Şubat 1990'da 61/1990 sayılı Kanun Hükmünde Kararname devlet dairelerinin halka satışını başlattı; 1992'de 85/1992 sayılı Kanun bunu, taksitle satış dahil, genişletti.
Ulusal İstatistik Enstitüsü rakamlarına göre Romanya'da ortalama yıllık enflasyon, fiyat serbestleşmesinin ardından 1993'te %256,1'e ulaştı.
1 Temmuz 2005'te, 348/2004 sayılı Kanun uyarınca, para biriminden dört sıfır atıldı. Temmuz 2005 öncesine ait bir sözleşmede 10.000'e bölün.
2021 nüfus sayımına göre Bükreş'te 1990'larda yalnızca 780 apartman inşa edildi; 1960'larda bu sayı 9.622 idi. Şehrin çoğu 1990'dan öncesine ait.
Bükreş'i çevreleyen Ilfov ilçesindeki 155.212 konut binasının 69.841'i 2001 ile 2021 arasında inşa edildi. Yeni yapılaşma oraya kaydı.
1989 ve piyasaya geçiş: kısa cevap
Romanya 1990'da devletin inşa ettiği daireleri içinde oturanlara satmaya başladı. Birkaç yıl içinde birçok devlet kiracısı ev sahibi oldu. Aynı on yılda tek bir yılda %256'ya ulaşan enflasyonu, fabrikaların kuponlarla özelleştirilmesini ve uzun bir ekonomik durgunluğu yaşadılar. 2000'ler NATO'yu, Avrupa Birliği'ni ve bir kredi ile inşaat patlamasını getirdi; 2008 ise çöküşü.
Bunların tümünün Bükreş konut piyasasında bıraktığı şey, çok eski bir konut stokudur. 2021 nüfus sayımına göre şehrin apartmanlarının çoğu 1990'dan önce inşa edildi ve devrimden sonraki ilk on yılda orada 1960'tan beri herhangi bir on yıldakinden daha az apartman yapıldı. Yeni inşaat sonradan dışarıya, Ilfov'a kaydı.
Basitçe söylemek gerekirse: Bükreş'teki dairelerin çoğu artık var olmayan bir devlet tarafından inşa edildi ve 1990'ların kurallarıyla kiracılarına satıldı. Birini satın alırsanız, onun geçmişini de satın alırsınız ve onu kontrol edersiniz.
Zaman çizelgesi: piyasayı kuran 20 yıl
| Ne zaman | Ne oldu | Kaynak |
|---|---|---|
| 7 Şubat 1990 | 61/1990 sayılı Kanun Hükmünde Kararname: devlet fonlarıyla yapılan konutların halka satışı | 61/1990 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (Romence) |
| Kasım 1990 - 1993 | 1 Kasım 1990'dan itibaren kademeli fiyat serbestleşmesi. Ortalama yıllık enflasyon 1993'te %256,1'e ulaşıyor | Britannica, ZF, INS'ye atıfla (Romence) |
| 1991 | Şirketlerin özelleştirilmesine dair 58/1991 sayılı Kanun: vatandaşlara mülkiyet sertifikaları | Ona atıfta bulunan 55/1995 sayılı Kanun (Romence) |
| 22 Temmuz 1992 | 85/1992 sayılı Kanun, kiracılara daire satışını taksitle satış dahil genişletiyor | 85/1992 sayılı Kanun (Romence) |
| 15 Haziran 1995 | 55/1995 sayılı Kanun: “kitlesel özelleştirme”, kişisel özelleştirme kuponları | 55/1995 sayılı Kanun (Romence) |
| Mart 2004 | Romanya NATO'ya katılıyor | Britannica |
| 1 Temmuz 2005 | “Ağır leu”: 10.000 eski ley, 1 yeni leu oluyor | 348/2004 sayılı Kanun (Romence) |
| 1 Ocak 2007 | Romanya Avrupa Birliği'ne katılıyor | Avrupa Birliği |
| 2009 | AB, IMF ve Dünya Bankası'ndan 20 milyar €'luk acil kredi. Haziranda ise “Prima Casă” programı | Britannica, OUG 60/2009 (Romence) |
| 2010 | KDV %24'e çıkıyor ve kamu sektörü maaşları dörtte bir oranında kesiliyor | Britannica |
1990: devletten aldığınız daire
Romanya'nın konut piyasasını anlamak için kiracıdan başlamak gerekir. Komünizm döneminde şehir sakinlerinin büyük bir kısmı, devletin inşa edip kendilerine kiraladığı dairelerde yaşıyordu. Ceaușescu'nun düşmesinden yalnızca haftalar sonra, Şubat 1990'da 61/1990 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapıyı açtı: devlet fonlarıyla yapılan daireler halka satılabilecekti. 1992'de gelen 85/1992 sayılı Kanun satışı devlet işletmelerinin ve kurumlarının fonlarıyla yapılan dairelere de genişletti ve kiracıların oturdukları daireyi peşin veya taksitle satın almasına izin verdi.
