Adhésion le 1er janvier 2007, avec des transitions pour les terrains, des limites aux travailleurs jusqu'en 2014 et une surveillance judiciaire close en 2023.
Selon l'article 6, un citoyen hors UE n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité et sur réciprocité. Un citoyen de l'UE achète comme un Roumain (article 3).
Les contrôles aériens et maritimes ont pris fin le 31 mars 2024, et les contrôles terrestres le 1er janvier 2025. De Balotești à Vienne, plus de barrière.
Depuis mars 2024, les jours en Roumanie comptent avec tout l'espace Schengen. ETIAS, à 20 €, est attendu au dernier trimestre 2026.
À partir du 10 juillet 2027, en vertu du règlement 2024/1624, les paiements en espèces de 10 000 € ou plus pour biens ou services seront interdits dans l'UE.
L'UE et Schengen : la réponse courte
La Roumanie a signé son traité d'adhésion à l'UE le 25 avril 2005 et en est devenue membre le 1er janvier 2007. Mais l'adhésion s'est faite par étapes : des périodes de transition pour l'achat de terrains, un mécanisme de surveillance du système judiciaire qui n'a été clos qu'en 2023, des restrictions sur les travailleurs roumains levées en 2014, et Schengen en deux temps, par voie aérienne et maritime en 2024 et par voie terrestre en 2025.
Pour qui achète aujourd'hui un logement en Roumanie, cette histoire explique trois choses : pourquoi un citoyen de l'UE achète un terrain comme un Roumain et pas un Israélien, pourquoi chaque transfert d'argent est vérifié selon des règles européennes, et pourquoi vos jours en Roumanie sont désormais comptés avec ceux passés en Grèce et en Italie.
En termes simples : l'UE a changé la Roumanie autour de la maison : l'argent, les frontières et le marché. Elle n'a pas changé, pour les Israéliens, la règle qui détermine au nom de qui le terrain est inscrit.
Chronologie : 20 ans d'adhésion par étapes
| Quand | Ce qui s'est passé | Source |
|---|---|---|
| 25 avril 2005 | La Bulgarie et la Roumanie signent le traité d'adhésion à Luxembourg | CVCE |
| Novembre 2005 | Loi 312/2005 : les règles sur l'achat de terrains par des étrangers, y compris des périodes de transition | Loi 312/2005 (en roumain) |
| 1er janvier 2007 | La Roumanie rejoint l'UE. Début du mécanisme de surveillance de la justice et de la lutte anticorruption (MCV) | Union européenne |
| 2012 | Après 5 ans : les citoyens de l'UE non résidents en Roumanie peuvent acheter un terrain pour une résidence secondaire | Loi 312/2005, article 4 (en roumain) |
| 1er janvier 2014 | Après 7 ans : terres agricoles et forestières pour les citoyens de l'UE, et levée des dernières restrictions sur les travailleurs roumains | Loi 312/2005, article 5 (en roumain), Commission européenne |
| 15 septembre 2023 | La Commission clôt le MCV | Commission européenne |
| 31 mars 2024 | Schengen par voie aérienne et maritime : plus de contrôle des passeports sur les vols intérieurs | Commission européenne |
| 1er janvier 2025 | Schengen complet : levée des contrôles aux frontières terrestres, à la suite de la décision du Conseil du 12 décembre 2024 | Commission européenne |
| Octobre 2025 | Le système européen d'entrée/sortie, EES, entre en service | Travel to Europe |
| 4e trimestre 2026 (prévu) | ETIAS : une autorisation de voyage en ligne pour les visiteurs exemptés de visa, au prix de 20 € | Travel to Europe |
| 10 juillet 2027 | Le règlement européen anti-blanchiment : interdiction des paiements en espèces de 10 000 € ou plus dans le commerce | EUR-Lex |
2007 : l'adhésion, avec une période probatoire
Le 25 avril 2005, à l'abbaye de Neumünster à Luxembourg, le président roumain Traian Băsescu et le Premier ministre bulgare ont signé le traité d'adhésion. Moins de deux ans plus tard, le 1er janvier 2007, la Roumanie était membre.
