Rumänien, Griechenland, Portugal, Zypern, Spanien, Bulgarien, Georgien und Dubai: Eigentum, Steuern, Schutz, Finanzierung, Status und Flug.
Griechenland, Zypern, Bulgarien, Georgien und Dubai. In Rumänien, Portugal und Spanien kauft ein Haus keinen Status.
In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer: Notar nach Gebührenordnung und Eintragungsgebühr 0,15 %. Ein Neubau enthält 21 % MwSt.
Nach Gesetzesdekret 97/2026 zahlt ein Nichtansässiger, der in Portugal ein Haus kauft, pauschal 7,5 % IMT, mit Ausnahmen.
Das Organgesetz 1/2025 hat alle Wege zum Investorenvisum in Spanien abgeschafft. In Portugal wurden Immobilien 2023 aus dem Programm gestrichen.
Wo im Ausland kaufen: die kurze Antwort
Es gibt kein Land, das in allem gewinnt. Jedes der 8 Länder hier gewinnt in etwas anderem:
- Aufenthaltsstatus über eine Immobilie: Griechenland, Zypern, Bulgarien, Georgien und Dubai. In Rumänien, Portugal und Spanien kauft ein Haus keinen Status.
- Gesetzlicher Schutz für Geld, das Sie dem Bauträger gezahlt haben: am stärksten in Spanien und Dubai. In Rumänien fließen die Anzahlungen seit 25.8.2026 auf ein projektgebundenes Sonderkonto.
- Steuern beim Kauf: In Rumänien und Georgien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. In Portugal und Spanien zahlt er eine erhebliche Grunderwerbsteuer.
- Entfernung: Zypern liegt am nächsten. Portugal und Spanien liegen am weitesten entfernt.
Bevor Sie ein Land wählen, sollten Sie entscheiden, was Sie von der Immobilie brauchen: ein Zuhause, einen Aufenthaltsstatus oder einen Ort in der Nähe für Besuche. Diese Antwort wählt das Land für Sie.
Warum wir nicht nach Rendite vergleichen
Fast jeder Ländervergleich, den Sie finden, ist um eine einzige Prozentzahl herum aufgebaut: die Rendite. Wir verwenden sie nicht, aus drei Gründen:
- Rendite ist eine Prognose, keine Tatsache. Sie hängt von der Miete, der Auslastung, den Verwaltungsgebühren, den Steuern und dem Wechselkurs ab. Jeder dieser Faktoren ändert sich, und keiner lässt sich aus der Ferne prüfen.
- Es gibt keine offizielle Quelle, die sie vergleicht. Steuern, Gesetze und Aufenthaltsstatus kann man im Amtsblatt jedes Landes prüfen. Die Rendite kommt fast immer vom Verkäufer.
- Sie verdeckt die entscheidenden Fragen. Ein Geschäft mit hoher Prozentzahl und ohne Schutz der Anzahlung ist ein riskantes Geschäft. Die Tabelle hier beginnt mit diesen Fragen.
Deshalb haben wir nur verglichen, was sich in einer offiziellen Quelle prüfen lässt: wer kaufen darf, was der Kauf kostet, was das Geld schützt, ob es eine Finanzierung gibt, ob es einen Aufenthaltsstatus gibt und wie lange man fliegt.
