Румыния, Греция, Португалия, Кипр, Испания, Болгария, Грузия и Дубай: собственность, налоги, защита, финансирование, статус и перелет.
Греция, Кипр, Болгария, Грузия и Дубай. В Румынии, Португалии и Испании жилье статуса не дает.
В Румынии покупатель не платит налог на передачу: нотариус по тарифу и регистрационный сбор 0,15%. Новое жилье включает НДС 21%.
По декрету-закону 97/2026 нерезидент, покупающий жилье в Португалии, платит фиксированный IMT 7,5%, с исключениями.
Органический закон 1/2025 отменил все пути инвесторской визы в Испании. В Португалии недвижимость исключили из программы в 2023 году.
Где купить за рубежом: короткий ответ
Нет одной страны, которая выигрывает во всем. Каждая из 8 стран здесь выигрывает в чем-то своем:
- Статус через недвижимость: Греция, Кипр, Болгария, Грузия и Дубай. В Румынии, Португалии и Испании жилье статуса не дает.
- Законная защита денег, уплаченных застройщику: сильнее всего в Испании и Дубае. В Румынии с 25.8.2026 авансы поступают на специальный счет проекта.
- Налоги при покупке: в Румынии и Грузии покупатель не платит налог на передачу права собственности. В Португалии и Испании он платит существенный налог на передачу.
- Расстояние: ближе всего Кипр. Дальше всего Португалия и Испания.
Прежде чем выбирать страну, стоит решить, что Вам нужно от недвижимости: дом, статус или место, куда удобно приезжать. Этот ответ выберет страну за Вас.
Почему мы не сравниваем по доходности
Почти любое сравнение стран, которое Вы найдете, построено вокруг одного процента: доходности. Мы его не используем по трем причинам:
- Доходность это прогноз, а не факт. Она зависит от арендной ставки, заполняемости, платы за управление, налогов и обменного курса. Каждый из этих факторов меняется, и проверить их на расстоянии невозможно.
- Нет официального источника, который бы ее сравнивал. Налоги, законы и статус можно проверить в официальном вестнике каждой страны. Доходность почти всегда исходит от продавца.
- Она скрывает вопросы, которые действительно решают. Сделка с высоким процентом и без защиты аванса является рискованной сделкой. Таблица здесь начинается именно с этих вопросов.
Поэтому мы сравнили только то, что можно проверить по официальному источнику: кто может купить, сколько стоит покупка, что защищает деньги, есть ли финансирование, есть ли статус и сколько длится перелет.
Часть 1: кто может купить и сколько стоит покупка
| Страна | Покупатель из Израиля без паспорта ЕС | Налоги и расходы покупателя |
|---|---|---|
| Румыния | Дом и квартира на Ваше имя. Земля под виллой: через право Superficie или румынскую компанию | Новое жилье: НДС 21%, обычно включен в цену. Вторичное: налога на передачу для покупателя нет. Гонорар нотариуса по тарифу и регистрационный сбор 0,15% |
| Греция | Разрешено. В определенных приграничных зонах нужно предварительное разрешение | Вторичное: налог на передачу около 3,09%. Новое жилье: НДС 24%, приостановлен до 31.12.2026. Правительство объявило о налоге на передачу 15% для покупателей из стран вне ЕС, но закон пока не принят |
| Португалия | Ограничений по гражданству нет | Налог на передачу (IMT) по прогрессивной шкале до 7,5% плюс 0,8% гербового сбора. С декрета-закона 97/2026 нерезидент платит фиксированные 7,5% за жилье, если только он не станет резидентом в течение двух лет или не сдает жилье в регулируемую аренду |
| Кипр | Нужно разрешение окружной администрации: участок до 4 000 м² под дом или до двух объектов | Новое жилье: НДС 19% (5% для основного жилья, при условиях). Вторичное: прогрессивные сборы за передачу со скидкой 50% |
| Испания | Разрешено. В ограниченных военных зонах нужно разрешение | Вторичное: региональный налог на передачу (Мадрид 6%, Каталония от 10% до 13%). Новое жилье: НДС 10% плюс региональный гербовый сбор |
| Болгария | Здание и квартира да. Земля нет, поэтому вилла с участком обычно покупается через болгарскую компанию | Новое жилье: НДС 20%. Муниципальный налог на приобретение, каждая община устанавливает его сама, до 3% |
| Грузия | Все, кроме сельскохозяйственной земли | Налога на передачу нет. Фиксированный регистрационный сбор (150 лари при обычной регистрации) |
| Дубай | Полная собственность только в зонах, определенных правителем | Сбор за передачу 4% в земельное управление. Официально 2% на покупателя и 2% на продавца, а на практике покупатель чаще всего платит его целиком |
Часть 2: что защищает деньги и как с финансированием
| Страна | Защита денег, уплаченных застройщику | Финансирование для покупателя из-за рубежа |
|---|---|---|
