Geliştirici sözleşmesindeki hangi şartlar Romanya'da geçerli olmaz?

Geliştirici sözleşmesinde haksız şartlar: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bireysel bir alıcı, geliştiricinin hazırladığı standart bir sözleşmeyi imzaladığında, Romanya'nın kötüye kullanıcı şartlara ilişkin 193/2000 sayılı Kanunu uygulanır. Alıcıyla doğrudan pazarlık edilmemiş bir şart, iyi niyet gereklerine aykırı olarak tarafların hak ve yükümlülükleri arasında alıcının aleyhine önemli bir dengesizlik yaratıyorsa kötüye kullanıcıdır (Md. 4(1)). Kötüye kullanıcı bir şart tüketici üzerinde hüküm doğurmaz ve sözleşme, mümkünse onsuz devam eder (Md. 6).

Kanunun bir eki vardır: kötüye kullanıcı sayılan şartların bir listesi. Bunların birkaçı, geliştirici sözleşmelerinde yer alan şartları neredeyse kelimesi kelimesine tanımlar.

Sade bir dille: bir şart, imzaladığınız için bağlayıcı değildir. Ancak yıllar sonra mahkemede haklı çıkmak istemezsiniz. İmzalamadan önce düzeltilmesini istersiniz.

Bu yazı şartları ele alıyor. Sözleşmenin neler içermesi gerektiğini ön sözleşme rehberimizde ortaya koyduk.

Kanun sizi ne zaman korur, ne zaman korumaz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Üç koşul önemlidir:

• Tüketicisiniz. Ticari veya mesleki faaliyetinin dışında hareket eden gerçek kişi (Md. 2(1)). Bir şirket aracılığıyla satın alırsanız 193/2000 sayılı Kanun sizi korumaz ve aşağıdaki genel Medeni Kanun kurallarına dayanırsınız.
• Şart pazarlık edilmemiştir. Önceden basılmış standart bir sözleşmedeki şart pazarlık edilmemiş sayılır ve geliştirici pazarlık edildiğini söylüyorsa bunu kanıtlamak zorundadır (Md. 4(2) ve (3)).
• Fiyatın kendisi değildir. Kanun, bu şartlar açık ve anlaşılır bir dille yazıldığı sürece fiyatın adil olup olmadığını veya satın aldığınız şeyin tanımını değerlendirmez (Md. 4(6)).

İki Medeni Kanun kuralı da tüketici olsun olmasın herkes için geçerlidir:

• Hazırlayanın sorumluluğunu sınırlayan, tek taraflı fesih veya askıya almasına izin veren, haklarınızı kaybettiren, uygulanacak hukuku belirleyen veya mahkeme ya da tahkimi seçen olağandışı standart şartlar yalnızca bunları açıkça, yazılı olarak kabul ederseniz hüküm doğurur (Md. 1203).
• Kasıt veya ağır kusur için sorumsuzluk şartı olmaz. Kasten veya ağır kusurla verilen zarardan doğan sorumluluk hariç tutulamaz veya sınırlanamaz (Md. 1355(1)).

Etiketlenmiş 10 şart örüntüsü

Bu konuyu geliştiricilere sorun

#	Şart örüntüsü	Etiket	Yasal dayanak
1	Geliştirici malzemeleri, işçiliği veya planı kendi takdiriyle değiştirebilir	Geçersiz, sınırlandırılmadıkça	193/2000 sayılı Kanun, Ek (1)(e) ve (a)
2	Teslim tarihi “tahmini”dir ve sınırsız kayabilir	Süre sınırsızsa geçersiz. Tanımlı bir ek süre pazarlığa açık	Ek (1)(e)
3	Geç ödeme için yüksek ceza ödersiniz, geliştirici geç teslim için az öder veya hiç ödemez	Geçersiz	Ek (1)(i) ve (r)
4	Sözleşmeyi yalnızca geliştirici feshedebilir	Geçersiz	Ek (1)(s); Medeni Kanun Md. 1203
5	Teslim tutanağını imzalamak evi olduğu gibi kabul ettiğiniz anlamına gelir ve uygunluğa yalnızca geliştirici karar verir	Geçersiz	Ek (1)(f); Medeni Kanun Md. 1708(2)
6	Geliştirici kusurlardan sorumlu değildir veya yalnızca küçük bir tutara kadar sorumludur	Bilinen kusurlar, kasıt veya ağır kusur için geçersiz	Ek (1)(h); Medeni Kanun Md. 1355 ve 1708(2)
7	Fiyat inşaat maliyetlerine endekslenir	Pazarlığa açık. Formül açıksa ve nihai fiyat çok yüksekse fesih hakkınız varsa sorun değil	Ek (1)(p)
8	Uyuşmazlıklar tahkime veya geliştiricinin seçtiği bir mahkemeye gider	Pazarlığa açık. Açık yazılı kabulünüzü gerektirir	Ek (1)(l); Medeni Kanun Md. 1203
9	Alıcı noter ve tescil masraflarını öder	Ceza	Medeni Kanun Md. 1666(1)
10	Gerçek alan küçük bir yüzdeyle farklı olabilir, fiyat her iki yönde de ayarlanır	Simetrikse sorun değil. Yasal varsayılanla karşılaştırın	Medeni Kanun Md. 1743