Sonuç bugün hâlâ verilerde görülüyor. Eurostat'a göre 2024'te Romanya'da insanların %94'ü kendi mülkleri olan bir evde yaşıyordu; bu, Avrupa Birliği'ndeki en yüksek paydır. Bu rakamın arkasında, diğer şeylerin yanı sıra, 1990'ların başındaki sözleşmeler var.
Bugün bir alıcı için bu çok pratik bir ayrıntıdır. Bir apartmandaki eski bir dairede mülkiyet zinciri, o yıllara ait devletten bir satış sözleşmesiyle başlayabilir. Noteriniz ve avukatınız bunu ilk sözleşmeden bugünkü özete kadar eksiksiz görmek ister.
1990'lar: fabrikalar, kuponlar ve enflasyon
Daireler yanında devlet fabrikalarından da çekilmeye başladı. 58/1991 sayılı Kanun vatandaşlara mülkiyet sertifikaları verdi, 1995'te 55/1995 sayılı Kanun ise yetişkin vatandaşlar için kişisel “özelleştirme kuponları” ekledi. Kâğıt üzerinde her Romanyalı hissedar oldu. Uygulamada, Britannica'ya göre, 1991 ile 1996 arasında eski rejimin bıraktığı ekonomik sorunların çözümünde çok az ilerleme kaydedildi.
Büyük darbe enflasyondu. Fiyat serbestleşmesi 1 Kasım 1990'da başladı ve sonraki yıllarda kademeli olarak sürdü. Ziarul Financiar'ın yayımladığı Ulusal İstatistik Enstitüsü rakamlarına göre ortalama yıllık enflasyon 1991'de %170,2, 1992'de %210,4 ve 1993'te %256,1 oldu. 1997'de yeniden %154,8'e sıçradı. Ley cinsinden tasarruflar eridi. Britannica'ya göre ekonomi 1996 ile 2000 arasında %15'ten fazla daraldı.
Para birimi aşınırken insanların elinde ne kaldı? Birçoğunun elinde daire kaldı; leu ile birlikte yok olmayan bir varlık. Bu benim yorumumdur, bir istatistik değil, ancak Romanya'da evin neden tasarruf olarak görüldüğünü açıklamaya yardımcı olur.
Aynı yıllarda kamulaştırılmış arazi ve evlerin iadesi de başladı ve Romanya konut piyasasının en karmaşık uyuşmazlıklarından biri burada doğdu. 112/1995 sayılı Kanun, bazı kamulaştırılmış evlerin eski sahiplerine iade edilmesini öngördü ve bu tür evlerdeki diğer dairelerde oturan kiracıların onları satın almasına izin verdi. Altı yıl sonra gelen 10/2001 sayılı Kanun, aralarında 112/1995 sayılı Kanun uyarınca önceden satılmış evlerin de bulunduğu istisnalarla, ayni iadeyi eski sahiplere genel kural yaptı. İki kanun arasındaki ilişki uzun hukuki uyuşmazlıklara yol açtı. Hukuk portalı JURIDICE.ro'ya göre, Şubat 2001'den önce yapılan bir kiracıya satış artık itiraz edilemez, çünkü buna ilişkin süre Ağustos 2002'de doldu. Daha sonraki bir satış için, mülk üzerinde derdest bir iade işleminin bulunmadığını kontrol etmeniz gerekir.
Başka bir deyişle: Bükreş merkezindeki eski bir evdeki daire iki hikâye taşıyabilir: onu satın alan kiracının hikâyesi ve ondan alınan ailenin hikâyesi. Kamulaştırma ve iadenin tam hikâyesi serinin üçüncü bölümündedir.
2000'ler: NATO, AB ve ağır leu
21. yüzyılın başında tablo tersine döndü. Britannica'ya göre GSYH büyümeye başladı, enflasyon düştü ve özelleştirme hızlandı. Romanya Mart 2004'te NATO'ya, 1 Ocak 2007'de ise Avrupa Birliği'ne katıldı.
Bükreş'teki dairelerin çoğu artık var olmayan bir devlet tarafından inşa edildi ve 1990'ların kurallarıyla kiracılarına satıldı.