Teil 1: Wer kaufen darf und was der Kauf kostet
| Land | Käufer aus Israel, ohne EU-Pass | Steuern und Kosten des Käufers |
|---|---|---|
| Rumänien | Haus und Wohnung auf Ihren Namen. Grundstück einer Villa: über ein Superficie-Recht oder eine rumänische Gesellschaft | Neubau: 21 % MwSt., meist im Preis enthalten. Bestand: keine Grunderwerbsteuer für den Käufer. Notarhonorar nach Gebührenordnung und Eintragungsgebühr 0,15 % |
| Griechenland | Erlaubt. In festgelegten Grenzgebieten ist eine vorherige Genehmigung nötig | Bestand: Grunderwerbsteuer von etwa 3,09 %. Neubau: 24 % MwSt., ausgesetzt bis 31.12.2026. Die Regierung hat eine Grunderwerbsteuer von 15 % für Käufer außerhalb der EU angekündigt, sie ist aber noch nicht Gesetz |
| Portugal | Keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit | Gestaffelte Grunderwerbsteuer (IMT) bis 7,5 %, dazu 0,8 % Stempelsteuer. Seit Gesetzesdekret 97/2026 zahlt ein Nichtansässiger für ein Wohngebäude pauschal 7,5 %, es sei denn, er wird innerhalb von zwei Jahren ansässig oder vermietet zu regulierter Miete |
| Zypern | Genehmigung des Bezirksamts nötig: Grundstück bis 4.000 m² für ein Haus oder bis zu zwei Einheiten | Neubau: 19 % MwSt. (5 % für den Hauptwohnsitz, unter Bedingungen). Bestand: gestaffelte Übertragungsgebühren mit 50 % Ermäßigung |
| Spanien | Erlaubt. In militärischen Sperrgebieten ist eine Genehmigung nötig | Bestand: regionale Grunderwerbsteuer (Madrid 6 %, Katalonien 10 % bis 13 %). Neubau: 10 % MwSt. plus regionale Stempelsteuer |
| Bulgarien | Gebäude und Wohnung ja. Grundstück nein, deshalb wird eine Villa mit Grundstück meist über eine bulgarische Gesellschaft gekauft | Neubau: 20 % MwSt. Kommunale Erwerbsteuer, von jeder Gemeinde festgelegt, bis 3 % |
| Georgien | Alles außer landwirtschaftlichen Flächen | Keine Grunderwerbsteuer. Feste Eintragungsgebühren (150 Lari bei regulärer Eintragung) |
| Dubai | Volles Eigentum nur in den vom Herrscher festgelegten Gebieten | Übertragungsgebühr von 4 % an die Grundbuchbehörde. Offiziell 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer, in der Praxis zahlt meist der Käufer alles |
Teil 2: Was das Geld schützt und wie es mit der Finanzierung aussieht
| Land | Schutz für Geld, das Sie dem Bauträger gezahlt haben | Finanzierung für Käufer aus dem Ausland |
|---|---|---|
| Rumänien | Seit 25.8.2026 (Gesetz 169/2026, Artikel 422): Vorvertrag über eine künftige Einheit nur beim Notar und nach der Baugenehmigung, Eintragung im Grundbuch, Anzahlungen auf ein projektgebundenes Sonderkonto | Eine rumänische Bank kann bis zu 70 % finanzieren. Das Eigenkapital beträgt mindestens 30 % |
| Griechenland | Keine gesetzliche Treuhand- oder Bürgschaftspflicht gefunden | Obergrenzen der Zentralbank für alle Kreditnehmer: 90 % für Erstkäufer einer Wohnung, 80 % für andere |
| Portugal | Keine gesetzliche Treuhand- oder Bürgschaftspflicht gefunden | Nach den Bedingungen der jeweiligen Bank, innerhalb der Obergrenzen der Zentralbank |
| Zypern | Die Hinterlegung des Kaufvertrags im Grundbuch innerhalb von 6 Monaten gibt dem Käufer das Recht, das Geschäft durchzusetzen, und sperrt die Hinterlegung eines anderen Vertrags über dieselbe Einheit | Nach den Bedingungen der jeweiligen Bank, innerhalb der Obergrenzen der Zentralbank |
| Spanien | Gesetzliche Pflicht: Der Bauträger sichert die Anzahlungen durch Bankbürgschaft oder Versicherung, und sie fließen auf ein Sonderkonto | Keine verbindliche Obergrenze. Nach den Bedingungen der jeweiligen Bank |
| Bulgarien | Keine gesetzliche Treuhand- oder Bürgschaftspflicht gefunden | Obergrenze der Zentralbank für alle Kreditnehmer: 85 % |
| Georgien | Keine gesetzliche Treuhandpflicht gefunden | Nach den Bedingungen der jeweiligen Bank |
| Dubai | Gesetzliche Pflicht nach Gesetz 8/2007: Zahlungen für eine Off-Plan-Wohnung fließen auf ein Treuhandkonto des Projekts | Lokale Banken, innerhalb der Obergrenzen der Zentralbank. Schriftlich prüfen |
Hinweis zur Finanzierung: Für die meisten Länder haben wir keine offizielle Quelle gefunden, die Finanzierungsbedingungen für Ausländer festlegt. Deshalb haben wir keine Zahlen geschrieben, die wir nicht geprüft haben. Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen wollen, lassen Sie sich die Bedingungen der Bank schriftlich geben, bevor Sie sich zu einer Immobilie verpflichten.
