أين تشترون في الخارج؟ 8 دول، بالمعايير نفسها، دون عائد

أين تشترون في الخارج: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا توجد دولة واحدة تتفوق في كل شيء. كل واحدة من الدول الثماني هنا تتفوق في شيء مختلف:

• وضع قانوني عبر العقار: اليونان وقبرص وبلغاريا وجورجيا ودبي. في رومانيا والبرتغال وإسبانيا، المنزل لا يشتري وضعاً قانونياً.
• حماية قانونية للمال الذي دفعتموه للمطوّر: الأقوى في إسبانيا ودبي. وفي رومانيا، منذ 25.8.2026، تدخل الدفعات المقدمة حساباً مخصّصاً للمشروع.
• ضرائب الشراء: في رومانيا وجورجيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل ملكية. وفي البرتغال وإسبانيا يدفع ضريبة نقل ملكية كبيرة.
• المسافة: قبرص الأقرب. والبرتغال وإسبانيا الأبعد.

قبل اختيار الدولة، يجدر أن تقرروا ما الذي تحتاجونه من العقار: منزلاً، أم وضعاً قانونياً، أم مكاناً قريباً للزيارات. هذا الجواب يختار الدولة عنكم.

لماذا لا نقارن بالعائد

اسألوا المطوّرين عن هذا

تقريباً كل مقارنة بين الدول ستجدونها مبنية حول نسبة واحدة: العائد. نحن لا نستخدمها، لثلاثة أسباب:

1. العائد توقّع، لا حقيقة. يتوقف على الإيجار، ونسبة الإشغال، ورسوم الإدارة، والضرائب، وسعر الصرف. وكل منها يتغير، ولا يمكن فحصها عن بُعد.
2. لا يوجد مصدر رسمي يقارنه. الضريبة والقانون والوضع القانوني يمكن فحصها في الجريدة الرسمية لكل دولة. أما العائد فيأتي دائماً تقريباً من البائع.
3. إنه يُخفي الأسئلة الحاسمة. صفقة بنسبة مرتفعة ودون حماية للدفعة المقدمة صفقة خطرة. والجدول هنا يبدأ بهذه الأسئلة.

لذلك قارنّا فقط ما يمكن فحصه في مصدر رسمي: من يستطيع الشراء، وكم يكلّف الشراء، وما الذي يحمي المال، وهل يوجد تمويل، وهل يوجد وضع قانوني، وكم تستغرق الرحلة.

الجزء 1: من يستطيع الشراء، وكم يكلّف الشراء

اسألوا المطوّرين عن هذا

الدولة	مشترٍ إسرائيلي، دون جواز سفر من الاتحاد	ضرائب المشتري وتكاليفه
رومانيا	المنزل والشقة باسمكم. أرض الفيلا: عبر حق Superficie أو شركة رومانية	منزل جديد: ضريبة قيمة مضافة 21%، مشمولة عادة في السعر. مستعمل: لا ضريبة نقل ملكية على المشتري. أتعاب كاتب العدل وفق التعرفة ورسوم تسجيل 0.15%
اليونان	مسموح. وفي مناطق حدودية محددة يلزم إذن مسبق	مستعمل: ضريبة نقل ملكية نحو 3.09%. منزل جديد: ضريبة قيمة مضافة 24%، معلّقة حتى 31.12.2026. أعلنت الحكومة عن ضريبة نقل ملكية بنسبة 15% على المشترين من خارج الاتحاد، لكنها لم تُشرَّع بعد
البرتغال	لا قيود بحسب الجنسية	ضريبة نقل ملكية (IMT) متدرجة حتى 7.5%، إضافة إلى 0.8% ضريبة دمغة. ومنذ المرسوم بقانون 97/2026، يدفع غير المقيم 7.5% ثابتة على منزل السكن، إلا إذا أصبح مقيماً خلال سنتين أو أجّر بإيجار منظّم
قبرص	يلزم إذن من مكتب المحافظة: قطعة أرض حتى 4,000 م² للمنزل، أو حتى وحدتين	منزل جديد: ضريبة قيمة مضافة 19% (5% لمنزل السكن الرئيسي، بشروط). مستعمل: رسوم نقل ملكية متدرجة، مع خصم 50%
إسبانيا	مسموح. وفي مناطق عسكرية مقيّدة يلزم إذن	مستعمل: ضريبة نقل ملكية إقليمية (مدريد 6%، كتالونيا من 10% إلى 13%). منزل جديد: ضريبة قيمة مضافة 10% إضافة إلى ضريبة دمغة إقليمية
بلغاريا	المبنى والشقة نعم. الأرض لا، ولذلك تُشترى الفيلا مع قطعة أرض عادة عبر شركة بلغارية	منزل جديد: ضريبة قيمة مضافة 20%. ضريبة شراء بلدية، تحددها كل بلدية، حتى 3%
جورجيا	كل شيء باستثناء الأراضي الزراعية	لا ضريبة نقل ملكية. رسوم تسجيل ثابتة (150 لاري في التسجيل العادي)
دبي	ملكية كاملة فقط في المناطق التي حددها الحاكم	رسوم نقل بنسبة 4% لدائرة الأراضي. رسمياً 2% على المشتري و2% على البائع، وفي الواقع يدفعها المشتري كاملة في الغالب

