Rusya ve Belarus vatandaşları 2026'da Romanya'da gayrimenkul alabilir mi?

Romanya'da Rus ve Belarus alıcılar: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Evet, kural olarak. Rusya'ya (833/2014 sayılı Yönetmelik) ve Belarus'a (765/2006 sayılı Yönetmelik) yönelik AB yaptırımları, bir bireyin Romanya'da daire veya ev satın almasına dair bir yasak içermez. Romanya hukuku, Rus veya Belarus vatandaşına diğer tüm AB dışı vatandaşlar gibi davranır: bir binayı satın alıp kendi adınıza tescil ettirebilirsiniz, arsa ise ayrı bir kurala tabidir.

Gerçek sınırlar bankadadır. 833/2014 sayılı Yönetmeliğin 5b. maddesi ve Belarus için 765/2006 sayılı Yönetmeliğin 1u. maddesi uyarınca, bir AB bankası, Rus veya Belarus vatandaşından ya da Rusya'da veya Belarus'ta ikamet eden bir kişiden, toplam banka başına 100.000 €'yu aştığında mevduat kabul edemez. Bir AB veya AEA devletinin ya da İsviçre'nin vatandaşları ve orada geçici veya kalıcı oturma izni sahipleri muaftır.

Sade bir dille: soru, alım yapıp yapamayacağınız değil, paranın nasıl hareket ettiği ve nerede durduğudur.

“Evet” yanıtının iki istisnası var: AB yaptırım eklerinde listelenen ve varlıkları dondurulan herkes ve AB dışı bir vatandaşın doğrudan tescil ettiremediği villa arsası.

Gayrimenkul alımına yasak var mı?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Her iki yönetmeliğin EUR-Lex'teki konsolide metinlerini okuduk (24 Temmuz 2026 sürümleri). Yasakları finans, ticaret, kripto varlıklar ve tröstler gibi sektörleri hedefler. Hiçbiri bir Rus veya Belarus vatandaşının özel kişi olarak konut satın almasını yasaklamaz.

Geçerli olan, her AB dışı vatandaş için genel kuraldır:

• Bina: bir daire veya ev, tapu sicilinde kendi adınıza tescil edilebilir.
• Arsa: Romanya Anayasası'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, AB dışı devletlerin vatandaşları arsayı yalnızca karşılıklılık esasıyla uluslararası antlaşmalar çerçevesinde edinir. Villada arsa genellikle bir üst hakkı (superficies) veya bir Romanya şirketi aracılığıyla elde tutulur. Her iki yolu da Romanya'da arsa mülkiyeti makalemizde açıklıyoruz.

Romanya ile Rusya veya Belarus arasında bunu değiştiren bir antlaşma olup olmadığı, bağımsız avukatınıza sorulacak bir sorudur. Biz böyle bir şey bulamadık ve bunu bir olgu olarak sunmuyoruz.

Kimler etkilenir: varlık dondurma

Bu konuyu geliştiricilere sorun

269/2014 sayılı Yönetmeliğin I numaralı Ekinde (Rusya) veya 765/2006 sayılı Yönetmeliğin I numaralı Ekinde (Belarus) listelenen kişiler için farklı bir rejim geçerlidir. Tüm fonları ve ekonomik kaynakları dondurulur ve onlara hiçbir fon veya ekonomik kaynak sağlanamaz (her yönetmeliğin 2. maddesi). Bir mülk ekonomik bir kaynaktır. Listelenen bir kişi için Romanya'da alım, izin olmadan mümkün değildir ve bu makale o durumu ele almaz.

100.000 € mevduat sınırı: 5b. madde ne diyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Metnin özeti:

1. Kimler: Rus vatandaşları, Rusya'da ikamet eden gerçek kişiler, Rusya'da kurulmuş tüzel kişiler ve bu tür kişilerin %50'den fazlasına sahip olduğu AB dışındaki şirketler.
2. Ne: bir AB kredi kuruluşu, bu kişilerin o bankadaki toplam mevduat değeri 100.000 €'yu aşıyorsa onlardan mevduat kabul edemez.
3. Muafiyet (md. 5b(3)): kural, bir AB üyesi devletin, bir AEA devletinin veya İsviçre'nin vatandaşları ile bunlardan birinde geçici veya kalıcı oturma izni olan gerçek kişiler için geçerli değildir.

Belarus sürümü olan 765/2006 sayılı Yönetmeliğin 1u. maddesi aynı şekilde kurgulanmıştır; aynı eşik ve 4. fıkrada aynı muafiyet vardır.

