Tapu sicili yanlış alanı ya da sınırı gösteriyor. Romanya'da nasıl düzeltilir?

Romanya'da kadastro ya da tapu sicili hatasını düzeltmek: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir arsa iki kez var olur: sahada ve entegre kadastro ve tapu sicili sisteminde (Cartea Funciară). İkisi uyuşmadığında, örneğin 980 m² ölçülen ama 1.050 m² kayıtlı bir arsa ya da komşunun garajını kesen bir sınır çizgisi söz konusu olduğunda, kanun neyin yanlış gittiğine göre farklı yollar sunar.

Tapu sicili müdürlüğünün (OCPI) bir kabulde ya da bir kayıtta yaptığı teknik hata, o müdürlüğün uzman bir komisyonu tarafından, talep üzerine ya da resen, sahada kontrol yapıldıktan sonra düzeltilebilir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 34(3)). Gerçek hukuki durumla uyuşmayan bir kayıt, kayıtlı kişinin resmi beyanıyla ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla düzeltilir (Medeni Kanun, Md. 907–908; 7/1996 sayılı Kanun, Md. 33). İki komşu, bir arsanın nerede bitip diğerinin nerede başladığı konusunda anlaşamadığında ise Medeni Kanun her ikisine de sınırın belirlenmesini isteme hakkı verir; giderler eşit paylaşılır (Md. 560), gerekirse mahkemede.

Basitçe söylemek gerekirse: önce hatanın kimin olduğunu öğrenin: müdürlüğün, harita mühendisinin, önceki bir malikin ya da komşuyla gerçek bir uyuşmazlık. Her birinin kendi yolu, maliyeti ve süresi vardır.

Özetin nasıl okunacağı için önce tapu sicili özeti rehberimizle başlayın.

Dört hata türü, dört yol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ne yanlış gitti	Örnek	Güzergâh	Yasal dayanak
Bir kayıttaki yazım hatası	Alanda yanlış bir rakam ya da yanlış yazılmış bir isim	Talep üzerine ya da müdürlük tarafından resen düzeltme	Medeni Kanun, Md. 913
Müdürlüğün bir kadastro kabulünde ya da kayıtta yaptığı hata	Plan yanlış yere işlendi	OCPI komisyonu, sahada kontrol, tutanak, I. Bölümün güncellenmesi	7/1996 sayılı Kanun, Md. 34(3)–(5)
Arsa yanlış ölçüldü ya da gerçek durum değişti	Yeni bir ölçüm farklı bir alan ya da şekil gösteriyor	Teknik verilerin güncellenmesi için yeni bir kadastro dosyası	7/1996 sayılı Kanun, Md. 41(3); Medeni Kanun, Md. 914
Kayıt hukuki gerçeğe uymuyor	İptal edilmiş bir senede dayanarak tescil edilmiş bir hak	Kayıtlı hak sahibinin resmi beyanı ya da mahkeme kararı	Medeni Kanun, Md. 907–910; 7/1996 sayılı Kanun, Md. 33

Beşinci bir durum, göründüğünden daha basittir. Tapu sicili sistematik tescil yoluyla (bir bölgenin tamamının devlet tarafından finanse edilen ölçümü) açıldıysa, kayıtları, yeni bir senede dayanan sonraki ilk tescile kadar, talep üzerine ya da müdürlük tarafından ücretsiz olarak değiştirilebilir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 14(7)). ANCPI'nin sistematik kadastro düzeltmesi tarifesi sıfırdır (kod 2.5.3).

Ölçülen alan farklı olduğunda

Bu konuyu geliştiricilere sorun

En sık görülen durum, yetkili bir harita mühendisinin yaptığı yeni bir ölçümün senetteki ya da tapu sicilindeki alanla uyuşmamasıdır. 7/1996 sayılı Kanun, malikin talebiyle yapılan tesciller için açık kurallar koyar (Md. 41(3)):

Ölçülen alan	Ne olur
Daha küçük	Daha küçük alan, malikin onayıyla tescil edilir
Yerleşim alanı içinde (intravilan) %15'e, dışında (extravilan) %5'e kadar daha büyük	Ölçülen alan, kadastro dosyasına ve malikin beyanına dayanarak tescil edilir
Bu sınırların ötesinde daha büyük	Fark yalnızca, komşuların imzaladığı tutanaklar dahil belgelere dayanarak, mülkiyet hakkı olmaksızın zilyetlik olarak şerh edilebilir

Dolayısıyla kağıt üzerinde %20 büyüyen bir arsa, kendiliğinden %20 daha büyük olmaz. Fazla arazi bir olgudur, henüz bir hak değildir.

