În OUG 194/2002 nu există un scop de ședere pentru „deținerea unei case”. Casa poate doar să dovedească locuința pe o altă cale.
IGI atribuie CNP străinului cu permis de ședere sau rezidență pe termen lung, iar cetățeanului UE pe documentul de înregistrare. Nu cumpărătorului fără statut.
ANAF atribuie NIF unui străin care datorează impozite și nu are CNP. Când se primește CNP-ul, acesta înlocuiește NIF-ul în evidențele fiscale.
Un cetățean UE care stă peste 3 luni se înregistrează la IGI pe baza muncii, mijloacelor și asigurării, studiilor sau familiei. Casa nu este un temei.
Asociat administrator în SRL: plan de afaceri aprobat, 100.000 de euro la o bancă română, investiție de 100.000 de euro și 10 locuri de muncă în 12 luni.
Rezidența și CNP-ul în România: răspunsul scurt
Deținerea unei case în România nu oferă rezidență, nu oferă CNP (codul numeric personal român) și nu prelungește numărul de zile în care aveți voie să stați în țară. Acest lucru este valabil pentru orice pașaport din afara Uniunii Europene.
OUG 194/2002, care reglementează regimul străinilor în România, enumeră scopurile pentru care se acordă o viză de lungă ședere și apoi un permis de ședere: muncă, afaceri, studii, reîntregirea familiei și alte câteva scopuri definite. „Deținerea unei proprietăți” nu se află pe listă. Nici pentru cetățenii UE o casă nu este un temei pentru o ședere îndelungată.
Ce vă oferă totuși proprietatea este o adresă. Într-o procedură deschisă din alt motiv, casa înscrisă pe numele dumneavoastră este o dovadă bună de locuință.
Pe scurt: casa vă oferă un NIF și o adresă. CNP-ul vine doar odată cu un statut.
NIF sau CNP: două numere, două roluri
| NIF | CNP | |
|---|---|---|
| Cine îl emite | Autoritatea fiscală, ANAF | Autoritatea pentru imigrări, IGI (pentru străini) |
| Cine îl primește | Un străin care datorează impozite în România și nu are CNP | Un cetățean român și un străin cu drept de ședere înregistrat |
| La ce folosește | Înregistrarea la autoritățile fiscale, bănci și notari | Numărul personal de identificare în toate registrele statului |
| Ce nu oferă | Nici rezidență, nici dreptul de a locui sau de a munci | Este rezultatul unui statut, nu o cale de a-l obține |
Potrivit ghidului ANAF pentru înregistrarea nerezidenților, un străin care datorează impozite în România și nu are CNP primește un NIF, cu formularul 030 (art. 82 din Codul de procedură fiscală). Când autoritatea pentru imigrări îi emite un document cu CNP, ANAF înlocuiește în evidențele sale NIF-ul cu CNP-ul.
Toate detaliile despre NIF, inclusiv calea rapidă prin notar, le-am adunat în ghidul nostru despre NIF.
Când primește un străin CNP
Potrivit legii, CNP-ul pentru un străin vine odată cu înregistrarea unui drept de ședere:
- Cetățenii UE, ai Spațiului Economic European și ai Elveției: oricine este înregistrat de IGI primește un CNP, care apare pe documentul ce atestă rezidența în România (OUG 102/2005, art. 41).
- Străinii din afara UE: IGI atribuie CNP celor al căror drept de ședere temporară a fost prelungit, adică celor care au primit un permis de ședere, sau celor care au primit rezidența pe termen lung. CNP-ul se înscrie în permisul de ședere (OUG 194/2002, art. 144^1 alin. (1)).
- Cazuri excepționale: IGI poate atribui CNP și unui străin fără drept de ședere, dar doar la cererea motivată a unei instituții publice, pentru anumite drepturi și obligații, și doar cu acordul străinului (art. 144^1 alin. (2)). Nu este o cale pe care o poate alege cumpărătorul unui apartament.
Cu alte cuvinte, ordinea este mai întâi statutul și abia apoi CNP-ul. Un cumpărător de casă fără statut lucrează cu NIF.
