Декрет 92 от 19 апреля 1950 года национализировал жилые здания без компенсации. С него начинаются многие дела о старых домах в Бухаресте.
В 1949 году режим решил коллективизировать сельское хозяйство, а в 1962 году объявил процесс завершенным. Отсюда претензии на реституцию сельхозземель.
Закон 10/2001 охватывает собственность, изъятую с 6 марта 1945 года по 22 декабря 1989 года. Уведомления по нему подавались до 14 февраля 2002 года.
12 октября 2010 года по делу Марии Атанасиу Европейский суд признал неэффективность механизма реституции повторяющейся и масштабной проблемой.
Закон 165/2013 от мая 2013 года: реституция в натуре, где возможно, и компенсация в баллах через управление по реституции (ANRP), где нет.
Национализация и реституция: коротко
С 1945 по 1989 год коммунистический режим Румынии забирал дома, землю и предприятия. Земельная реформа 1945 года экспроприировала крупные поместья, коллективизация 1949–1962 годов перевела почти все сельхозугодья в коллективные хозяйства и государственную собственность, а Декрет 92 от апреля 1950 года национализировал дома и жилые здания без компенсации. После революции 1989 года Румыния начала возвращать собственность: Закон 18/1991 для сельхозземель, Закон 10/2001 для собственности, изъятой с 6 марта 1945 года по 22 декабря 1989 года, и Закон 165/2013, который должен был завершить процесс.
Проблема в том, что между национализацией и реституцией прошли десятилетия. За это время государство продавало квартиры жильцам, а местные власти раздавали землю. Иногда у одного и того же объекта два человека с законной претензией. Поэтому даже в 2026 году проверка на реституцию является частью проверки старой недвижимости или земельного участка.
Проще говоря: в большинстве сделок проблемы не будет. Но там, где она есть, это единственная проблема, которая имеет значение, и проверяют ее до денег, а не после.
Хронология: от национализации к реституции
| Когда | Что произошло | Источник |
|---|---|---|
| 6 марта 1945 года | Начало периода, который охватывает Закон 10/2001 | Закон 10/2001 (на румынском) |
| 23 марта 1945 года | Закон 187/1945, земельная реформа: экспроприация сельхозпоместий площадью более 50 гектаров | Закон 187/1945 (на румынском) |
| Март 1949 года | Партия решает провести коллективизацию сельского хозяйства по советской модели | Adevărul (на румынском) |
| 19–20 апреля 1950 года | Декрет 92/1950 национализирует жилые здания без компенсации | Декрет 92/1950 (на румынском) |
| Апрель 1962 года | Режим объявляет коллективизацию завершенной | Descoperă (на румынском) |
| 22 декабря 1989 года | Падение режима. Конец периода, который охватывает Закон 10/2001 | Закон 10/2001 (на румынском) |
| 19 февраля 1991 года | Закон 18/1991 о земельном фонде: реституция сельхозземель | Закон 18/1991 (на румынском) |
| 25 ноября 1995 года | Закон 112/1995: ограниченная реституция национализированных квартир и право жильцов выкупить квартиры, в которых они жили | Закон 112/1995 (на румынском) |
| 28 октября 1999 года | Европейский суд по правам человека, Брумэреску против Румынии | Пресс-релиз ЕСПЧ |
| 8 февраля 2001 года | Закон 10/2001 о собственности, изъятой «злоупотребительно». Уведомления о реституции подавались до 14 февраля 2002 года | Закон 10/2001 (на румынском) |
| 19 июля 2005 года | Закон 247/2005 о реформе в сфере собственности и правосудия | Закон 247/2005 (на румынском) |
| 12 октября 2010 года | «Пилотное» решение Мария Атанасиу против Румынии: механизм реституции неэффективен | ЕСПЧ |
| 16 мая 2013 года | Закон 165/2013 о завершении реституции: в натуре, где возможно, компенсация в баллах, где нет | Закон 165/2013 (на румынском) |
История: дом семьи Брумэреску
В 1950 году государство без компенсации национализировало дом родителей Дана Брумэреску в Бухаресте. По данным Европейского суда по правам человека, это был дом 1930 года постройки, с подвалом, первым этажом, двумя этажами над ним и двумя гаражами. Сын продолжал жить там как съемщик, в одной квартире внутри родительского дома.
9 декабря 1993 года, уже после революции, суд первой инстанции Бухареста постановил, что национализация была незаконной. Никто не обжаловал решение, и в мае 1994 года он вернул себе дом. Он перестал платить аренду и начал платить налог на дом.
Затем начался следующий раунд. Генеральный прокурор Румынии потребовал отменить решение, и 1 марта 1995 года Верховный суд правосудия отменил его, посчитав, что суды не вправе пересматривать национализацию, проведенную на основании законодательного акта. Налоговые органы сообщили ему, что дом вернется в собственность государства. Тем временем выяснилось и другое: еще в 1973 году государство продало квартиру на первом этаже ее жильцам, и их наследник утверждал, что ее нельзя вернуть, не совершив «новой несправедливости».