Mais « membre » ne voulait pas dire la même chose que pour les anciens États membres. L'UE a mis en place un mécanisme spécial pour la Roumanie et la Bulgarie, le MCV, qui suivait la réforme judiciaire et la lutte contre la corruption. Il est resté en place 16 ans, jusqu'à ce que la Commission le clôture le 15 septembre 2023, après avoir conclu que la Roumanie avait atteint ses objectifs. Depuis, la Roumanie est évaluée comme tous les autres États membres, dans le rapport annuel sur l'État de droit.
Les travailleurs roumains ont dû attendre, eux aussi. Selon la Commission européenne, les dernières restrictions au travail des Roumains et des Bulgares dans les autres pays de l'UE n'ont été levées que le 1er janvier 2014. À cette date, selon le communiqué, plus de trois millions de personnes originaires de Bulgarie et de Roumanie vivaient déjà dans d'autres États membres.
Pourquoi cela compte-t-il pour un acheteur ? Parce que certaines des règles que vous rencontrerez lors d'un achat, au premier rang desquelles la vérification de l'origine de l'argent, viennent désormais du cadre européen. Et un système judiciaire surveillé de l'extérieur pendant 16 ans fait partie du tableau que vous voulez comprendre avant d'acheter.
Le terrain : ce que l'UE a changé, et ce qu'elle n'a pas changé
Avant l'adhésion, la Roumanie a adopté la loi 312/2005, qui fixe qui peut acheter un terrain. Selon l'article 3, un citoyen d'un État membre de l'UE achète un terrain aux mêmes conditions qu'un citoyen roumain. Mais il y avait des périodes de transition : selon l'article 4, un citoyen de l'UE non résident en Roumanie devait attendre 5 ans après l'adhésion pour acheter un terrain pour une résidence secondaire, et selon l'article 5, 7 ans pour les terres agricoles et forestières. Ces deux périodes sont désormais derrière nous.
Et les Israéliens ? L'article 6 n'a pas changé : un citoyen d'un pays hors de l'UE n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité international et sur la base de la réciprocité. Un Israélien ne peut donc toujours pas inscrire directement un terrain à son nom en Roumanie. La maison elle-même peut être inscrite, et il existe deux voies habituelles : un droit de superficie ou une société roumaine. Un droit de superficie (drept de superficie) vous donne la propriété de la maison construite sur le terrain d'autrui, et il est inscrit au livre foncier comme n'importe quel autre droit. Avec une société roumaine, la société possède le terrain et la maison, et vous possédez la société. Nous les expliquons dans notre article sur la propriété des terrains et dans notre article sur l'achat par une société.
Et il y a un point que beaucoup d'Israéliens ignorent. Quiconque détient aussi le passeport d'un État membre de l'UE, roumain, polonais, allemand ou autre, achète en tant que citoyen de l'UE au titre de l'article 3. Ce que cela signifie en pratique, dans notre article sur le passeport roumain et l'achat immobilier.
Schengen : deux étapes
La Roumanie a attendu Schengen bien plus longtemps que l'UE. La première étape est arrivée le 31 mars 2024 : les contrôles des passeports aux frontières intérieures aériennes et maritimes ont été levés. Un vol de Bucarest à Rome est devenu un vol intérieur à l'espace Schengen. La seconde étape est venue après la décision des ministres de la Justice et des Affaires intérieures de l'UE le 12 décembre 2024, et le 1er janvier 2025 les contrôles aux frontières terrestres ont été levés à leur tour. Un trajet en voiture de Balotești à Budapest ou à Vienne ne s'arrête plus à une barrière de contrôle des passeports.
L'UE a changé la Roumanie autour de la maison : l'argent, les frontières et le marché. Elle n'a pas changé, pour les Israéliens, la règle qui détermine au nom de qui le terrain est inscrit.