Teil 3: Aufenthaltsstatus und Flugzeit
| Land | Status über eine Immobilie | Direktflug ab Tel Aviv, ungefähr |
|---|---|---|
| Rumänien | Keiner | Zweieinhalb Stunden |
| Griechenland | Golden Visa: 800.000 € in gefragten Gebieten, 400.000 € in den übrigen, 250.000 € nur für Umnutzung oder Denkmalerhalt | Zwei Stunden |
| Portugal | Keiner. Immobilien wurden im Oktober 2023 aus dem Golden Visa gestrichen | 5,5 bis 6 Stunden |
| Zypern | Daueraufenthalt: Neubau vom Bauträger ab 300.000 € (ohne MwSt.), mit Geld aus dem Ausland, und ein jährliches Auslandseinkommen von mindestens 50.000 € | Eine Stunde |
| Spanien | Keiner. Alle Wege zum Investorenvisum wurden am 3.4.2025 abgeschafft | 4,5 bis 5 Stunden |
| Bulgarien | Langfristiger Aufenthalt, verlängerbar: Investition von mindestens 600.000 Lew (etwa 306.775 €) in Immobilien. Daueraufenthalt erst nach 5 Jahren | Zweieinhalb Stunden |
| Georgien | Verlängerbare Erlaubnis für ein Jahr, für eine nicht landwirtschaftliche Immobilie mit einem Marktwert über 150.000 Dollar (ab 1.3.2026) | Zweieinhalb Stunden |
| Dubai | Golden Visa für 10 Jahre bei einer Immobilie im Wert von mindestens 2 Millionen Dirham | 3 Stunden |
Die Flugzeiten sind gerundet, nach den Flugplänen der Fluggesellschaften, und ändern sich je nach Zielstadt und Saison.
Wofür jedes Land gut ist
Rumänien. Ein Zuhause nahe einer europäischen Hauptstadt, in der EU und im Schengen-Raum, ohne Grunderwerbsteuer für den Käufer und mit Bankfinanzierung. Die Schwäche: kein Status über eine Immobilie, und wer keinen EU-Pass hat, braucht für das Grundstück einer Villa eine Struktur. Einzelheiten im Artikel zum Grundstück unter der Villa und in der Tabelle nach Reisepass.
Griechenland. Für alle, die einen Status in der EU brauchen, oder ein Haus am Meer. Der vollständige Vergleich Rumänien oder Griechenland.
Portugal. Ein teurer und weit entfernter Markt, und jetzt auch mit höherer Grunderwerbsteuer für Nichtansässige. Rumänien oder Portugal.
Zypern. Am nächsten, mit einem Weg zum Daueraufenthalt. Für den Erwerb ist eine Genehmigung nötig. Rumänien oder Zypern.
Spanien. Der stärkste Schutz für Anzahlungen an den Bauträger und keine Beschränkung beim Grundstück. Hohe Grunderwerbsteuer im Bestand. Rumänien oder Spanien.
Der richtige Vergleich beginnt mit der Frage, was Sie von der Immobilie brauchen, nicht mit einer Prozentzahl.
