Yurt dışında nereden alınır? 8 ülke, aynı ölçütler, getiri yok

Yurt dışında nereden alınır: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Her konuda kazanan tek bir ülke yoktur. Buradaki 8 ülkenin her biri farklı bir konuda öne çıkar:

• Gayrimenkul üzerinden statü: Yunanistan, Kıbrıs, Bulgaristan, Gürcistan ve Dubai. Romanya, Portekiz ve İspanya'da bir ev statü satın almaz.
• Geliştiriciye ödenen para için hukuki koruma: İspanya ve Dubai'de en güçlüsü. Romanya'da 25.8.2026'dan beri avanslar projeye özel bir hesaba yatırılır.
• Alım vergileri: Romanya ve Gürcistan'da alıcı devir vergisi ödemez. Portekiz ve İspanya'da alıcı hatırı sayılır bir vergi öder.
• Tel Aviv'e uzaklık: Kıbrıs en yakınıdır. Portekiz ve İspanya en uzak olanlardır.

Bir ülke seçmeden önce, mülke ne için ihtiyacınız olduğuna karar verin: bir ev, bir statü ya da sık sık ziyaret edebileceğiniz kadar yakın bir yer. Bu cevap ülkeyi sizin yerinize seçer.

Neden getiriye göre karşılaştırmıyoruz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bulacağınız hemen her ülke karşılaştırması tek bir yüzdenin, yani getirinin etrafında kurulur. Biz kullanmıyoruz, üç nedenle:

1. Getiri bir tahmindir, olgu değil. Kiraya, doluluğa, yönetim ücretlerine, vergilere ve döviz kuruna bağlıdır. Her biri değişir ve hiçbiri uzaktan doğrulanamaz.
2. Onu karşılaştıran resmi bir kaynak yok. Vergi, hukuk ve statü her ülkenin resmi gazetesinde kontrol edilebilir. Getiri ise neredeyse her zaman satıcıdan gelir.
3. Belirleyici soruları gizler. Yüzdesi yüksek ama avansınızı korumayan bir anlaşma riskli bir anlaşmadır. Buradaki tablolar bu sorularla başlar.

Bu yüzden yalnızca resmi bir kaynakta doğrulanabilecek olanları karşılaştırdık: kimler satın alabilir, satın almak neye mal olur, paranızı ne korur, finansman var mı, statü var mı ve uçuş ne kadar sürer.

Bölüm 1: kimler satın alabilir ve satın almak neye mal olur

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ülke	AB pasaportu olmayan İsrailli alıcı	Alıcının vergileri ve masrafları
Romanya	Ev ve daire kendi adınıza. Villanın altındaki arsa: üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketi aracılığıyla	Yeni konut: %21 KDV, genellikle fiyata dahil. İkinci el: alıcı için devir vergisi yok. Resmi tarifeye göre noter ücreti ve %0,15 tescil harcı
Yunanistan	İzin verilir. Belirlenmiş sınır bölgeleri için önceden onay gerekir	İkinci el: yaklaşık %3,09 devir vergisi. Yeni konut: %24 KDV. 31.12.2026'ya kadar geliştirici bunun askıya alınması için başvurabilir ve yerine devir vergisi ödenir. Hükümet, AB dışı alıcılar için %15 devir vergisi açıkladı, ancak bu yasalaşmadı
Portekiz	Uyruğa göre kısıtlama yok	Devir vergisi (IMT) %7,5'e kadar çıkan bir tarifeye göre, artı %0,8 damga vergisi. 97/2026 sayılı Kararname-Kanun'dan beri, yerleşik olmayan biri konutta sabit %7,5 öder, geçmişte Portekiz'de yerleşik olmadıysa. İki yıl içinde yerleşik olanlar veya mülkü makul bir kirayla kiraya verenler farkı geri talep edebilir
Kıbrıs	İlçe İdaresi'nden izin: konut için 4.000 m²'ye kadar bir arsa veya en fazla iki birim	Yeni konut: %19 KDV (belirli koşullarda ana konut için %5). İkinci el: tarifeye göre devir harçları, %50 indirimli
İspanya	İzin verilir. Kısıtlı askeri bölgeler için onay gerekir	İkinci el: bölgesel devir vergisi (Madrid %6, Katalonya %10 ile %13). Yeni konut: %10 KDV artı bölgesel damga vergisi
Bulgaristan	Bina ve daire evet. Arsa hayır, bu yüzden arsalı bir villa genellikle bir Bulgar şirketi aracılığıyla alınır	Yeni konut: %20 KDV. Her belediyenin belirlediği, %3'e kadar belediye iktisap vergisi
Gürcistan	Tarım arazisi hariç her şey	Devir vergisi yok. Sabit tescil harçları (standart tescil için 150 GEL)
Dubai	Mülkiyet (freehold) yalnızca Yönetici tarafından belirlenen bölgelerde	Dubai Arsa Dairesi'ne %4 devir ücreti. Resmen alıcı için %2, satıcı için %2; uygulamada alıcı çoğu zaman tamamını öder

