En février 1990, le décret-loi 61/1990 ouvrit la vente des logements d'État à la population, et en 1992 la loi 85/1992 l'élargit, y compris à tempérament.
Selon l'Institut national de la statistique, l'inflation annuelle moyenne en Roumanie a atteint 256,1 % en 1993, après la libéralisation des prix.
Le 1er juillet 2005, en vertu de la loi 348/2004, quatre zéros ont été retirés à la monnaie. Pour un contrat antérieur à juillet 2005, divisez par 10 000.
Selon le recensement de 2021, seuls 780 immeubles d'habitation ont été construits à Bucarest dans les années 1990, contre 9 622 dans les années 1960.
69 841 des 155 212 bâtiments résidentiels de l'Ilfov, le département qui entoure Bucarest, datent de 2001 à 2021. C'est là que la construction s'est déplacée.
1989 et le passage au marché : la réponse courte
En 1990, la Roumanie a commencé à vendre les appartements construits par l'État aux personnes qui y vivaient. En quelques années, de nombreux locataires de l'État sont devenus propriétaires. Au cours de la même décennie, ils ont connu une inflation qui a atteint 256 % en une seule année, la privatisation des usines par coupons et un long marasme économique. Les années 2000 ont apporté l'OTAN, l'Union européenne et un boom du crédit et de la construction, et 2008 a apporté le krach.
Ce que tout cela a laissé sur le marché du logement de Bucarest, c'est un parc très ancien. Selon le recensement de 2021, la plupart des immeubles d'habitation de la ville ont été construits avant 1990, et au cours de la première décennie après la révolution, on y a construit moins d'immeubles que pendant n'importe quelle décennie depuis 1960. La construction neuve s'est ensuite déplacée vers l'extérieur, dans l'Ilfov.
En termes simples : la plupart des appartements de Bucarest ont été construits par un État qui n'existe plus et vendus à leurs locataires selon les règles des années 1990. Si vous en achetez un, vous achetez aussi son histoire, et vous la vérifiez.
Chronologie : 20 ans qui ont bâti le marché
| Quand | Ce qui s'est passé | Source |
|---|---|---|
| 7 février 1990 | Décret-loi 61/1990 : vente à la population des logements construits sur fonds publics | Décret-loi 61/1990 (en roumain) |
| 1991 | Loi 58/1991 sur la privatisation des sociétés : certificats de propriété pour les citoyens | Loi 55/1995, qui y renvoie (en roumain) |
| 22 juillet 1992 | La loi 85/1992 élargit la vente des appartements aux locataires, y compris par versements échelonnés | Loi 85/1992 (en roumain) |
| Novembre 1992 à 1993 | Libéralisation des prix. L'inflation annuelle moyenne atteint 256,1 % en 1993 | Britannica, ZF citant l'INS (en roumain) |
| 15 juin 1995 | Loi 55/1995 : « privatisation de masse », coupons de privatisation nominatifs | Loi 55/1995 (en roumain) |
| Mars 2004 | La Roumanie rejoint l'OTAN | Britannica |
| 1er juillet 2005 | Le « leu lourd » : 10 000 anciens lei deviennent 1 nouveau leu | Loi 348/2004 (en roumain) |
| 1er janvier 2007 | La Roumanie rejoint l'Union européenne | Union européenne |
| 2009 | Un prêt d'urgence de 20 milliards d'euros de l'UE, du FMI et de la Banque mondiale. Et en mai : le programme « Prima Casă » | Britannica, OUG 60/2009 (en roumain) |
| 2010 | La TVA passe à 24 %, et les salaires du secteur public sont réduits d'un quart | Britannica |
1990 : l'appartement reçu de l'État
Pour comprendre le marché du logement roumain, il faut commencer par le locataire. Sous le communisme, une grande partie des citadins vivaient dans des appartements que l'État avait construits et leur louait. En février 1990, quelques semaines à peine après la chute de Ceaușescu, le décret-loi 61/1990 a ouvert la porte : les appartements construits sur fonds publics pouvaient être vendus à la population. En 1992 est venue la loi 85/1992, qui a étendu la vente aux appartements construits sur les fonds des entreprises et institutions d'État, et a permis aux locataires d'acheter l'appartement qu'ils occupaient, en payant comptant ou par versements échelonnés.