الجزء 2: ما الذي يحمي المال، وماذا عن التمويل

اسألوا المطوّرين عن هذا

الدولة	حماية المال الذي دفعتموه للمطوّر	تمويل للمشتري من الخارج
رومانيا	منذ 25.8.2026 (القانون 169/2026، المادة 422): العقد المبدئي لوحدة مستقبلية فقط أمام كاتب العدل وبعد رخصة البناء، ويُقيَّد في السجل العقاري، وتدخل الدفعات المقدمة حساباً مخصّصاً للمشروع	يستطيع بنك روماني تمويل حتى 70%. رأس المال الذاتي 30% على الأقل
اليونان	لم نجد إلزاماً قانونياً بحساب ضمان أو بكفالة	سقوف البنك المركزي لكل المقترضين: 90% لمشتري الشقة الأولى، و80% للآخرين
البرتغال	لم نجد إلزاماً قانونياً بحساب ضمان أو بكفالة	وفق شروط كل بنك، ضمن سقوف البنك المركزي
قبرص	إيداع عقد البيع في السجل العقاري خلال 6 أشهر يمنح المشتري حق إنفاذ الصفقة، ويمنع إيداع عقد آخر على الوحدة نفسها	وفق شروط كل بنك، ضمن سقوف البنك المركزي
إسبانيا	إلزام قانوني: يضمن المطوّر الدفعات المقدمة بكفالة بنكية أو بتأمين، وتدخل حساباً خاصاً	لا سقف ملزم. وفق شروط كل بنك
بلغاريا	لم نجد إلزاماً قانونياً بحساب ضمان أو بكفالة	سقف البنك المركزي لكل المقترضين: 85%
جورجيا	لم نجد إلزاماً قانونياً بحساب ضمان	وفق شروط كل بنك
دبي	إلزام بالقانون 8/2007: تدخل دفعات الشقة على المخطط حساب ضمان للمشروع	بنوك محلية، ضمن سقوف البنك المركزي. يجب التحقق كتابةً

ملاحظة عن التمويل: في معظم الدول لم نجد مصدراً رسمياً يحدد شروط التمويل للأجانب. لذلك لم نكتب أرقاماً لم نفحصها. إن كنتم تخططون للشراء بقرض عقاري، فاطلبوا من البنك الشروط كتابةً قبل الالتزام بالعقار.

الجزء 3: الوضع القانوني ومدة الرحلة

اسألوا المطوّرين عن هذا

الدولة	وضع قانوني عبر العقار	رحلة مباشرة من تل أبيب، تقريباً
رومانيا	لا يوجد	ساعتان ونصف
اليونان	تأشيرة ذهبية: 800,000 يورو في المناطق المطلوبة، و400,000 في غيرها، و250,000 فقط للتحويل أو الترميم	ساعتان
البرتغال	لا يوجد. أُخرج العقار من التأشيرة الذهبية في أكتوبر 2023	من 5.5 إلى 6 ساعات
قبرص	إقامة دائمة: منزل جديد من مطوّر بدءاً من 300,000 يورو (دون ضريبة القيمة المضافة)، بمال من الخارج، ودخل سنوي من الخارج لا يقل عن 50,000 يورو	ساعة
إسبانيا	لا يوجد. أُلغيت كل مسارات تأشيرة المستثمرين في 3.4.2025	من 4.5 إلى 5 ساعات
بلغاريا	إقامة طويلة الأمد، قابلة للتجديد: استثمار 600,000 ليفا (نحو 306,775 يورو) على الأقل في العقار. والإقامة الدائمة فقط بعد 5 سنوات	ساعتان ونصف
جورجيا	تصريح لسنة، قابل للتجديد، لعقار غير زراعي تتجاوز قيمته السوقية 150,000 دولار (منذ 1.3.2026)	ساعتان ونصف
دبي	تأشيرة ذهبية لـ10 سنوات لعقار لا تقل قيمته عن 2 مليون درهم	3 ساعات

مدد الرحلات مقرّبة، وفق جداول شركات الطيران، وتتغير بحسب مدينة الوجهة والموسم.

