România, Grecia, Portugalia, Cipru, Spania, Bulgaria, Georgia și Dubai: proprietate, impozite, protecție, finanțare, statut și zbor.
Grecia, Cipru, Bulgaria, Georgia și Dubai. În România, Portugalia și Spania, o casă nu cumpără un statut.
În România, cumpărătorul nu plătește impozit pe transfer: notar după grilă și taxă de intabulare de 0,15%. O casă nouă include TVA 21%.
Potrivit Decretului-lege 97/2026, un nerezident care cumpără o casă în Portugalia plătește un IMT fix de 7,5%, cu excepții.
Legea organică 1/2025 a eliminat toate căile vizei de investitor în Spania. În Portugalia, imobiliarele au fost scoase din program în 2023.
Unde să cumpărați în străinătate: răspunsul scurt
Nu există o singură țară care să câștige la toate. Fiecare dintre cele 8 țări de aici câștigă la altceva:
- Statut prin proprietate: Grecia, Cipru, Bulgaria, Georgia și Dubai. În România, Portugalia și Spania, o casă nu cumpără un statut.
- Protecția prin lege a banilor plătiți dezvoltatorului: cea mai puternică în Spania și în Dubai. În România, din 25.8.2026, avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului.
- Taxele de cumpărare: în România și în Georgia cumpărătorul nu plătește impozit pe transfer. În Portugalia și în Spania plătește un impozit pe transfer semnificativ.
- Distanța: Ciprul este cel mai aproape. Portugalia și Spania sunt cele mai departe.
Înainte de a alege o țară, merită să decideți ce aveți nevoie de la proprietate: o casă, un statut sau un loc aproape pentru vizite. Acest răspuns alege țara în locul dumneavoastră.
De ce nu comparăm după randament
Aproape orice comparație între țări pe care o veți găsi este construită în jurul unui singur procent: randamentul. Noi nu îl folosim, din trei motive:
- Randamentul este o prognoză, nu un fapt. Depinde de chirie, de gradul de ocupare, de taxa de administrare, de impozite și de cursul valutar. Fiecare dintre acestea se schimbă și nu pot fi verificate de la distanță.
- Nu există o sursă oficială care să îl compare. Impozitele, legea și statutul se pot verifica în monitorul oficial al fiecărei țări. Randamentul vine aproape întotdeauna de la vânzător.
- Ascunde întrebările care contează. O tranzacție cu un procent mare și fără protecția avansului este o tranzacție riscantă. Tabelul de aici începe cu aceste întrebări.
De aceea am comparat doar lucruri care se pot verifica într-o sursă oficială: cine poate cumpăra, cât costă cumpărarea, ce protejează banii, dacă există finanțare, dacă există statut și cât durează zborul.
Partea 1: cine poate cumpăra și cât costă cumpărarea
| Țara | Cumpărător israelian, fără pașaport UE | Impozitele și costurile cumpărătorului |
|---|---|---|
| România | Casa și apartamentul pe numele dumneavoastră. Terenul unei vile: prin dreptul de Superficie sau printr-o firmă românească | Casă nouă: TVA 21%, de obicei inclus în preț. La mâna a doua: nu există impozit pe transfer pentru cumpărător. Onorariul notarului după grilă și taxa de intabulare de 0,15% |
| Grecia | Permis. În anumite zone de frontieră este necesară o aprobare prealabilă | La mâna a doua: impozit pe transfer de circa 3,09%. Casă nouă: TVA 24%, suspendat până la 31.12.2026. Guvernul a anunțat un impozit pe transfer de 15% pentru cumpărătorii din afara UE, dar acesta nu a fost încă adoptat |
| Portugalia | Nicio restricție după naționalitate | Impozit pe transfer (IMT) progresiv de până la 7,5%, plus 0,8% taxă de timbru. De la Decretul-lege 97/2026, un nerezident plătește 7,5% fix pentru o locuință, cu excepția cazului în care devine rezident în doi ani sau închiriază cu chirie reglementată |
| Cipru | Este necesar un permis de la administrația districtului: un teren de până la 4.000 mp pentru o casă sau până la două unități | Casă nouă: TVA 19% (5% pentru locuința principală, în anumite condiții). La mâna a doua: taxe de transfer progresive, cu o reducere de 50% |
| Spania | Permis. În zonele militare restricționate este necesară o aprobare | La mâna a doua: impozit pe transfer regional (Madrid 6%, Catalonia 10% până la 13%). Casă nouă: TVA 10% plus taxă de timbru regională |