Le résultat se voit encore dans les données. Selon Eurostat, en 2024, 94 % des personnes en Roumanie vivaient dans un logement dont elles étaient propriétaires, la part la plus élevée de l'Union européenne. Derrière ce chiffre se trouvent, entre autres, les contrats du début des années 1990.
Pour un acheteur d'aujourd'hui, c'est un détail très concret. Dans un appartement ancien en immeuble, la chaîne de propriété peut commencer par un contrat de vente conclu avec l'État à cette époque. Votre notaire et votre avocat veulent la voir complète, du premier contrat à l'extrait d'aujourd'hui.
Les années 1990 : usines, coupons et inflation
Parallèlement aux appartements, l'État a aussi commencé à se défaire de ses usines. La loi 58/1991 a donné aux citoyens des certificats de propriété, et en 1995 la loi 55/1995 y a ajouté des « coupons de privatisation » nominatifs pour les citoyens majeurs. Sur le papier, chaque Roumain est devenu actionnaire. En pratique, selon Britannica, peu de progrès ont été accomplis entre 1991 et 1996 pour résoudre les problèmes économiques laissés par l'ancien régime.
Le grand choc a été l'inflation. En novembre 1992, le gouvernement a libéralisé les prix, comme le recommandaient la Banque mondiale et le FMI. Selon les chiffres de l'Institut national de la statistique publiés par Ziarul Financiar, l'inflation annuelle moyenne a été de 170,2 % en 1991, de 210,4 % en 1992 et de 256,1 % en 1993. En 1997, elle a de nouveau bondi, à 154,8 %. L'épargne en lei a été anéantie. Selon Britannica, l'économie s'est contractée de plus de 15 % entre 1996 et 2000.
Que restait-il aux gens tandis que la monnaie s'érodait ? À beaucoup, il restait l'appartement, un bien qui n'a pas disparu avec le leu. C'est mon interprétation, pas une statistique, mais elle aide à comprendre pourquoi, en Roumanie, un logement est perçu comme une épargne.
Ces mêmes années ont aussi vu le début de la restitution des terres et des maisons nationalisées, et c'est là qu'a commencé l'un des conflits les plus enchevêtrés du marché du logement roumain. La loi 112/1995 prévoyait que certaines maisons nationalisées seraient restituées à leurs anciens propriétaires, et permettait aux locataires d'autres appartements dans ces maisons de les acheter. Six ans plus tard est venue la loi 10/2001, qui a fait de la restitution en nature aux anciens propriétaires la règle générale, avec des exceptions, dont les maisons déjà vendues au titre de la loi 112/1995. L'articulation entre les deux lois a provoqué de longs litiges. Selon le portail juridique JURIDICE.ro, une vente à un locataire conclue avant février 2001 ne peut plus être contestée, car le délai pour le faire a expiré en août 2002. Pour une vente postérieure, il faut vérifier qu'aucune procédure de restitution n'est pendante sur le bien.
Autrement dit : un appartement dans une maison ancienne du centre de Bucarest peut porter deux histoires, celle du locataire qui l'a acheté et celle de la famille à qui il a été pris. L'histoire complète de la nationalisation et de la restitution se trouve dans le troisième épisode de la série.
Les années 2000 : l'OTAN, l'UE et le leu lourd
Au début du XXIe siècle, la situation s'est retournée. Selon Britannica, le PIB a commencé à croître, l'inflation a baissé et la privatisation s'est accélérée. En mars 2004, la Roumanie a rejoint l'OTAN, et le 1er janvier 2007, l'Union européenne.
La plupart des appartements de Bucarest ont été construits par un État qui n'existe plus et vendus à leurs locataires selon les règles des années 1990.
À mi-chemin, le 1er juillet 2005, la Roumanie a retiré quatre zéros à sa monnaie : en vertu de la loi 348/2004, 10 000 anciens lei ont été échangés contre un nouveau leu. Quiconque lit aujourd'hui un contrat ou un extrait des années 1990 y verra des sommes en millions de lei. Ce ne sont pas des erreurs. Ce sont d'anciens lei.
L'argent étranger est arrivé, le crédit a coulé à flots, et la construction est revenue. Beaucoup d'Israéliens sont aussi venus à cette époque, surtout pour des terrains, et nous avons décrit ce qui leur est arrivé dans notre article sur les Israéliens en Roumanie de 2007 à 2009.