Bölüm 2: paranızı ne korur ve finansman

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ülke	Geliştiriciye ödenen paranın korunması	Yurt dışından gelen alıcı için finansman
Romanya	25.8.2026'dan beri (169/2026 sayılı Kanun, md. 422): gelecekteki bir birim için ön sözleşme yalnızca noter huzurunda ve inşaat ruhsatından sonra, tapu kütüğüne tescil edilerek yapılır; avanslar projeye özel bir hesaba yatırılır	Bir Romanya bankası %70'e kadar finanse edebilir. Öz sermayeniz en az %30
Yunanistan	Yasal bir escrow veya teminat bulamadık	Tüm borçlular için merkez bankası sınırları: ilk kez alanlar için %90, diğerleri için %80
Portekiz	Yasal bir escrow veya teminat bulamadık	Her bankanın koşullarına göre, merkez bankası sınırları içinde
Kıbrıs	Satış sözleşmesinin 6 ay içinde Tapu Dairesi'ne tevdi edilmesi, alıcıya anlaşmayı icra ettirme hakkı verir ve aynı birim için başka bir sözleşmenin tevdi edilmesini engeller	Her bankanın koşullarına göre, merkez bankası sınırları içinde
İspanya	Kanunen zorunlu: geliştirici avansları banka teminatı veya sigortayla güvence altına alır ve avanslar özel bir hesaba yatırılır	Bağlayıcı bir üst sınır yok. Her bankanın koşullarına göre
Bulgaristan	Yasal bir escrow veya teminat bulamadık	Tüm borçlular için merkez bankası sınırı: %85
Gürcistan	Yasal bir escrow bulamadık	Her bankanın koşullarına göre
Dubai	8/2007 sayılı Kanun gereği zorunlu: proje üzerinden ödemeler projenin escrow hesabına gider	Yerel bankalar, merkez bankası sınırları içinde. Yazılı olarak kontrol edin

Finansmana dair bir not: ülkelerin çoğu için yabancılara yönelik finansman koşullarını belirleyen resmi bir kaynak bulamadık, bu yüzden kontrol etmediğimiz rakamları yazmadık. Konut kredisiyle satın almayı planlıyorsanız, bir mülke bağlanmadan önce bankadan koşullarını yazılı olarak isteyin.

Bölüm 3: statü ve uçuş süresi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ülke	Gayrimenkul üzerinden statü	Tel Aviv'den direkt uçuş, yaklaşık
Romanya	Yok	2,5 saat
Yunanistan	Altın vize: en çok talep gören bölgelerde 800.000 €, diğer yerlerde 400.000 €, yalnızca dönüşüm veya restorasyon için 250.000 €	2 saat
Portekiz	Yok. Gayrimenkul, Ekim 2023'te altın vizeden çıkarıldı	5,5 ile 6 saat
Kıbrıs	Kalıcı oturum: bir geliştiriciden 300.000 €'dan başlayan (KDV hariç), yurt dışından gelen parayla ödenen yeni bir konut, artı yurt dışından en az 50.000 € yıllık gelir	1 saat
İspanya	Yok. Tüm yatırımcı vizesi yolları 3.4.2025'te kaldırıldı	4,5 ile 5 saat
Bulgaristan	Yenilenebilir uzun süreli oturum: gayrimenkule en az 600.000 BGN (yaklaşık 306.775 €) yatırım. Kalıcı oturum ancak 5 yıl sonra	2,5 saat
Gürcistan	Piyasa değeri 150.000 $'ın üzerindeki tarım dışı mülk için bir yıllık, yenilenebilir izin (1.3.2026'dan itibaren)	2,5 saat
Dubai	En az 2 milyon AED değerindeki mülk için 10 yıllık altın vize	3 saat

Uçuş süreleri yuvarlanmıştır, havayolu tarifelerine dayanır ve varış şehrine ve mevsime göre değişir.

