169/2026 sayılı Kanun, 50/1991 sayılı Kanun'un 11. maddesinin yerini aldı. İç mekân yüzey işleri, pencere değişimi ve sökülebilir pergolalar gibi hiçbir formalite gerektirmeyen işler artık 299. maddede.
Çit değiştirme veya çatı katı dönüşümü gibi bazı işler için ön bildirim yeterlidir: 15 iş gününden sonra zımni onay, işler 15 takvim günü sonra başlar (md. 294–296).
Hangi izin yolu olursa olsun Medeni Kanun, yapılar ve bitkiler için sınırdan en az 60 cm, komşuya bakan ağaçlar ve pencereler için 2 m mesafe şart koşar.
İzinsiz villa eklentileri: kısa cevap
25 Ağustos 2026'dan beri Romanya'nın yapı kuralları tek bir kanundan gelir: 10 Ağustos 2026 tarihli 661 sayılı Monitorul Oficial'de yayımlanan Bölgesel Planlama, İmar ve İnşaat Kanunu, Kanun 169/2026. Bu kanun 50/1991 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırdı (md. 576(3)); dolayısıyla “izinsiz işler”e ilişkin eski 11. madde listesi artık geçerli değildir.
Yeni kanunda üç yol vardır (md. 245(2)). Bazı işler için inşaat ruhsatı gerekir. Bazıları için yalnızca belediyeye önceden bildirim yeterlidir (md. 294). Bazıları için ise hiçbir formalite gerekmez (md. 299). İç mekân yenileme, güneş panelleri ve sökülebilir pergola en hafif yoldadır. Yeni bir havuz, gerçek bir ek bina veya sıfırdan bir çit ise genellikle değildir.
Sade bir dille: kanun, işinizin hangi yoldan geçtiğini söyler; ama arsanızın imar kuralları, sitenizin kuralları ve komşunuzun da bir sözü vardır.
İnşaat ruhsatı ve PUZ rehberimiz, bir arsanın imar belgelerinin nasıl okunacağını anlatır. Bu yazı ise teslimden sonra, villa sizin olduğunda ve onu iyileştirmek istediğinizde başlar.
Yeni kanundaki üç yol
| Güzergâh | Ne anlama gelir | 169/2026 sayılı Kanun |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı (autorizație de construire) | İmar durum belgesi, onaylar, proje, ruhsat | md. 246, 249 |
| Ön bildirim (notificare) | Bir form, mimar veya mühendis tarafından imzalanmış sadeleştirilmiş bir teknik proje ve harçlar. 15 iş gününden sonra zımni onay; işler 15 takvim günü sonra başlar | md. 294–296 |
| Formalite yok | Ruhsat yok, ön bildirim yok | md. 299 |
“Formalite yok”, “kural yok” demek değildir. İmar ve teknik kurallar bağlayıcı olmaya devam eder, malik tasarımcı ve yapımcıyla birlikte sorumludur ve biten işlerin kabulü yine de kayda geçirilmelidir (md. 299(3)–(5)).
Aşağıdakilerin hepsi korunan yapılı bölgeler ve tarihî anıtların koruma bölgeleri dışında geçerlidir. Bunların içinde daha sıkı kurallar uygulanır (md. 284 ve 294(3)).
İç mekân yenileme, pencereler ve klima
Madde 299(2)(a), hiçbir formalite olmaksızın şunlara izin verir: iç mekân yüzeylerini ve zeminleri (bent 7) ve iç kapıları (bent 3) değiştirmek; açıklıkların şekli ve ölçüsü aynı kalıyorsa, yeni bir malzemeyle bile olsa dış pencere ve kapıları değiştirmek (bent 4); iç tesisatı onarmak veya değiştirmek (bent 9); yerel ısıtma, sıcak su sistemleri ve bireysel klimalar kurmak (bent 10).
Taşıyıcı olmayan bir duvarı taşımak ön bildirim yoluyla yapılır (md. 294(2)(b)(v)). Yapıya dokunan her şey için ruhsat gerekir.
