Romanya'da eski bir evi yenilemek: neye izin gerekir, neresi yalnızca sözleşme meselesi?

Romanya'da eski bir evi yenilemek: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

25 Ağustos 2026'dan beri Romanya'da yenileme tek bir kanuna tabidir: İmar ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun. İşleri üç yola ayırır. Evi olduğu gibi koruyan onarımlar hiçbir formalite gerektirmez (md. 299). Aynı şekilde yeni bir çatı, bir aile evinin tüm dış kabuğunun yalıtımı veya mevcut bir çatı katının dönüştürülmesi gibi daha büyük müdahalelerin bir listesi, belediyeye bildirim yoluyla yapılabilir (md. 294). Yapıya dokunan veya bu listelerin dışında kalan her şey için inşaat ruhsatı gerekir.

Hukuki yol işin yalnızca yarısıdır. Diğer yarısı müteahhitle yapılan sözleşmedir: üzerinde anlaştığınız fiyat, ne zaman ödeme yapacağınız ve bir şeyler ters gittiğinde kimin sorumlu olduğu.

Basitçe söylemek gerekirse: kanun belediyeye başvurup başvurmayacağınızı söyler. Sözleşme ise paranızın karşılığında ne alacağınızı söyler. Eski bir ev için ilk duvar yıkılmadan önce ikisi de yazılı olmalıdır.

Bu makale, zaten sahibi olduğunuz veya satın almak üzere olduğunuz bir evin yenilenmesi hakkındadır. Havuz, pergola veya çit gibi eklentiler için villa eklentileri ve izinler rehberimize bakın.

Tipik yenileme işleri ve izleyecekleri yol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Eski evde yapılacak iş	Güzergâh	169/2026 sayılı Kanun
Çatıyı şeklini veya görünümünü değiştirmeden onarmak	Formalite yok	md. 299(2)(a) bent 2
Pencere ve dış kapıları aynı şekil ve açıklık ölçüsünde, yeni bir malzemeyle bile olsa değiştirmek	Formalite yok	md. 299(2)(a) bent 4
Yeni iç kaplamalar, zeminler, sıva ve boya	Formalite yok	md. 299(2)(a) bent 7
İç tesisatı onarmak veya değiştirmek	Formalite yok	md. 299(2)(a) bent 9
Soba ve bacaları onarmak	Formalite yok	md. 299(2)(a) bent 8
Yerel ısıtma, sıcak su sistemleri, bireysel klimalar	Formalite yok	md. 299(2)(a) bent 10
Kendi kullanımınız için güneş panelleri	Formalite yok, belediyeye önceden bilgi vermek şartıyla	md. 299(2)(a) bent 13
Çatıyı aynı şekilde değiştirmek veya izin verilen yükseklik içinde en fazla 0,5 m yükseltmek	Bildirim	md. 294(2)(b)(ii)
Güçlendirme gerekmiyorsa mevcut bir çatı katını dönüştürmek	Bildirim	md. 294(2)(b)(iii)
Evin boyutunu değiştirmeden taşıyıcı olmayan duvarları taşımak	Bildirim	md. 294(2)(b)(v)
Taşıyıcı olmayan bir cephenin yeniden düzenlenmesi	Bildirim	md. 294(2)(b)(vi)
En fazla 3 katlı bir aile evinin tüm dış kabuğunun veya çatısının, çatı sistemi değiştirilmeden enerji yenilemesi	Bildirim	md. 294(2)(b)(vii)
Banyo veya 25 m²'ye kadar teknik oda eklemek için genişletmek	Bildirim	md. 294(2)(b)(x)
Yapıyı güçlendirmek, kat eklemek, gerçek bir genişletme yapmak	Yapı ruhsatı	md. 282 ve ruhsat prosedürü

Bunların hepsi, korunan yapılı alanların ve tarihi anıt koruma bölgelerinin dışında geçerlidir. Bu alanların içinde, miras kurumunun yazılı onayıyla daha sıkı kurallar uygulanır (md. 294(3)).

"Formalite yok" demek de kuralsız demek değildir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Evrak gerektirmeyen bir iş, yükümlülüksüz bir iş değildir. İmar kuralları ve teknik kalite kuralları yine geçerlidir. Mal sahibi olarak bunları ihlal ederseniz proje müellifi ve müteahhitle birlikte sorumlu olursunuz (md. 299(3)-(4)). Ayrıca biten işlerin kabulü zorunludur; müteahhitle yaptığınız sözleşme kapsamında kayda geçirilir, yapının teknik kitabına ve Ulusal Yapılar Sicili'ne işlenir (md. 299(5)).