Şartlar, tek tek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. Özelliklerde değişiklik

Ek, profesyonelin ürünün özelliklerini rızanız olmadan değiştirmesine (Ek (1)(e)) veya sözleşme koşullarını sözleşmede belirtilen geçerli bir neden olmaksızın değiştirmesine (Ek (1)(a)) izin veren şartı kötüye kullanıcı sayar. “Geliştirici malzemeleri eşdeğerleriyle değiştirebilir” şartı, bunun yaygın bir başlangıç yoludur. Üç sınır isteyin: eşdeğer veya daha iyi, değişiklikten önce yazılı bildirim ve reddetme veya fiyat indirimi alma hakkınız.

2. Teslim tarihi

Aynı (e) bendi teslim süresini de kapsar. Geliştiricinin sınırsız kaydırabildiği bir tarih, elinizde hiçbir tarih bırakmaz. İnşaat gecikmeleri gerçektir, bu nedenle tanımlı bir ek süre adil bir uzlaşmadır. Pazarlığa açık olan şeyler: sürenin ne kadar olduğu, hangi olayların mücbir sebep sayıldığı ve süre bittikten sonra ne olacağı. Gecikme tazminatını teslim tarihi şartı yazımızda ele alıyoruz.

3. Tek taraflı cezalar

Ek, ilişkili iki durumu kapsar: ifa edilmeyen yükümlülük için orantısız derecede büyük tutarlar ödemekle yükümlü kılınan tüketici (Ek (1)(i)) ve sözleşmeyi tamamlamazsanız paranızı elinde tutabilen, kendisi ifa etmezse size eşdeğer tazminat ödemeyen profesyonel (Ek (1)(r)). Adil sürüm bir aynadır: her iki yönde aynı oran, aynı üst sınır. Ayrıca mahkeme, açıkça aşırı olan bir cezayı indirebilir (Medeni Kanun Md. 1541).

4. Yalnızca bir taraf için fesih

Geliştiriciye tek taraflı fesih hakkı veren, size aynı hakkı vermeyen bir şart kötüye kullanıcı olarak listelenmiştir (Ek (1)(s)). Ayrıca, geliştirici ifa etmediğinde fesih hakkınızı kısıtlayan şartlar da Ek (1)(j) uyarınca kötüye kullanıcıdır.

5. Feragat olarak teslim tutanağı

Bazı sözleşmeler, teslim tutanağını imzalamanın evde kusur olmadığını doğruladığını söyler. Ek, ürünün sözleşmeye uygun olup olmadığını yalnızca profesyonelin belirlemesine izin veren şartı kötüye kullanıcı sayar (Ek (1)(f)). Medeni Kanun'a göre kusurlardan sorumluluğu kaldıran bir şart, satıcının sözleşme anında bildiği veya bilmesi gereken kusurlar için geçersizdir (Md. 1708(2)). Yeni evde garanti ve kusurlar yazımız teslimde nelerin kayda geçirilmesi gerektiğini açıklıyor.

6. Sorumluluk sınırları

Geliştirici ifa etmediğinde tazminat hakkınızı hariç tutmak veya kısıtlamak listede yer alır (Ek (1)(h)). Tüketici hukukunun dışında bile, kasıt veya ağır kusur için sorumluluk hariç tutulamaz (Medeni Kanun Md. 1355(1)).

7. Fiyat endekslemesi

Ek, size fesih hakkı vermeden fiyat artışına izin veren bir şartı kötüye kullanıcı sayar, ancak yöntemin açıkça tanımlandığı yasal endeksleme şartlarına açıkça izin verir (Ek (1)(p)). İstenecekler: kamuya açık bir endeks, bir formül, bir üst sınır ve üst sınır aşılırsa tam iadeyle fesih hakkı.

8. Mahkemeler ve tahkim

Mahkemeye gitme hakkınızı dışlayan ve tahkim şart koşan bir şart listede yer alır (Ek (1)(l)). Mahkeme veya tahkim seçen şartlar, Medeni Kanun'un 1203. maddesi uyarınca açık yazılı kabulünüzü gerektirir. Ayrıca sözleşme AB üyesi olmayan bir devletin hukukunu seçse de işlem Romanya ile yakından bağlantılıysa, Romanya'nın daha lehe olan tüketici kuralları yine uygulanır (193/2000 sayılı Kanun, Md. 15).