Bulgarien. Der Nachbar, der Rumänien am ähnlichsten ist, mit dem Euro seit 1.1.2026 und einem Aufenthaltsweg über Immobilien mit hohem Betrag. Dasselbe Grundstücksproblem. Rumänien oder Bulgarien.
Georgien. Ein einfacher und günstiger Kauf und eine Aufenthaltserlaubnis über eine Immobilie. Außerhalb der EU. Rumänien oder Georgien.
Dubai. Ein langes Visum und ein gesetzlich vorgeschriebenes Treuhandkonto. Außerhalb Europas und faktisch in Dollar. Rumänien oder Dubai.
Aus der Praxis: das Golden Visa, das es nicht mehr gab
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch berichtet von einem jungen Paar, das aus einem Urlaub in Lissabon zurückkam:
Sie hatten sich in die Stadt verliebt. Am letzten Tag trafen sie einen Immobilienmakler, der ihnen Wohnungen im Zentrum zeigte und erklärte, der Kauf verschaffe ihnen ein Golden Visa, mit dem sie in Portugal leben und arbeiten könnten. Mit diesem Traum kamen sie zu mir.
Ich musste ihn zerplatzen lassen. Wer sie begleitet hatte, war nicht auf dem neuesten Stand: Ende 2023 hat Portugal den Immobilienkauf aus dem Golden-Visa-Programm gestrichen. Es gibt dort noch andere Wege, zu investieren und ein Visum zu erhalten, aber der Kauf einer Wohnung gehört nicht dazu.
Die Regeln ändern sich, manchmal schnell. Jede Zeile der Tabelle hier gilt für den Tag, an dem wir sie geschrieben haben. Bevor Sie entscheiden, verlangen Sie von einem unabhängigen Anwalt vor Ort den Gesetzesartikel, nicht die Präsentation.
Fünf Fragen, die für Sie wählen
- Brauchen Sie einen Aufenthaltsstatus? Wenn ja, prüfen Sie Griechenland, Zypern, Bulgarien, Georgien und Dubai. Rumänien, Portugal und Spanien gewähren ihn nicht über eine Immobilie.
- Kaufen Sie Off-Plan? Wenn ja, prüfen Sie, was das Gesetz mit Ihrer Anzahlung macht und ob sie tatsächlich auf das Konto fließt, das das Gesetz verlangt.
- Brauchen Sie eine Hypothek? Lassen Sie sich von einer Bank im Land die Bedingungen schriftlich geben, bevor Sie eine Immobilie auswählen.
- Welchen Reisepass haben Sie? Er bestimmt, was Sie auf Ihren Namen eintragen lassen können, vor allem beim Grundstück.
- Wie oft im Jahr werden Sie fliegen? Eine Stunde, zweieinhalb oder sechs Stunden, das ist ein Unterschied, den Sie bei jedem Besuch spüren.
Häufig gestellte Fragen
In welchem Land verschafft der Kauf einer Immobilie einen Aufenthaltsstatus?
Von den 8 Ländern hier: in Griechenland (Golden Visa ab 250.000 bis 800.000 €, je nach Gebiet und Art), in Zypern (Daueraufenthalt ab 300.000 € für einen Neubau und mit Auslandseinkommen), in Bulgarien (langfristiger Aufenthalt ab 600.000 Lew in Immobilien), in Georgien (Erlaubnis für ein Jahr bei einer Immobilie mit einem Marktwert über 150.000 Dollar) und in Dubai (Visum für 10 Jahre bei einer Immobilie im Wert von 2 Millionen Dirham). In Rumänien, Portugal und Spanien nicht.
Warum vergleichen Sie die Länder nicht nach Rendite?
