Im Februar 1990 öffnete Gesetzesdekret 61/1990 den Verkauf von Staatswohnungen an die Bevölkerung, 1992 weitete Gesetz 85/1992 ihn aus, auch in Raten.
Nach den Daten des Nationalen Instituts für Statistik erreichte die durchschnittliche Jahresinflation in Rumänien 1993 256,1 %, nach der Preisfreigabe.
Am 1. Juli 2005 wurden nach Gesetz 348/2004 vier Nullen von der Währung gestrichen. Bei einem Vertrag aus der Zeit vor Juli 2005 teilen Sie durch 10.000.
Nach der Volkszählung 2021 entstanden in Bukarest in den 1990er-Jahren nur 780 Wohngebäude, gegenüber 9.622 in den 1960ern. Der Großteil ist älter als 1990.
69.841 von 155.212 Wohngebäuden in Ilfov, dem Kreis rund um Bukarest, wurden zwischen 2001 und 2021 gebaut. Dorthin hat sich der Neubau verlagert.
1989 und der Übergang zum Markt: die kurze Antwort
1990 begann Rumänien, die vom Staat gebauten Wohnungen an die Mieter zu verkaufen. Innerhalb weniger Jahre wurden viele Mieter des Staates zu Eigentümern. Im selben Jahrzehnt erlebten sie eine Inflation, die in einem einzigen Jahr 256 % erreichte, die Privatisierung der Betriebe über Gutscheine und eine lange Wirtschaftskrise. In den 2000er-Jahren kamen die NATO, die Europäische Union und ein Kredit- und Bauboom, und 2008 kam der Absturz.
Was davon im Wohnungsmarkt Bukarests geblieben ist, ist ein sehr alter Bestand. Nach der Volkszählung 2021 wurden die meisten Wohngebäude mit Wohnungen in der Stadt vor 1990 gebaut, und im ersten Jahrzehnt nach der Revolution entstanden dort weniger Wohnblocks als in jedem Jahrzehnt seit 1960. Der Neubau verlagerte sich später nach außen, nach Ilfov.
Einfach gesagt: Die meisten Wohnungen in Bukarest wurden von einem Staat gebaut, den es nicht mehr gibt, und nach den Regeln der 1990er-Jahre an die Mieter verkauft. Wer eine solche Wohnung kauft, kauft auch ihre Geschichte mit, und prüft sie.
Die Zeitleiste: 20 Jahre, die den Markt formten
| Wann | Was geschah | Quelle |
|---|---|---|
| 7. Februar 1990 | Gesetzesdekret 61/1990: Verkauf von Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gebaut wurden, an die Bevölkerung | Gesetzesdekret 61/1990 (auf Rumänisch) |
| 1991 | Gesetz 58/1991 über die Privatisierung der Gesellschaften: Eigentumszertifikate für die Bürger | Gesetz 55/1995, das darauf verweist (auf Rumänisch) |
| 22. Juli 1992 | Gesetz 85/1992 weitet den Verkauf von Wohnungen an Mieter aus, auch in Raten | Gesetz 85/1992 (auf Rumänisch) |
| November 1992 bis 1993 | Freigabe der Preise. Die durchschnittliche Jahresinflation erreicht 1993 256,1 % | Britannica, ZF nach INS (auf Rumänisch) |
| 15. Juni 1995 | Gesetz 55/1995: die „Massenprivatisierung“, namentliche Privatisierungsgutscheine | Gesetz 55/1995 (auf Rumänisch) |
| März 2004 | Rumänien tritt der NATO bei | Britannica |
| 1. Juli 2005 | Der „schwere Leu“: 10.000 alte Lei werden zu einem Leu | Gesetz 348/2004 (auf Rumänisch) |
| 1. Januar 2007 | Rumänien tritt der Europäischen Union bei | Europäische Union |
| 2009 | Notkredit von 20 Milliarden Euro von EU, IWF und Weltbank. Und im Mai: das Programm „Prima Casă“ | Britannica, OUG 60/2009 (auf Rumänisch) |
| 2010 | Die Mehrwertsteuer steigt auf 24 %, und die Gehälter im öffentlichen Dienst werden um ein Viertel gekürzt | Britannica |
1990: die Wohnung, die Sie vom Staat bekamen
Um den rumänischen Wohnungsmarkt zu verstehen, muss man beim Mieter anfangen. Im Kommunismus lebte ein großer Teil der Stadtbewohner in Wohnungen, die der Staat gebaut und ihnen vermietet hatte. Im Februar 1990, wenige Wochen nach dem Sturz Ceaușescus, öffnete Gesetzesdekret 61/1990 die Tür: Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gebaut worden waren, durften an die Bevölkerung verkauft werden. 1992 folgte Gesetz 85/1992, das den Verkauf auch auf Wohnungen ausweitete, die aus Mitteln staatlicher Betriebe und Einrichtungen gebaut worden waren, und den Mietern erlaubte, die Wohnung zu kaufen, in der sie lebten, in voller Zahlung oder in Raten.