2008 à 2010 : le krach
La crise mondiale de fin 2008 a durement frappé la Roumanie. En 2009, selon Britannica, elle a reçu un prêt de 20 milliards d'euros de l'Union européenne, du FMI et de la Banque mondiale. La condition était l'austérité : en 2010, la TVA a été portée à 24 % et les salaires du secteur public ont été réduits d'un quart.
Cette même année 2009, le gouvernement a lancé « Prima Casă », un dispositif de crédit immobilier garanti par l'État pour les primo-accédants, en vertu de l'ordonnance d'urgence OUG 60/2009. Sous diverses formes, ce dispositif façonne encore le marché du logement. Et si vous interrogez l'avocat Ilan Leibovitch, il vous expliquera pourquoi le marché actuel n'est pas une répétition de 2008.
Pourquoi la plupart des appartements de Bucarest sont anciens
Voici les chiffres, issus du tableau 7.8 du recensement de la population et des logements de 2021. Bucarest compte 27 450 immeubles d'habitation :
| Période de construction | Immeubles d'habitation à Bucarest |
|---|---|
| Avant 1961 | 2 577 |
| 1961 à 1970 | 9 622 |
| 1971 à 1980 | 5 415 |
| 1981 à 1990 | 4 944 |
| 1991 à 2000 | 780 |
| 2001 à 2010 | 1 212 |
| 2011 à 2021 | 2 888 |
Autrement dit, environ 73 % des immeubles de Bucarest ont été construits au cours des trois dernières décennies du communisme. Sur l'ensemble des années 1990, 780 immeubles d'habitation ont été construits dans la ville, moins d'un dixième de ce qui a été construit dans les années 1960. Gardez à l'esprit que le recensement compte des bâtiments, pas des appartements, et qu'un bâtiment neuf peut être bien plus grand qu'un ancien immeuble.
Et où est la croissance ? Dans l'Ilfov, le département qui entoure Bucarest. Selon le même tableau, sur les 155 212 bâtiments résidentiels de l'Ilfov, 69 841, soit environ 45 %, ont été construits entre 2001 et 2021. Pour les maisons individuelles, le tableau est encore plus net : 62 427 des 142 867 maisons individuelles de l'Ilfov ont été construites au cours de ces années. C'est là, dans des communes comme Balotești, que s'élèvent beaucoup des nouveaux logements autour de la capitale.
Quelque chose a aussi bougé à Bucarest même. Entre 2011 et 2021, 2 888 immeubles d'habitation ont été construits dans la ville, plus qu'au cours des 20 années précédentes réunies. Mais face à près de 20 000 immeubles de l'époque communiste, cela reste peu. Si vous achetez un appartement ancien à Bucarest, vous achetez la majorité. Si vous achetez du neuf, vous achetez la minorité, et généralement hors du centre.
Ce que cela signifie pour vous en tant qu'acheteur
- Un appartement ancien : une chaîne de propriété complète. Demandez tous les contrats, de la première vente par l'État jusqu'à aujourd'hui, ainsi qu'un extrait récent du livre foncier. Notre guide de l'extrait.
- Une vérification des demandes de restitution. Pour un bâtiment ou un terrain qui a été nationalisé, vérifiez qu'il n'existe aucune demande ouverte. Pour un appartement acheté au titre de la loi 112/1995, vérifiez deux fois. Détails dans notre article sur la vérification des affirmations.
- L'année de construction détermine la vérification technique. Comment la lire, dans l'épisode sur Ceaușescu et dans notre article sur le risque sismique.
- Les anciennes sommes en anciens lei. Un contrat antérieur à juillet 2005 est libellé en anciens lei. Divisez par 10 000.
- La leçon de 2008 : achetez inscrit, pas promis. Un bien inscrit au registre, un permis de construire que vous pouvez voir, et un contrat notarié. Pourquoi voir le permis de construire avant de payer.
- Construction neuve dans l'Ilfov : vérifiez le plan. Un certificat d'urbanisme, le PUG et le PUZ, comme nous l'expliquons ici.
- Le financement. Si vous avez besoin d'un crédit immobilier : un financement jusqu'à 70 %, et un apport d'au moins 30 %. Détails dans notre guide du crédit immobilier.
Questions fréquentes
Comment les Roumains sont-ils devenus propriétaires des appartements de l'État ?