Düzeltme: kayıt hukuken yanlış olduğunda

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Medeni Kanun, düzeltmeyi tapu sicilindeki herhangi bir yanlış kaydın silinmesi, düzeltilmesi veya değiştirilmesi olarak tanımlar (Md. 907(2)). İlgili her kişi bunu talep edebilir; örneğin kaydın dayanağı olan senet iptal edildiğinde ya da hak yanlış nitelendirildiğinde (Md. 908(1)).

Bunu yapmanın iki yolu vardır:

1. Dostane yoldan, hakkı silinecek ya da değiştirilecek kişinin noterde verdiği resmi bir beyanla (Md. 908(2); 7/1996 sayılı Kanun, Md. 33(1)).
2. Mahkemede, kişi reddederse kesinleşmiş bir kararla (Md. 908(2)–(3)).

Süreler burada önemlidir. Tapu siciline güvenerek iyi niyetle ve bedelini ödeyerek edinen bir alıcıya karşı, kaydın geçersizliğine ya da hakkın yanlış nitelendirilmesine dayanan bir düzeltme davası 3 yıl içinde, karar hak sahibine bildirilmişse 1 yıl içinde açılmalıdır (Md. 909(3)). Bu, tapu sicilini satın almadan önce kontrol etmenin, sonra değil, bir nedeni daha.

Komşu kabul etmediğinde: grănițuire

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir sınır davası (acțiunea în grănițuire), mahkemeden iki komşu arsa arasındaki çizgiyi belirlemesini ve sınır işaretlerini koymasını ister. Medeni Kanun komşuları sınırın belirlenmesine katılmakla ve giderleri eşit paylaşmakla yükümlü kılar (Md. 560). Her malik ayrıca mülkünü kendi masrafıyla çevirebilir (Md. 561).

	Sınır davası (grănițuire)	Arazi istihkak davası (revendicare)
Neye karar verir	Çizginin nereden geçtiğine	Belirli bir arazi şeridinin kime ait olduğuna
Tipik deliller	Senetler, planlar, mahkemece atanan topoğrafya bilirkişisi	Tapu senetleri, tapu sicili geçmişi, bilirkişi raporu
Mahkeme damga harcı	100 ley	Talep edilen arazinin değeri üzerinden hesaplanır
Yasal dayanak	Medeni Kanun, Md. 560; 80/2013 sayılı Acil Hükümet Kararnamesi, Md. 8(1)(d)	80/2013 sayılı Acil Hükümet Kararnamesi, değere dayalı harçlar

Aynı dava hem sınırı belirliyor hem de bir arazi şeridi talep ediyorsa, talep için harç 100 leye eklenir (80/2013 sayılı Acil Hükümet Kararnamesi, Md. 8(1)(d)). Mahkemeye gitmeden önce en basit yolu deneyin: yetkili bir harita mühendisiyle ortak ölçüm ve komşuyla imzalanmış tutanak. Her iki malikin imzaladığı bir sınır, hakimin belirlediğinden daha ucuzdur.

Duvar paylaşan evler için ayrıca ikiz villada ortak duvar rehberimize bakın.

Maliyeti ve ne kadar sürdüğü

Adım	Yayımlanmış kaynaklara göre maliyet	Kanuna göre süre
Tapu sicilinde teknik verilerin (alan, geometri) güncellenmesi	Mülk başına 75 ley (ANCPI kodu 2.6.3)	Sicil memurunun kararı, başvurudan en geç 30 gün içinde bildirilir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 31(1))
Sistematik kadastro düzeltmesi	0 ley (ANCPI kodu 2.5.3)	Aynı
Hakkın esasıyla ilgili olmayan, mahkemedeki tapu sicili davaları	50 ley damga harcı (80/2013 sayılı Acil Hükümet Kararnamesi, Md. 20)	Mahkemeye bağlıdır
Sınır davası	100 ley damga harcı, ayrıca bilirkişi ve avukat ücretleri	Mahkemeye ve bilirkişiliğe bağlıdır
Harita mühendisinin kadastro dosyası	Resmi fiyat yok; yazılı teklif isteyin	Harita mühendisine bağlıdır

Sicil memurunun kararına katılmıyorsanız, bildirimden itibaren 15 gün içinde yeniden inceleme isteyebilir, ardından mahkemeye şikayet edebilirsiniz (7/1996 sayılı Kanun, Md. 31(2)–(3)). Müdürlüğün kendi hatası bu çarelerle giderilemeyen bir zarara yol açtıysa, Medeni Kanun zararı öğrenmenizden itibaren bir yıl içinde OCPI'ye ve sorumlu kişiye karşı tazminat davası açmanıza izin verir (Md. 915).

