L'ordonnance d'urgence 194/2002 ne prévoit aucun motif de séjour « propriété d'un logement ». Le logement ne prouve que le domicile dans une autre voie.
L'IGI attribue un CNP à l'étranger ayant un titre de séjour ou la résidence de longue durée, et au citoyen de l'UE enregistré. Pas à l'acheteur sans statut.
L'ANAF attribue un NIF à l'étranger redevable de l'impôt et sans CNP. Une fois le CNP obtenu, il remplace le NIF dans les registres fiscaux.
Citoyen de l'UE au-delà de 3 mois : enregistrement à l'IGI pour travail, ressources et assurance, études ou famille. Le logement n'est pas un fondement.
Associé gérant d'une SRL : plan d'affaires approuvé, 100 000 € dans une banque roumaine, investissement de 100 000 € et 10 emplois en 12 mois.
Résidence et CNP en Roumanie : la réponse courte
Être propriétaire d'un logement en Roumanie ne vous donne pas de droit de séjour, ne vous donne pas de CNP (le code numérique personnel roumain) et n'allonge pas le nombre de jours pendant lesquels vous pouvez rester dans le pays. C'est vrai pour tout passeport extérieur à l'Union européenne.
L'ordonnance d'urgence 194/2002, qui régit le statut des étrangers en Roumanie, énumère les motifs pour lesquels on obtient un visa de long séjour puis un titre de séjour : travail, activité commerciale, études, regroupement familial et quelques autres motifs définis. « Être propriétaire d'un bien » ne figure pas sur la liste. Pour les citoyens de l'UE non plus, un logement n'est pas un fondement pour un long séjour.
Ce que le bien vous donne, en revanche, c'est une adresse. Dans une procédure ouverte pour une autre raison, le logement inscrit à votre nom est un bon justificatif de domicile.
En clair : le logement vous donne un NIF et une adresse. Le CNP ne vient qu'avec un statut.
NIF ou CNP : deux numéros, deux fonctions
| NIF | CNP | |
|---|---|---|
| Qui le délivre | L'administration fiscale, l'ANAF | L'autorité de l'immigration, l'IGI (pour les étrangers) |
| Qui le reçoit | Un étranger redevable de l'impôt en Roumanie et sans CNP | Les citoyens roumains, et les étrangers titulaires d'un droit de séjour enregistré |
| À quoi il sert | L'enregistrement auprès de l'administration fiscale, des banques et des notaires | Le numéro d'identification personnel dans tous les registres de l'État |
| Ce qu'il ne donne pas | Ni résidence, ni droit de vivre ou de travailler dans le pays | Il est la conséquence d'un statut, pas un moyen de l'obtenir |
Selon le guide de l'ANAF sur l'enregistrement des non-résidents, un étranger redevable de l'impôt en Roumanie et sans CNP reçoit un NIF, au moyen du formulaire 030 (article 82 du Code de procédure fiscale). Lorsque l'autorité de l'immigration lui délivre un document portant un CNP, l'administration fiscale remplace le NIF par le CNP dans ses registres.
Tous les détails sur le NIF, y compris la voie rapide par le notaire, sont réunis dans notre guide du NIF.
Quand un étranger obtient un CNP
Selon la loi, le CNP d'un étranger accompagne l'enregistrement d'un droit de séjour :
- Citoyens de l'UE, de l'Espace économique européen et de la Suisse : toute personne enregistrée par l'IGI reçoit un CNP, qui figure sur le document attestant la résidence en Roumanie (ordonnance d'urgence 102/2005, article 41).
- Étrangers hors UE : l'IGI attribue un CNP aux personnes dont le droit de séjour temporaire a été prolongé, c'est-à-dire à celles qui ont obtenu un titre de séjour, ou à celles qui ont obtenu la résidence de longue durée. Le CNP est inscrit sur le titre de séjour (ordonnance d'urgence 194/2002, article 144^1(1)).
- Cas exceptionnels : l'IGI peut aussi attribuer un CNP à un étranger sans droit de séjour, mais uniquement sur demande motivée d'une institution publique, pour certains droits et obligations, et seulement avec le consentement de l'intéressé (article 144^1(2)). Ce n'est pas une voie qu'un acheteur peut choisir.
Autrement dit, l'ordre est le suivant : d'abord le statut, ensuite seulement le CNP. Un acheteur sans statut fonctionne avec un NIF.
