רומניה, יוון, פורטוגל, קפריסין, ספרד, בולגריה, גאורגיה ודובאי: בעלות, מיסים, הגנה, מימון, מעמד וטיסה.
יוון, קפריסין, בולגריה, גאורגיה ודובאי. ברומניה, בפורטוגל ובספרד בית לא קונה מעמד.
ברומניה הקונה לא משלם מס העברה: נוטריון לפי תעריף ודמי רישום 0.15%. בית חדש כולל מע״מ 21%.
לפי צו-חוק 97/2026, תושב חוץ שקונה בית בפורטוגל משלם IMT קבוע של 7.5%, עם חריגים.
החוק האורגני 1/2025 ביטל את כל מסלולי ויזת המשקיעים בספרד. בפורטוגל, נדל״ן הוצא מהתוכנית ב-2023.
איפה לקנות בחו״ל: התשובה הקצרה
אין מדינה אחת שמנצחת בכל דבר. כל אחת מ-8 המדינות כאן מנצחת במשהו אחר:
- מעמד דרך נכס: יוון, קפריסין, בולגריה, גאורגיה ודובאי. ברומניה, בפורטוגל ובספרד, בית לא קונה מעמד.
- הגנה בחוק על כסף ששילמתם ליזם: הכי חזקה בספרד ובדובאי. ברומניה, מאז 25.8.2026, המקדמות נכנסות לחשבון ייעודי של הפרויקט.
- מיסי קנייה: ברומניה ובגאורגיה הקונה לא משלם מס העברה. בפורטוגל ובספרד הוא משלם מס העברה משמעותי.
- מרחק: קפריסין הכי קרובה. פורטוגל וספרד הכי רחוקות.
לפני שבוחרים מדינה, כדאי להחליט מה אתם צריכים מהנכס: בית, מעמד, או מקום קרוב לביקורים. התשובה הזו בוחרת את המדינה בשבילכם.
למה אנחנו לא משווים לפי תשואה
כמעט כל השוואה בין מדינות שתמצאו בעברית בנויה סביב אחוז אחד: התשואה. אנחנו לא משתמשים בו, משלוש סיבות:
- תשואה היא תחזית, לא עובדה. היא תלויה במחיר השכירות, בתפוסה, בדמי הניהול, במסים ובשער המטבע. כל אחד מהם משתנה, ואי אפשר לבדוק אותם מרחוק.
- אין מקור רשמי שמשווה אותה. מס, חוק ומעמד אפשר לבדוק בעיתון הרשמי של כל מדינה. תשואה מגיעה כמעט תמיד מהמוכר.
- היא מסתירה את השאלות שקובעות. עסקה עם אחוז גבוה ובלי הגנה על המקדמה היא עסקה מסוכנת. הטבלה כאן מתחילה בשאלות האלה.
לכן השווינו רק דברים שאפשר לבדוק במקור רשמי: מי יכול לקנות, כמה עולה הקנייה, מה מגן על הכסף, אם יש מימון, אם יש מעמד, וכמה זמן טסים.