Das Ergebnis ist bis heute in den Daten sichtbar. Laut Eurostat lebten 2024 94 % der Einwohner Rumäniens in einem eigenen Zuhause, der höchste Anteil in der Europäischen Union. Hinter dieser Zahl stehen unter anderem die Verträge der frühen 1990er-Jahre.
Und für alle, die heute kaufen, ist das ein sehr praktisches Detail. Bei einer älteren Wohnung in einem Block kann die Eigentumskette mit einem Kaufvertrag vom Staat aus genau diesen Jahren beginnen. Ihr Notar und Ihr Anwalt wollen sie vollständig sehen, vom ersten Vertrag bis zum heutigen Grundbuchauszug.
Die 1990er-Jahre: Betriebe, Gutscheine und Inflation
Parallel zu den Wohnungen begann der Staat, sich auch von den Betrieben zu trennen. Gesetz 58/1991 verteilte Eigentumszertifikate an die Bürger, und 1995 fügte Gesetz 55/1995 „namentliche Privatisierungsgutscheine“ für jeden erwachsenen Bürger hinzu. Auf dem Papier wurde jeder Rumäne zum Aktionär. In der Praxis gab es laut Britannica zwischen 1991 und 1996 kaum Fortschritte bei der Lösung der wirtschaftlichen Probleme, die das alte Regime hinterlassen hatte.
Der große Schlag war die Inflation. Im November 1992 gab die Regierung die Preise frei, gemäß den Empfehlungen von Weltbank und Internationalem Währungsfonds. Nach den Daten des Nationalen Instituts für Statistik, die Ziarul Financiar veröffentlichte, lag die durchschnittliche Jahresinflation 1991 bei 170,2 %, 1992 bei 210,4 % und 1993 bei 256,1 %. 1997 sprang sie erneut auf 154,8 %. Ersparnisse in Lei wurden ausgelöscht. Laut Britannica schrumpfte die Wirtschaft zwischen 1996 und 2000 um mehr als 15 %.
Was blieb den Menschen, als die Währung verfiel? Vielen blieb die Wohnung, ein Vermögenswert, der nicht mit dem Leu verschwand. Das ist meine Deutung, keine Zahl, aber sie hilft zu verstehen, warum das Zuhause in Rumänien als Ersparnis gilt.
In denselben Jahren begann auch die Rückgabe verstaatlichter Grundstücke und Häuser, und dort entstand einer der kompliziertesten Konflikte des rumänischen Wohnungsmarkts. Gesetz 112/1995 legte fest, dass bestimmte verstaatlichte Häuser an ihre früheren Eigentümer zurückgegeben werden, und erlaubte Mietern, die in anderen Wohnungen solcher Häuser lebten, diese zu kaufen. Sechs Jahre später kam Gesetz 10/2001, das grundsätzlich die Rückgabe in natura an die früheren Eigentümer vorsah, mit Ausnahmen, darunter Häuser, die bereits nach Gesetz 112/1995 verkauft worden waren. Das Verhältnis zwischen beiden Gesetzen führte zu langen Rechtsstreitigkeiten. Nach dem Rechtsportal JURIDICE.ro kann ein Kaufvertrag mit einem Mieter, der vor Februar 2001 unterzeichnet wurde, nicht mehr angefochten werden, weil die Frist dafür im August 2002 abgelaufen ist. Bei einem späteren Verkauf ist zu prüfen, dass kein Rückgabeverfahren zu der Immobilie anhängig ist.
