Satın almadan önce Bükreş'te kiralamak: kiracı olarak sizi ne korur?

Bükreş'te kiracı olarak ev tutmak: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da konut kirası Medeni Kanun'a tabidir (md. 1777 ila 1835; konutlar için özel kurallar md. 1824'ten itibaren). Kiracı için en önemli dört kural var. Belirli süreli bir kira sözleşmesinde en az 60 gün önceden bildirerek erken ayrılabilirsiniz ve aksini söyleyen her hüküm geçersizdir (md. 1825). Gerekli onarımları ev sahibi üstlenir; rutin bakımı siz üstlenirsiniz (md. 1788 ve 1802). Kanunda aksi öngörülmedikçe tahliye için mahkeme kararı gerekir (md. 1831). Ve vergi idaresine (ANAF) kaydedilmiş bir kira sözleşmesi, kira bedeli ve sürenin sonunda konutun geri verilmesi için icra edilebilir bir senet olur (md. 1798 ve 1809).

Kayıt ev sahibinin görevidir, sizin değil. Ancak konumunuzu değiştirir, bu yüzden isteyin.

Basitçe söylemek gerekirse: yazılı ve kayıtlı bir kira sözleşmesi her iki tarafı korur; ihbar, onarım ve depozito maddelerini taşınırken değil, imzadan önce okuyun.

Bükreş'e taşınan birçok aile önce kiralar, sonra satın alır. Bükreş'e taşınırken kira mı satın alma mı makalemiz bu kararı ele alıyor. Bu makale ise kira sözleşmesinin kendisini.

2026'da Bükreş'te kiralamanın maliyeti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bükreş Belediyesi portalında yayımlanan, Haziran 2026'ya ait Anunțul Telefonic verilerine göre ortalama talep edilen kira stüdyo için yaklaşık 350 €, iki oda için 533 €, üç oda için 751 € ve müstakil ev veya villa için 2.420 € idi. Bunlar ilanlardaki talep fiyatlarıdır. Şehrin kuzeyinde, uluslararası okulların yakınında kiralar ortalamanın üzerindedir.

Taşınma bütçenizi de planlayın: ilk ayın kirası, bir depozito ve bir emlakçı kullanırsanız emlak ofisi komisyonu. Romanya'da emlak danışmanı komisyonu rehberimiz bunu genellikle kimin ödediğini açıklıyor.

Kira sözleşmesi: Medeni Kanun ne diyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kural	Sizin için anlamı	Medeni Kanun
Belirli süreli kira sözleşmesi: kiracı en az 60 gün önceden bildirerek erken feshedebilir	Sözleşmeye bağlı kalmazsınız; bu hakkı ortadan kaldıran bir hüküm "yazılmamış sayılır"	md. 1825(1)
Ev sahibi belirli süreli bir kira sözleşmesini yalnızca, kendisinin veya ailesinin konut ihtiyacı için sözleşme buna izin veriyorsa erken sonlandırabilir	O durumda ev sahibi en az 60 gün önceden bildirmelidir (aylık kira)	md. 1825(2), 1824(2)
Süresiz kira sözleşmesi: kira aylıksa ev sahibinin ihbarı en az 60 gün	Yeni bir ev bulmak için zaman	md. 1824(2)
Süresiz kira sözleşmesi: kiracının ihbarı kira döneminin en az dörtte biri	Aylık kirada yaklaşık bir hafta, sözleşme daha fazlasını söylemiyorsa	md. 1824(1)
Kira sözleşmesi kararlaştırılan sürede kendiliğinden sona erer	Belirli sürenin sonunda ihbar gerekmez	md. 1809(1)
Kalmaya devam eder ve itirazsız ödeme yaparsanız, aynı koşullarla süresiz yeni bir kira sözleşmesi başlar	Sözleşmenizin aksini söyleyip söylemediğini kontrol edin	md. 1810
Konutun yeni bir kirası için eşit koşullarda ön alım (tercih) hakkınız vardır	Yükümlülüklerinizi yerine getirdiyseniz	md. 1828
Kanunda aksi öngörülmedikçe tahliye mahkeme kararıyla yapılır	Ev sahibi kilitleri öylece değiştiremez	md. 1831

Haksız hükümler geçersizdir. Md. 1826, sizi ev sahibinin seçtiği bir sigortacıyla sigorta yaptırmaya zorlayan, yalnızca ev sahibinin tahmin ettiği onarımlar için peşin ödeme yaptıran veya ev sahibinin hizmetleri eşdeğer bir indirim yapmadan kesmesine izin veren her hükmü geçersiz kılar.