| Румыния | С 25.8.2026 (Закон 169/2026, ст. 422): предварительный договор на будущий объект только у нотариуса и после получения разрешения на строительство, вносится в земельную книгу, а авансы поступают на специальный счет проекта | Румынский банк может профинансировать до 70%. Собственный капитал не менее 30% |
| Греция | Обязательного эскроу или гарантии в законе мы не нашли | Лимиты центрального банка для всех заемщиков: 90% для покупателей первого жилья, 80% для остальных |
| Португалия | Обязательного эскроу или гарантии в законе мы не нашли | По условиям каждого банка, в пределах лимитов центрального банка |
| Кипр | Депонирование договора купли-продажи в земельном управлении в течение 6 месяцев дает покупателю право принудительно исполнить сделку и блокирует депонирование другого договора на тот же объект | По условиям каждого банка, в пределах лимитов центрального банка |
| Испания | Обязательно по закону: застройщик обеспечивает авансы банковской гарантией или страховкой, и они поступают на специальный счет | Обязательного лимита нет. По условиям каждого банка |
| Болгария | Обязательного эскроу или гарантии в законе мы не нашли | Лимит центрального банка для всех заемщиков: 85% |
| Грузия | Обязательного эскроу в законе мы не нашли | По условиям каждого банка |
| Дубай | Обязательно по Закону 8/2007: платежи за квартиру на этапе строительства поступают на эскроу-счет проекта | Местные банки, в пределах лимитов центрального банка. Проверять письменно |
Замечание о финансировании: для большинства стран мы не нашли официального источника, устанавливающего условия финансирования для иностранцев. Поэтому мы не писали цифр, которые не проверили. Если Вы планируете покупку с ипотекой, попросите у банка условия в письменном виде, прежде чем брать на себя обязательства по объекту.
Часть 3: статус и время перелета
| Страна | Статус через недвижимость | Прямой рейс из Тель-Авива, примерно |
|---|---|---|
| Румыния | Нет | Два с половиной часа |
| Греция | Золотая виза: 800 000 евро в востребованных районах, 400 000 в остальных, 250 000 только при перепрофилировании или реставрации | Два часа |
| Португалия | Нет. Недвижимость исключена из золотой визы в октябре 2023 года | От 5,5 до 6 часов |
| Кипр | Постоянный вид на жительство: новое жилье от застройщика от 300 000 евро (без НДС), на деньги из-за рубежа, и годовой доход из-за рубежа не менее 50 000 евро | Час |
| Испания | Нет. Все пути инвесторской визы отменены 3.4.2025 | От 4,5 до 5 часов |
| Болгария | Продлеваемый долгосрочный вид на жительство: инвестиции не менее 600 000 левов (около 306 775 евро) в недвижимость. Постоянный вид на жительство только через 5 лет | Два с половиной часа |
| Грузия | Продлеваемое разрешение на год за несельскохозяйственную недвижимость рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов (с 1.3.2026) | Два с половиной часа |
| Дубай | Золотая виза на 10 лет за недвижимость стоимостью не менее 2 миллионов дирхамов | 3 часа |
Время перелета округлено по расписаниям авиакомпаний и зависит от города назначения и сезона.
Для чего хороша каждая страна
Румыния. Дом рядом с европейской столицей, в ЕС и Шенгене, без налога на передачу для покупателя и с банковским финансированием. Слабое место: нет статуса через недвижимость, а у тех, у кого нет паспорта ЕС, земля под виллой требует отдельной структуры. Мы подробно описали это в статье о земле под виллой и в таблице по паспортам.
Греция. Для тех, кому нужен статус в ЕС или дом у моря. Полное сравнение в статье «Румыния или Греция».
Португалия. Дорогой и далекий рынок, а теперь еще и с более высоким налогом на передачу для нерезидентов. Румыния или Португалия.
Кипр. Ближе всех, с путем к постоянному виду на жительство. Для покупки нужно разрешение. Румыния или Кипр.
Испания. Самая сильная защита авансов застройщику и без ограничений на землю. Высокий налог на передачу на вторичном рынке. Румыния или Испания.
Правильное сравнение начинается с вопроса, что Вам нужно от недвижимости, а не с процента.
Болгария. Самая похожая на Румынию соседка, с евро с 1.1.2026 и путем к виду на жительство через недвижимость на крупную сумму. Та же проблема с землей. Румыния или Болгария.
Грузия. Простая и дешевая покупка и разрешение на пребывание через недвижимость. Вне ЕС. Румыния или Грузия.
Дубай. Долгосрочная виза и эскроу-счет по закону. Вне Европы и фактически в долларах. Румыния или Дубай.
Из практики: золотая виза, которой уже не было
Адвокат Илан Лейбович рассказывает о молодой паре, вернувшейся из отпуска в Лиссабоне:
Они влюбились в город. В последний день они встретились с агентом по недвижимости, который показал им квартиры в центре и объяснил, что покупка даст им золотую визу, которая позволит им жить и работать в Португалии. Они пришли ко мне с этой мечтой.