28 октября 1999 года Европейский суд по правам человека в составе Большой палаты признал, что Румыния нарушила его право на справедливое судебное разбирательство и право собственности. В решении о компенсации, в январе 2001 года, Суд обязал Румынию вернуть ему остальную часть дома или выплатить ее стоимость, без ущерба для претензий владельца квартиры на первом этаже, которые были оставлены на усмотрение румынских судов.
В этой истории есть все, что нужно понять покупателю: бывший собственник, государство, которое продало, жилец, купивший добросовестно, и решения, которые отменялись. Каждый из них может заявить, что объект принадлежит ему.
Сорок лет национализации
Национализация в Румынии не была одним шагом. 23 марта 1945 года Закон 187/1945 установил земельную реформу, которая экспроприировала поместья площадью более 50 гектаров и передала землю крестьянам. В 1949 году партия решила провести коллективизацию, и к 1962 году почти все сельхозугодья были переведены в коллективные хозяйства и государственную собственность.
В городах Декрет 92 от 19 апреля 1950 года, вступивший в силу с публикацией на следующий день, национализировал здания, принадлежавшие «бывшим промышленникам, бывшим банкирам, бывшим крупным торговцам» и «эксплуататорам жилья». Собственность переходила государству без компенсации. Декрет исключал собственность рабочих, служащих, мелких ремесленников, людей свободных профессий и пенсионеров, и вопрос о том, была ли конкретная собственность изъята законно, позже много раз доходил до судов, как в истории Брумэреску.
После 1989 года: вернуть, но кому?
Реституция в Румынии шла волнами, и у каждой были свои правила:
В большинстве сделок проблемы не будет. Но там, где она есть, это единственная проблема, которая имеет значение, и проверяют ее до денег, а не после.
- Закон 18/1991 вернул сельхозземли бывшим собственникам или их наследникам через местные комиссии, которые выдавали «титулы собственности».
- Закон 112/1995 касался национализированных квартир. Он предусматривал ограниченную реституцию и также позволял жильцам государственных квартир выкупить их.
- Закон 10/2001 распространил реституцию на любую собственность, изъятую «злоупотребительно» с 6 марта 1945 года по 22 декабря 1989 года, в натуре, где возможно, и через компенсацию, где нет. Срок подачи уведомлений о реституции дважды продлевали, и он закрылся 14 февраля 2002 года.
- Закон 247/2005 изменил и дополнил прежние законы.
Результатом стала сложная система. 12 октября 2010 года по делу Мария Атанасиу против Румынии Европейский суд по правам человека признал, что неэффективность механизма реституции и компенсации является «повторяющейся и масштабной проблемой», и отметил, что на его рассмотрении находятся несколько сотен аналогичных жалоб. Суд прямо написал, что многочисленные изменения законодательства привели к противоречивой судебной практике и общему отсутствию правовой определенности, в том числе в отношении прав третьих лиц, которые приобрели эти объекты.
Ответом Румынии стал Закон 165/2013 от мая 2013 года: реституция в натуре, где возможно, и компенсация в «баллах» через Национальное управление по реституции собственности (ANRP), где нет.
Почему это все еще важно в 2026 году
Не потому, что каждый объект в Бухаресте под угрозой. Большинство объектов с тех пор прошли через несколько сделок, были зарегистрированы, заложены в банках и перестроены. Риск сосредоточен в конкретных случаях:
- Старый дом в Бухаресте, национализированный в 1950 году и позже проданный жильцам, как в истории Брумэреску.
- Земля в Ильфове, которая попала к продавцу напрямую из «титула собственности» 1990-х годов, без зарегистрированных сделок в промежутке.
- Объект, еще не полностью зарегистрированный в земельной книге, или объект, в выписке которого есть отметка о судебном разбирательстве.
Мы подробно писали о ситуации в Ильфове в статье о реституционных претензиях в Ильфове и проверили распространенные утверждения на эту тему в проверке фактов о недвижимости в Румынии.
Как проверить объект перед покупкой
Свежая выписка из земельной книги
Выписка (extras de carte funciară) показывает зарегистрированного собственника, ипотеки, аресты и, главное, отметки о судебных разбирательствах (notare litigiu). Такая отметка это знак «стоп», пока Вы не поймете, что за ней стоит. Как читать выписку, рассказано в руководстве по выписке.
Цепочка собственников до самого начала
Попросите юриста или нотариуса проследить цепочку собственников назад: откуда пришел объект, от кого и когда. Объект, происходящий из титула собственности по Закону 18/1991 или из реституции по Закону 10/2001, требует проверки исходного документа и решения, на котором он основан.