Aynı maddeden alıcılar için önemli iki nokta daha:

• Kartlar ve ödeme hizmetleri. Ekim 2025 değişikliklerinden (2025/2033 sayılı Yönetmelik) beri 5b(2). madde ayrıca Rus vatandaşlarına ve mukimlerine ödeme araçlarının verilmesini, ödeme işlemlerinin edinilmesini, ödeme başlatma hizmetlerini ve elektronik para ihracını yasaklar. Aynı oturma izni muafiyeti geçerlidir. 1u(2). madde Belarus için aynısını yapar (2025/2041 sayılı Yönetmelik).
• Yetkilendirilmiş istisnalar. 5c. madde uyarınca ulusal makam, kira veya konut kredisi ödemeleri, vergiler, sigorta ve faturalar gibi temel ihtiyaçlar dahil belirli durumlarda sınırın üzerinde mevduata izin verebilir. Romanya için yönetmeliğin I numaralı Eki Dışişleri Bakanlığı'nı işaret eder.

Yönetmelikteki “mevduat”, bir hesaptaki ve bankanın geri ödemek zorunda olduğu alacak bakiyesidir. Yani sınır, bankada tutulan parayla ilgilidir, mülkün fiyatıyla değil.

Bir alım için bunun anlamı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Çoğu konut 100.000 €'dan pahalıdır. Örneğin Balotești'teki bir Compass on the Lake villası, %21 KDV, noter ve avukat dahil 299.900 €'dan başlar. Dolayısıyla pratik soru, alıcının bir AB bankasında 100.000 €'dan fazla tutmadan ödemenin nasıl akacağıdır.

Uygulamada iki yol vardır ve her ikisinin de alıcı bankayla önceden teyit edilmesi gerekir:

• AB dışındaki bir bankadan doğrudan transfer, sözleşmede belirtilen hesaba. Projeden alımda bu, projenin ayrılmış hesabıdır. Alım için sizin adınıza bir Romanya hesabı şart değildir, bunu mukim olmayanlar için Romanya'da banka hesabı rehberimizde açıklıyoruz.
• Bir AB devletinde oturma izni. Geçici veya kalıcı oturma izni sahibi, sınırın tamamen dışındadır.

Satıcının veya geliştiricinin hesabından geçen fonların “sizin” mevduatınız sayılıp sayılmadığına metin yanıt vermez. Bu, bir makalenin değil, bankanın uyum ekibinin ve avukatınızın yorumlayacağı bir konudur.

Tablo: statüye göre

Statünüz	Bina sizin adınıza alınır	Arsa sizin adınıza	100.000 € mevduat sınırı	Kartlar ve ödeme hizmetleri
Yalnızca Rus veya Belarus vatandaşı, Rusya veya Belarus'ta yaşıyor	Evet	Doğrudan değil (üst hakkı (superficies) veya şirket)	Geçerli	Yasak
Bir AB devletinde, AEA'da veya İsviçre'de oturma izni olan Rus veya Belarus vatandaşı	Evet	Doğrudan değil	Geçerli değil (md. 5b(3) / 1u(4))	Yasaklı değil
Çifte vatandaş: Rus veya Belarus artı AB pasaportu	Evet	Evet, AB vatandaşı olarak (312/2005 sayılı Kanun, md. 3)	Uygulanmaz	Yasaklı değil
Çifte vatandaş: Rus veya Belarus artı AB dışı pasaport (örn. İsrail), AB oturma izni yok	Evet	Doğrudan değil	Metne göre geçerli, çünkü Rus veya Belarus vatandaşı olarak kalırsınız	Metne göre yasaklı
Rusya veya Belarus'ta yaşayan Rus olmayan vatandaş	Evet	Vatandaşlığa bağlı	Mukimler için geçerli	Mukimler için yasaklı
Yaptırım eklerinde listelenen kişi	Hayır, varlıklar donduruldu	Hayır	İlgisiz	İlgisiz

Dördüncü satır insanları şaşırtan satırdır. 5b(3). maddedeki muafiyet AB, AEA ve İsviçre vatandaşlarını ve oturma izni sahiplerini sayar. Başka pasaportları saymaz. Bankadan kendi yorumunu yazılı olarak teyit etmesini isteyin.

Fon kaynağı: ne beklemeli

Yaptırımların ötesinde, banka, noter ve geliştiricinin hepsi Romanya'nın 129/2019 sayılı Kanunu uyarınca kara para aklamayı önleme kontrolleri yapmak zorundadır. İki kural, bu alıcılar için dosyayı daha ağır hale getirir:

• Rusya, AB'nin yüksek riskli üçüncü ülkeler listesindedir. 9 Ocak 2026'da yayımlanan 2026/46 sayılı (AB) Yetki Devrine Dayalı Yönetmelik, Rusya Federasyonu'nu 2016/1675 sayılı Yönetmelikteki listeye ekledi. Belarus bu listede değildir.
• Gelişmiş özen yükümlülüğü. 129/2019 sayılı Kanun'un 17(1)(d). maddesi, Komisyon'un yüksek riskli olarak tanımladığı bir üçüncü ülkede kurulu gerçek veya tüzel kişiler için ek kontroller gerektirir.