| Bulgaria | Clădirea și apartamentul da. Terenul nu, așa că o vilă cu teren se cumpără de obicei printr-o firmă bulgară | Casă nouă: TVA 20%. Impozit local la cumpărare, stabilit de fiecare primărie, de până la 3% |
| Georgia | Totul în afară de terenul agricol | Nu există impozit pe transfer. Taxe fixe de înregistrare (150 de lari la înregistrarea obișnuită) |
| Dubai | Proprietate deplină doar în zonele stabilite de conducător | Comision de transfer de 4% către Departamentul Funciar. Oficial 2% pentru cumpărător și 2% pentru vânzător, dar în practică cumpărătorul plătește de obicei tot |
Partea 2: ce protejează banii și ce se întâmplă cu finanțarea
| Țara | Protecția banilor plătiți dezvoltatorului | Finanțare pentru un cumpărător din străinătate |
|---|---|---|
| România | Din 25.8.2026 (Legea 169/2026, art. 422): antecontractul pentru o unitate viitoare doar la notar și după autorizația de construire, înscris în cartea funciară, iar avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului | O bancă românească poate finanța până la 70%. Avansul este de cel puțin 30% |
| Grecia | Nu am găsit o obligație legală de escrow sau garanție | Plafoanele băncii centrale pentru toți împrumutații: 90% pentru cumpărătorii primei locuințe, 80% pentru ceilalți |
| Portugalia | Nu am găsit o obligație legală de escrow sau garanție | După condițiile fiecărei bănci, în plafoanele băncii centrale |
| Cipru | Depunerea contractului de vânzare la registrul funciar în 6 luni îi dă cumpărătorului dreptul de a cere executarea tranzacției și blochează depunerea unui alt contract pentru aceeași unitate | După condițiile fiecărei bănci, în plafoanele băncii centrale |
| Spania | Obligatoriu prin lege: dezvoltatorul garantează avansurile printr-o garanție bancară sau o asigurare, iar acestea intră într-un cont special | Nu există un plafon obligatoriu. După condițiile fiecărei bănci |
| Bulgaria | Nu am găsit o obligație legală de escrow sau garanție | Plafonul băncii centrale pentru toți împrumutații: 85% |
| Georgia | Nu am găsit o obligație legală de escrow | După condițiile fiecărei bănci |
| Dubai | Obligatoriu prin Legea 8/2007: plățile pentru o locuință pe plan intră într-un cont escrow al proiectului | Bănci locale, în plafoanele băncii centrale. De verificat în scris |
O observație despre finanțare: pentru majoritatea țărilor nu am găsit o sursă oficială care să stabilească condițiile de finanțare pentru străini. De aceea nu am scris cifre pe care nu le-am verificat. Dacă plănuiți să cumpărați cu un credit ipotecar, cereți băncii condițiile în scris înainte să vă angajați pentru o proprietate.
Partea 3: statut și durata zborului
| Țara | Statut prin proprietate | Zbor direct din Tel Aviv, aproximativ |
|---|---|---|
| România | Nu există | Două ore și jumătate |
| Grecia | Viză de aur: 800.000 de euro în zonele căutate, 400.000 în rest, 250.000 doar pentru reconversie sau restaurare | Două ore |
| Portugalia | Nu există. Imobiliarele au fost scoase din viza de aur în octombrie 2023 | 5,5 până la 6 ore |
| Cipru | Rezidență permanentă: casă nouă de la dezvoltator de la 300.000 de euro (fără TVA), cu bani din străinătate și un venit anual din străinătate de cel puțin 50.000 de euro | O oră |
| Spania | Nu există. Toate căile vizei de investitor au fost eliminate la 3.4.2025 | 4,5 până la 5 ore |
| Bulgaria | Rezidență pe termen lung, reînnoibilă: o investiție de cel puțin 600.000 de leva (circa 306.775 de euro) în imobiliare. Rezidență permanentă doar după 5 ani | Două ore și jumătate |
| Georgia | Permis pe un an, reînnoibil, pentru o proprietate neagricolă cu valoare de piață de peste 150.000 de dolari (de la 1.3.2026) | Două ore și jumătate |
| Dubai | Viză de aur pe 10 ani pentru o proprietate în valoare de cel puțin 2 milioane de dirhami | 3 ore |
Duratele zborurilor sunt rotunjite, după orarele companiilor aeriene, și variază în funcție de orașul de destinație și de sezon.