Мне пришлось ее разрушить. Тот, кто их сопровождал, не следил за изменениями: в конце 2023 года Португалия исключила покупку недвижимости из программы золотой визы. Есть и другие способы инвестировать там и получить визу, но покупка квартиры к ним не относится.
Правила меняются, и иногда быстро. Каждая строка таблицы здесь верна на день, когда мы ее писали. Прежде чем принимать решение, попросите у местного независимого юриста статью закона, а не презентацию.
Пять вопросов, которые выберут за Вас
- Нужен ли Вам статус? Если да, смотрите Грецию, Кипр, Болгарию, Грузию и Дубай. Румыния, Португалия и Испания не дают его через недвижимость.
- Вы покупаете на этапе строительства? Если да, проверьте, что закон делает с Вашим авансом и действительно ли он поступает на счет, которого требует закон.
- Нужна ли Вам ипотека? Попросите письменные условия у банка в стране до выбора объекта.
- Какой у Вас паспорт? Он определяет, что Вы сможете зарегистрировать на себя, особенно когда речь идет о земле.
- Сколько раз в год Вы будете летать? Час, два с половиной или шесть часов: эту разницу чувствуешь при каждом визите.
Часто задаваемые вопросы
В какой стране покупка недвижимости дает вид на жительство?
Из 8 стран здесь: в Греции (золотая виза от 250 000 до 800 000 евро, в зависимости от района и типа), на Кипре (постоянный вид на жительство от 300 000 евро за новое жилье и при доходе из-за рубежа), в Болгарии (долгосрочный вид на жительство от 600 000 левов в недвижимость), в Грузии (разрешение на год за недвижимость рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов) и в Дубае (виза на 10 лет за недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов). В Румынии, Португалии и Испании нет.
Почему вы не сравниваете доходность по странам?
Потому что доходность это прогноз, зависящий от аренды, заполняемости, платы за управление, налогов и обменного курса, и у нее нет официального источника, который можно проверить. Мы сравнили только то, что можно проверить по законам и официальным источникам: собственность, налоги, защиту денег, финансирование, статус и время перелета.
Где покупатель платит меньше всего налогов при покупке?
В Грузии налога на передачу нет, только фиксированный регистрационный сбор. В Румынии покупатель не платит налог на передачу, но новое жилье включает НДС 21%. В Португалии и Испании налог на передачу на вторичном рынке один из самых высоких в списке.
Где деньги, уплаченные застройщику, защищены лучше всего?
В Испании, где закон обязывает застройщика обеспечить авансы банковской гарантией или страховкой, и в Дубае, где платежи поступают на эскроу-счет проекта. В Румынии с 25.8.2026 авансы за будущую квартиру поступают на специальный счет проекта.
Может ли израильтянин купить землю во всех этих странах?
Не во всех. В Румынии и Болгарии тот, у кого нет паспорта ЕС, не регистрирует землю на себя, и используется право Superficie или компания. На Кипре нужно разрешение. В Греции есть приграничные зоны, требующие разрешения. В Грузии сельскохозяйственная земля зарезервирована за гражданами. В Дубае полная собственность только в установленных зонах.
Итог
Правильное сравнение начинается с вопроса, что Вам нужно от недвижимости, а не с процента. Тот, кому нужен статус, выберет одну страну. Тот, кому нужен дом рядом с европейской столицей, с финансированием и без налога на передачу, выберет другую.
Мы строим в Румынии, в Балотешти к северу от Бухареста, поэтому нам важно, чтобы Вы видели и то, где другие страны лучше. Если Вы сомневаетесь, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы разберем Вашу цель и посмотрим, где она подходит, даже если ответ будет не Румыния.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Румыния: Закон 169/2026, Monitorul Oficial № 661, ст. 422 · ANCPI · Греция: Министерство миграции, циркуляр о золотой визе (24.9.2024) · Закон 5246/2025, ст. 12 · ESRB: сообщение Банка Греции о лимитах ипотеки · Кипр: Министерство внутренних дел: приобретение недвижимости иностранцами · Иммиграционные разрешения для инвесторов · Земельный департамент: депонирование договора купли-продажи · Болгария: Конституция, ст. 22 · Закон об иностранцах · Болгарский народный банк, 11.9.2024 · Португалия: Декрет-закон 97/2026, Diário da República · Кодекс IMT, ст. 17 · Закон 56/2023 · Испания: Органический закон 1/2025, BOE · Закон 38/1999, первое дополнительное положение · Мадрид: налог на передачу · Каталония: налог на передачу · Закон 8/1975 о зонах обороны · Грузия: Конституция, ст. 19 · Закон о правовом статусе иностранцев, ст. 15 · NAPR: регистрационные сборы · Дубай: Земельное управление Дубая · Закон 7/2006 · Закон 8/2007 · GDRFA: золотая виза для владельцев недвижимости
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой, инвестиционной или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года и часто меняются. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с независимыми юристом и налоговым консультантом в стране, где Вы покупаете.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
