Roumanie, Grèce, Portugal, Chypre, Espagne, Bulgarie, Géorgie et Dubaï : propriété, taxes, protection, financement, statut et vol.
La Grèce, Chypre, la Bulgarie, la Géorgie et Dubaï. En Roumanie, au Portugal et en Espagne, un logement n'achète pas de statut.
En Roumanie, l'acheteur ne paie pas de droits de mutation : notaire selon le barème et frais d'inscription de 0,15 %. Le neuf inclut une TVA de 21 %.
Selon le décret-loi 97/2026, un non-résident qui achète un logement au Portugal paie un IMT fixe de 7,5 %, avec des exceptions.
La loi organique 1/2025 a supprimé toutes les voies du visa d'investisseur en Espagne. Au Portugal, l'immobilier a été retiré du programme en 2023.
Où acheter à l'étranger : la réponse courte
Aucun pays ne l'emporte sur tous les plans. Chacun des 8 pays présentés ici gagne sur un point différent :
- Un statut grâce à un bien : la Grèce, Chypre, la Bulgarie, la Géorgie et Dubaï. En Roumanie, au Portugal et en Espagne, un logement n'achète pas de statut.
- Une protection légale de l'argent versé au promoteur : la plus forte en Espagne et à Dubaï. En Roumanie, depuis le 25.8.2026, les acomptes sont versés sur un compte dédié au projet.
- Les taxes à l'achat : en Roumanie et en Géorgie, l'acheteur ne paie pas de droits de mutation. Au Portugal et en Espagne, il paie des droits de mutation importants.
- La distance : Chypre est le plus proche. Le Portugal et l'Espagne sont les plus éloignés.
Avant de choisir un pays, mieux vaut décider de ce que vous attendez du bien : un logement, un statut, ou un lieu proche pour vos séjours. Cette réponse choisit le pays à votre place.
Pourquoi nous ne comparons pas selon le rendement
Presque toutes les comparaisons entre pays que vous trouverez sont construites autour d'un seul pourcentage : le rendement. Nous ne l'utilisons pas, pour trois raisons :
- Le rendement est une prévision, pas un fait. Il dépend du loyer, du taux d'occupation, des frais de gestion, des impôts et du taux de change. Chacun de ces éléments varie, et aucun ne peut être vérifié à distance.
- Aucune source officielle ne le compare. La fiscalité, le droit et le statut se vérifient dans le journal officiel de chaque pays. Le rendement vient presque toujours du vendeur.
- Il masque les questions décisives. Une transaction affichant un pourcentage élevé, mais sans protection de l'acompte, est une transaction risquée. Le tableau présenté ici commence par ces questions.
Nous n'avons donc comparé que ce qui peut être vérifié dans une source officielle : qui peut acheter, combien coûte l'achat, ce qui protège l'argent, s'il existe un financement, s'il existe un statut, et combien de temps dure le vol.
Partie 1 : qui peut acheter, et ce que coûte l'achat
| Pays | Acheteur israélien, sans passeport de l'UE | Taxes et frais à la charge de l'acheteur |
|---|---|---|
| Roumanie | Maison et appartement à votre nom. Le terrain d'une villa : par un droit de superficie (Superficie) ou une société roumaine | Logement neuf : TVA de 21 %, généralement incluse dans le prix. Revente : pas de droits de mutation pour l'acheteur. Honoraires de notaire selon le barème et frais d'inscription de 0,15 % |
| Grèce | Autorisé. Dans certaines zones frontalières définies, une autorisation préalable est nécessaire | Revente : droits de mutation d'environ 3,09 %. Logement neuf : TVA de 24 %, suspendue jusqu'au 31.12.2026. Le gouvernement a annoncé des droits de mutation de 15 % pour les acheteurs hors UE, mais ils n'ont pas encore été adoptés |
| Portugal | Aucune restriction selon la nationalité | Droits de mutation (IMT) progressifs jusqu'à 7,5 %, plus 0,8 % de droit de timbre. Depuis le décret-loi 97/2026, un non-résident paie un taux fixe de 7,5 % sur un logement, sauf s'il devient résident dans les deux ans ou loue à loyer encadré |
| Chypre | Une autorisation de l'administration de district est nécessaire : un terrain jusqu'à 4 000 m² pour une maison, ou jusqu'à deux unités | Logement neuf : TVA de 19 % (5 % pour la résidence principale, sous conditions). Revente : droits de mutation progressifs, avec une réduction de 50 % |
| Espagne | Autorisé. Dans les zones militaires restreintes, une autorisation est nécessaire | Revente : droits de mutation régionaux (Madrid 6 %, Catalogne 10 % à 13 %). Logement neuf : TVA de 10 % plus droit de timbre régional |