Güneş panelleri
Madde 299(2)(a) bent 13, 123/2012 sayılı Kanun kapsamındaki prosumer'lar için eve, yardımcı yapılara veya araziye fotovoltaik panel kurulmasına ve kendi kullanımı için güneş enerjili su ısıtıcılarına izin verir. Ruhsat yok, ama iki koşul var: belediyeye önceden bildirim ve panelleri, rüzgârı ve karı taşıyan bir yapı.
Ekonomi ve şebeke bağlantısı için villada güneş panelleri rehberimize bakın.
Pergolalar, teraslar ve bahçe depoları
- Mülkünüz içindeki sökülebilir pergolalar ve dış teraslar: formalite yok (md. 299(2)(b) bent 4). Aynı bent istinat duvarlarını ve zemin kat giriş basamaklarını da kapsar.
- Kırsal yerleşimde küçük eki yapılar: örtülü teraslar, pergolalar, yaz mutfakları, depolar ve benzerleri; temelsiz, sökülebilir, ahşap veya metal yapıda, toplam 20 m²'ye kadar ve 2,5 m yüksekliğe kadar: formalite yok (md. 299(2)(c)). Bunları yerel vergi için beyan edersiniz (md. 299(12)).
- Toplam 50 m²'ye kadar, temele izin var: ön bildirim (md. 294(2)(a)(i)). Bu yalnızca kırsal yerleşimlerde geçerlidir ve büyükşehir bölgeleri içindeki kırsal yerleşimlerde geçerli değildir.
Bükreş çevresindeki pek çok villa bölgesi komündür. Sizinki büyükşehir bölgesinin parçası sayılıyor mu sorusu, imar durum belgesi yoluyla yazılı olarak belediyeye (primăria) sorulacak bir sorudur.
Kanunun tanımlarına göre (Ek 1), yerel imar yönetmeliği aksini söylemedikçe pergolalar POT veya CUT hesabına dahil edilmez.
Havuz
Havuz, formalitesiz işler listesinde değildir. Kanunun tanımları havuzları garaj ve depo gibi konut eki yapılar (anexe gospodărești) arasında sayar. Pratikte:
- büyükşehir bölgesi dışındaki kırsal bir yerleşimde, 50 m²'lik eki yapı sınırı içindeki bir havuz ön bildirim yoluyla yapılabilir (md. 294(2)(a)(i) havuzları açıkça anar);
- diğer tüm durumlarda inşaat ruhsatı için plan yapın.
Bu ruhsat, bir ev için gerekenden daha hafiftir: konut eki yapılar için halk sağlığı onayı gerekmez (md. 267(2)(b)) ve hayvan barındırmayan eki yapılar için çevre belgesi gerekmez (md. 268(2)(b)). Üstü açık bir dış havuz, CUT için kullanılan döşeme alanına sayılmaz (Ek 1).
Kanun, işinizin hangi yoldan geçtiğini söyler; ama arsanızın imar kuralları, sitenizin kuralları ve komşunuzun da bir sözü vardır.
Mevsimlik, zemin üstü bir havuz doğrudan ele alınmamıştır. Herhangi bir şey kazmadan veya dökmeden önce belediyeye sorun.
Çitler
| Çit işi | Güzergâh | Madde |
|---|---|---|
| Onarım, aynı şekil ve malzeme | Formalite yok | 299(2)(a) bent 1 |
| Mevcut çitin yerine, imar kurallarına uygun yeni çit | Bildirim | 294(2)(b)(i) |
| Daha önce çit olmayan yere çit | İki listede de yok: ruhsat gerektiğini varsayın ve belediyeden teyit alın | 246 |
İmar kuralları çoğu zaman cadde tarafındaki çitin yüksekliğini ve türünü belirler. İmar durum belgesi bunları gösterir.