Ce que chaque passeport permet d'obtenir, et comment
| Passeport | Entrée et séjour | Voie vers la résidence | CNP |
|---|---|---|---|
| Roumain (y compris double nationalité) | Sans limite | Inutile, vous êtes citoyen | En tant que citoyen roumain |
| UE, Espace économique européen et Suisse | Libre circulation. Jusqu'à 3 mois sans conditions | Pour un séjour plus long : travail, ressources suffisantes et assurance maladie, études ou famille. Enregistrement auprès de l'IGI dans les 3 mois suivant l'entrée | Sur le certificat d'enregistrement |
| Royaume-Uni (après le Brexit) | Jusqu'à 90 jours sur toute période de 180, sans visa | Visa de long séjour (D) selon le motif, puis titre de séjour. Les personnes qui vivaient en Roumanie au 31.12.2020 conservent leurs droits | Avec le titre de séjour |
| Israël, États-Unis, Canada, Australie | Jusqu'à 90 jours sur toute période de 180, sans visa | Visa D selon le motif, puis titre de séjour | Avec le titre de séjour |
| Moldavie, sans passeport roumain | Jusqu'à 90 jours sur toute période de 180, avec un passeport biométrique | Visa D selon le motif, puis titre de séjour | Avec le titre de séjour |
| Ukraine, avec protection temporaire | La protection temporaire a été prolongée jusqu'au 4.3.2028 | La protection elle-même fonde le séjour. Une fois qu'elle prend fin, il faut un autre fondement | L'IGI délivre un titre de séjour avec CNP |
| Russie et Biélorussie | Visa obligatoire | Visa D selon le motif, puis titre de séjour | Avec le titre de séjour |
| Émirats arabes unis | Jusqu'à 90 jours sur toute période de 180, sans visa | Visa D selon le motif, puis titre de séjour | Avec le titre de séjour |
| Arabie saoudite, Qatar | Visa obligatoire | Visa D selon le motif, puis titre de séjour | Avec le titre de séjour |
Trois remarques sur ce tableau :
- Israéliens : les 90 jours se comptent pour l'ensemble de l'espace Schengen. Nous avons détaillé le calcul dans notre article sur la règle des 90 jours sur 180. L'UE prévoit de mettre en service le système ETIAS d'autorisation de voyage préalable au dernier trimestre 2026, et aucune date précise n'a encore été publiée.
- Ukrainiens : l'achat d'un logement ne transforme pas la protection temporaire en titre de séjour ordinaire. Toute personne qui souhaite rester après la fin de la protection a besoin d'une voie distincte, comme le travail ou la famille.
- Russes et Biélorusses : il n'existe aucune interdiction d'acheter un logement. Mais en vertu des règles de sanctions de l'UE, une banque ne peut pas accepter de leur part des dépôts supérieurs à 100 000 € par banque. Cette limite ne s'applique pas aux personnes titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans un État de l'UE, de l'Espace économique européen ou en Suisse. Ici, le statut change aussi le volet financier de la transaction.
Toutes les lignes, avec les articles et les sources, figurent dans notre tableau des passeports. Vous y trouverez aussi l'autre versant de la question : ce que chaque passeport peut inscrire à son nom, le logement seul ou aussi le terrain.
Le logement vous donne un NIF et une adresse. Le CNP ne vient qu'avec un statut.
Les voies qui existent bel et bien pour les étrangers hors UE
Le visa de long séjour (D) n'est accordé que pour les motifs prévus à l'article 24(1) de l'ordonnance d'urgence 194/2002. Voici les voies pertinentes pour la plupart des acheteurs :
| Voie | Pour qui | Condition principale |
|---|---|---|
| Travail | Les personnes employées par un employeur roumain | Une autorisation de travail demandée par l'employeur |
| Activité commerciale (article 43) | Un associé ou actionnaire exerçant des fonctions de direction dans une société roumaine | Un plan d'affaires approuvé, 100 000 € sur un compte dans une banque roumaine, un investissement de 100 000 € et 10 nouveaux emplois dans les 12 mois (société à responsabilité limitée, SRL). Pour une société anonyme (SA) : 150 000 € et 15 emplois |
| Regroupement familial | Les membres de la famille d'une personne qui a déjà un statut | La preuve du lien familial, d'un logement et de moyens de subsistance |
| Études | Les étudiants d'un établissement reconnu | Une admission aux études |
| « Autres motifs » (article 49) | Par exemple les nomades numériques, un administrateur de société, un traitement médical, le bénévolat | Les conditions propres à chaque cas. Comprend aussi une clause générale, dans laquelle le demandeur doit justifier le séjour |
Attention à la voie de l'activité commerciale. Ce n'est pas un « visa d'investisseur » passif. Les conditions de l'article 43 sont cumulatives et sont examinées sur la base d'un plan d'affaires. Une villa à usage privé, même inscrite au nom d'une société roumaine, n'est pas l'investissement visé par cet article. Acheter par l'intermédiaire d'une société peut régler la question du terrain, mais pas celle de la résidence. Nous l'avons détaillé dans notre article sur l'achat via une SRL.
Sur le visa de nomade numérique, destiné aux personnes qui travaillent à distance pour une société étrangère, nous avons rédigé un guide distinct. Pour les cinq voies, le renouvellement et la résidence permanente après 5 ans, consultez notre guide du titre de séjour.
Là où le logement aide vraiment
- Justificatif de domicile. Presque toute demande de visa ou de titre de séjour exige un document montrant où vous habiterez. Un logement inscrit à votre nom au registre foncier roumain est le justificatif le plus propre.
- Un NIF. Pour vendre, louer ou ouvrir un compte bancaire, vous aurez besoin d'un NIF. Sans statut, c'est votre numéro face à l'État.
- La continuité. Vivre des années à la même adresse permet de prouver plus facilement la continuité du séjour, le moment venu de demander la résidence de longue durée.