9. Noter ve tescil masrafları

Aksi kararlaştırılmadıkça, satışın yapılmasına ilişkin masrafları alıcı öder (Medeni Kanun Md. 1666(1)). Bunu belirten bir şart normaldir. Bu masrafların ekstra olduğunu varsaymadan önce geliştiricinin fiyatına nelerin dahil olduğunu kontrol edin.

10. Alan toleransı

Medeni Kanun'un 1743. maddesine göre, sözleşme alanı ve birim başına fiyatı belirtiyorsa, daha küçük bir alan size fiyat indirimi sağlar; yirmide birden fazla bir fazlalık ise farkı ödemeniz veya sözleşmeden dönmeniz anlamına gelir. Küçük bir toleransı ve simetrik fiyat ayarlaması olan bir şart sorun değildir. Fiyatın yalnızca yukarı gittiği bir şart ise sorunludur.

Kanunun “kötüye kullanıcı”dan daha katı olduğu yer

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yapılmadan önce satılan evler için İmar ve İnşaat Kanunu (169/2026 sayılı Kanun) tüketici hukukundan daha ileri gider. Bir rezervasyon sözleşmesi en fazla 60 gün sürebilir ve rezervasyon bedeli fiyatın %5'ini aşamaz; aksi halde sözleşme mutlak butlanla sakat olur (Md. 422(9)). Bir ön sözleşme kapsamındaki avanslar, projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabına yatırılır ve yalnızca o projeye, belirlenmiş sınırlarla harcanabilir (Md. 422(10)). Bu kurallar sözleşme ne derse desin geçerlidir.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Taslağın tamamını önceden isteyin. 5. madde uyarınca geliştirici, talep üzerine standart sözleşmesinin bir kopyasını vermek zorundadır.
2. Yukarıdaki tablodan her şartı işaretleyin.
3. Her “geçersiz” şart için, yazılı olarak çıkarılmasını veya yeniden yazılmasını isteyin.
4. Her “pazarlığa açık” şart için belirli bir ifade önerin: bir üst sınır, bir süre, bir formül.
5. Açık kabulünüzü gerektiren şartların (Md. 1203) gerçekten kabul ettiğiniz şartlar olduğunu kontrol edin.
6. Nihai sürümü bağımsız bir avukata okutun. Şirketimizin avukatı yalnızca şirketi temsil eder. Avukat nasıl seçilir yazısına bakın.

Sık sorulan sorular

Romanya'da kötüye kullanıcı bir şart kendiliğinden geçersiz midir?

Tüketici üzerinde hüküm doğurmaz (193/2000 sayılı Kanun, Md. 6). Bir uyuşmazlıkta şartın kötüye kullanıcı olup olmadığına mahkeme karar verir. Sözleşmenin geri kalanı, şart olmadan ayakta kalabiliyorsa devam eder.

Bir şirket aracılığıyla satın alırsam 193/2000 sayılı Kanun geçerli olur mu?

Hayır. Kanun, mesleki faaliyetinin dışında hareket eden gerçek kişiler olan tüketicileri korur (Md. 2). Şirket, Medeni Kanun'un 1203 ve 1355. maddeleri gibi genel kurallara dayanır.

Mahkemeye gitmeden şikâyet edebilir miyim?

Evet. Ulusal Tüketicileri Koruma Kurumu (ANPC), şikâyet üzerine veya re'sen kanuna uyumu denetler (Md. 8 ve 9). Standart sözleşmelerden kötüye kullanıcı şartların çıkarılmasına karar verilmesini mahkemeden isteyebilir (Md. 12).

Geliştirici sözleşmenin standart olduğunu ve değiştirilemeyeceğini söylüyor. Bu doğru mu?

Standart bir sözleşme anlaşmayla değiştirilebilir. Üstelik geliştiricinin pazarlık yapmayı reddetmesi, şartı tam olarak 193/2000 sayılı Kanun'un kapsamına sokar, çünkü kanunun incelediği şey pazarlık edilmemiş şarttır.

Sonuç

Kanun en kötü şartları geçersiz kılar. Gerisini avukatınızın kırmızı kalemi çizer; imzalamadan ve ödemeden önce.

Elinizde bir geliştiricinin taslak sözleşmesi varsa, bizimki ya da bir başkasınınki, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. On örüntüyü birlikte inceleriz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Profesyoneller ve tüketiciler arasındaki sözleşmelerde kötüye kullanıcı şartlara ilişkin, yeniden yayımlanmış, ekiyle birlikte 193/2000 sayılı Kanun (metin InfoCons tarafından yeniden yayımlanmıştır) · Tüketici sözleşmelerindeki haksız şartlara ilişkin 93/13/AET sayılı Konsey Direktifi (EUR-Lex) · Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Md. 1203, 1355, 1541, 1666, 1708 ve 1743 · 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, Md. 422 · ANPC

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Belirli bir şartın kötüye kullanıcı olup olmadığına olay bazında karar verilir; bağımsız bir avukata danışın.