Yolun ortasında, 1 Temmuz 2005'te, Romanya para biriminden dört sıfır attı: 348/2004 sayılı Kanun uyarınca 10.000 eski ley, bir yeni leu ile değiştirildi. 1990'lardan kalma bir sözleşmeyi veya özeti bugün okuyan biri, milyonlarca ley'lik tutarlar görecektir. Bunlar hata değildir. Bunlar eski ley'dir.
Yabancı para geldi, kredi aktı ve inşaat geri döndü. O yıllarda birçok İsrailli de geldi, çoğunlukla arazi için; onlara ne olduğunu 2007-2009'da Romanya'daki İsrailliler makalemizde anlattık.
2008-2010: çöküş
2008 sonundaki küresel kriz Romanya'yı sert vurdu. Britannica'ya göre 2009'da Avrupa Birliği, IMF ve Dünya Bankası'ndan 20 milyar € kredi aldı. Şart kemer sıkmaydı: 2010'da KDV %24'e çıkarıldı ve kamu sektörü maaşları dörtte bir oranında kesildi.
Aynı yıl, 2009'da hükûmet, OUG 60/2009 sayılı acil durum kararnamesi uyarınca ilk kez ev alacaklara yönelik, devlet garantili bir konut kredisi programı olan “Prima Casă”yı başlattı. Çeşitli biçimlerde program konut piyasasını bugün hâlâ şekillendiriyor. Avukat Ilan Leibovitch'e sorarsanız, bugünkü piyasanın neden 2008'in tekrarı olmadığını size anlatacaktır.
Bükreş'teki dairelerin çoğu neden eski
İşte 2021 nüfus ve konut sayımının 7.8 numaralı tablosundan rakamlar. Bükreş'te 27.450 apartman var:
| İnşaat dönemi | Bükreş'teki apartmanlar |
|---|---|
| 1961'den önce | 2,577 |
| 1961-1970 | 9,622 |
| 1971-1980 | 5,415 |
| 1981-1990 | 4,944 |
| 1991-2000 | 780 |
| 2001-2010 | 1,212 |
| 2011-2021 | 2,888 |
Başka bir deyişle, Bükreş'teki blokların yaklaşık %73'ü komünizmin son otuz yılında inşa edildi. 1990'lar boyunca şehirde 780 apartman yükseldi; bu, 1960'larda yapılanın onda birinden azdır. Sayımın daireleri değil binaları saydığını ve yeni bir binanın eski bir bloktan çok daha büyük olabileceğini aklınızda tutun.
Peki büyüme nerede? Bükreş'i çevreleyen Ilfov ilçesinde. Aynı tabloya göre Ilfov'un 155.212 konut binasının 69.841'i, yani yaklaşık %45'i 2001 ile 2021 arasında inşa edildi. Müstakil evlerde tablo daha da keskin: Ilfov'un 142.867 müstakil evinin 62.427'si o yıllarda inşa edildi. Başkentin çevresindeki yeni evlerin birçoğu, Balotești gibi komünlerde işte oradan yükseliyor.
Bükreş'in kendisinde de bir şeyler kıpırdadı. 2011 ile 2021 arasında şehirde 2.888 apartman yükseldi; bu, önceki 20 yılın toplamından fazla. Ancak komünizm dönemine ait yaklaşık 20.000 bloğun karşısında hâlâ küçük bir rakam. Bükreş'te eski bir daire alırsanız çoğunluğu satın almış olursunuz. Yeni alırsanız azınlığı satın almış olursunuz ve genellikle merkez dışında.
Bir alıcı olarak bu sizin için ne anlama geliyor
- Eski bir daire: eksiksiz bir mülkiyet zinciri. Devletin ilk satışından bugüne tüm sözleşmeleri ve güncel bir tapu sicili özetini isteyin. Özete ilişkin rehberimiz.
- Restitüsyon taleplerinin kontrolü. Kamulaştırılmış bir bina veya arazi için açık bir talep olmadığını kontrol edin. 112/1995 sayılı Kanun uyarınca satın alınmış bir daire için iki kez kontrol edin. Ayrıntılar talepleri kontrol etmeye ilişkin makalemizde.
- Yapım yılı, mühendislik kontrolünü belirler. Nasıl okunacağı Ceaușescu bölümünde ve deprem riskine ilişkin makalemizde.
- Eski ley cinsinden eski tutarlar. Temmuz 2005 öncesine ait bir sözleşme eski ley cinsindendir. 10.000'e bölün.
- 2008'in dersi: vaat edileni değil, tescilli olanı satın alın. Sicile işlenmiş bir mülk, görebileceğiniz bir yapı ruhsatı ve noter onaylı bir sözleşme. Ödeme yapmadan önce neden ruhsatı görürsünüz.
