Die Dringlichkeitsverordnung 194/2002 kennt keinen Aufenthaltszweck „Eigentum an einem Haus“. Das Haus kann nur den Wohnsitz in einem anderen Verfahren belegen.
Die IGI vergibt die CNP an Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis oder Daueraufenthalt und an EU-Bürger auf dem Registrierungsdokument. Nicht an Käufer ohne Status.
Die ANAF vergibt die NIF an steuerpflichtige Ausländer ohne CNP. Sobald eine CNP vergeben ist, ersetzt sie die NIF in den Steuerregistern.
EU-Bürger, die über 3 Monate bleiben, registrieren sich bei der IGI über Arbeit, Mittel und Versicherung, Studium oder Familie. Ein Haus ist keine Basis.
Geschäftsführende Gesellschafter einer SRL: genehmigter Geschäftsplan, 100.000 Euro bei rumänischer Bank, 100.000 Euro Investition, 10 Stellen in 12 Monaten.
Aufenthalt und CNP in Rumänien: die kurze Antwort
Eigentum an einem Haus in Rumänien gibt Ihnen keinen Aufenthaltstitel, keine CNP (die rumänische persönliche Identifikationsnummer) und verlängert auch nicht die Zahl der Tage, die Sie sich im Land aufhalten dürfen. Das gilt für jeden Pass, der nicht aus der Europäischen Union stammt.
Die Dringlichkeitsverordnung 194/2002, die den Status von Ausländern in Rumänien regelt, zählt die Zwecke auf, für die man ein Visum für einen langfristigen Aufenthalt und danach eine Aufenthaltserlaubnis erhält: Arbeit, Geschäftstätigkeit, Studium, Familiennachzug und einige weitere festgelegte Zwecke. „Eigentum an einer Immobilie“ steht nicht auf dieser Liste. Auch für EU-Bürger ist ein Haus keine Grundlage für einen langfristigen Aufenthalt.
Was die Immobilie Ihnen sehr wohl gibt, ist eine Adresse. In einem Verfahren, das aus einem anderen Grund eröffnet wurde, ist das auf Ihren Namen eingetragene Haus ein guter Wohnsitznachweis.
Kurz gesagt: Das Haus gibt Ihnen eine NIF und eine Adresse. Die CNP kommt nur mit einem Status.
NIF oder CNP: zwei Nummern, zwei Aufgaben
| NIF | CNP | |
|---|---|---|
| Wer sie vergibt | Die Steuerbehörde, ANAF | Die Einwanderungsbehörde, IGI (für Ausländer) |
| Wer sie erhält | Ausländer, die in Rumänien steuerpflichtig sind und keine CNP haben | Rumänische Staatsbürger und Ausländer mit einem eingetragenen Aufenthaltsrecht |
| Wofür sie dient | Registrierung bei Steuerbehörden, Banken und Notaren | Persönliche Identifikationsnummer in allen staatlichen Registern |
| Was sie nicht gibt | Keinen Aufenthalt, kein Recht zu wohnen oder zu arbeiten | Sie ist die Folge eines Status, kein Weg, ihn zu erlangen |
Nach dem Leitfaden der ANAF zur Registrierung von Gebietsfremden erhalten Ausländer, die in Rumänien steuerpflichtig sind und keine CNP haben, eine NIF, über das Formular 030 (Artikel 82 der Abgabenordnung). Stellt die Einwanderungsbehörde ihnen ein Dokument mit CNP aus, ersetzt die Steuerbehörde in ihren Registern die NIF durch die CNP.
Alle Einzelheiten zur NIF, einschließlich des schnellen Wegs über den Notar, finden Sie in unserem NIF-Leitfaden.
Wann Ausländer eine CNP erhalten
Nach dem Gesetz kommt die CNP für Ausländer mit der Eintragung eines Aufenthaltsrechts:
- Bürger der EU, des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz: Wer von der IGI registriert wird, erhält eine CNP, und sie steht auf dem Dokument, das den Wohnsitz in Rumänien bescheinigt (Dringlichkeitsverordnung 102/2005, Artikel 41).
- Ausländer von außerhalb der EU: Die IGI vergibt eine CNP an Personen, deren befristetes Aufenthaltsrecht verlängert wurde, also an Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis, oder an Personen mit einem langfristigen Aufenthaltsrecht. Die CNP wird in der Aufenthaltserlaubnis eingetragen (Dringlichkeitsverordnung 194/2002, Artikel 144^1(1)).