Mit anderen Worten: Eine Wohnung in einem alten Haus im Zentrum Bukarests kann zwei Geschichten tragen, die des Mieters, der gekauft hat, und die der Familie, der das Haus genommen wurde. Die ganze Geschichte von Verstaatlichung und Rückgabe steht in der dritten Folge der Serie.
Die 2000er-Jahre: NATO, die EU und der schwere Leu
Zu Beginn des 21. Jahrhunderts kehrte sich das Bild um. Laut Britannica begann das Bruttoinlandsprodukt zu wachsen, die Inflation sank, und die Privatisierung beschleunigte sich. Im März 2004 trat Rumänien der NATO bei und am 1. Januar 2007 der Europäischen Union.
Die meisten Wohnungen in Bukarest wurden von einem Staat gebaut, den es nicht mehr gibt, und nach den Regeln der 1990er-Jahre an die Mieter verkauft.
Auf halbem Weg, am 1. Juli 2005, strich Rumänien vier Nullen von der Währung: Nach Gesetz 348/2004 wurden 10.000 alte Lei durch einen neuen Leu ersetzt. Wer heute einen Vertrag oder einen Grundbuchauszug aus den 1990er-Jahren liest, sieht darin Beträge von Millionen Lei. Das sind keine Fehler. Das sind alte Lei.
Ausländisches Geld kam, Kredite flossen, und der Bau kehrte zurück. Auch viele Israelis kamen in diesen Jahren, vor allem wegen Grundstücken, und was mit ihnen geschah, haben wir im Artikel über die Israelis in Rumänien 2007 bis 2009 beschrieben.
2008 bis 2010: der Absturz
Die weltweite Krise von Ende 2008 traf Rumänien hart. 2009 erhielt es laut Britannica einen Kredit von 20 Milliarden Euro von der Europäischen Union, vom Internationalen Währungsfonds und von der Weltbank. Die Bedingung war Sparpolitik: 2010 wurde die Mehrwertsteuer auf 24 % erhöht, und die Gehälter im öffentlichen Dienst wurden um ein Viertel gekürzt.
Im selben Jahr, 2009, startete die Regierung „Prima Casă“, ein Programm staatlicher Bürgschaften für Hypotheken von Ersterwerbern, nach der Dringlichkeitsverordnung OUG 60/2009. Das Programm begleitet den Wohnungsmarkt in verschiedenen Fassungen bis heute. Und wenn Sie Rechtsanwalt Ilan Leibovitch fragen, erklärt er Ihnen, warum sich 2008 auf dem heutigen Markt nicht wiederholt.
Warum die meisten Wohnungen in Bukarest alt sind
Hier sind die Zahlen, aus Tabelle 7.8 der Volks- und Wohnungszählung 2021. In Bukarest gibt es 27.450 Wohngebäude mit Wohnungen:
| Bauzeit | Wohngebäude mit Wohnungen in Bukarest |
|---|---|
| Vor 1961 | 2.577 |
| 1961 bis 1970 | 9.622 |
| 1971 bis 1980 | 5.415 |
| 1981 bis 1990 | 4.944 |
| 1991 bis 2000 | 780 |
| 2001 bis 2010 | 1.212 |
| 2011 bis 2021 | 2.888 |
Das heißt: Etwa 73 % der Wohnblocks in Bukarest wurden in den letzten drei Jahrzehnten des Kommunismus gebaut. In den gesamten 1990er-Jahren entstanden in der Stadt 780 Wohngebäude mit Wohnungen, weniger als ein Zehntel dessen, was in den 1960er-Jahren gebaut wurde. Beachten Sie, dass die Volkszählung Gebäude zählt und nicht Wohnungen, und ein neues Gebäude kann deutlich größer sein als ein alter Block.