La ce este bună fiecare țară
România. O casă lângă o capitală europeană, în UE și în Schengen, fără impozit pe transfer pentru cumpărător și cu finanțare bancară. Punctul slab: nu există statut prin proprietate, iar pentru cine nu are pașaport UE terenul unei vile cere o structură. Am detaliat acest lucru în articolul despre terenul de sub vilă și în tabelul pe pașapoarte.
Grecia. Pentru cine are nevoie de un statut în UE sau de o casă lângă mare. Comparația completă în România sau Grecia.
Portugalia. O piață scumpă și îndepărtată, iar acum și cu un impozit pe transfer mai mare pentru nerezidenți. România sau Portugalia.
Cipru. Cel mai aproape, cu o cale spre rezidența permanentă. Este nevoie de un permis pentru cumpărare. România sau Cipru.
Spania. Cea mai puternică protecție pentru avansurile către dezvoltator și fără restricții privind terenul. Impozit pe transfer mare la mâna a doua. România sau Spania.
Comparația corectă începe cu întrebarea ce aveți nevoie de la proprietate, nu cu un procent.
Bulgaria. Vecina cea mai asemănătoare cu România, cu euro de la 1.1.2026 și o cale de rezidență prin imobiliare pentru o sumă mare. Aceeași problemă cu terenul. România sau Bulgaria.
Georgia. O cumpărare simplă și ieftină și un permis de ședere prin proprietate. În afara UE. România sau Georgia.
Dubai. Viză lungă și cont escrow prin lege. În afara Europei și, în practică, în dolari. România sau Dubai.
Din teren: viza de aur care nu mai exista
Avocatul Ilan Leibovitch povestește despre un cuplu tânăr care se întorsese dintr-o vacanță la Lisabona:
Se îndrăgostiseră de oraș. În ultima zi au întâlnit un agent imobiliar, care le-a arătat apartamente în centru și le-a explicat că prin cumpărare vor primi o viză de aur, care le va permite să locuiască și să lucreze în Portugalia. Au venit la mine cu acest vis.
A trebuit să îl spulber. Cel care îi însoțise nu era la zi: la sfârșitul lui 2023, Portugalia a scos cumpărarea de imobile din programul vizei de aur. Există încă alte modalități de a investi acolo și de a primi o viză, dar cumpărarea unui apartament nu este una dintre ele.
Regulile se schimbă, uneori repede. Fiecare rând din tabelul de aici este valabil la data la care l-am scris. Înainte să decideți, cereți unui avocat local și independent articolul de lege, nu prezentarea.
Cinci întrebări care aleg în locul dumneavoastră
- Aveți nevoie de un statut? Dacă da, verificați Grecia, Ciprul, Bulgaria, Georgia și Dubaiul. România, Portugalia și Spania nu îl oferă prin proprietate.
- Cumpărați pe plan? Dacă da, verificați ce face legea cu avansul dumneavoastră și că acesta intră cu adevărat în contul cerut de lege.
- Aveți nevoie de un credit ipotecar? Cereți condițiile în scris de la o bancă din acea țară, înainte de a alege proprietatea.
- Ce pașaport aveți? El stabilește ce puteți înscrie pe numele dumneavoastră, mai ales când este vorba de teren.
- De câte ori pe an veți zbura? O oră, două ore și jumătate sau șase ore este o diferență pe care o simțiți la fiecare vizită.