- Ausnahmefälle: Die IGI kann eine CNP auch an Ausländer ohne Aufenthaltsrecht vergeben, aber nur auf begründeten Antrag einer öffentlichen Einrichtung, für bestimmte Rechte und Pflichten und nur mit Zustimmung der betroffenen Person (Artikel 144^1(2)). Das ist kein Weg, den Wohnungskäufer selbst wählen können.
Die Reihenfolge lautet also: zuerst der Status, erst danach die CNP. Wer ohne Status ein Haus kauft, arbeitet mit der NIF.
Was jeder Pass erhalten kann, und wie
| Der Pass | Einreise und Aufenthalt | Der Weg zum Aufenthalt | CNP |
|---|---|---|---|
| Rumänisch (einschließlich doppelter Staatsbürgerschaft) | Ohne Einschränkung | Nicht nötig, Sie sind Staatsbürger | Als rumänische Staatsbürger |
| EU, Europäischer Wirtschaftsraum und Schweiz | Freizügigkeit. Bis zu 3 Monate ohne Bedingungen | Für einen langen Aufenthalt: Arbeit, ausreichende Mittel und Krankenversicherung, Studium oder Familie. Registrierung bei der IGI innerhalb von 3 Monaten nach der Einreise | Auf der Registrierungsbescheinigung |
| Großbritannien (nach dem Brexit) | Bis zu 90 Tage je 180, ohne Visum | Visum für einen langfristigen Aufenthalt (D) nach Zweck, danach Aufenthaltserlaubnis. Wer bis zum 31.12.2020 in Rumänien lebte, behält seine Rechte | Mit der Aufenthaltserlaubnis |
| Israel, USA, Kanada, Australien | Bis zu 90 Tage je 180, ohne Visum | D-Visum nach Zweck, danach Aufenthaltserlaubnis | Mit der Aufenthaltserlaubnis |
| Moldau, ohne rumänischen Pass | Bis zu 90 Tage je 180, mit biometrischem Pass | D-Visum nach Zweck, danach Aufenthaltserlaubnis | Mit der Aufenthaltserlaubnis |
| Ukraine, mit vorübergehendem Schutz | Der vorübergehende Schutz wurde bis zum 4.3.2028 verlängert | Der Schutz selbst ist die Grundlage des Aufenthalts. Wenn er endet, ist eine andere Grundlage nötig | Die IGI stellt eine Aufenthaltserlaubnis mit CNP aus |
| Russland und Belarus | Visum erforderlich | D-Visum nach Zweck, danach Aufenthaltserlaubnis | Mit der Aufenthaltserlaubnis |
| Vereinigte Arabische Emirate | Bis zu 90 Tage je 180, ohne Visum | D-Visum nach Zweck, danach Aufenthaltserlaubnis | Mit der Aufenthaltserlaubnis |
| Saudi-Arabien, Katar | Visum erforderlich | D-Visum nach Zweck, danach Aufenthaltserlaubnis | Mit der Aufenthaltserlaubnis |
Drei Anmerkungen zur Tabelle:
- Israelis: Die 90 Tage werden für den gesamten Schengen-Raum zusammengezählt. Die Berechnung haben wir im Artikel über 90 Tage je 180 erläutert. Die EU will das System ETIAS zur vorherigen Reisegenehmigung im letzten Quartal 2026 in Betrieb nehmen; ein genaues Datum wurde noch nicht veröffentlicht.
- Ukrainer: Der Kauf eines Hauses verwandelt vorübergehenden Schutz nicht in eine reguläre Aufenthaltserlaubnis. Wer nach dem Ende des Schutzes bleiben möchte, braucht einen eigenen Weg, etwa Arbeit oder Familie.
- Russen und Belarussen: Es gibt kein Verbot, ein Haus zu kaufen. Nach den EU-Sanktionsverordnungen nimmt eine Bank von ihnen jedoch keine Einlagen über 100.000 Euro pro Bank an. Diese Beschränkung gilt nicht für Personen mit einer befristeten oder dauerhaften Aufenthaltserlaubnis in einem Staat der EU, des Europäischen Wirtschaftsraums oder in der Schweiz. Hier verändert der Status auch die finanzielle Seite des Geschäfts.
Alle Zeilen, mit Artikeln und Quellen, finden Sie in unserer Pass-Tabelle. Dort finden Sie auch die andere Seite der Frage: was jeder Pass auf seinen Namen eintragen lassen kann, das Haus oder auch das Grundstück.
Das Haus gibt Ihnen eine NIF und eine Adresse. Die CNP kommt nur mit einem Status.