Pour les Israéliens, l'adhésion à Schengen a surtout changé la manière de compter les jours. Depuis mars 2024, les jours passés en Roumanie sont comptés avec l'ensemble de l'espace Schengen, dans une seule franchise de 90 jours sur toute période de 180. Le système européen d'entrée/sortie, EES, est entré en service en octobre 2025 et enregistre numériquement les entrées et sorties des visiteurs de pays hors UE, avec une image faciale et des empreintes digitales, et ETIAS, une autorisation de voyage en ligne qui coûtera 20 €, devrait démarrer au dernier trimestre 2026. Nous détaillons tous les calculs dans notre article sur la Roumanie dans Schengen et dans notre article sur la règle des 90/180 pour les propriétaires.
Et ce que Schengen n'a pas changé : acheter un logement ne vous donne pas le droit de séjourner au-delà de la franchise. Si vous voulez vivre en Roumanie, il vous faut un titre de séjour, comme nous l'expliquons ici.
Le marché unique : ce qu'il apporte à la maison
Schengen, ce sont les frontières. Le marché unique, c'est tout le reste, et la Roumanie en fait partie depuis 2007. Elle appartient à l'union douanière de l'UE, au sein de laquelle aucun droit de douane n'est perçu sur les marchandises circulant entre États membres. Pour qui meuble un logement, cela signifie qu'un canapé d'Italie ou une cuisine d'Allemagne arrive à Balotești sans droits de douane. Ce qui vient d'Israël, c'est une autre histoire, car Israël est hors de l'union. Détails dans notre article sur le déménagement de ses affaires en Roumanie.
Les personnes circulent aussi librement. Depuis 2014, les Roumains travaillent dans tous les pays de l'UE sans permis, et les citoyens de l'UE travaillent en Roumanie de la même manière. Et si vous détenez aussi un passeport de l'UE, le même principe joue en votre faveur : vous entrez en Roumanie en tant que citoyen de l'UE, pas en tant que touriste.
L'argent : règles européennes, monnaie roumaine
La Roumanie est dans l'UE, mais pas dans la zone euro. La monnaie reste le leu, et l'adoption de l'euro est une autre histoire, que nous traitons ici.
Ce qui est européen, c'est la vérification de l'argent. La loi roumaine anti-blanchiment 129/2019, rédigée dans le cadre des règles de l'UE, impose au notaire et à la banque de vérifier la transaction et l'origine des fonds. Et à partir du 10 juillet 2027, en vertu du règlement européen 2024/1624, les paiements en espèces de 10 000 € ou plus pour des biens ou des services seront interdits dans toute l'UE.
Pour un acheteur venant d'Israël, le sens est simple : l'argent part d'un compte à votre nom, avec des documents qui expliquent son origine, et arrive sur le compte désigné dans le contrat. Israël n'est pas dans l'UE, donc un transfert depuis Israël est un transfert international, avec des vérifications des deux côtés. Comment bien faire, dans notre guide du transfert d'argent et dans notre article sur l'origine des fonds.
Ce que cela signifie pour vous en tant qu'acheteur
- Au nom de qui est le terrain. Un Israélien sans passeport de l'UE : un droit de superficie ou une société roumaine. Avec le passeport d'un État membre de l'UE : comme un citoyen roumain.
- Les terres agricoles, c'est une autre histoire. Même pour un citoyen de l'UE, la vente de terres agricoles hors de la zone bâtie passe par une procédure de préemption en vertu de la loi 17/2014.
- Un seul décompte de jours pour tout Schengen. Planifiez vos séjours à la maison autour d'une seule franchise de 90 jours sur toute période de 180.
- ETIAS arrive. Avant de prendre l'avion une fois le système en service, vérifiez les exigences sur le site officiel de l'UE.
- L'argent depuis un compte à votre nom. Avec son origine expliquée, sans espèces, et le prix total dans l'acte notarié.
- La monnaie. Les prix sont souvent affichés en euros, mais les impôts dus aux autorités roumaines se paient en lei. Demandez au notaire quel taux de change sera utilisé.
- Le financement. Si vous avez besoin d'un crédit immobilier : un financement jusqu'à 70 %, et un apport d'au moins 30 %. Notre guide du crédit immobilier roumain.