Und wo ist das Wachstum? In Ilfov, dem Kreis, der Bukarest umgibt. Nach derselben Tabelle wurden von den 155.212 Wohngebäuden in Ilfov 69.841, etwa 45 %, zwischen 2001 und 2021 gebaut. Bei Einfamilienhäusern ist das Bild noch deutlicher: 62.427 der 142.867 Einfamilienhäuser in Ilfov wurden in diesen Jahren gebaut. Dort, in Gemeinden wie Balotești, entstehen viele der neuen Häuser rund um die Hauptstadt.
Auch in Bukarest selbst bewegt sich etwas. Zwischen 2011 und 2021 wurden in der Stadt 2.888 Wohngebäude mit Wohnungen gebaut, mehr als in den 20 Jahren davor zusammen. Aber gegenüber den fast 20.000 Wohnblocks des Kommunismus ist das noch wenig. Wer in Bukarest eine ältere Wohnung kauft, kauft die Mehrheit. Wer neu kauft, kauft die Minderheit, und meist außerhalb des Zentrums.
Was das für Sie als Käufer bedeutet
- Ältere Wohnung: eine vollständige Eigentumskette. Verlangen Sie alle Verträge, vom ersten Verkauf durch den Staat bis heute, und einen aktuellen Grundbuchauszug. Der Leitfaden zum Grundbuchauszug.
- Prüfung auf Rückgabeansprüche. Bei einem verstaatlichten Gebäude oder Grundstück prüfen Sie, dass kein offener Anspruch besteht. Bei einer Wohnung, die nach Gesetz 112/1995 gekauft wurde, prüfen Sie das doppelt. Ausführlich im Artikel zur Prüfung von Ansprüchen.
- Das Baujahr bestimmt die ingenieurtechnische Prüfung. Wie Sie es lesen, steht in der Folge über Ceaușescu und im Artikel über das Erdbebenrisiko.
- Alte Beträge in alten Lei. Ein Vertrag aus der Zeit vor Juli 2005 lautet auf alte Lei. Teilen Sie durch 10.000.
- Die Lehre von 2008: eingetragen kaufen, nicht versprochen. Eine im Grundbuch eingetragene Immobilie, eine Baugenehmigung, die Sie sehen können, und ein notarieller Vertrag. Warum Sie die Genehmigung sehen, bevor Sie zahlen.
- Neubau in Ilfov: Prüfen Sie den Plan. Städtebauzertifikat, PUG und PUZ, wie wir hier erklärt haben.
- Finanzierung. Wenn Sie eine Hypothek brauchen: Finanzierung von bis zu 70 % und Eigenkapital von mindestens 30 %. Einzelheiten im Hypotheken-Leitfaden.
Häufige Fragen
Wie wurden Rumänen Eigentümer der Staatswohnungen?
Nach Gesetzesdekret 61/1990 vom Februar 1990 und Gesetz 85/1992 wurden Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gebaut worden waren, an die Bevölkerung verkauft, und die Mieter konnten die Wohnung kaufen, in der sie lebten, in voller Zahlung oder in Raten. Das ist einer der Gründe, warum Wohneigentum in Rumänien so verbreitet ist.
Wie hoch war die Inflation in Rumänien in den 1990er-Jahren?
Nach den Daten des Nationalen Instituts für Statistik erreichte die durchschnittliche Jahresinflation 1993 256,1 %, nach 170,2 % im Jahr 1991 und 210,4 % im Jahr 1992. 1997 sprang sie erneut auf 154,8 %. 2005 wurden vier Nullen vom Leu gestrichen.
Warum sind die meisten Wohngebäude in Bukarest alt?
Weil die meisten zwischen 1961 und 1990 vom Staat gebaut wurden: nach der Volkszählung 2021 19.981 von 27.450 Wohngebäuden mit Wohnungen. In den 1990er-Jahren kam der Bau fast zum Stillstand, und der Neubau der letzten Jahre hat sich weitgehend nach Ilfov verlagert.