חלק 1: מי יכול לקנות, ומה עולה הקנייה
| מדינה | קונה ישראלי, בלי דרכון של האיחוד | מיסים ועלויות של הקונה |
|---|---|---|
| רומניה | בית ודירה על שמכם. קרקע של וילה: דרך זכות Superficie או חברה רומנית | בית חדש: מע״מ 21%, בדרך כלל כלול במחיר. יד שנייה: אין מס העברה לקונה. שכר נוטריון לפי תעריף ודמי רישום 0.15% |
| יוון | מותר. באזורי גבול מוגדרים צריך אישור מראש | יד שנייה: מס העברה של כ-3.09%. בית חדש: מע״מ 24%, מושעה עד 31.12.2026. הממשלה הכריזה על מס העברה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד, אבל הוא עדיין לא נחקק |
| פורטוגל | אין הגבלה לפי לאום | מס העברה (IMT) מדורג עד 7.5%, ועוד 0.8% מס בולים. מאז צו-חוק 97/2026, תושב חוץ משלם 7.5% קבוע על בית מגורים, אלא אם הוא הופך לתושב בתוך שנתיים או משכיר בשכירות מפוקחת |
| קפריסין | צריך היתר ממשרד המחוז: מגרש עד 4,000 מ״ר לבית, או עד שתי יחידות | בית חדש: מע״מ 19% (5% לבית מגורים עיקרי, בתנאים). יד שנייה: דמי העברה מדורגים, עם הנחה של 50% |
| ספרד | מותר. באזורים צבאיים מוגבלים צריך אישור | יד שנייה: מס העברה אזורי (מדריד 6%, קטלוניה 10% עד 13%). בית חדש: מע״מ 10% ועוד מס בולים אזורי |
| בולגריה | בניין ודירה כן. קרקע לא, ולכן וילה עם מגרש נקנית בדרך כלל דרך חברה בולגרית | בית חדש: מע״מ 20%. מס רכישה עירוני, כל עירייה קובעת, עד 3% |
| גאורגיה | הכול חוץ מקרקע חקלאית | אין מס העברה. דמי רישום קבועים (150 לארי ברישום רגיל) |
| דובאי | בעלות מלאה רק באזורים שהשליט קבע | עמלת העברה של 4% לרשות המקרקעין. רשמית 2% על הקונה ו-2% על המוכר, ובפועל הקונה משלם לרוב את כולה |
חלק 2: מה מגן על הכסף, ומה עם מימון
| מדינה | הגנה על כסף ששילמתם ליזם | מימון לקונה מחו״ל |
|---|---|---|
| רומניה | מ-25.8.2026 (חוק 169/2026, סעיף 422): חוזה מקדים ליחידה עתידית רק אצל נוטריון ואחרי היתר בנייה, נרשם בטאבו, והמקדמות נכנסות לחשבון ייעודי של הפרויקט | בנק רומני יכול לממן עד 70%. ההון העצמי 30% לפחות |
| יוון | לא מצאנו חובת נאמנות או ערבות בחוק | תקרות של הבנק המרכזי לכל הלווים: 90% לרוכשי דירה ראשונה, 80% לאחרים |
| פורטוגל | לא מצאנו חובת נאמנות או ערבות בחוק | לפי תנאי כל בנק, בתקרות של הבנק המרכזי |
| קפריסין | הפקדת חוזה המכר בטאבו בתוך 6 חודשים נותנת לקונה זכות לאכוף את העסקה, וחוסמת הפקדה של חוזה אחר על אותה יחידה | לפי תנאי כל בנק, בתקרות של הבנק המרכזי |
| ספרד | חובה בחוק: היזם מבטיח את המקדמות בערבות בנקאית או בביטוח, והן נכנסות לחשבון מיוחד | אין תקרה מחייבת. לפי תנאי כל בנק |
| בולגריה | לא מצאנו חובת נאמנות או ערבות בחוק | תקרת הבנק המרכזי לכל הלווים: 85% |
| גאורגיה | לא מצאנו חובת נאמנות בחוק | לפי תנאי כל בנק |
| דובאי | חובה בחוק 8/2007: התשלומים על דירה על הנייר נכנסים לחשבון נאמנות של הפרויקט | בנקים מקומיים, בתקרות של הבנק המרכזי. לבדוק בכתב |
הערה על המימון: לרוב המדינות לא מצאנו מקור רשמי שקובע תנאי מימון לזרים. לכן לא כתבנו מספרים שלא בדקנו. אם אתם מתכננים לקנות עם משכנתא, בקשו מהבנק את התנאים בכתב לפני שאתם מתחייבים לנכס.
חלק 3: מעמד וזמן טיסה
| מדינה | מעמד דרך נכס | טיסה ישירה מתל אביב, בערך |
|---|---|---|
| רומניה | אין | שעתיים וחצי |
| יוון | ויזת זהב: 800,000 אירו באזורים המבוקשים, 400,000 בשאר, 250,000 רק להסבה או לשימור | שעתיים |
| פורטוגל | אין. נדל״ן הוצא מוויזת הזהב באוקטובר 2023 | 5.5 עד 6 שעות |
| קפריסין | תושבות קבע: בית חדש מיזם מ-300,000 אירו (בלי מע״מ), בכסף מחו״ל, והכנסה שנתית מחו״ל של 50,000 אירו לפחות | שעה |
| ספרד | אין. כל מסלולי ויזת המשקיעים בוטלו ב-3.4.2025 | 4.5 עד 5 שעות |
| בולגריה | תושבות לטווח ארוך, מתחדשת: השקעה של 600,000 לב (כ-306,775 אירו) לפחות בנדל״ן. תושבות קבע רק אחרי 5 שנים | שעתיים וחצי |
| גאורגיה | היתר לשנה, מתחדש, לנכס לא חקלאי ששווי השוק שלו מעל 150,000 דולר (מ-1.3.2026) | שעתיים וחצי |
| דובאי | ויזת זהב ל-10 שנים מנכס בשווי 2 מיליון דירהם לפחות | 3 שעות |
זמני הטיסה מעוגלים, לפי לוחות זמנים של חברות התעופה, ומשתנים לפי עיר היעד והעונה.
