Para nereden gelecek? Yurt dışında yaşarken Romanya'da mülk finansmanı

Yurt dışından finansman: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya dışında yaşıyor ve orada mülk alıyorsanız, genellikle iki yol arasında seçim yaparsınız. Birinci yol: kendi ülkenizdeki bir bankadan, orada sahip olduğunuz mülk karşılığı kredi. İkinci yol: Romanya'da satın aldığınız mülk üzerine teminatla bir Romanya bankasından konut kredisi. İkisini birleştirebilir ya da tamamen kendi fonlarınızla da satın alabilirsiniz.

Bir Romanya bankası yabancı alıcıları mülk değerinin %70'ine kadar finanse eder. Yani öz sermayeniz en az %30'dur. Yurt içi kredide ise kurallar, faiz ve sınırlar ülkenize ve bankanıza bağlıdır.

Kısacası: “faiz nerede daha düşük” diye sormadan önce iki soru sorun: hangi mülkü teminat göstermeye hazırsınız ve borcu hangi para biriminde istiyorsunuz?

İsrailli alıcılar için ayrıntılı karşılaştırmamız İsrail'de mi Romanya'da mı finansman yazısında. Burada tabloyu beş ülkeye genişletiyor ve hepsinin ortak noktasına odaklanıyoruz: teminat ve para birimi.

İki yol yan yana

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Kendi ülkenizde kredi	Romanya bankası konut kredisi
Teminat	Yurt içinde sahip olduğunuz mülk veya teminatsız kredi	Romanya'da satın aldığınız mülk
Tutar	Ülkenizin kurallarına ve oradaki mülkün değerine göre belirlenir	Romanya'daki mülkün değerinin %70'ine kadar
Borcun para birimi	Genellikle gelirinizin para birimi	Teklife göre ley veya euro
Gelir kontrolü	Bankanızın ve düzenleyicinin kurallarına göre	Romanya bankası yurt dışı gelirinizi Romanya Ulusal Bankası (BNR) kurallarına göre değerlendirir
Risk altındaki şey	Yurt içindeki mülkünüz	Romanya'daki mülk
Belgeler	Bankanızın olağan dosyası	Tercüme edilmiş gelir belgeleri, bir Romanya vergi numarası ve bir Romanya banka hesabı

Romanya bankasıyla tam süreç konut kredisi rehberimizde.

Para birimi: simülasyonun göstermediği risk

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'daki bir mülk genellikle euro ile fiyatlandırılır. Romanya'daki bir kredi ley veya euro olabilir. Geliriniz ise şekel, sterlin, dirhem veya euro cinsindendir. Gelir para biriminiz ile borç para biriminiz arasındaki her fark bir risktir.

AB kuralları ne diyor. AB Konut Kredisi Direktifi (2014/17/EU), “döviz kredisini”, gelir elde ettiğiniz veya geri ödeme yapacağınız varlıkları tuttuğunuz para biriminden ya da yaşadığınız üye devletin para biriminden farklı bir para biriminde olan kredi olarak tanımlar (md. 4). Bu tür krediler için üye devletler iki şeyden birini sağlamalıdır: krediyi başka bir para birimine dönüştürme hakkı ya da riski sınırlayan başka düzenlemeler. Kredi veren ayrıca, kur nedeniyle bakiye veya taksitler %20'den fazla oynarsa sizi düzenli olarak uyarmalıdır (md. 23).

Basit bir örnek. 200.000 € tutarında bir kredi. Euro para biriminize karşı %10 güçlenirse, her aylık ödeme sizin para biriminizle %10 artar. Bu bir tahmin değil, aritmetiktir. Ley ve euro konut kredisi arasındaki fark euro mu ley mi yazısında açıklanıyor.