Ce poate obține fiecare pașaport și cum
| Pașaportul | Intrare și ședere | Calea spre rezidență | CNP |
|---|---|---|---|
| Român (inclusiv dubla cetățenie) | Fără limită | Nu este nevoie, sunteți cetățeni | Ca cetățeni români |
| UE, SEE și Elveția | Libertate de circulație. Până la 3 luni fără condiții | Pentru o ședere îndelungată: muncă, mijloace de întreținere și asigurare de sănătate, studii sau familie. Înregistrare la IGI în 3 luni de la intrare | Pe certificatul de înregistrare |
| Regatul Unit (după Brexit) | Până la 90 de zile în orice perioadă de 180, fără viză | Viză de lungă ședere (D) după scop, apoi permis de ședere. Cine a locuit în România până la 31.12.2020 își păstrează drepturile | Cu permisul de ședere |
| Israel, SUA, Canada, Australia | Până la 90 de zile în orice perioadă de 180, fără viză | Viză D după scop, apoi permis de ședere | Cu permisul de ședere |
| Republica Moldova, fără pașaport român | Până la 90 de zile în orice perioadă de 180, cu pașaport biometric | Viză D după scop, apoi permis de ședere | Cu permisul de ședere |
| Ucraina, cu protecție temporară | Protecția temporară a fost prelungită până la 4.3.2028 | Protecția însăși este temeiul șederii. După încetarea ei este nevoie de alt temei | IGI emite un permis de ședere cu CNP |
| Rusia și Belarus | Este necesară viză | Viză D după scop, apoi permis de ședere | Cu permisul de ședere |
| Emiratele Arabe Unite | Până la 90 de zile în orice perioadă de 180, fără viză | Viză D după scop, apoi permis de ședere | Cu permisul de ședere |
| Arabia Saudită, Qatar | Este necesară viză | Viză D după scop, apoi permis de ședere | Cu permisul de ședere |
Trei observații despre tabel:
- Israelieni: cele 90 de zile se numără în tot spațiul Schengen laolaltă. Am detaliat calculul în articolul despre 90 de zile din 180. UE urmează să pună în funcțiune sistemul ETIAS de autorizare prealabilă a călătoriei în ultimul trimestru din 2026, iar o dată exactă nu a fost încă publicată.
- Ucraineni: cumpărarea unei case nu transformă protecția temporară într-un permis de ședere obișnuit. Cine vrea să rămână după încetarea protecției are nevoie de o cale separată, cum ar fi munca sau familia.
- Ruși și belaruși: nu există o interdicție de a cumpăra o casă. Dar potrivit regulamentelor UE privind sancțiunile, o bancă nu va accepta de la ei depozite de peste 100.000 de euro per bancă. Această restricție nu se aplică celor care au un permis de ședere temporară sau permanentă într-un stat UE, SEE sau în Elveția. Aici statutul schimbă și partea financiară a tranzacției.
Toate rândurile, cu articolele și sursele, se află în tabelul nostru pe pașapoarte. Acolo găsiți și cealaltă față a întrebării: ce poate înscrie fiecare pașaport pe numele său, casa sau și terenul.
Casa vă oferă un NIF și o adresă. CNP-ul vine doar odată cu un statut.
Căile care există pentru străinii din afara UE
Viza de lungă ședere (D) se acordă doar pentru scopurile de la art. 24 alin. (1) din OUG 194/2002. Acestea sunt căile relevante pentru majoritatea cumpărătorilor:
| Calea | Pentru cine se potrivește | Condiția principală |
|---|---|---|
| Muncă | Cine este angajat de un angajator român | Aviz de muncă solicitat de angajator |
| Activități comerciale (art. 43) | Asociat sau acționar cu atribuții de conducere într-o firmă românească | Plan de afaceri aprobat, 100.000 de euro într-un cont la o bancă românească, o investiție de 100.000 de euro și 10 locuri de muncă noi în 12 luni (la o societate cu răspundere limitată, SRL). La o societate de tip SA: 150.000 de euro și 15 locuri de muncă |
| Reîntregirea familiei | Membrii familiei cuiva care are deja un statut | Dovada legăturii de familie, locuință și mijloace de întreținere |
| Studii | Studenți la o instituție acreditată | Admiterea la studii |
| „Alte scopuri” (art. 49) | De exemplu nomazi digitali, administrator de firmă, tratament medical, voluntariat | Condițiile fiecărui caz. Include și o prevedere generală în care solicitantul trebuie să justifice șederea |
Atenție la calea comercială. Nu este o „viză de investitor” pasivă. Condițiile de la art. 43 sunt cumulative și sunt verificate printr-un plan de afaceri. O vilă de uz privat, chiar dacă este înscrisă pe numele unei firme românești, nu este investiția despre care vorbește articolul. Cumpărarea printr-o firmă poate rezolva problema terenului, dar nu și pe cea a rezidenței. Am detaliat acest lucru în articolul despre cumpărarea printr-un SRL.
Despre viza pentru nomazi digitali, pentru cine lucrează la distanță pentru o firmă străină, am scris un ghid separat. Despre cele cinci căi, prelungire și rezidența permanentă după 5 ani, vedeți ghidul despre permisul de ședere.
Unde vă ajută totuși casa
- Dovada locuinței. Aproape orice cerere de viză sau de permis cere un document care arată unde veți locui. O casă înscrisă pe numele dumneavoastră în cartea funciară românească este cea mai curată dovadă.
- NIF. Ca să vindeți, să închiriați sau să deschideți un cont bancar veți avea nevoie de NIF. Fără statut, acesta este numărul dumneavoastră în relația cu statul.
- Continuitate. Cine locuiește ani de zile la aceeași adresă dovedește mai ușor că șederea sa este neîntreruptă, când vine momentul să ceară rezidența pe termen lung.