Satın almadan önce: kısa bir kontrol listesi

1. Senedi, özeti ve sahayı karşılaştırın. Alan, şekil, cephe, komşular.
2. Kadastro planını isteyin (plan de amplasament și delimitare) ve çitlerin gerçekte nerede durduğuna bakın.
3. Alanın yakın zamanda ölçülüp ölçülmediğini, kim tarafından ölçüldüğünü ve komşuların imzalayıp imzalamadığını sorun.
4. III. Bölümü kontrol edin; sınır ya da düzeltme davası dahil tescilli bir dava var mı bakın.
5. Satıcıdan bilinen hataları satıştan önce düzeltmesini isteyin, sonra değil. Kimin ne zamana kadar ödeyeceği konusunda yazılı olarak anlaşın.
6. İade geçmişi olan arazi için Ilfov'da arazi iade talepleri rehberimizi okuyun.
7. Sizin için çalışan bağımsız bir avukat ve yetkili bir harita mühendisi kullanın.

Sık sorulan sorular

Romanya tapu sicilinde arsamın alanını nasıl düzelttirebilirim?

Yetkili bir harita mühendisi, teknik verilerin güncellenmesi için bir kadastro dosyası hazırlar ve bu dosya OCPI'ye sunulur. Ölçülen alan daha küçükse, sizin onayınızla tescil edilir; yapılaşmış alanda %15'e, dışında %5'e kadar daha büyükse, beyanınıza dayanarak tescil edilir; bunun ötesinde fark yalnızca zilyetlik olarak şerh edilebilir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 41(3)).

Hata OCPI'den kaynaklandıysa ne olur?

Her bölge müdürlüğünde, kadastro kabullerinde ve tapu sicili kayıtlarında yapılan hataları, talep üzerine ya da resen, sahada kontrol yaptıktan sonra düzelten bir komisyon bulunur (7/1996 sayılı Kanun, Md. 34(3)). Ortaya çıkan karara, diğer tapu sicili kararları gibi itiraz edilebilir.

Grănițuire nedir?

İki komşu arsa arasındaki sınırı belirleyen, genellikle mahkemede yürütülen usuldür. Komşular sürece katılmak ve giderleri eşit olarak paylaşmak zorundadır (Medeni Kanun, Md. 560). Mahkeme damga harcı 100 ley'dir.

Mülkü satın aldıktan sonra bir hatayı düzeltebilir miyim?

Evet, yukarıdaki yollarla. Ancak iyi niyetli bir alıcıya karşı açılacak bazı düzeltme davalarının 1 ila 3 yıllık süreleri vardır (Medeni Kanun, Md. 909) ve bir uyuşmazlığı çözmek, para ödenmeden önce her zaman daha ucuzdur.

Bir tapu sicili kaydını düzeltmek ne kadar tutar?

ANCPI, bir mülkün teknik verilerinin güncellenmesi için 75 ley alır; sistematik kadastronun düzeltilmesi için ise ücret almaz. Buna harita mühendisinin ücretini ve gerekirse noter, avukat ve mahkeme giderlerini ekleyin.

Sonuç

Romanya tapu sicilinde yanlış alan ya da sınır yaygındır ve genellikle düzeltilebilir. Önemli olan hatayı doğru adlandırmaktır; çünkü müdürlük, noter ve mahkeme birbirinden farklı türde hataları düzeltir.

Arsa ya da ev satın alıyorsanız ve rakamlar uyuşmuyorsa, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. İmzadan önce özeti ve planı birlikte inceleriz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Kadastro ve tapu kaydı hakkında 7/1996 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Md. 14, 31, 33, 34, 41 · Medeni Kanun (legislatie.just.ro), Md. 560–561, 907–915 · Mahkeme damga harçları hakkında 80/2013 sayılı Acil Hükümet Kararnamesi (birleştirilmiş kopya), Md. 8, 20 · ANCPI tarifeleri, 1498/2024 sayılı Emirle değiştirilen 16/2019 sayılı Emir (çoğaltma) · ANCPI

Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Kendi arsanız için bağımsız bir avukata ve yetkili bir harita mühendisine danışın.