Ülkelere göre: doğruladığımız genel noktalar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ülke	Gelir para birimi	Yurt içi kredi yolu	Resmi bir kaynakta kontrol ettiğimiz	Romanya kredisine göre para birimi
İsrail	Şekel	İsrail'deki bir konut karşılığı genel amaçlı kredi	İsrail Merkez Bankası, genel amaçlı krediyi teminat gösterilen konutun değerinin belirli bir payıyla sınırlar. Ayrıntılar İsrail'de mi Romanya'da mı finansman yazısında	Hem ley hem euro kredisi gelir para biriminizden farklıdır
Almanya	Euro	Bir Alman bankasından kredi; örneğin Almanya'daki mülk üzerine ipotekle teminatlı	Arazi üzerinde ipotekle teminatlı bir tüketici kredisi, Alman Medeni Kanunu'na (BGB, §491(3)) göre “tüketici gayrimenkul kredisi”dir. Döviz cinsinden böyle bir kredi için dönüştürme hakkı vardır (§503)	Euro kredisi: kur farkı yok. Ley kredisi: döviz
Fransa	Euro	Bir Fransız bankasından konut kredisi	Fransız hükümetinin Ulusal Meclis'e verdiği yanıta göre HCSF kararı, borç servis oranını gelirin %35'i ve vadeyi 25 yıl ile sınırlar; %20'lik bir esneklik payı vardır	Almanya'daki gibi
Birleşik Krallık	Sterlin	Birleşik Krallık'taki bir konut karşılığı kredi	Belirli bir kuralı kontrol etmedik. Kredi verenize paranın yurt dışı satın alma için kullanılıp kullanılamayacağını sorun	Hem ley hem euro kredisi gelir para biriminizden farklıdır
Birleşik Arap Emirlikleri	Dirhem	Bir BAE bankasından kredi	Dirhem ABD dolarına sabitlenmiştir. Merkez bankasının referans kuru dolar başına 3,6725 AED'dir	Asıl risk, dolara karşı euro

İki açıklama. Birincisi, tablo bankanızın Romanya'da bir satın almayı finanse edeceği anlamına gelmez. Bu bankaya ve kredinin amacına bağlıdır, bu yüzden önceden sorun. İkincisi, Fransa'daki sınırlar yayımlanmış resmi bir yanıttan aktarılmıştır ve o zamandan beri güncellenmiş olabilir. Başvuru yaptığınız gün neyin geçerli olduğunu bankadan kontrol edin.

İslami finansman ne olacak?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Körfez'den ve Avrupa'daki Müslüman topluluklarından alıcılar, faizsiz finansman yapıp yapamayacaklarını soruyor. Şu anda şeriata uygun bir konut finansmanı ürünü yayımlayan bir Romanya bankası bulamadık, bu yüzden bir tanesini önermiyoruz. Bu sizin için önemliyse iki pratik yol var: kendi ülkenizdeki bir İslami bankadan, bu amaca uygun bir olanak sunuyorsa finansman almak ya da kendi fonlarınızla satın almak. Bir işleme girmeden önce bankaya yazılı olarak sorun.

Yolları birleştirmek

Projeden satın alırken, inşaat taksitleri mülk bitmeden önce vadesi gelir. Birçok durumda Romanya konut kredisi ancak bitmiş mülk ipotek edilebilir hale geldiğinde gelir; bu yüzden bazı alıcılar inşaat sırasındaki taksitleri öz sermaye veya yurt içi krediyle öder, teslimde Romanya konut kredisi çeker. Bu yapıyı her iki bankayla önceden kontrol edin. Teslime kadar yapılan ödemeler teslime kadar param nerede yazısında anlatılıyor.