Questions fréquentes
Quand la Roumanie a-t-elle rejoint l'UE et Schengen ?
L'UE le 1er janvier 2007, après la signature du traité d'adhésion le 25 avril 2005. Schengen en deux étapes : les frontières aériennes et maritimes le 31 mars 2024, et les frontières terrestres le 1er janvier 2025.
L'adhésion à l'UE permet-elle aux Israéliens d'acheter un terrain en Roumanie ?
Non. Selon l'article 6 de la loi 312/2005, un citoyen d'un pays hors de l'UE n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité international et sur la base de la réciprocité. Un Israélien achète une maison par un droit de superficie ou une société roumaine. Quiconque détient aussi le passeport d'un État membre de l'UE achète en tant que citoyen de l'UE.
Qu'est-ce qui a changé pour les Israéliens lorsque la Roumanie a rejoint Schengen ?
Depuis le 31 mars 2024, les jours passés en Roumanie sont comptés avec l'ensemble de l'espace Schengen, dans une seule franchise de 90 jours sur toute période de 180. Depuis janvier 2025, il n'y a plus non plus de contrôle des passeports aux frontières terrestres avec les pays voisins de l'espace Schengen.
La Roumanie utilise-t-elle l'euro ?
Non. La Roumanie est membre de l'UE, mais sa monnaie est le leu. Les prix immobiliers sont souvent affichés en euros, mais les impôts dus aux autorités se paient en lei.
Je détiens aussi un passeport de l'UE. Quelle différence cela fait-il quand j'achète en Roumanie ?
Selon l'article 3 de la loi 312/2005, un citoyen d'un État membre de l'UE acquiert un terrain aux mêmes conditions qu'un citoyen roumain, et les périodes de transition sont terminées. Autrement dit, vous pouvez inscrire à votre nom le terrain aussi, et pas seulement la maison. Les terres agricoles hors de la zone bâtie obéissent à des règles supplémentaires.
Qu'est-ce que le MCV, et pourquoi est-ce important ?
Un mécanisme de surveillance que l'UE a appliqué à la Roumanie et à la Bulgarie à partir de 2007, couvrant le système judiciaire et la lutte contre la corruption. La Commission l'a clos le 15 septembre 2023, et depuis, la Roumanie est évaluée dans le rapport annuel sur l'État de droit comme tous les États membres.
L'essentiel
La Roumanie de 2026 est un pays pleinement européen : dans le marché unique, dans Schengen, et soumis aux règles européennes sur l'argent. Ce qui n'a pas changé, c'est la règle qui compte le plus pour les Israéliens : le terrain est inscrit selon la nationalité, si bien que le chemin vers un logement passe par un droit de superficie, une société roumaine ou un passeport de l'UE. Comprendre cette différence à l'avance fait gagner des mois.
Si vous envisagez un achat et voulez savoir quelle voie d'inscription vous convient, réservez un échange d'une demi-heure avec moi et nous l'examinerons ensemble.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : CVCE : le traité d'adhésion de la Bulgarie et de la Roumanie, 25.4.2005 · Union européenne : la Roumanie · Loi 312/2005 (lege5.ro) (en roumain) · Commission européenne : fin des restrictions sur les travailleurs, 1.1.2014 · Commission européenne : le MCV · Commission européenne : la Roumanie et la Bulgarie pleinement dans Schengen · Travel to Europe : le calendrier de l'EES et d'ETIAS · Travel to Europe : actualités ETIAS · EUR-Lex : règlement 2024/1624 · Loi 129/2019 (legislatie.just.ro) (en roumain) · Commission européenne : l'union douanière · Loi 17/2014 (ministère roumain de l'Agriculture) (en roumain)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026, et la date de démarrage d'ETIAS n'a pas encore été fixée définitivement. Avant de décider, consultez un avocat indépendant.
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- De Rome et de la Dacie : pourquoi le roumain est une langue latine
- Trois principautés et deux unions : 1859 et 1918
- Nationalisation et restitution : pourquoi les revendications foncières existent encore
- L'ascension et la chute de Ceaușescu
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- L'UE et Schengen (vous êtes ici)
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