Ek binalar, çatı katları ve cephe
Gerçek bir ek bina için inşaat ruhsatı gerekir. Bazı daha küçük değişiklikler 294(2)(b) maddesi uyarınca ön bildirim yoluyla yapılır: hacmi değiştirmeden ve yapıyı güçlendirmeden mevcut bir çatı katını dönüştürmek (iii); 25 m²'ye kadar bir banyo veya teknik oda eki (x); taşıyıcı olmayan cephe elemanlarını yeniden düzenlemek (vi); çatıyı değiştirmek veya azami yükseklik içinde 0,5 m'ye kadar yükseltmek (ii); ve en fazla 3 katlı bir evin enerji yenilemesi (vii).
Yeniden boyama, ancak cephe elemanlarını ve renklerini koruyorsanız formalite gerektirmez (md. 299(2)(a) bent 5). Yeni bir renk bu listede yoktur, bu yüzden yerel kuralları kontrol edin.
POT, CUT ve imar durum belgesi
Her ek bina, arsanın rakamlarına sığmalıdır. POT, arsanın binalarla kaplı payıdır. CUT, tüm katlardaki toplam döşeme alanının arsa alanına bölümüdür. Geliştiriciler çoğu zaman bu sınırlara yakın inşa eder; bu da az yer bırakabilir.
İmar durum belgesi (certificat de urbanism) bunları arsanız için belirtir: arazi kullanımı, POT, CUT, inşa edilebilir alan, yükseklikler ve cephe hatları (md. 253(4)). Herkes bilgi amaçlı bir belge talep edebilir (md. 254). İnşaat hakkı vermez, ama bir mimara ödeme yapmadan önce nelerin mümkün olduğunu söyler.
Kanunun üstündeki kurallar: siteniz ve komşunuz
Site kuralları. Kapalı bir sitede kurallar kanundan daha sıkı olabilir. Ev sahibi dernekleri hakkındaki 196/2018 sayılı Kanun, konut topluluğunu (ansamblu rezidențial) hem ortak hem bireysel mülkiyet içeren evler olarak tanımlar (md. 2). Çit, renk, havuz veya çatı ekipmanı sınırları için site yönetmeliğini ve satış sözleşmenizi okuyun. Ayrıca kapalı site aidatları rehberimize bakın.
Medeni Kanun (Kanun 287/2009) hangi yol olursa olsun geçerlidir:
- yapılar, işler ve bitkiler sınırdan en az 60 cm uzakta olmalıdır; kanun veya imar yönetmeliği aksini söylemedikçe. Daha azı için komşunun tasdikli bir senetle onayı gerekir (md. 612);
- ağaçlar sınırdan en az 2 m uzakta olmalıdır; 2 m'den kısa ağaçlar ve çitler hariç (md. 613);
- komşuya bakan bir pencere veya balkon en az 2 m uzakta olmalıdır; sınıra paralel değilse 1 m (md. 615);
- çatı yağmur suyu komşunun arsasına akıtılmamalıdır (md. 611);
- iki arsa arasındaki duvar veya çitin ortak mülkiyet olduğu varsayılır (md. 660).
İkiz bir villada son kural en önemlisidir: ortak duvara (zid comun) tutturulan her şey komşunuzu ilgilendirir.
Yanlış yapmanın bedeli
357. maddenin (4). fıkrası uyarınca, gerekli ön bildirim yapılmadan yürütülen işlere 5.000 ile 50.000 ley, gerekli ruhsat olmadan yürütülen işlere ise 50.000 ile 1.000.000 ley para cezası verilir. Bazı işler sonradan düzenlenebilir (md. 301) ve kanunun ilk yılında başka kategoriler de normal harçların on katıyla düzenlenebilir. O zamana kadar bina vergisi %100 artar (md. 301(11)). Yıllık emlak vergisi rehberimize bakın.
Bir şey inşa etmeden önce: 7 adım
- Bölgeyi kontrol edin. Korunan yapılı bölge mi, yoksa tarihî bir anıta yakın mı? Öyleyse kolay yollar yazıldığı gibi uygulanmaz.
- Yerleşimi kontrol edin. Komün mü şehir mi, büyükşehir bölgesinin içinde mi dışında mı? Bu, 20 m² ve 50 m² eki yapı yollarını belirler.