Encore une chose : aucune résidence n'est exigée pour acheter, ni pour demander un crédit immobilier. Une banque roumaine peut financer jusqu'à 70 % du prix, de sorte que l'apport est d'au moins 30 %. Nous avons détaillé la procédure dans notre guide du crédit immobilier.
Quatre mythes à oublier
- « Un bien à un million d'euros donne la résidence. » Non. Il n'existe en Roumanie aucun montant au-delà duquel un logement donne un statut. Une proposition de loi sur un visa d'investisseur à 400 000 € a été retirée du Sénat en décembre 2025.
- « J'ai un NIF, donc je suis résident. » Non. Le NIF est un numéro fiscal, rien de plus.
- « Il faut un CNP pour acheter. » Non. On achète avec un passeport et, dans la pratique, de nombreux notaires demandent aussi un NIF.
- « Une société roumaine donne la résidence. » Pas en elle-même. Seule la voie de l'activité commerciale, avec toutes les conditions de l'article 43.
Un titre de séjour n'est pas une résidence fiscale
Le titre de séjour et le CNP relèvent du statut migratoire. La résidence fiscale est une autre question, qui se détermine selon les jours de présence et le centre des intérêts vitaux, dans chaque pays selon ses propres règles. Toute personne qui envisage de s'installer en Roumanie doit vérifier les deux. Nous l'avons détaillé dans notre article sur la résidence fiscale en Israël et en Roumanie.
Questions fréquentes
Acheter un appartement ou une villa en Roumanie donne-t-il la résidence ?
Non. L'ordonnance d'urgence 194/2002 ne prévoit aucun motif de séjour fondé sur la propriété d'un bien, et la Roumanie n'a pas de visa doré. Le logement peut servir de justificatif de domicile dans une autre voie, comme le travail, l'activité commerciale ou la famille.
Quelle est la différence entre le NIF et le CNP ?
Le NIF est un numéro fiscal que l'administration fiscale attribue à un étranger redevable de l'impôt en Roumanie et sans CNP. Le CNP est le numéro d'identification personnel. Un étranger le reçoit de l'autorité de l'immigration, avec un titre de séjour ou avec un enregistrement en tant que citoyen de l'UE. Une fois le CNP obtenu, il remplace le NIF dans les registres fiscaux.
Un Israélien peut-il obtenir un CNP sans vivre en Roumanie ?
En général, non. Le CNP d'un étranger accompagne un titre de séjour. La loi ne permet d'attribuer un CNP à un étranger sans droit de séjour que sur demande motivée d'une institution publique et avec son consentement, et ce n'est pas une voie que les acheteurs peuvent choisir. Un acheteur sans statut fonctionne avec un NIF.
Un citoyen de l'UE qui a acheté un logement en Roumanie doit-il s'enregistrer ?
Uniquement s'il séjourne en Roumanie plus de 3 mois. Il lui faut alors un fondement comme le travail, des ressources suffisantes et une assurance maladie, les études ou la famille, et il doit déposer une demande auprès de l'IGI dans les 3 mois suivant l'entrée. Le logement lui-même n'est pas un fondement. Le certificat d'enregistrement porte un CNP.
Un Ukrainien sous protection temporaire qui achète un logement obtient-il la résidence ?
Non. La protection temporaire a été prolongée jusqu'au 4.3.2028, et l'IGI délivre à ses bénéficiaires un titre de séjour avec CNP. Mais le logement ne transforme pas la protection temporaire en résidence. Pour rester après sa fin, il faut un fondement distinct.
L'essentiel
En Roumanie, l'ordre est le suivant : d'abord un motif, ensuite un statut, et seulement après un CNP. Le logement ne fait pas partie de cette chaîne. Il est l'adresse qui appuie chacune de ses étapes.
Si vous achetez pour y vivre, choisissez d'abord la voie et un avocat spécialisé en droit de l'immigration. Si vous achetez un logement sans vous installer, un NIF vous suffit.
Vous voulez vérifier ce que votre passeport permet ? Réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue votre objectif, et je vous mettrai en relation avec un avocat indépendant si nécessaire. L'avocat de la société ne représente que la société.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Ordonnance d'urgence 194/2002 sur le statut des étrangers, version consolidée du ministère roumain des Affaires étrangères (6.3.2024), articles 24, 43, 49 et 144^1 · Ordonnance d'urgence 102/2005 sur les citoyens de l'UE, version consolidée (6.3.2024), articles 11–13 et 41 · ANAF : enregistrement des non-résidents et attribution du NIF · IGI : protection temporaire des personnes déplacées d'Ukraine · Décision d'exécution (UE) 2026/1912 du Conseil prorogeant la protection temporaire · IGI : Brexit · Règlement (UE) 2018/1806 sur les visas Schengen · Règlement (UE) 833/2014, version consolidée au 24.7.2026, article 5b · Union européenne : ETIAS
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, migratoire ou fiscal. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026, et les règles d'immigration évoluent. Avant de déposer une demande, consultez un avocat spécialisé en droit de l'immigration en Roumanie.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