מה כל מדינה טובה בשבילו
רומניה. בית ליד בירה אירופית, באיחוד ובשנגן, בלי מס העברה לקונה ועם מימון בנקאי. החולשה: אין מעמד דרך נכס, ולמי שאין דרכון של האיחוד הקרקע של וילה דורשת מבנה. פירטנו את זה במאמר על הקרקע מתחת לווילה ובטבלת הדרכונים.
יוון. מי שצריך מעמד באיחוד, או בית ליד הים. השוואה מלאה ברומניה מול יוון.
פורטוגל. שוק יקר ורחוק, ועכשיו גם עם מס העברה גבוה יותר לתושבי חוץ. רומניה מול פורטוגל.
קפריסין. הכי קרובה, עם מסלול לתושבות קבע. צריך היתר לרכישה. רומניה מול קפריסין.
ספרד. ההגנה החזקה ביותר על מקדמות ליזם, ובלי הגבלה על קרקע. מס העברה גבוה ביד שנייה. רומניה מול ספרד.
ההשוואה הנכונה מתחילה בשאלה מה אתם צריכים מהנכס, לא באחוז.
בולגריה. השכנה הדומה ביותר לרומניה, עם יורו מ-1.1.2026 ומסלול תושבות לנדל״ן בסכום גבוה. אותה בעיית קרקע. רומניה מול בולגריה.
גאורגיה. קנייה פשוטה וזולה, והיתר שהייה דרך נכס. מחוץ לאיחוד. רומניה מול גאורגיה.
דובאי. ויזה ארוכה וחשבון נאמנות בחוק. מחוץ לאירופה, ובדולר בפועל. רומניה מול דובאי.
מהשטח: ויזת הזהב שכבר לא הייתה
עו״ד אילן לייבוביץ׳ מספר על זוג צעיר שחזר מחופשה בליסבון:
הם התאהבו בעיר. ביום האחרון פגשו סוכן נדל״ן, שהראה להם דירות במרכז והסביר שהקנייה תיתן להם ויזת זהב, שתאפשר להם לגור ולעבוד בפורטוגל. הם הגיעו אליי עם החלום הזה.
נאלצתי לנפץ אותו. מי שליווה אותם לא התעדכן: בסוף 2023 פורטוגל הוציאה את רכישת הנדל״ן מתוכנית ויזת הזהב. יש עדיין דרכים אחרות להשקיע שם ולקבל ויזה, אבל קניית דירה היא לא אחת מהן.
הכללים משתנים, ולפעמים מהר. כל שורה בטבלה כאן נכונה ליום שבו כתבנו אותה. לפני שאתם מחליטים, בקשו מעורך דין מקומי ועצמאי את הסעיף בחוק, לא את המצגת.
חמש שאלות שבוחרות בשבילכם
- אתם צריכים מעמד? אם כן, בדקו את יוון, קפריסין, בולגריה, גאורגיה ודובאי. רומניה, פורטוגל וספרד לא נותנות אותו דרך נכס.
- אתם קונים על הנייר? אם כן, בדקו מה החוק עושה עם המקדמה שלכם, ושהיא באמת נכנסת לחשבון שהחוק דורש.
- אתם צריכים משכנתא? בקשו תנאים בכתב מבנק במדינה, לפני שאתם בוחרים נכס.
- מה הדרכון שלכם? הוא קובע מה תוכלו לרשום על שמכם, בעיקר כשמדובר בקרקע.
- כמה פעמים בשנה תטוסו? שעה, שעתיים וחצי או שש שעות זה הבדל שמרגישים בכל ביקור.
שאלות נפוצות
באיזו מדינה קניית נכס נותנת תושבות?