| Bulgarie | Bâtiment et appartement, oui. Terrain, non : une villa avec terrain s'achète donc généralement par une société bulgare | Logement neuf : TVA de 20 %. Taxe d'acquisition municipale, fixée par chaque commune, jusqu'à 3 % |
| Géorgie | Tout, sauf les terres agricoles | Pas de droits de mutation. Frais d'enregistrement fixes (150 lari pour un enregistrement standard) |
| Dubaï | Pleine propriété uniquement dans les zones désignées par le souverain | Frais de mutation de 4 % versés au Dubai Land Department. Officiellement 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur ; en pratique, l'acheteur paie le plus souvent la totalité |
Partie 2 : ce qui protège l'argent, et le financement
| Pays | Protection de l'argent versé au promoteur | Financement pour un acheteur de l'étranger |
|---|---|---|
| Roumanie | Depuis le 25.8.2026 (loi 169/2026, article 422) : avant-contrat pour une unité future uniquement devant notaire et après le permis de construire, inscrit au registre foncier, et acomptes versés sur un compte dédié au projet | Une banque roumaine peut financer jusqu'à 70 %. L'apport est d'au moins 30 % |
| Grèce | Nous n'avons trouvé aucune obligation légale de séquestre ou de garantie | Plafonds de la banque centrale pour tous les emprunteurs : 90 % pour les primo-accédants, 80 % pour les autres |
| Portugal | Nous n'avons trouvé aucune obligation légale de séquestre ou de garantie | Selon les conditions de chaque banque, dans les plafonds de la banque centrale |
| Chypre | Le dépôt du contrat de vente au cadastre dans les 6 mois donne à l'acheteur le droit d'exiger l'exécution de la vente, et bloque le dépôt d'un autre contrat sur la même unité | Selon les conditions de chaque banque, dans les plafonds de la banque centrale |
| Espagne | Obligation légale : le promoteur garantit les acomptes par une garantie bancaire ou une assurance, et ils sont versés sur un compte spécial | Pas de plafond contraignant. Selon les conditions de chaque banque |
| Bulgarie | Nous n'avons trouvé aucune obligation légale de séquestre ou de garantie | Plafond de la banque centrale pour tous les emprunteurs : 85 % |
| Géorgie | Nous n'avons trouvé aucune obligation légale de séquestre | Selon les conditions de chaque banque |
| Dubaï | Obligation prévue par la loi 8/2007 : les paiements sur un bien vendu sur plan sont versés sur un compte séquestre du projet | Banques locales, dans les plafonds de la banque centrale. À vérifier par écrit |
Une remarque sur le financement : pour la plupart des pays, nous n'avons trouvé aucune source officielle fixant les conditions de financement des étrangers. Nous n'avons donc pas écrit de chiffres que nous n'avions pas vérifiés. Si vous prévoyez d'acheter à crédit, demandez à la banque ses conditions par écrit avant de vous engager sur un bien.
Partie 3 : statut et durée du vol
| Pays | Statut grâce à un bien | Vol direct depuis Tel-Aviv, environ |
|---|---|---|
| Roumanie | Aucun | Deux heures et demie |
| Grèce | Visa doré : 800 000 € dans les zones les plus recherchées, 400 000 ailleurs, 250 000 uniquement pour une reconversion ou une restauration | Deux heures |
| Portugal | Aucun. L'immobilier a été retiré du visa doré en octobre 2023 | 5,5 à 6 heures |
| Chypre | Résidence permanente : un logement neuf acheté à un promoteur à partir de 300 000 € (hors TVA), payé avec des fonds venant de l'étranger, et un revenu annuel de l'étranger d'au moins 50 000 € | Une heure |
| Espagne | Aucun. Toutes les voies du visa d'investisseur ont été supprimées le 3.4.2025 | 4,5 à 5 heures |
| Bulgarie | Résidence de longue durée, renouvelable : un investissement immobilier d'au moins 600 000 leva (environ 306 775 €). Résidence permanente seulement après 5 ans | Deux heures et demie |
| Géorgie | Permis d'un an, renouvelable, pour un bien non agricole d'une valeur de marché supérieure à 150 000 dollars (depuis le 1.3.2026) | Deux heures et demie |
| Dubaï | Visa doré de 10 ans pour un bien d'une valeur d'au moins 2 millions de dirhams | 3 heures |
Les durées de vol sont arrondies, d'après les horaires des compagnies aériennes, et varient selon la ville de destination et la saison.