Was tat Rumänien in der Krise von 2008?
2009 erhielt es einen Kredit von 20 Milliarden Euro von der Europäischen Union, dem Internationalen Währungsfonds und der Weltbank und führte im Gegenzug eine Sparpolitik ein: 24 % Mehrwertsteuer und eine Kürzung der Gehälter im öffentlichen Dienst um ein Viertel. Im selben Jahr startete auch das Programm „Prima Casă“.
Was ist Gesetz 112/1995, und warum ist es für Käufer wichtig?
Es ist das Gesetz, das Mietern in verstaatlichten Häusern erlaubte, die Wohnungen zu kaufen, in denen sie lebten, während andere Häuser an die früheren Eigentümer zurückgegeben wurden. Sein Verhältnis zum Rückgabegesetz 10/2001 führte zu langen Rechtsstreitigkeiten, und deshalb prüft bei einer solchen Wohnung ein unabhängiger Anwalt vor der Unterzeichnung die rechtliche Geschichte des Gebäudes.
Was prüfen Sie bei einer älteren Wohnung in Bukarest, die einst vom Staat verkauft wurde?
Eine vollständige Eigentumskette ab dem ersten Vertrag, einen aktuellen Grundbuchauszug, das Fehlen von Rückgabeansprüchen, Baujahr und baulichen Zustand sowie den Zustand der Eigentümervereinigung. Ein unabhängiger Anwalt geht all das vor der Unterzeichnung durch.
Fazit
Rumänien wurde in zwanzig Jahren von einem Land, in dem der Staat der Vermieter ist, zu einem Land, in dem fast alle Eigentümer sind. Der Weg führte über Inflation, Privatisierung, Boom und Krise und hinterließ in Bukarest einen alten Wohnungsbestand und Eigentumsketten, die in den 1990er-Jahren beginnen. Das ist kein Grund, nicht zu kaufen. Es ist ein Grund zu wissen, was Sie prüfen müssen.
Wenn Sie eine ältere Wohnung in Bukarest oder ein neues Haus in Ilfov in Betracht ziehen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Gemeinsam stellen wir die Prüfliste zusammen, die zu der Immobilie passt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetzesdekret 61/1990 (cdep.ro) (auf Rumänisch) · Gesetz 112/1995, Artikel 9 (lege5.ro) (auf Rumänisch) · JURIDICE.ro: Gesetz 112/1995 und der Kauf einer verstaatlichten Wohnung (auf Rumänisch) · Gesetz 85/1992 (cdep.ro) (auf Rumänisch) · Gesetz 55/1995 (cdep.ro) (auf Rumänisch) · Gesetz 348/2004 (legislatie.just.ro) (auf Rumänisch) · OUG 60/2009 (legislatie.just.ro) (auf Rumänisch) · Britannica: Romania, the revolution of 1989 and after · Ziarul Financiar: Verbraucherpreisindex nach INS (auf Rumänisch) · Volkszählung 2021, Tabelle 7.8 (auf Rumänisch) · Eurostat: 68 % der EU-Einwohner im Eigentum · Europäische Union: Rumänien
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die historische Darstellung beruht auf den oben genannten Quellen, und die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Ziehen Sie vor einer Entscheidung einen unabhängigen Anwalt hinzu.
Die Serie: eine Geschichtsstunde
- Von Rom und Dakien: Warum Rumänisch eine lateinische Sprache ist
- Drei Fürstentümer und zwei Vereinigungen: 1859 und 1918
- Verstaatlichung und Rückgabe: Warum es noch Ansprüche auf Land gibt
- Aufstieg und Fall Ceaușescus
- 1989 und der Übergang zur Marktwirtschaft (Sie sind hier)
- Die Europäische Union und Schengen
- Glaube, Feiertage und Geschäfte
- Die Juden Rumäniens und die Verbindung zu Israel
- Bukarest, das „kleine Paris“
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