Her ülke neye uygun

Romanya. Bir Avrupa başkentinin yakınında, AB ve Schengen içinde, alıcı için devir vergisi olmayan ve banka finansmanı bulunan bir ev. Zayıf yönü: gayrimenkul üzerinden statü yok ve AB pasaportu olmayan alıcılar için villanın altındaki arsa bir yapı gerektirir. Bunu villanın altındaki arsa yazımızda ve pasaport tablomuzda açıklıyoruz.

Yunanistan. AB'de statüye ihtiyaç duyanlar veya deniz kıyısında bir ev isteyenler için. Tam karşılaştırma Romanya ve Yunanistan yazısında.

Portekiz. Pahalı, uzak bir pazar ve artık yerleşik olmayanlar için daha yüksek bir devir vergisi var. Romanya ve Portekiz.

Kıbrıs. En yakın olanı, kalıcı oturuma giden bir yolla. Satın alma izni gerekir. Romanya ve Kıbrıs.

İspanya. Geliştiriciye ödenen avanslar için en güçlü koruma ve arsa kısıtlaması yok. İkinci elde yüksek devir vergisi. Romanya ve İspanya.

Bulgaristan. Romanya'ya en çok benzeyen komşu, 1.1.2026'dan beri euroda, büyük bir gayrimenkul yatırımı için bir oturum yoluyla. Aynı arsa sorunu. Romanya ve Bulgaristan.

Gürcistan. Basit, düşük maliyetli bir satın alma ve gayrimenkul üzerinden oturum izni. AB dışında. Romanya ve Gürcistan.

Dubai. Uzun süreli vize ve yasal escrow. Avrupa dışında ve uygulamada dolarla. Romanya ve Dubai.

Sahadan: artık var olmayan altın vize

Av. Ilan Leibovitch, Lizbon'da tatilden dönen genç bir çifti anlatıyor:

Şehre âşık olmuşlardı. Son günlerinde bir emlakçıyla tanıştılar; emlakçı onlara merkezde daireler gösterdi ve satın almanın onlara Portekiz'de yaşama ve çalışma imkânı veren bir altın vize kazandıracağını anlattı. Bu hayalle bana geldiler.

Bunu bozmak zorunda kaldım. Onlara tavsiye veren kişi gelişmeleri takip etmemişti: 2023 sonunda Portekiz, gayrimenkul alımlarını altın vize programından çıkardı. Orada yatırım yapıp vize almanın başka yolları hâlâ var, ama daire almak bunlardan biri değil.

Kurallar değişir, bazen hızlı. Bu tablolardaki her satır yazdığımız gün için doğrudur. Karar vermeden önce bağımsız bir yerel avukattan sunumu değil, kanun maddesini isteyin.

Sizin yerinize seçen beş soru

1. Bir statüye ihtiyacınız var mı? Varsa Yunanistan, Kıbrıs, Bulgaristan, Gürcistan ve Dubai'ye bakın. Romanya, Portekiz ve İspanya gayrimenkul üzerinden statü vermez.
2. Proje üzerinden mi alıyorsunuz? Öyleyse kanunun avansınıza ne yaptığını ve avansın gerçekten kanunun şart koştuğu hesaba gidip gitmediğini kontrol edin.
3. Konut kredisine ihtiyacınız var mı? Bir mülk seçmeden önce o ülkedeki bir bankadan koşullarını yazılı olarak isteyin.
4. Pasaportunuz nedir? Özellikle arsa söz konusu olduğunda, kendi adınıza neyi tescil ettirebileceğinizi belirler.
5. Yılda kaç kez uçacaksınız? Bir saat, iki buçuk saat ya da altı saat, her ziyarette hissedeceğiniz bir fark yaratır.

Sık sorulan sorular

Hangi ülkelerde gayrimenkul almak oturum sağlar?

Buradaki 8 ülke arasında: Yunanistan (bölgeye ve türe göre 250.000 € ile 800.000 € arasında altın vize), Kıbrıs (yurt dışından geliri olanlar için yeni bir konutta 300.000 €'dan başlayan kalıcı oturum), Bulgaristan (gayrimenkulde 600.000 BGN'den başlayan uzun süreli oturum), Gürcistan (piyasa değeri 150.000 $'ın üzerindeki mülk için bir yıllık izin) ve Dubai (2 milyon AED değerindeki mülk için 10 yıllık vize). Romanya, Portekiz ve İspanya'da böyle bir imkan yok.