فيمَ تتفوق كل دولة

رومانيا. منزل قرب عاصمة أوروبية، داخل الاتحاد وشنغن، دون ضريبة نقل ملكية على المشتري ومع تمويل بنكي. نقطة الضعف: لا وضع قانونياً عبر العقار، ولمن لا يحمل جواز سفر من الاتحاد تتطلب أرض الفيلا هيكلاً قانونياً. فصّلنا ذلك في المقال عن الأرض تحت الفيلا وفي جدول جوازات السفر.

اليونان. لمن يحتاج إلى وضع قانوني في الاتحاد، أو منزل قرب البحر. مقارنة كاملة في رومانيا مقابل اليونان.

البرتغال. سوق غالٍ وبعيد، والآن أيضاً مع ضريبة نقل ملكية أعلى لغير المقيمين. رومانيا مقابل البرتغال.

قبرص. الأقرب، مع مسار إلى الإقامة الدائمة. ويلزم إذن للشراء. رومانيا مقابل قبرص.

إسبانيا. أقوى حماية للدفعات المقدمة للمطوّر، ودون قيود على الأرض. ضريبة نقل ملكية مرتفعة في المستعمل. رومانيا مقابل إسبانيا.

بلغاريا. الجارة الأشبه برومانيا، مع اليورو منذ 1.1.2026 ومسار إقامة عبر العقار بمبلغ مرتفع. ومشكلة الأرض نفسها. رومانيا مقابل بلغاريا.

جورجيا. شراء بسيط ورخيص، وتصريح إقامة عبر العقار. خارج الاتحاد. رومانيا مقابل جورجيا.

دبي. تأشيرة طويلة وحساب ضمان بموجب القانون. خارج أوروبا، وبالدولار فعلياً. رومانيا مقابل دبي.

من الميدان: التأشيرة الذهبية التي لم تعد موجودة

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش عن زوجين شابين عادا من عطلة في لشبونة:

وقعا في حب المدينة. وفي اليوم الأخير التقيا وكيلاً عقارياً، أراهما شققاً في المركز وشرح أن الشراء سيمنحهما تأشيرة ذهبية تتيح لهما السكن والعمل في البرتغال. جاءا إليّ بهذا الحلم.

اضطررت إلى تحطيمه. من رافقهما لم يكن مطّلعاً على المستجدات: في نهاية 2023 أخرجت البرتغال شراء العقار من برنامج التأشيرة الذهبية. ما زالت هناك طرق أخرى للاستثمار هناك والحصول على تأشيرة، لكن شراء شقة ليس واحداً منها.

القواعد تتغير، وأحياناً بسرعة. كل صف في الجدول هنا صحيح حتى يوم كتابته. وقبل أن تقرروا، اطلبوا من محامٍ محلي مستقل المادة في القانون، لا العرض التقديمي.

خمسة أسئلة تختار عنكم

1. هل تحتاجون إلى وضع قانوني؟ إن كان الجواب نعم، فافحصوا اليونان وقبرص وبلغاريا وجورجيا ودبي. رومانيا والبرتغال وإسبانيا لا تمنحه عبر العقار.
2. هل تشترون على المخطط؟ إن كان الجواب نعم، فافحصوا ما يفعله القانون بدفعتكم المقدمة، وأنها تدخل فعلاً الحساب الذي يشترطه القانون.
3. هل تحتاجون إلى قرض عقاري؟ اطلبوا الشروط كتابةً من بنك في الدولة، قبل اختيار العقار.
4. ما جواز سفركم؟ فهو يحدد ما يمكنكم تسجيله باسمكم، خصوصاً حين يتعلق الأمر بالأرض.
5. كم مرة في السنة ستسافرون؟ ساعة، أو ساعتان ونصف، أو ست ساعات، فرق تشعرون به في كل زيارة.