Weil die Rendite eine Prognose ist, die von Miete, Auslastung, Verwaltungsgebühren, Steuern und Wechselkurs abhängt, und es für sie keine offizielle Quelle gibt, die man prüfen kann. Wir haben nur verglichen, was sich im Gesetz und in offiziellen Quellen prüfen lässt: Eigentum, Steuern, Schutz des Geldes, Finanzierung, Aufenthaltsstatus und Flugzeit.
Wo zahlt der Käufer beim Kauf die wenigsten Steuern?
In Georgien gibt es keine Grunderwerbsteuer, nur feste Eintragungsgebühren. In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer, aber ein Neubau enthält 21 % MwSt. In Portugal und Spanien gehört die Grunderwerbsteuer im Bestand zu den höchsten auf der Liste.
Wo ist das Geld, das ich dem Bauträger gezahlt habe, am besten geschützt?
In Spanien, wo das Gesetz den Bauträger verpflichtet, die Anzahlungen durch Bankbürgschaft oder Versicherung abzusichern, und in Dubai, wo die Zahlungen auf ein Treuhandkonto des Projekts fließen. In Rumänien fließen die Anzahlungen für eine künftige Wohnung seit 25.8.2026 auf ein projektgebundenes Sonderkonto.
Kann ein Israeli in all diesen Ländern ein Grundstück kaufen?
Nicht in allen. In Rumänien und Bulgarien kann jemand ohne EU-Pass kein Grundstück auf seinen Namen eintragen lassen, man nutzt ein Superficie-Recht oder eine Gesellschaft. In Zypern ist eine Genehmigung nötig. In Griechenland gibt es Grenzgebiete, die eine Genehmigung erfordern. In Georgien sind landwirtschaftliche Flächen Staatsbürgern vorbehalten. In Dubai gibt es volles Eigentum nur in festgelegten Gebieten.
Fazit
Der richtige Vergleich beginnt mit der Frage, was Sie von der Immobilie brauchen, nicht mit einer Prozentzahl. Wer einen Aufenthaltsstatus braucht, wählt ein Land. Wer ein Zuhause nahe einer europäischen Hauptstadt braucht, mit Finanzierung und ohne Grunderwerbsteuer, wählt ein anderes.
Wir bauen in Rumänien, in Balotești nördlich von Bukarest, und deshalb ist es uns wichtig, dass Sie auch sehen, wo andere Länder besser sind. Wenn Sie unentschlossen sind, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihr Ziel durch und sehen, wo es passt, auch wenn die Antwort nicht Rumänien ist.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Rumänien: Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial Nr. 661, Artikel 422 · ANCPI · Griechenland: Migrationsministerium, Rundschreiben zum Golden Visa (24.9.2024) · Gesetz 5246/2025, Artikel 12 · ESRB: Mitteilung der Bank von Griechenland zu den Hypotheken-Obergrenzen · Zypern: Innenministerium: Immobilienerwerb durch Ausländer · Einwanderungsgenehmigungen für Investoren · Grundbuchamt: Hinterlegung des Kaufvertrags · Bulgarien: Verfassung, Artikel 22 · Ausländergesetz · Bulgarische Nationalbank, 11.9.2024 · Portugal: Gesetzesdekret 97/2026, Diário da República · IMT-Gesetzbuch, Artikel 17 · Gesetz 56/2023 · Spanien: Organgesetz 1/2025, BOE · Gesetz 38/1999, erste Zusatzbestimmung · Madrid: Grunderwerbsteuer · Katalonien: Grunderwerbsteuer · Gesetz 8/1975 über Schutzzonen · Georgien: Verfassung, Artikel 19 · Gesetz über den Rechtsstatus von Ausländern, Artikel 15 · NAPR: Eintragungsgebühren · Dubai: Dubai Land Department · Gesetz 7/2006 · Gesetz 8/2007 · GDRFA: Golden Visa für Immobilieneigentümer
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer-, Anlage- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026 und ändern sich häufig. Lassen Sie sich vor jedem Geschäft von einem unabhängigen Anwalt und einem unabhängigen Steuerberater in dem Land beraten, in dem Sie kaufen.
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