Neden ülkeler arasında getiriyi karşılaştırmıyorsunuz?

Çünkü getiri; kiraya, doluluğa, yönetim ücretlerine, vergilere ve döviz kurlarına bağlı bir tahmindir ve doğrulanabilecek resmi bir kaynağı yoktur. Yalnızca kanunda ve resmi kaynaklarda doğrulanabilecek olanları karşılaştırdık: mülkiyet, vergiler, paranızın korunması, finansman, statü ve uçuş süresi.

Alıcı satın almada en az vergiyi nerede öder?

Gürcistan'da devir vergisi yoktur, yalnızca sabit tescil harçları vardır. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez, ancak yeni bir konut %21 KDV içerir. Portekiz ve İspanya'da ikinci el satışlarda devir vergisi bu listedeki en yüksekler arasındadır.

Geliştiriciye ödenen para en iyi nerede korunur?

İspanya'da, kanun geliştiricinin avansları banka teminatı veya sigortayla güvence altına almasını şart koşar; Dubai'de ise ödemeler projenin escrow hesabına gider. Romanya'da 25.8.2026'dan beri, gelecekteki bir birim için avanslar projeye özel bir hesaba yatırılır.

Bir İsrailli bu ülkelerin hepsinde arsa satın alabilir mi?

Hepsinde değil. Romanya ve Bulgaristan'da, AB pasaportu olmayan biri arsayı kendi adına tescil ettiremez; üst hakkı (superficie) veya bir şirket kullanılır. Kıbrıs'ta izin gerekir. Yunanistan'da onay gerektiren sınır bölgeleri vardır. Gürcistan'da tarım arazisi vatandaşlara ayrılmıştır. Dubai'de mülkiyet (freehold) yalnızca belirlenmiş bölgelerde mümkündür.

Sonuç

Doğru karşılaştırma, bir yüzdeyle değil, mülke ne için ihtiyacınız olduğuyla başlar. Statüye ihtiyacı olan biri bir ülkeyi seçer. Bir Avrupa başkentinin yakınında, finansmanlı ve devir vergisiz bir eve ihtiyacı olan biri başka bir ülkeyi seçer.

Biz Romanya'da, Bükreş'in kuzeyindeki Balotești'de inşa ediyoruz, bu yüzden diğer ülkelerin nerede daha iyi olduğunu da görmeniz bizim için önemli. Kararsızsanız benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Hedefinizi gözden geçirip nereye uyduğuna bakarız, cevap Romanya olmasa bile.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Romanya: 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial no. 661, md. 422 · ANCPI · Yunanistan: Göç Bakanlığı, altın vize genelgesi (24.9.2024) · 5246/2025 sayılı Kanun, md. 12 · ESRB: Yunanistan Merkez Bankası'nın konut kredisi sınırlarına dair bildirimi · Kıbrıs: İçişleri Bakanlığı: yabancıların mülk satın alması · Yatırımcılar için göçmenlik izinleri · Arazi ve Etüt Dairesi: satış sözleşmesinin tevdi edilmesi · Bulgaristan: Anayasa, md. 22 · Bulgaristan Cumhuriyeti'nde Yabancılar Yasası · Bulgaristan Ulusal Bankası, 11.9.2024 · Portekiz: 97/2026 sayılı Kararname-Kanun, Diário da República · IMT Kanunu, md. 17 · 56/2023 sayılı Kanun · İspanya: 1/2025 sayılı Organik Kanun, BOE · 38/1999 sayılı Kanun, birinci ek hüküm · Madrid: devir vergisi · Katalonya: devir vergisi · Savunma bölgeleri hakkında 8/1975 sayılı Kanun · Gürcistan: Anayasa, md. 19 · Yabancıların Hukuki Statüsü Hakkında Kanun, md. 15 · NAPR: tescil harçları · Dubai: Dubai Arsa Dairesi · 7/2006 ve 8/2007 sayılı Kanunlar, Dubai mevzuat portalı · GDRFA: mülk sahipleri için altın vize

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel, yatırım veya mali tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur ve sık sık değişir. Herhangi bir işlemden önce, satın aldığınız ülkede bağımsız bir avukata ve vergi danışmanına danışın.