Ce pour quoi chaque pays est bon
Roumanie. Un logement près d'une capitale européenne, dans l'UE et dans Schengen, sans droits de mutation pour l'acheteur et avec un financement bancaire. Le point faible : pas de statut grâce à un bien, et pour qui n'a pas de passeport de l'UE, le terrain d'une villa exige une structure. Nous l'avons détaillé dans notre article sur le terrain sous la villa et dans le tableau des passeports.
Grèce. Pour qui a besoin d'un statut dans l'UE, ou d'un logement près de la mer. Comparaison complète dans Roumanie ou Grèce.
Portugal. Un marché cher et lointain, et désormais avec des droits de mutation plus élevés pour les non-résidents. Roumanie ou Portugal.
Chypre. Le plus proche, avec une voie vers la résidence permanente. Une autorisation d'achat est nécessaire. Roumanie ou Chypre.
Espagne. La protection la plus forte des acomptes versés au promoteur, et aucune restriction sur le terrain. Des droits de mutation élevés dans l'ancien. Roumanie ou Espagne.
La bonne comparaison commence par la question de ce que vous attendez du bien, pas par un pourcentage.
Bulgarie. Le voisin le plus semblable à la Roumanie, avec l'euro depuis le 1.1.2026 et une voie de résidence par l'immobilier pour un montant élevé. Le même problème de terrain. Roumanie ou Bulgarie.
Géorgie. Un achat simple et bon marché, et un permis de séjour grâce à un bien. En dehors de l'UE. Roumanie ou Géorgie.
Dubaï. Un visa long et un compte séquestre imposé par la loi. En dehors de l'Europe, et en pratique en dollars. Roumanie ou Dubaï.
Retour du terrain : le visa doré qui n'existait plus
Me Ilan Leibovitch, avocat, raconte l'histoire d'un jeune couple revenu de vacances à Lisbonne :
Ils étaient tombés amoureux de la ville. Le dernier jour, ils ont rencontré un agent immobilier, qui leur a montré des appartements dans le centre et leur a expliqué que l'achat leur donnerait un visa doré, qui leur permettrait de vivre et de travailler au Portugal. Ils sont venus me voir avec ce rêve.
J'ai dû le briser. La personne qui les accompagnait n'était pas à jour : fin 2023, le Portugal avait retiré l'achat immobilier du programme de visa doré. Il existe encore d'autres façons d'y investir et d'obtenir un visa, mais l'achat d'un appartement n'en fait pas partie.
Les règles changent, et parfois vite. Chaque ligne du tableau présenté ici est exacte au jour où nous l'avons écrite. Avant de décider, demandez à un avocat local et indépendant l'article de loi, pas la présentation commerciale.
Cinq questions qui choisissent pour vous
- Avez-vous besoin d'un statut ? Si oui, regardez la Grèce, Chypre, la Bulgarie, la Géorgie et Dubaï. La Roumanie, le Portugal et l'Espagne ne le donnent pas grâce à un bien.
- Achetez-vous sur plan ? Si oui, vérifiez ce que la loi prévoit pour votre acompte, et qu'il est réellement versé sur le compte exigé par la loi.
- Avez-vous besoin d'un crédit immobilier ? Demandez des conditions écrites à une banque du pays, avant de choisir un bien.
- Quel est votre passeport ? C'est lui qui détermine ce que vous pourrez inscrire à votre nom, surtout lorsqu'il s'agit du terrain.
- Combien de fois par an prendrez-vous l'avion ? Une heure, deux heures et demie ou six heures : c'est une différence que l'on ressent à chaque séjour.
Questions fréquentes
Dans quel pays l'achat d'un bien donne-t-il la résidence ?