Kontrol listesi: seçmeden önce 7 adım

1. Neyi teminat göstermeye hazır olduğunuza karar verin: evinizi mi, yalnızca Romanya'daki mülkü mü.
2. Gelir para biriminizi borç para birimiyle karşılaştırın. Kur %10 ve %20 oynarsa ödemeye ne olacağını hesaplayın.
3. Romanya bankasından yazılı bir teklif alın: finansman yüzdesi (yabancı alıcılar için %70'e kadar), para birimi, faiz ve belgeler.
4. Ülkenizdeki bankaya sorun: kredi yurt dışı bir satın almayı finanse edebilir mi ve hangi belgeleri istiyor.
5. En az %30 olan öz sermayeniz için fon kaynağı dosyasını hazırlayın. Fon kaynağı rehberimize bakın.
6. Zamanlamayı uyumlayın: her ödemenin vadesi ne zaman ve her banka parayı ne zaman serbest bırakıyor.
7. Ülkenizdeki bir konut kredisi danışmanıyla ve bir vergi danışmanıyla ve Romanya'da bağımsız bir avukatla görüşün.

Sık sorulan sorular

Bir Romanya bankası yabancı bir alıcıya ne kadar kredi verir?

Mülk değerinin %70'ine kadar; yani öz sermayeniz en az %30'dur. Nihai tutar gelirinize ve bankanın değerlemesine de bağlıdır.

Ülkemdeki bir banka Romanya'daki mülk üzerine ipotek koyabilir mi?

Yurt içindeki çoğu banka, daire ya da ev gibi yurt içindeki teminatı tercih eder. Romanya'daki mülkün teminat olmasını istiyorsanız olağan yol, bir Romanya bankasından konut kredisidir.

Gelirim euro. Ley cinsinden konut kredisi döviz kredisi midir?

AB Konut Kredisi Direktifi 2014/17/EU'daki tanıma göre evet: gelir elde ettiğiniz para biriminden farklı bir para biriminde bir kredidir. Böyle bir kredi, dönüştürme veya risk sınırlama haklarıyla ve kur %20'den fazla oynadığında kredi verenden gelen uyarılarla birlikte gelir.

İslami finansman sunan bir Romanya bankası var mı?

Şu anda böyle bir konut finansmanı ürünü yayımlayan bir Romanya bankası bulamadık. Ülkenizdeki bankanıza yurt dışı satın almaya uygun bir olanağı olup olmadığını sorun ve yazılı olarak isteyin.

İnşaat taksitlerini ve bakiyeyi farklı şekillerde finanse edebilir miyim?

Evet. Birçok alıcı inşaat sırasında öz sermaye veya yurt içi krediyle öder, teslimde Romanya konut kredisi çeker. Bunu her iki bankayla önceden netleştirin.

Sonuç

Yurt dışından finansman yalnızca faiz sorusu değildir. Teminat ve para birimi sorusudur. Bir Romanya bankası mülkün kendisi üzerine %70'e kadar kredi verir, ülkenizdeki banka ise kendi kuralları ve teminatı çerçevesinde verir. Seçmeden önce, para biriminin aleyhinize oynadığı bir senaryoda ödemeyi hesaplayın.

Örneğin, Balotești'deki Compass on the Lake'te, %21 KDV, noter ve avukat dahil 299.900 €'dan başlayan bir villa için, banka mülkü bu fiyattan değerlerse, en az %30 öz sermaye yaklaşık 90.000 €'dur.

Romanya'da bir satın alma için finansmanı tartıyorsanız, bizimle de olsun başka yerde de, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Romanya bankasına, kendi bankanıza ve danışmanınıza soracağınız soruları birlikte hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Konut gayrimenkulüne ilişkin kredi sözleşmeleri hakkında Direktif 2014/17/EU (EUR-Lex), md. 3, 4, 23 · Alman Medeni Kanunu (BGB), §491 ve §503 · Fransız Ulusal Meclisi: HCSF kararına ilişkin hükümet yanıtı · BAE Merkez Bankası: dirhem referans kuru ve dolar sabitlemesine ilişkin yıllık rapor

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Finansman şartlarını her banka profilinize göre belirler. Herhangi bir işlemden önce bir konut kredisi danışmanına, bir vergi danışmanına ve bağımsız bir avukata danışın.