- Bilgi amaçlı bir imar durum belgesi talep edin. POT, CUT, yükseklikler ve çit kuralları, yazılı olarak.
- Site yönetmeliğinizi ve sözleşmenizi okuyun. Eklentiler, renkler, çitler üzerindeki sınırlamalar.
- Mesafeleri ölçün. Sınırdan 60 cm; ağaçlar ve komşuya bakan pencereler için 2 m.
- Yolu seçin. Formalitesiz, ön bildirim veya ruhsat. Kanun net değilse belediyeye yazılı olarak sorun.
- Evrakı saklayın. Ön bildirim makbuzları, proje, kabul tutanağı. Satış yaparken bunlara ihtiyacınız olacak.
Sık sorulan sorular
Romanya'daki villamın çatısına güneş paneli takmak için inşaat ruhsatı gerekir mi?
Hayır. Kanun 169/2026'nın 299. maddesinin (2)(a) fıkrasının 13. bendi uyarınca prosumer'lar çatıya, yardımcı yapıya veya araziye izinsiz panel kurabilir. Önceden belediyeye bildirim yapmalısınız ve yapı rüzgâra ve kara dayanıklı olmalıdır.
Romanya'da izinsiz havuz yapabilir miyim?
Genellikle hayır. Havuz, konut eki yapı sayılır. Yalnızca büyükşehir bölgesi dışındaki kırsal bir yerleşimde, eki yapıların toplamı 50 m² içindeyse ön bildirim yoluyla yapılabilir (md. 294(2)(a)(i)). Aksi halde ruhsat için plan yapın.
Romanya'da pergola için izin gerekir mi?
Mülkünüz içinde, korunan bölgeler dışında, sökülebilir bir pergola için hiçbir formaliteye gerek yoktur (md. 299(2)(b) bent 4). Yerel yönetmelik aksini söylemedikçe alanı POT veya CUT hesabına dahil edilmez.
Villamın çitini izinsiz değiştirebilir miyim?
Şekli ve malzemeyi koruyan onarımlar için formalite gerekmez. Eski çitin yerine yeni bir çit için önceden ön bildirim gerekir (md. 294(2)(b)(i)). Daha önce çit olmayan yere çit yapmak iki listede de yoktur; belediyeye sorun.
50/1991 sayılı Kanun'un eski 11. maddesi hâlâ geçerli mi?
Hayır. 50/1991 sayılı Kanun, 169/2026 sayılı Kanun'un 25 Ağustos 2026'da yürürlüğe girmesiyle yürürlükten kalktı. İzinsiz yapılabilecek işler artık 299. maddede, ön bildirim yolu ise 294. maddede.
Sonuç
Yeni kanun küçük iyileştirmeleri kolaylaştırdı: güneş enerjisi, pergolalar, iç mekân işleri ve küçük kırsal eki yapılar. Havuz, ek bina veya yeni bir çit ise yine bir şekilde belediyeden geçer.
Tasarruf sağlayan sıra: imar durum belgesi, site kuralları, komşu mesafeleri ve ancak ondan sonra mimar ve müteahhit.
Romanya'da bir villanız varsa veya almak üzereyseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Planlarınızı ve belediyeye sorulacak soruları birlikte gözden geçirelim. Durumunuzun hukuki yönü için bağımsız bir avukata danışın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Kanun 169/2026, Bölgesel Planlama, İmar ve İnşaat Kanunu, 10.08.2026 tarihli 661 sayılı Monitorul Oficial (PDF), md. 245, 246, 253, 254, 267, 268, 294–299, 301, 357, 575, 576 ve Ek 1 · Medeni Kanun, Kanun 287/2009, konsolide metin (legislatie.just.ro), md. 611, 612, 613, 615, 660 · Ev sahibi dernekleri hakkında Kanun 196/2018, md. 2 (metin kopyası)
Bu yazı yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Yerel imar yönetmelikleri ve site kuralları yerden yere farklılık gösterir; inşaat yapmadan önce belediyeden imar durum belgesi isteyin ve bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
