays n'est arrivé qu'avec la loi 7/1996.
Qu'est-ce que cela signifie pour vous ? À Bucarest et dans l'Ilfov, l'historique d'un bien ancien antérieur à 1996 se trouve parfois dans des registres de l'ancien système, et pas seulement dans l'extrait actuel. Pour un logement neuf dans un projet organisé, cela n'a guère d'importance. Pour un bien ancien ou un terrain avec une longue chaîne de propriétaires, demandez à votre avocat de remonter l'historique jusqu'à son origine. La manière de lire un extrait est expliquée dans le guide de l'extrait du livre foncier.
Six secteurs, six mairies
À Bucarest, l'impôt sur les constructions et l'impôt foncier vont au budget du secteur où se trouve le bien, et chaque secteur a sa propre direction des impôts locaux. Après l'achat, vous déclarez le bien auprès de la direction du bon secteur. Pour une maison dans l'Ilfov, vous le déclarez à la mairie de la commune, Balotești par exemple. Les détails figurent dans l'article sur l'impôt foncier annuel.
Langue et administration dans les zones à minorité hongroise
Selon l'article 94 du Code administratif (OUG 57/2019), dans une unité administrative où une minorité nationale représente plus de 20 % de la population selon le dernier recensement, les autorités locales permettent l'usage de la langue de la minorité dans leurs relations avec les habitants. Si vous achetez dans une telle zone de Transylvanie, vous verrez des panneaux et un service en deux langues. L'acte notarié reste rédigé en roumain, comme nous l'avons expliqué dans le premier épisode de la série.
Les jours de l'union dans le calendrier des signatures
Le 24 janvier et le 1er décembre sont des jours fériés selon l'article 139 du Code du travail, tout comme le 30 novembre, la Saint-André. Fin novembre et début décembre, il y a parfois un « pont » de plusieurs jours pendant lequel les bureaux, les banques et les notaires travaillent moins. Si votre signature ou votre virement bancaire tombe autour de ces dates, organisez-le à l'avance.
Ce que cela signifie pour vous en tant qu'acheteur
- Sachez de quelle région vient le bien. Bucarest et l'Ilfov, c'est la Valachie, l'« Ancien Royaume ». Cluj et Brașov, c'est la Transylvanie.
- Pour un bien ancien : la chaîne de propriété jusqu'à l'origine. Surtout à Bucarest et dans l'Ilfov, où le système unique du livre foncier n'est arrivé qu'après 1996.
- Déclarez le bien dans le bon secteur. À Bucarest, l'impôt local est payé au secteur où se trouve le bien.
- Le contrat est en roumain dans toutes les régions. Même dans une zone bilingue.
- Vérifiez le calendrier des jours fériés. Le 24 janvier, le 30 novembre et le 1er décembre sont fériés.
- Ne confondez pas la Moldavie et la République de Moldavie. Ce sont deux choses différentes, sur les documents aussi.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre l'union de 1859 et celle de 1918 ?
En 1859, deux principautés, la Moldavie et la Valachie, se sont unies en élisant le même prince, et l'union a été achevée en 1862. En 1918, la Bessarabie, la Bucovine et la Transylvanie ont rejoint la Roumanie après la Première Guerre mondiale. La première est appelée la « Petite Union », la seconde la « Grande Union ».
Pourquoi la fête nationale de la Roumanie est-elle le 1er décembre ?
Parce que le 1er décembre 1918, l'Assemblée nationale d'Alba Iulia a proclamé l'union de la Transylvanie avec la Roumanie, achevant la « Grande Union ». La loi 10/1990 a fait de cette date la fête nationale.
La loi est-elle différente en Transylvanie et à Bucarest ?
Non. La Roumanie est un seul pays avec une seule loi, un seul Code civil et un seul livre foncier en vertu de la loi 7/1996. La différence est historique : dans les anciennes régions habsbourgeoises, les livres fonciers existaient plus tôt, et cela peut influer sur l'aspect de l'historique d'un bien ancien.
Pourquoi Bucarest a-t-elle six secteurs ?
La ville est divisée en six secteurs administratifs, chacun avec sa propre mairie, aux côtés de la Mairie générale de Bucarest. Pour un acheteur, cela compte surtout à cause des impôts locaux, qui sont payés au secteur où se trouve le bien.
Faut-il éviter de signer autour du 1er décembre ?
Vous n'avez pas besoin de l'éviter, vous devez le prévoir. Le 30 novembre et le 1er décembre sont fériés, et il y a parfois des ponts autour de ces dates. Fixez à l'avance la date de signature et le virement bancaire avec le notaire et la banque.
L'essentiel
La Roumanie est née d'une élection astucieuse en 1859 et de trois votes en 1918. Le résultat est un seul pays avec une seule loi, mais avec des régions qui se souviennent d'une histoire différente, et parfois d'un registre différent. Si vous achetez à Bucarest ou dans l'Ilfov, vous achetez au cœur de l'« Ancien Royaume », et pour un bien ancien, il vaut la peine de remonter son historique jusqu'à l'origine.
Si vous hésitez sur l'endroit où acheter, à Bucarest, dans l'Ilfov ou dans une autre ville, réservez un échange d'une demi-heure avec moi et nous passerons ensemble en revue les options et les vérifications.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : AGERPRES : Jour de l'Union des Principautés, 24 janvier 1859 (en roumain) · AGERPRES : 24 janvier, 2025 (en roumain) · AGERPRES : 27 mars, Jour de l'union de la Bessarabie (en roumain) · AGERPRES : première mention de Bucarest (en roumain) · Alba24 : le 1er décembre 1918 à Alba Iulia (en roumain) · AGERPRES : le congrès de Berlin, 1878 (en roumain) · AGERPRES : Jour du traité de Trianon (en roumain) · Musée national de Peleș : le roi Carol Ier · Loi 10/1990 (en roumain) · Décret-loi 115/1938 (en roumain) · Loi 7/1996 (en roumain) · Juridice.ro : les systèmes d'enregistrement historiques (en roumain) · INS Bucarest : résultats du recensement de 2021 (en roumain) · Mediafax : recensement de 2021, composition ethnique (en roumain) · Code administratif, OUG 57/2019 (en roumain) · Code du travail, article 139 (en roumain) · Mairie de Bucarest : directions des impôts des secteurs (en roumain)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026. Avant de décider, consultez un avocat indépendant.
La série : une leçon d'histoire
- De Rome et de la Dacie : pourquoi le roumain est une langue latine
- Trois principautés et deux unions : 1859 et 1918 (vous êtes ici)
- Nationalisation et restitution : pourquoi les revendications foncières existent encore
- L'ascension et la chute de Ceaușescu
- 1989 et le passage à l'économie de marché
- L'UE et Schengen
- Foi, fêtes et affaires
- Les Juifs de Roumanie et le lien avec Israël
- Bucarest, le « Petit Paris »
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