Întrebări frecvente
În ce țară cumpărarea unei proprietăți oferă rezidență?
Dintre cele 8 țări de aici: în Grecia (viză de aur de la 250.000 la 800.000 de euro, după zonă și tip), în Cipru (rezidență permanentă de la 300.000 de euro pentru o casă nouă și cu venit din străinătate), în Bulgaria (rezidență pe termen lung de la 600.000 de leva în imobiliare), în Georgia (permis pe un an pentru o proprietate cu valoare de piață de peste 150.000 de dolari) și în Dubai (viză pe 10 ani pentru o proprietate în valoare de 2 milioane de dirhami). În România, Portugalia și Spania, nu.
De ce nu comparați randamentul între țări?
Pentru că randamentul este o prognoză care depinde de chirie, de gradul de ocupare, de taxa de administrare, de impozite și de cursul valutar și nu are o sursă oficială verificabilă. Am comparat doar lucruri care se pot verifica în lege și în surse oficiale: proprietatea, impozitele, protecția banilor, finanțarea, statutul și durata zborului.
Unde plătește cumpărătorul cel mai puțin impozit la cumpărare?
În Georgia nu există impozit pe transfer, doar taxe fixe de înregistrare. În România cumpărătorul nu plătește impozit pe transfer, dar o casă nouă include TVA de 21%. În Portugalia și în Spania, impozitul pe transfer la mâna a doua este printre cele mai mari din listă.
Unde sunt cel mai bine protejați banii plătiți dezvoltatorului?
În Spania, unde legea obligă dezvoltatorul să garanteze avansurile printr-o garanție bancară sau o asigurare, și în Dubai, unde plățile intră într-un cont escrow al proiectului. În România, din 25.8.2026, avansurile pentru o locuință viitoare intră într-un cont dedicat al proiectului.
Poate un israelian să cumpere teren în toate aceste țări?
Nu în toate. În România și în Bulgaria, cine nu are pașaport UE nu înscrie terenul pe numele său și folosește dreptul de Superficie sau o firmă. În Cipru este nevoie de un permis. În Grecia există zone de frontieră care cer aprobare. În Georgia, terenul agricol este rezervat cetățenilor. În Dubai, proprietate deplină doar în zonele stabilite.
Concluzia
Comparația corectă începe cu întrebarea ce aveți nevoie de la proprietate, nu cu un procent. Cine are nevoie de un statut va alege o țară. Cine are nevoie de o casă lângă o capitală europeană, cu finanțare și fără impozit pe transfer, va alege alta.
Noi construim în România, în Balotești, la nord de București, și de aceea ne este important să vedeți și unde sunt alte țări mai bune. Dacă ezitați, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem prin scopul dumneavoastră și vedem unde se potrivește, chiar dacă răspunsul nu este România.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: România: Legea 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661, art. 422 · ANCPI · Grecia: Ministerul Migrației, circulara privind viza de aur (24.9.2024) · Legea 5246/2025, art. 12 · ESRB: notificarea Băncii Greciei privind plafoanele creditelor ipotecare · Cipru: Ministerul de Interne: cumpărarea de proprietăți de către străini · permise de imigrare pentru investitori · Departamentul Funciar: depunerea contractului de vânzare · Bulgaria: Constituția, art. 22 · Legea străinilor · Banca Națională a Bulgariei, 11.9.2024 · Portugalia: Decretul-lege 97/2026, Diário da República · Codul IMT, art. 17 · Legea 56/2023 · Spania: Legea organică 1/2025, BOE · Legea 38/1999, prima dispoziție adițională · Madrid: impozitul pe transfer · Catalonia: impozitul pe transfer · Legea 8/1975 privind zonele de apărare · Georgia: Constituția, art. 19 · Legea privind statutul juridic al străinilor, art. 15 · NAPR: taxe de înregistrare · Dubai: Departamentul Funciar din Dubai · Legea 7/2006 · Legea 8/2007 · GDRFA: viza de aur pentru proprietari
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală, de investiții sau financiară. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026 și se schimbă des. Înainte de orice tranzacție, consultați un avocat și un consultant fiscal independenți din țara în care cumpărați.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