Și încă un lucru: rezidența nu este necesară pentru a cumpăra și nici pentru a cere un credit ipotecar. O bancă românească poate finanța până la 70% din preț, astfel încât avansul este de cel puțin 30%. Procesul este detaliat în ghidul nostru despre creditul ipotecar.
Patru mituri de uitat
- „O proprietate de un milion de euro oferă rezidență.” Nu. În România nu există o sumă peste care o casă să ofere statut. O propunere legislativă pentru o viză de investitor de 400.000 de euro a fost retrasă din Senat în decembrie 2025.
- „Am NIF, deci sunt rezident.” Nu. NIF-ul este un număr fiscal și nimic mai mult.
- „Am nevoie de CNP ca să cumpăr.” Nu. Se cumpără cu pașaportul, iar în practică mulți notari cer și NIF.
- „O firmă românească oferă rezidență.” Nu de la sine. Doar calea comercială, cu toate condițiile de la art. 43.
Permisul de ședere nu înseamnă rezidență fiscală
Permisul de ședere și CNP-ul sunt un statut de imigrare. Rezidența fiscală este o altă întrebare, stabilită după zilele de ședere și centrul intereselor vitale, în fiecare țară după regulile ei. Cine plănuiește să se mute în România trebuie să le verifice pe amândouă. Am detaliat acest lucru în articolul despre rezidența fiscală în Israel și în România.
Întrebări frecvente
Cumpărarea unui apartament sau a unei vile în România oferă rezidență?
Nu. În OUG 194/2002 nu există un scop de ședere pentru deținerea unei proprietăți, iar în România nu există viză de aur. Casa poate servi ca dovadă de locuință pe o altă cale, cum ar fi munca, afacerile sau familia.
Care este diferența dintre NIF și CNP?
NIF-ul este un număr fiscal pe care ANAF îl atribuie unui străin care datorează impozite în România și nu are CNP. CNP-ul este codul numeric personal. Un străin îl primește de la autoritatea pentru imigrări, odată cu un permis de ședere sau cu înregistrarea ca cetățean UE. Când se primește CNP-ul, acesta înlocuiește NIF-ul în evidențele fiscale.
Poate un israelian să primească CNP fără să locuiască în România?
De obicei nu. CNP-ul pentru un străin vine odată cu permisul de ședere. Legea permite atribuirea unui CNP unui străin fără drept de ședere doar la cererea motivată a unei instituții publice și cu acordul lui, iar aceasta nu este o cale pe care o pot alege cumpărătorii. Un cumpărător fără statut lucrează cu NIF.
Un cetățean UE care a cumpărat o casă în România trebuie să se înregistreze?
Doar dacă stă în România mai mult de 3 luni. Atunci are nevoie de un temei precum munca, mijloacele de întreținere și asigurarea de sănătate, studiile sau familia și trebuie să depună o cerere la IGI în 3 luni de la intrare. Casa însăși nu este un temei. Pe certificatul de înregistrare apare CNP-ul.
Un ucrainean cu protecție temporară care cumpără o casă primește rezidență?
Nu. Protecția temporară a fost prelungită până la 4.3.2028, iar IGI emite beneficiarilor un permis de ședere cu CNP. Dar casa nu transformă protecția temporară în rezidență. Pentru a rămâne după încetarea ei este nevoie de un temei separat.
Concluzia
În România, ordinea este mai întâi un motiv, apoi un statut și abia apoi CNP-ul. Casa nu face parte din acest lanț. Ea este adresa care susține fiecare dintre etape.
Dacă cumpărați ca să locuiți aici, alegeți mai întâi calea și un avocat specializat în imigrări. Dacă cumpărați o casă fără să vă mutați, NIF-ul vă ajunge.
Vreți să verificați ce vă permite pașaportul dumneavoastră? Programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Parcurgem scopul dumneavoastră și vă pun în legătură cu un avocat independent când este nevoie. Avocatul companiei reprezintă doar compania.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: OUG 194/2002 privind regimul străinilor, formă sintetică a Ministerului Afacerilor Externe (6.3.2024), art. 24, 43, 49 și 144^1 · OUG 102/2005 privind cetățenii UE, formă sintetică (6.3.2024), art. 11–13 și 41 · ANAF: înregistrarea nerezidenților și atribuirea NIF · IGI: protecția temporară pentru persoanele strămutate din Ucraina · Decizia Consiliului (UE) 2026/1912 privind prelungirea protecției temporare · IGI: Brexit · Regulamentul (UE) 2018/1806 privind vizele Schengen · Regulamentul (UE) 833/2014, formă consolidată 24.7.2026, art. 5b · Uniunea Europeană: ETIAS
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, de imigrare sau fiscală. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026, iar regulile de imigrare se schimbă. Înainte de a depune o cerere, consultați un avocat specializat în imigrări din România.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