Daha fazla soru bekleyin: paranın nerede kazanıldığı, hangi hesaplardan geçtiği ve sizinle her transfer arasında net bir bağlantı.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Listeleri kontrol edin. Ne sizin ne de kullandığınız herhangi bir şirketin yaptırım eklerinde listelenmediğinden emin olun.
2. Statünüzü belirleyin. Yalnızca vatandaşlık, oturma izni veya çifte vatandaşlık: yukarıdaki tablo hangi kuralların geçerli olduğunu belirler.
3. Bankaya yazılı olarak sorun. Alıcı banka, siz imzalamadan önce transferi kabul edeceğini ve hangi ülkeden kabul edeceğini teyit etmelidir.
4. Arsa yolunu planlayın. Villa için bağımsız avukatınızla üst hakkı (superficies) veya şirket arasında seçim yapın.
5. Tröstlerden kaçının. 833/2014 sayılı Yönetmeliğin 5m. maddesi, kişi bir AB, AEA veya İsviçre vatandaşı ya da oturma izni sahibi olmadığı sürece, Rus kurucusu veya lehtarı olan tröstlerin tescilini ve yönetimini yasaklar.
6. Fon kaynağı dosyasını hazırlayın, mülkü seçmeden önce.
7. Bağımsız bir avukat tutun. Geliştiricinin avukatı yalnızca geliştiriciyi temsil eder. Her alıcıya kendi avukatını tutmasını öneriyoruz.

Sık sorulan sorular

Bir Rus vatandaşı 2026'da Romanya'da daire alabilir mi?

Evet. AB yaptırımları, bir bireyin Romanya'da konut satın almasını yasaklamaz ve bina alıcının adına tescil edilebilir. Sınırlar banka mevduatlarına, ödeme hizmetlerine ve yaptırım eklerinde listelenen kişilere ilişkindir.

100.000 € sınırı, Romanya oturma izni olan bir Rus için geçerli midir?

Hayır. 833/2014 sayılı Yönetmeliğin 5b(3). maddesi, bir AB üyesi devlette, AEA devletinde veya İsviçre'de geçici veya kalıcı oturma izni olan gerçek kişileri muaf tutar. Aynısı Belaruslular için 765/2006 sayılı Yönetmeliğin 1u(4). maddesi uyarınca geçerlidir.

Hem Rusya hem İsrail vatandaşlığım var. Muaf mıyım?

Yönetmeliğin metnine göre hayır. Muafiyet AB, AEA ve İsviçre devletlerinin vatandaşlarını ve oturma izni sahiplerini sayar; dolayısıyla AB dışı ikinci pasaportu olan bir Rus vatandaşı sınırın içinde kalır. Bankadan ve avukatınızdan bunu yazılı olarak teyit etmelerini isteyin.

Bir Rus vatandaşı Romanya'da banka hesabı açabilir mi?

Yönetmelik hesabı yasaklamaz. Banka başına 100.000 €'nun üzerindeki mevduatın kabulünü yasaklar ve Ekim 2025'ten beri AB oturma izni olmayan Rus vatandaşlarına ve mukimlerine kart gibi ödeme araçlarının verilmesini yasaklar. Ayrıca her banka kendi risk politikasını uygular.

Arsalı bir villa satın alabilir miyim?

Ev için evet. Altındaki arsa, 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, her AB dışı vatandaş gibi, bir üst hakkı (superficies) veya bir Romanya şirketi aracılığıyla elde tutulur.

Sonuç

Rus ve Belarus vatandaşları için Romanya'da gayrimenkul almak serbesttir. İşlemi üç şey belirler: tam statünüz, paranın izlediği yol ve eksiksiz bir fon kaynağı dosyası. Bir AB devletinde oturma izni, bankacılık tablosunu tamamen değiştirir.

Romanya'da, bizimle ya da başka bir yerde alım düşünüyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Statünüzü ve adımların sırasını gözden geçiririz ve bankaya ve avukatınıza hangi soruları yönelteceğinizi öğrenirsiniz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Konsey Yönetmeliği (AB) 833/2014, 24.07.2026 tarihli konsolide sürüm (EUR-Lex), Madde 1, 5b, 5c, 5m ve 14 · Konsey Yönetmeliği (AT) 765/2006, 24.07.2026 tarihli konsolide sürüm (EUR-Lex), Madde 1u, 1v ve 2 · Konsey Yönetmeliği (AB) 269/2014, 12.10.2026 tarihli konsolide sürüm (EUR-Lex), Madde 2 · Komisyon Yetki Devrine Dayalı Yönetmeliği (AB) 2016/1675, 29.01.2026 tarihli konsolide sürüm (EUR-Lex), Ek · 312/2005 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Madde 3 ve 6 · Romanya Anayasası, Madde 44 (legislatie.just.ro) · 129/2019 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Madde 17

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. AB yaptırımları sık değişir: güncel konsolide metni EUR-Lex'te kontrol edin ve imzalamadan önce durumunuzu banka ve bağımsız bir avukatla teyit edin.