أسئلة شائعة

في أي دولة يمنح شراء العقار إقامة؟

من بين الدول الثماني هنا: في اليونان (تأشيرة ذهبية من 250,000 إلى 800,000 يورو، بحسب المنطقة والنوع)، وفي قبرص (إقامة دائمة من 300,000 يورو في منزل جديد ومع دخل من الخارج)، وفي بلغاريا (إقامة طويلة الأمد من 600,000 ليفا في العقار)، وفي جورجيا (تصريح لسنة لعقار تتجاوز قيمته السوقية 150,000 دولار) وفي دبي (تأشيرة لـ10 سنوات لعقار لا تقل قيمته عن 2 مليون درهم). أما في رومانيا والبرتغال وإسبانيا فلا.

لماذا لا تقارنون العائد بين الدول؟

لأن العائد توقّع يتوقف على الإيجار ونسبة الإشغال ورسوم الإدارة والضرائب وسعر الصرف، وليس له مصدر رسمي يمكن فحصه. قارنّا فقط ما يمكن فحصه في القانون والمصادر الرسمية: الملكية، والضرائب، وحماية المال، والتمويل، والوضع القانوني، ومدة الرحلة.

أين يدفع المشتري أقل ضريبة عند الشراء؟

في جورجيا لا توجد ضريبة نقل ملكية، بل رسوم تسجيل ثابتة فقط. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل ملكية، لكن المنزل الجديد يشمل ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%. أما في البرتغال وإسبانيا فضريبة نقل الملكية على المستعمل من الأعلى في القائمة.

أين يكون المال الذي دفعته للمطوّر محمياً على أفضل وجه؟

في إسبانيا، حيث يُلزم القانون المطوّر بضمان الدفعات المقدمة بكفالة بنكية أو بتأمين، وفي دبي، حيث تدخل الدفعات حساب ضمان للمشروع. وفي رومانيا، منذ 25.8.2026، تدخل الدفعات المقدمة على الشقة المستقبلية حساباً مخصّصاً للمشروع.

هل يستطيع الإسرائيلي شراء أرض في كل هذه الدول؟

ليس في كلها. في رومانيا وبلغاريا، من لا يحمل جواز سفر من الاتحاد لا يسجّل الأرض باسمه، ويُستخدم حق Superficie أو شركة. وفي قبرص يلزم إذن. وفي اليونان مناطق حدودية تتطلب موافقة. وفي جورجيا الأراضي الزراعية محصورة بالمواطنين. وفي دبي الملكية الكاملة فقط في المناطق المحددة.

الخلاصة

المقارنة الصحيحة تبدأ بسؤال ما الذي تحتاجونه من العقار، لا بنسبة مئوية. من يحتاج إلى وضع قانوني سيختار دولة. ومن يحتاج إلى منزل قرب عاصمة أوروبية، مع تمويل ودون ضريبة نقل ملكية، سيختار دولة أخرى.

نحن نبني في رومانيا، في بالوتيشتي شمال بوخارست، ولذلك يهمنا أن تروا أيضاً أين تكون دول أخرى أفضل. إن كنتم مترددين، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ على هدفكم ونرى أين يناسب، حتى لو كان الجواب ليس رومانيا.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: رومانيا: القانون 169/2026، Monitorul Oficial رقم 661، المادة 422 · ANCPI · اليونان: وزارة الهجرة، تعميم بشأن التأشيرة الذهبية (24.9.2024) · القانون 5246/2025، المادة 12 · ESRB: إعلان بنك اليونان بشأن سقوف القروض العقارية · قبرص: وزارة الداخلية: شراء الأجانب للعقارات · تصاريح الهجرة للمستثمرين · دائرة الأراضي: إيداع عقد البيع · بلغاريا: الدستور، المادة 22 · قانون الأجانب · البنك المركزي البلغاري، 11.9.2024 · البرتغال: المرسوم بقانون 97/2026، Diário da República · قانون IMT، المادة 17 · القانون 56/2023 · إسبانيا: القانون الأساسي 1/2025، BOE · القانون 38/1999، الحكم الإضافي الأول · مدريد: ضريبة نقل الملكية · كتالونيا: ضريبة نقل الملكية · القانون 8/1975 بشأن مناطق الحماية · جورجيا: الدستور، المادة 19 · قانون وضع الأجانب، المادة 15 · NAPR: رسوم التسجيل · دبي: دائرة الأراضي والأملاك في دبي · القانون 7/2006 · القانون 8/2007 · GDRFA: التأشيرة الذهبية لمالكي العقارات

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية أو مالية. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026، وهي تتغير كثيراً. قبل أي صفقة، استشيروا محامياً ومستشاراً ضريبياً مستقلَّين في الدولة التي تشترون فيها.