מתוך 8 המדינות כאן: ביוון (ויזת זהב מ-250,000 עד 800,000 אירו, לפי האזור והסוג), בקפריסין (תושבות קבע מ-300,000 אירו בבית חדש ועם הכנסה מחו״ל), בבולגריה (תושבות לטווח ארוך מ-600,000 לב בנדל״ן), בגאורגיה (היתר לשנה מנכס בשווי שוק מעל 150,000 דולר) ובדובאי (ויזה ל-10 שנים מנכס בשווי 2 מיליון דירהם). ברומניה, בפורטוגל ובספרד לא.
למה אתם לא משווים תשואה בין המדינות?
כי תשואה היא תחזית שתלויה בשכירות, בתפוסה, בדמי ניהול, במסים ובשער מטבע, ואין לה מקור רשמי שאפשר לבדוק. השווינו רק דברים שאפשר לבדוק בחוק ובמקורות רשמיים: בעלות, מיסים, הגנה על הכסף, מימון, מעמד וזמן טיסה.
איפה הקונה משלם הכי מעט מס בקנייה?
בגאורגיה אין מס העברה, רק דמי רישום קבועים. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה, אבל בית חדש כולל מע״מ של 21%. בפורטוגל ובספרד מס ההעברה על יד שנייה הוא מהגבוהים ברשימה.
איפה הכסף ששילמתי ליזם מוגן הכי טוב?
בספרד, שבה החוק מחייב את היזם להבטיח את המקדמות בערבות בנקאית או בביטוח, ובדובאי, שבה התשלומים נכנסים לחשבון נאמנות של הפרויקט. ברומניה, מאז 25.8.2026, המקדמות על דירה עתידית נכנסות לחשבון ייעודי של הפרויקט.
ישראלי יכול לקנות קרקע בכל המדינות האלה?
לא בכולן. ברומניה ובבולגריה, מי שאין לו דרכון של האיחוד לא רושם קרקע על שמו, ומשתמשים בזכות Superficie או בחברה. בקפריסין צריך היתר. ביוון יש אזורי גבול שדורשים אישור. בגאורגיה קרקע חקלאית שמורה לאזרחים. בדובאי בעלות מלאה רק באזורים שנקבעו.
השורה התחתונה
ההשוואה הנכונה מתחילה בשאלה מה אתם צריכים מהנכס, לא באחוז. מי שצריך מעמד יבחר במדינה אחת. מי שצריך בית ליד בירה אירופית, עם מימון ובלי מס העברה, יבחר באחרת.
אנחנו בונים ברומניה, בבלוטשט שמצפון לבוקרשט, ולכן חשוב לנו שתראו גם איפה מדינות אחרות טובות יותר. אם אתם מתלבטים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המטרה שלכם ונראה איפה היא מתאימה, גם אם התשובה היא לא רומניה.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: רומניה: חוק 169/2026, Monitorul Oficial מס׳ 661, סעיף 422 · ANCPI · יוון: משרד ההגירה, חוזר על ויזת הזהב (24.9.2024) · חוק 5246/2025, סעיף 12 · ESRB: הודעת הבנק של יוון על תקרות המשכנתא · קפריסין: משרד הפנים: רכישת נכס על ידי זרים · היתרי הגירה למשקיעים · מחלקת המקרקעין: הפקדת חוזה מכר · בולגריה: החוקה, סעיף 22 · חוק הזרים · הבנק המרכזי של בולגריה, 11.9.2024 · פורטוגל: צו-חוק 97/2026, Diário da República · קוד ה-IMT, סעיף 17 · חוק 56/2023 · ספרד: חוק אורגני 1/2025, BOE · חוק 38/1999, הוראה נוספת ראשונה · מדריד: מס העברה · קטלוניה: מס העברה · חוק 8/1975 על אזורי הגנה · גאורגיה: החוקה, סעיף 19 · חוק מעמד הזרים, סעיף 15 · NAPR: דמי רישום · דובאי: רשות המקרקעין של דובאי · חוק 7/2006 · חוק 8/2007 · GDRFA: ויזת זהב לבעלי נכסים
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס, השקעות או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026, והם משתנים לעיתים קרובות. לפני כל עסקה, התייעצו עם עורך דין ויועץ מס עצמאיים במדינה שבה אתם קונים.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