Parmi les 8 pays présentés ici : en Grèce (visa doré de 250 000 à 800 000 €, selon la zone et le type), à Chypre (résidence permanente à partir de 300 000 € pour un logement neuf, avec un revenu de l'étranger), en Bulgarie (résidence de longue durée à partir de 600 000 leva investis dans l'immobilier), en Géorgie (permis d'un an pour un bien d'une valeur de marché supérieure à 150 000 dollars) et à Dubaï (visa de 10 ans pour un bien d'une valeur de 2 millions de dirhams). En Roumanie, au Portugal et en Espagne, non.
Pourquoi ne comparez-vous pas le rendement entre les pays ?
Parce que le rendement est une prévision qui dépend du loyer, du taux d'occupation, des frais de gestion, des impôts et du taux de change, et qu'il n'existe aucune source officielle permettant de le vérifier. Nous n'avons comparé que ce qui peut être vérifié dans la loi et dans des sources officielles : la propriété, les taxes, la protection de l'argent, le financement, le statut et la durée du vol.
Où l'acheteur paie-t-il le moins de taxes à l'achat ?
En Géorgie, il n'y a pas de droits de mutation, seulement des frais d'enregistrement fixes. En Roumanie, l'acheteur ne paie pas de droits de mutation, mais un logement neuf inclut une TVA de 21 %. Au Portugal et en Espagne, les droits de mutation dans l'ancien sont parmi les plus élevés de la liste.
Où l'argent versé au promoteur est-il le mieux protégé ?
En Espagne, où la loi oblige le promoteur à garantir les acomptes par une garantie bancaire ou une assurance, et à Dubaï, où les paiements sont versés sur un compte séquestre du projet. En Roumanie, depuis le 25.8.2026, les acomptes pour un logement futur sont versés sur un compte dédié au projet.
Un Israélien peut-il acheter un terrain dans tous ces pays ?
Pas dans tous. En Roumanie et en Bulgarie, une personne sans passeport de l'UE n'inscrit pas de terrain à son nom, et l'on recourt à un droit de superficie (Superficie) ou à une société. À Chypre, une autorisation est nécessaire. En Grèce, certaines zones frontalières exigent une autorisation. En Géorgie, les terres agricoles sont réservées aux citoyens. À Dubaï, la pleine propriété n'existe que dans les zones désignées.
L'essentiel
La bonne comparaison commence par la question de ce que vous attendez du bien, pas par un pourcentage. Qui a besoin d'un statut choisira un pays. Qui a besoin d'un logement près d'une capitale européenne, avec un financement et sans droits de mutation, en choisira un autre.
Nous construisons en Roumanie, à Balotești, au nord de Bucarest, et c'est justement pour cela qu'il nous importe que vous voyiez aussi où d'autres pays font mieux. Si vous hésitez, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue votre objectif et verrons où il trouve sa place, même si la réponse n'est pas la Roumanie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Roumanie : Loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661, article 422 · ANCPI · Grèce : ministère des Migrations, circulaire sur le visa doré (24.9.2024) · Loi 5246/2025, article 12 · CERS (ESRB) : notification de la Banque de Grèce sur les plafonds de crédit immobilier · Chypre : ministère de l'Intérieur : acquisition de biens par des étrangers · Permis d'immigration pour les investisseurs · Département du cadastre : dépôt du contrat de vente · Bulgarie : Constitution, article 22 · Loi sur les étrangers · Banque nationale de Bulgarie, 11.9.2024 · Portugal : Décret-loi 97/2026, Diário da República · Code de l'IMT, article 17 · Loi 56/2023 · Espagne : Loi organique 1/2025, BOE · Loi 38/1999, première disposition additionnelle · Madrid : droits de mutation · Catalogne : droits de mutation · Loi 8/1975 sur les zones de défense · Géorgie : Constitution, article 19 · Loi sur le statut juridique des étrangers, article 15 · NAPR : frais d'enregistrement · Dubaï : Dubai Land Department · Loi 7/2006 · Loi 8/2007 · GDRFA : visa doré pour les propriétaires
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou en investissement. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026, et elles changent souvent. Avant toute transaction, consultez un avocat et un conseiller fiscal indépendants dans le pays où vous achetez.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