En vertu du décret-loi 61/1990 de février 1990 et de la loi 85/1992, les appartements construits sur fonds publics ont été vendus à la population, et les locataires pouvaient acheter l'appartement qu'ils occupaient, en payant comptant ou par versements échelonnés. C'est l'une des raisons pour lesquelles la propriété du logement est si répandue en Roumanie.
Quel a été le niveau de l'inflation en Roumanie dans les années 1990 ?
Selon les chiffres de l'Institut national de la statistique, l'inflation annuelle moyenne a atteint 256,1 % en 1993, après 170,2 % en 1991 et 210,4 % en 1992. En 1997, elle a de nouveau bondi à 154,8 %. En 2005, quatre zéros ont été retirés au leu.
Pourquoi la plupart des immeubles d'habitation de Bucarest sont-ils anciens ?
Parce que la plupart ont été construits par l'État entre 1961 et 1990 : selon le recensement de 2021, 19 981 des 27 450 immeubles d'habitation. Dans les années 1990, la construction s'est presque arrêtée, et les nouvelles constructions des dernières années se sont largement déplacées vers l'Ilfov.
Qu'a fait la Roumanie pendant la crise de 2008 ?
En 2009, elle a reçu un prêt de 20 milliards d'euros de l'Union européenne, du FMI et de la Banque mondiale, et a imposé en contrepartie l'austérité : TVA à 24 % et réduction d'un quart des salaires du secteur public. Le programme « Prima Casă » a aussi été lancé cette année-là.
Qu'est-ce que la loi 112/1995, et pourquoi compte-t-elle pour un acheteur ?
C'est la loi qui a permis aux locataires des maisons nationalisées d'acheter l'appartement qu'ils occupaient, tandis que d'autres maisons étaient restituées à leurs anciens propriétaires. Son articulation avec la loi de restitution, la loi 10/2001, a provoqué de longs litiges ; pour un tel appartement, un avocat indépendant vérifie donc l'historique juridique de l'immeuble avant la signature.
Que vérifier dans un appartement ancien de Bucarest autrefois vendu par l'État ?
Une chaîne de propriété complète depuis le premier contrat, un extrait récent du livre foncier, l'absence de demandes de restitution, l'année de construction et l'état technique, ainsi que la situation de l'association des propriétaires. Un avocat indépendant passe tout cela en revue avant la signature.
L'essentiel
En vingt ans, la Roumanie est passée d'un pays où l'État était le propriétaire à un pays où presque tout le monde est propriétaire de son logement. Le chemin est passé par l'inflation, la privatisation, un boom et un krach, et il a laissé à Bucarest un parc de logements ancien et des chaînes de propriété qui commencent dans les années 1990. Ce n'est pas une raison de ne pas acheter. C'est une raison de savoir quoi vérifier.
Si vous envisagez un appartement ancien à Bucarest ou une maison neuve dans l'Ilfov, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Ensemble, nous établirons la liste des vérifications adaptée au bien.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Décret-loi 61/1990 (cdep.ro) (en roumain) · Loi 112/1995, article 9 (lege5.ro) (en roumain) · JURIDICE.ro : la loi 112/1995 et l'achat d'un bien nationalisé (en roumain) · Loi 85/1992 (cdep.ro) (en roumain) · Loi 55/1995 (cdep.ro) (en roumain) · Loi 348/2004 (legislatie.just.ro) (en roumain) · OUG 60/2009 (legislatie.just.ro) (en roumain) · Britannica : Romania, the revolution of 1989 and after · Ziarul Financiar : l'indice des prix à la consommation selon l'INS (en roumain) · Recensement de 2021, tableau 7.8 (en roumain) · Eurostat : 68 % des personnes des ménages de l'UE sont propriétaires de leur logement · Union européenne : la Roumanie
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le récit historique s'appuie sur les sources ci-dessus, et les règles sont à jour au 17 octobre 2026. Avant de décider, consultez un avocat indépendant.
La série : une leçon d'histoire
- De Rome et de la Dacie : pourquoi le roumain est une langue latine
- Trois principautés et deux unions : 1859 et 1918
- Nationalisation et restitution : pourquoi les revendications foncières existent encore
- L'ascension et la chute de Ceaușescu
- 1989 et le passage à l'économie de marché (vous êtes ici)
- L'UE et Schengen
- Foi, fêtes et affaires
- Les Juifs de Roumanie et le lien avec Israël
- Bucarest, le « Petit Paris »
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