Eski bir evde bu teknik kitap (cartea tehnică a construcției) henüz mevcut olmayabilir. Bir tane başlatın. Bir sonraki alıcının isteyeceği dosya budur.

Bildirim yolu nasıl işler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. Dosyayı hazırlayın. Bir bildirim formu, imza yetkisi olan bir mimar ve ilgili mühendisler tarafından imzalanmış sadeleştirilmiş bir teknik proje ve kanunun ruhsatlar için belirlediği harçlar (md. 295(4)).
2. Belediyeye sunun, kâğıt üzerinde veya dijital olarak. Dijital başvuru otomatik olarak onaylanır (md. 295(5)-(6)).
3. 15 iş günü bekleyin. Belediye zımnen onaylayabilir, açıklama isteyebilir, ek onaylar isteyebilir, ruhsat gerektiğini bildirebilir veya bildirimi reddedebilir (md. 296(1)).
4. 15 takvim günü sonra başlayın. İşler, zımni onay yürürlüğe girdikten 15 takvim günü sonra başlar (md. 296(6)).
5. 3 yıl içinde bitirin. Bildirilen işler 3 yıl geçerlidir (md. 296(5)).

Bildirim zamandan tasarruf ettirir, mimardan değil: sadeleştirilmiş bir proje de yine bir projedir.

İnşaat ruhsatı ne zaman gerekir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Taşıyıcı yapıya dokunan, kat ekleyen, evi bildirim listesinin ötesinde genişleten veya çatı sistemini değiştiren her şey için ruhsat gerekir. Mevcut bir yapıdaki müdahalelerde ruhsat projesine evin ayrıntılı rölövesi, ilgili kalite gereklilikleri için teknik uzman raporları ve yapının tanı analizi eklenir (md. 282).

Eski bir evin yeniden inşa edilenden en çok ayrıldığı nokta burasıdır. Uzman raporu, tasarım başlamadan önce yapının neyi kaldırabileceğini söyler. Bükreş'te deprem riski rehberimiz bunun bu bölgede neden önemli olduğunu açıklıyor.

Enerji yenilemesi: iş ve para

Kanun en yaygın enerji iyileştirmesini kolaylaştırır: en fazla 3 katlı bir aile evinin tüm dış kabuğunu veya çatısını yalıtmak, çatı sistemi değişmediği sürece bildirim yoluyla yapılır (md. 294(2)(b)(vii)). Kendi kullanımınız için güneş panelleri yalnızca önceden bildirim gerektirir (md. 299(2)(a) bent 13); villada güneş panelleri rehberimiz bunu açıklıyor.

Hibelerde dikkatli olun. Çevre Fonu İdaresi (AFM), Casa Verde gibi destek programlarını dönemler halinde yürütür ve koşulları bir dönemden diğerine değişir. 22 Ekim 2026 itibarıyla, bireylerin mevcut bir evi yalıtması veya yenilemesi için açık bir ulusal programı resmi bir kaynaktan teyit edemedik. Planlamadan önce afm.ro adresini kontrol edin ve bütçenizi henüz açılmamış bir hibeye dayandırmayın. İşlerden sonra, iyileşen bir enerji sınıfı yeniden finansman yaparsanız yeşil konut kredisi konusunda işinize yarayabilir.

Müteahhit ve sözleşme

Medeni Kanun uyarınca yenileme bir eser sözleşmesidir (contract de antrepriză, md. 1851). Fiyatı belirlemenin üç yolunun sonuçları farklıdır:

Fiyat	Ne anlama gelir	Medeni Kanun
Tahmin	Müteahhit her artışı gerekçelendirmelidir. Siz yalnızca öngörülemeyen işler için ödersiniz	md. 1865
İşlerin değerine göre	Müteahhit talep üzerine ilerleme, hizmetler ve maliyetler hakkında hesap vermelidir	md. 1866
Sabit toplam fiyat	İş beklenenden pahalıya veya ucuza mal olsa da taraflardan hiçbiri fiyatı değiştiremez	md. 1867

Her sözleşmede yer alması gereken dört nokta daha:

• Ne zaman ödeme yapılır. Aksi kararlaştırılmadıkça fiyat, işin tamamının kabulünde muaccel olur (md. 1864). Tamamlanan aşamalara bağlı taksitler, büyük bir avanstan daha iyi korur.
• Müteahhidin kanuni ipoteği. Müteahhidin, fiyatı güvence altına almak için işin üzerinde, değer artışı ile sınırlı kanuni bir ipoteği vardır (md. 1869 ve md. 2386 bent 6). Faturalara karşı ödeme yapın ve makbuzları saklayın.
• Sorumluluk. Müteahhitler, kabulden sonraki 10 yıl içinde ortaya çıkan gizli kusurlardan ve yapının ömrü boyunca yapısal kusurlardan sorumludur (169/2026 sayılı Kanun, md. 451(3)).
• Kabul. Yazılı yapın; giderilecek kusurların listesi ve bir son tarih ekleyin.