Ev satılırsa. Kira sözleşmeniz, tapu sicilinde şerh edilmişse yeni malikini bağlar (md. 1811). Uzun süreli bir kira için şerh isteyin.

Alt kiralama. Bir konutu alt kiraya verebilir veya kira sözleşmesini devredebilirsiniz, ancak yalnızca ev sahibinin yazılı onayıyla (md. 1833).

Kira sözleşmesinin ANAF'a kaydı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir gerçek kişi konut kiraladığında ev sahibi, C168 formunu sözleşmenin bir kopyasıyla birlikte vergi dairesine vererek kira sözleşmesini kaydettirmek zorundadır. Şahsen, posta yoluyla veya ANAF sanal alanı (SPV) üzerinden çevrimiçi verilebilir. Ev sahibi ayrıca değişiklikleri ve sözleşmenin sona ermesini de kaydeder.

Sizin için neden önemli:

• Kira bedeli için icra edilebilir bir senettir. Kayıtlı bir özel kira sözleşmesi, noter onaylı olan gibi, ödenmeyen kira için dava açmadan icra edilebilir (md. 1798).
• Belirli sürenin sonunda konutun geri verilmesi için de icra edilebilir bir senettir (md. 1809(3)). Yani kayıtlı bir kira sözleşmesi, sonunda ev sahibine daha hızlı bir yol sağlar. Bitiş tarihinizi bilin.
• Tarihli, resmi bir belgedir. Bir kayıt numarası ve tarihi, nerede yaşadığınızı kanıtlamanız gerektiğinde işe yarar.

Kira sözleşmesine oturma izni için ihtiyacınız varsa, göç idaresine (IGI) hangi sözleşme biçimini kabul ettiğini sorun. Bükreş'te ilk 90 gününüz rehberimiz, kira sözleşmesinin takvimde nereye oturduğunu gösteriyor.

Depozito

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Medeni Kanun, teminat depozitosu için bir tutar veya üst sınır belirlemez. Tamamen sözleşme konusudur. Bu yüzden yazın:

1. Tutar ve para birimi. Kira euro cinsindense, depozitonun euro mu ley mi olarak ve hangi kurdan iade edileceğini belirtin.
2. Anahtarları teslim ettikten sonra iade süresi.
3. Nelerin kesilebileceği: ödenmemiş kira, ödenmemiş faturalar, olağan aşınmanın ötesindeki hasar.
4. Teslim tutanağı (proces-verbal de predare-primire), her iki tarafça imzalanmış, fotoğraflar ve sayaç okumalarıyla birlikte. Her kesintinin ölçüleceği belge budur.

Depozitoyu ve kirayı açıklamalı banka havalesiyle ödeyin ve makbuzları saklayın.

Onarımlar: kim neyi öder

• Ev sahibi, kira süresi boyunca evi kararlaştırılan amaç için kullanılabilir tutmak için gereken tüm onarımları yapmak zorundadır (md. 1788(1)).
• Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan rutin "kiracı onarımlarını" üstlenir (md. 1788(2) ve 1802): damlayan bir musluk, bir ışık anahtarı, bir kapı kolu.
• Bir onarım gerektiğinde ev sahibine hemen haber verin (md. 1801). Ev sahibi zamanında harekete geçmezse onarımı kendiniz yapıp masrafı faiziyle talep edebilirsiniz (md. 1788).
• 10 günden uzun süren acil onarımlar kirayı orantılı olarak düşürür; konut kullanılamaz hale gelirse sözleşmeyi feshedebilirsiniz (md. 1803).
• Konutun yapısında veya durumunda ciddi bir sağlık tehlikesi bulunması, bu haktan feragat etmiş olsanız bile feshetmenize izin verir (md. 1827).

Faturalar ve site yönetimi

Apartman binasında kiracılar, ortak alanların aydınlatma, ısıtma ve temizlik giderlerine ve kanunun kendilerine yüklediği diğer giderlere katkıda bulunur (md. 1829). Uygulamada Bükreş'teki dairelerde site yönetiminden (asociația de proprietari) aylık bir bakım faturası ve elektrik, gaz, internet ve bazen su veya ısınma için ayrı faturalar vardır.