Поиск в судах
На портале судов (portal.just.ro) ищите имена собственников из цепочки, а также дела по «fond funciar» или «Legea 10/2001». Пробуйте несколько вариантов написания, со значками ș и ț и без них.
Письменный запрос в мэрию
Местная земельная комиссия работает при мэрии. Письменный запрос о том, есть ли на участке открытые реституционные претензии, дает Вам документальный ответ. То же касается старого дома в Бухаресте.
Что это значит для Вас как покупателя
- Свежая выписка перед любым платежом. Включая проверку отметок о судебных разбирательствах.
- Цепочка собственников до самого начала для любой старой недвижимости и любой земли.
- Поиск на портале судов по именам из цепочки, а не только по продавцу.
- Письменный запрос в мэрию об открытых реституционных претензиях.
- Особая осторожность с землей, пришедшей прямо из титула собственности, с незарегистрированным объектом или с ценой намного ниже района без объяснения.
- Независимый юрист, который представляет только Вас. Как его выбрать, рассказано в статье о выборе юриста.
Часто задаваемые вопросы
Что такое Декрет 92/1950?
Декрет от 19 апреля 1950 года, который национализировал здания, принадлежавшие тем, кого режим называл «крупной буржуазией» и «эксплуататорами жилья», а также гостиницы и подобную собственность. Собственность переходила государству без компенсации. Многие дела о старых домах в Бухаресте начинаются с этого декрета.
Что регулирует Закон 10/2001?
Он регулирует реституцию собственности, изъятой «злоупотребительно» с 6 марта 1945 года по 22 декабря 1989 года: в натуре, где возможно, и через компенсацию, где нет. Срок подачи уведомлений о реституции по нему закрылся 14 февраля 2002 года.
Может ли кто-то подать новую реституционную претензию сегодня?
Срок подачи уведомлений по Закону 10/2001 закрылся в 2002 году, но дела, открытые тогда, и заявления по земельным законам могут все еще рассматриваться или находиться в суде. Поэтому проверяют не «может ли кто-то подать иск завтра», а «есть ли сегодня открытое разбирательство по объекту».
Что такое компенсация в «баллах»?
По Закону 165/2013, если объект нельзя вернуть в натуре, бывший собственник получает компенсацию в баллах, которая устанавливается через Национальное управление по реституции собственности (ANRP). Механизм был создан, чтобы закрыть старые дела, после того как Европейский суд в 2010 году признал, что прежний механизм не работает.
Подвержена ли квартира в новом проекте реституционной претензии?
Риск намного ниже, потому что земля организованного проекта уже проверена и зарегистрирована и обычно заложена в банке, который ее проверил. Тем не менее свежая выписка и проверка цепочки собственников земли входят в стандартную проверку, в том числе и в нашу.
Итог
Коммунизм в Румынии сорок лет забирал дома и землю, а реституция идет уже больше тридцати лет. Между этими двумя процессами возникли случаи, когда у одного объекта больше одного законного собственника. Большинство покупателей никогда не столкнутся с такой проблемой, но тот, кто покупает старый дом или землю, должен проверить это, документ за документом, до денег.
Если Вы рассматриваете старую недвижимость или землю или хотите проверить ту, что у Вас уже есть, запишитесь на получасовой звонок со мной, и мы вместе пройдемся по списку проверок.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 187/1945, земельная реформа (cdep.ro) (на румынском) · Декрет 92/1950 (legislatie.just.ro) (на румынском) · Декрет 92/1950 (cdep.ro) (на румынском) · Adevărul: как проходила коллективизация (на румынском) · Descoperă: 1962, конец коллективизации (на румынском) · Закон 18/1991 (на румынском) · Закон 112/1995 (на румынском) · Закон 10/2001 (на румынском) · Legeaz: срок подачи уведомлений по Закону 10/2001 (на румынском) · Закон 247/2005 (на румынском) · Закон 165/2013 (на румынском) · ЕСПЧ: Брумэреску против Румынии, пресс-релиз, 28.10.1999 · ЕСПЧ: Брумэреску, решение о справедливой компенсации, 23.1.2001 · ЕСПЧ: Мария Атанасиу против Румынии, 12.10.2010 · Национальное управление по реституции собственности (ANRP) (на румынском) · Портал судов Румынии (на румынском)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года. Перед принятием решения проконсультируйтесь с независимым юристом.
Серия: урок истории
- От Рима и Дакии: почему румынский язык латинский
- Три княжества и два объединения: 1859 и 1918
- Национализация и реституция: почему претензии на землю существуют до сих пор (Вы здесь)
- Взлет и падение Чаушеску
- 1989 год и переход к рыночной экономике
- ЕС и Шенген
- Вера, праздники и бизнес
- Евреи Румынии и связь с Израилем
- Бухарест, «маленький Париж»
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