- Ilfov'da yeni yapı: planı kontrol edin. Bir imar belgesi (certificat de urbanism), PUG ve PUZ, burada açıkladığımız gibi.
- Finansman. Konut kredisine ihtiyacınız varsa: %70'e kadar finansman ve en az %30 öz sermaye. Ayrıntılar konut kredisi rehberimizde.
Sık sorulan sorular
Romanyalılar devletin dairelerinin sahibi nasıl oldu?
Şubat 1990 tarihli 61/1990 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ve 85/1992 sayılı Kanun uyarınca, devlet fonlarıyla yapılan daireler halka satıldı; kiracılar oturdukları daireyi peşin veya taksitle satın alabiliyordu. Romanya'da konut sahipliğinin bu kadar yaygın olmasının nedenlerinden biri budur.
1990'larda Romanya'da enflasyon ne kadar yüksekti?
Ulusal İstatistik Enstitüsü rakamlarına göre ortalama yıllık enflasyon, 1991'de %170,2 ve 1992'de %210,4 olduktan sonra 1993'te %256,1'e ulaştı. 1997'de yeniden %154,8'e sıçradı. 2005'te leu'dan dört sıfır atıldı.
Bükreş'teki apartmanların çoğu neden eski?
Çünkü çoğu 1961 ile 1990 arasında devlet tarafından inşa edildi: 2021 nüfus sayımına göre 27.450 apartmanın 19.981'i. 1990'larda inşaat neredeyse durdu ve son yılların yeni yapılaşması büyük ölçüde Ilfov'a kaydı.
Romanya 2008 krizinde ne yaptı?
2009'da Avrupa Birliği, IMF ve Dünya Bankası'ndan 20 milyar € kredi aldı ve karşılığında kemer sıkma uyguladı: %24 KDV ve kamu sektörü maaşlarında dörtte bir kesinti. “Prima Casă” programı da o yıl başlatıldı.
112/1995 sayılı Kanun nedir ve alıcı için neden önemlidir?
Kamulaştırılmış evlerdeki kiracıların oturdukları daireleri satın almasına izin veren, diğer evlerin ise eski sahiplerine iade edilmesini sağlayan kanundur. Restitüsyon kanunu olan 10/2001 sayılı Kanun ile ilişkisi uzun hukuki uyuşmazlıklara yol açtı; bu nedenle böyle bir daire için, siz imzalamadan önce bağımsız bir avukat binanın hukuki geçmişini kontrol eder.
Devletin bir zamanlar sattığı eski bir Bükreş dairesinde nelere bakılır?
İlk sözleşmeden itibaren eksiksiz bir mülkiyet zinciri, güncel bir tapu sicili (Carte Funciară) özeti, restitüsyon taleplerinin bulunmaması, yapım yılı ve mühendislik durumu ve kat malikleri derneğinin durumu. Bağımsız bir avukat, siz imzalamadan önce bunların tümünü inceler.
Sonuç
Yirmi yılda Romanya, devletin ev sahibi olduğu bir ülkeden hemen herkesin ev sahibi olduğu bir ülkeye geçti. Yol enflasyondan, özelleştirmeden, bir patlamadan ve bir çöküşten geçti ve Bükreş'e eski bir konut stoku ile 1990'larda başlayan mülkiyet zincirleri bıraktı. Bu, satın almamak için bir neden değildir. Neye bakacağınızı bilmek için bir nedendir.
Bükreş'te eski bir daire veya Ilfov'da yeni bir ev düşünüyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Birlikte mülke uygun kontrol listesini oluşturacağız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Decree-Law 61/1990 (cdep.ro) (Romence) · Law 112/1995, Article 9 (lege5.ro) (Romence) · JURIDICE.ro: Law 112/1995 and buying a nationalised flat (Romence) · Law 85/1992 (cdep.ro) (Romence) · Law 55/1995 (cdep.ro) (Romence) · Law 348/2004 (legislatie.just.ro) (Romence) · OUG 60/2009 (legislatie.just.ro) (Romence) · Britannica: Romania, the revolution of 1989 and after · Ziarul Financiar: consumer price index per INS (Romence) · 2021 census, table 7.8 (Romence) · Eurostat: 68% of people in EU households own their home · European Union: Romania
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuk, vergi veya finans danışmanlığı değildir. Tarihsel anlatım yukarıdaki kaynaklara dayanmaktadır ve kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Karar vermeden önce bağımsız bir avukata danışın.
Seri: bir tarih dersi
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