Yazılı olarak kararlaştırın:

• Her sözleşmenin kimin adına olduğu. Faturalar ev sahibinin adında kalıp sizin tarafınızdan ödenebilir veya adınıza alınabilir. Sözleşme öyle diyorsa ikisi de olur.
• Teslim tutanağında ilk gün sayaç okumaları.
• Site yönetimi faturasını kimin ödeyeceği ve içindeki hangi kalemler, örneğin onarım fonu.

Romanya'da abonelik sözleşmeleri rehberimiz sağlayıcıları ve sağlayıcı değiştirmeyi açıklıyor.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Mülkiyet. Ev sahibinin konutun maliki olduğunu doğrulamak ve varsa ipoteği görmek için bir tapu sicili özeti (extras de carte funciară) isteyin.
2. Bina. Bükreş'te binanın sismik risk listesinde olup olmadığını kontrol edin; Bükreş'te deprem riski makalemize bakın.
3. Romence yazılı bir kira sözleşmesi, anlayabileceğiniz bir çeviriyle birlikte.
4. Süre ve ihbar maddeleri, md. 1824 ve 1825 ile karşılaştırılmış olarak.
5. Depozito maddesi ve teslim tutanağı.
6. Onarımlar ve faturalar, yazılı olarak.
7. ANAF kaydı: ev sahibinden bunu teyit etmesini ve size kayıt numarasını vermesini isteyin.
8. Vergi numaranız. Kişisel sayısal kodunuz (CNP) olmadan önce ev sahipleri ve abonelik sağlayıcıları bir vergi kimlik numarası (NIF) isteyebilir.

Sık sorulan sorular

Romanya'da belirli süreli bir kira sözleşmesinden erken ayrılabilir miyim?

Evet. Medeni Kanun'un 1825(1). maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli konut kira sözleşmesini en az 60 gün önceden bildirerek feshedebilir. Bu hakkı ortadan kaldıran bir hüküm yazılmamış sayılır.

Kira sözleşmesini ANAF'a kim kaydettirir, kiracı mı ev sahibi mi?

Ev sahibi. Konut kiralayan gerçek kişi, C168 formunu kira sözleşmesinin bir kopyasıyla birlikte vergi dairesine veya çevrimiçi olarak verir. Ev sahibinden kayıt numarasını isteyin.

Bükreş'te kiralarken depozito ne kadardır?

Kanun bir tutar belirlemez. Depozito sözleşmede kararlaştırılır; bu yüzden tutarı, para birimini, iade süresini ve nelerin kesilebileceğini yazın ve fotoğraflar ve sayaç okumalarıyla bir teslim tutanağı imzalayın.

Romanya'da kiralık dairede onarımları kim öder?

Evin kullanılabilir kalması için gereken onarımları ev sahibi öder; olağan kullanımdan kaynaklanan rutin onarımları kiracı öder. Bir şeyin onarılması gerektiğinde ev sahibine hemen haber verin.

Ev sahibi beni mahkemeye gitmeden tahliye edebilir mi?

Kural olarak hayır: kanunda aksi öngörülmedikçe tahliye için mahkeme kararı gerekir (md. 1831). Noter onaylı bir kira sözleşmesi veya ANAF'a kayıtlı belirli süreli bir kira sözleşmesi, süre sonunda konutun geri verilmesi için icra edilebilir bir senettir; bu yüzden bitiş tarihinizi bilin.

Sonuç

Önce kiralamak, satın almadan önce Bükreş'i tanımanın makul bir yoludur. Medeni Kanun kiracılara gerçek korumalar sağlar: belirli süreli sözleşmeden ayrılmak için 60 gün ihbar, gerekli onarımların ev sahibine ait olması ve birkaç haksız hükmün yasaklanması. Sizin göreviniz gerisini yazılı hale getirmek: depozito, faturalar, teslim tutanağı ve bitiş tarihi.

Şu anda kiracıysanız ve daha sonra satın almayı planlıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Yaşadığınız bölgeleri ve satın alma zamanı geldiğinde nelere dikkat etmeniz gerektiğini birlikte gözden geçirelim.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Romanya Medeni Kanunu, 287/2009 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 1788, 1798, 1801-1803, 1809-1811, 1824-1833 · ANAF, taşınmaz kiralamaya ilişkin rehber ve C168 formu · Bükreş Belediyesi portalı, Anunțul Telefonic kira verileri, Haziran 2026 · ANCPI, tapu sicili özetleri

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Bir kira sözleşmesini imzalamadan önce bağımsız bir avukata inceletin.