Yayımlanmış kaynaklardan kontrol edebileceğiniz maliyetler

Kalem	Tutar	Kaynak
İnşaat ruhsatı harcı, konut yapısı	İşlerin onaylanan değerinin %0,5'i	Vergi Kanunu, md. 474(5)
İmar durum belgesi, kentsel alan	Yüzölçümüne göre 5 ila 14 ley ve üzeri; kırsal alanlarda %50	Vergi Kanunu, md. 474(1)-(2)
Mülkün teknik verilerini tapu sicilinde güncellemek	Mülk başına 75 ley	ANCPI tarife kodu 2.6.3
Yeni bir yapıyı tapu siciline kaydettirmek	60 ley artı vergilendirilebilir değerinin %0,05'i	ANCPI tarife kodu 2.6.1

İnşaat işinin kendisi için resmi bir fiyat listesi yoktur. Aynı proje üzerinden en az üç müteahhitten ayrıntılı bir keşif (deviz) isteyin; böylece benzerleri benzerleriyle karşılaştırırsınız.

Başlamadan önce kontrol listeniz

1. Tapu sicilini kontrol edin: kâğıttaki ev, yenileyeceğiniz evle uyuşuyor mu?
2. Planlanan her işi sınıflandırın: formalitesiz, bildirim veya ruhsat.
3. Onarımların ötesindeki her şey için bir mimar, yapısal her şey için bir statik uzmanı tutun.
4. Evin korunan bir bölgede olup olmadığını kontrol edin.
5. Parselde nelere izin verildiğinden emin değilseniz belediyeden bir imar durum belgesi isteyin.
6. Aynı proje için en az üç ayrıntılı teklif alın.
7. Yazılı bir eser sözleşmesi imzalayın: fiyat türü, aşamalar, ödemeler, teslim süresi, cezai şartlar.
8. Sonunda yazılı bir kabul yapın ve teknik kitabı güncelleyin.
9. Alan veya yapı değiştiyse tapu sicilini güncelleyin.

Sık sorulan sorular

Romanya'daki evimin çatısını değiştirmek için izin gerekir mi?

Şeklini değiştirmeden onarmak için hiçbir formalite gerekmez. Aynı şekilde değiştirmek ya da izin verilen yükseklik içinde en fazla 0,5 m yükseltmek belediyeye bildirim yoluyla yapılır. Çatı sistemini değiştirmek için izin gerekir (169/2026 sayılı Kanun, md. 294 ve 299).

Evimi yalıtmak için izin gerekir mi?

En fazla 3 katlı bir aile evinde, çatı sistemi değişmediği sürece tüm dış kabuğun veya çatının yalıtımı bildirim yoluyla yapılır (md. 294(2)(b)(vii)). Yalnızca korunan bölgelerin dışında geçerlidir.

Bildirim yolu ne kadar sürer?

Belediyenin yanıt vermek için 15 iş günü vardır. Yanıt verilmezse bildirim zımnen onaylanmış sayılır ve işler 15 takvim günü sonra başlayabilir (md. 296).

2026'da eski bir evi yenilemek için devlet hibesi var mı?

22 Ekim 2026 itibarıyla, bireylerin mevcut bir evi yalıtması veya yenilemesi için açık bir ulusal program teyit edemedik. AFM programları dönemler halinde açılır, bu yüzden afm.ro adresini kontrol edin.

Sonuç

Eski bir ev mükemmel bir yuvaya dönüşebilir ve yeni kanun birçok yenileme işini kolaylaştırıyor. Ancak kolay olmak kuralsız olmak demek değildir: her yolun yine de bir projesi, bir kabulü ve bir sorumluluğu vardır.

Eski bir evi yenilemek mi yoksa yeni bir ev almak mı konusunda kararsızsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Maliyetleri dürüstçe birlikte inceleyelim.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, md. 282, 294-296, 299, 451 · Medeni Kanun (legislatie.just.ro), md. 1851, 1864-1869, 2386 · Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 474 · ANCPI tarifeleri, 16/2019 sayılı Emir ve 1498/2024 sayılı Emir ile değişik hali (aktarım) · Çevre Fonu İdaresi (AFM)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. İşlere başlamadan önce bir mimara ve bağımsız bir avukata danışın.