Die Wege, die es für Ausländer von außerhalb der EU tatsächlich gibt
Ein Visum für einen langfristigen Aufenthalt (D) wird nur für die Zwecke in Artikel 24(1) der Dringlichkeitsverordnung 194/2002 erteilt. Diese Wege sind für die meisten Käufer relevant:
| Der Weg | Für wen er passt | Die zentrale Bedingung |
|---|---|---|
| Arbeit | Wer bei einem rumänischen Arbeitgeber beschäftigt ist | Eine Arbeitserlaubnis, die der Arbeitgeber beantragt |
| Geschäftstätigkeit (Artikel 43) | Gesellschafter oder Aktionäre mit Geschäftsführungsfunktion in einer rumänischen Gesellschaft | Genehmigter Geschäftsplan, 100.000 Euro auf einem Konto bei einer rumänischen Bank, eine Investition von 100.000 Euro und 10 neue Arbeitsplätze innerhalb von 12 Monaten (bei einer GmbH, SRL). Bei einer Gesellschaft vom Typ SA: 150.000 Euro und 15 Arbeitsplätze |
| Familiennachzug | Familienangehörige von Personen, die bereits einen Status haben | Nachweis der familiären Beziehung, Wohnraum und ausreichende Mittel |
| Studium | Studierende an einer anerkannten Einrichtung | Zulassung zum Studium |
| „Andere Zwecke“ (Artikel 49) | Zum Beispiel digitale Nomaden, Geschäftsführer, medizinische Behandlung, Freiwilligendienst | Die Bedingungen des jeweiligen Falls. Umfasst auch eine Generalklausel, nach der der Antragsteller den Aufenthalt begründen muss |
Achten Sie auf den Geschäftsweg. Er ist kein passives „Investorenvisum“. Die Bedingungen in Artikel 43 gelten kumulativ und werden anhand eines Geschäftsplans geprüft. Eine Villa zur privaten Nutzung, selbst wenn sie auf eine rumänische Gesellschaft eingetragen ist, ist nicht die Investition, von der der Artikel spricht. Der Kauf über eine Gesellschaft kann die Frage des Grundstücks lösen, aber nicht die Frage des Aufenthalts. Das haben wir im Artikel über den Kauf über eine SRL erläutert.
Über das Visum für digitale Nomaden, für Personen, die remote für ein ausländisches Unternehmen arbeiten, haben wir einen eigenen Leitfaden geschrieben. Zu den fünf Wegen, der Verlängerung und dem Daueraufenthalt nach 5 Jahren siehe den Leitfaden zur Aufenthaltserlaubnis.
Wo das Haus doch hilft
- Wohnsitznachweis. Fast jeder Antrag auf ein Visum oder eine Erlaubnis verlangt ein Dokument, das zeigt, wo Sie wohnen werden. Ein auf Ihren Namen im rumänischen Grundbuch eingetragenes Haus ist der sauberste Nachweis.
- NIF. Um zu verkaufen, zu vermieten oder ein Bankkonto zu eröffnen, brauchen Sie eine NIF. Ohne Status ist das Ihre Nummer gegenüber dem Staat.
- Kontinuität. Wer jahrelang an derselben Adresse wohnt, kann leichter nachweisen, dass sein Aufenthalt ununterbrochen war, wenn die Zeit gekommen ist, ein langfristiges Aufenthaltsrecht zu beantragen.
Und noch etwas: Ein Aufenthaltstitel ist weder für den Kauf noch für einen Hypothekenantrag erforderlich. Eine rumänische Bank kann bis zu 70 % des Preises finanzieren, das Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %. Den Ablauf haben wir in unserem Hypotheken-Leitfaden beschrieben.
Vier Mythen, die Sie vergessen sollten
- „Eine Immobilie für eine Million Euro gibt einen Aufenthaltstitel.“ Nein. Es gibt in Rumänien keinen Betrag, ab dem ein Haus einen Status verleiht. Ein Gesetzentwurf für ein Investorenvisum über 400.000 Euro wurde im Dezember 2025 im Senat zurückgezogen.
- „Ich habe eine NIF, also bin ich ansässig.“ Nein. Die NIF ist eine Steuernummer, nicht mehr.
- „Man braucht eine CNP, um zu kaufen.“ Nein. Man kauft mit dem Pass, und in der Praxis verlangen viele Notare zusätzlich eine NIF.
- „Eine rumänische Gesellschaft gibt einen Aufenthaltstitel.“ Nicht von selbst. Nur der Geschäftsweg, mit allen Bedingungen von Artikel 43.
Eine Aufenthaltserlaubnis ist keine steuerliche Ansässigkeit
Aufenthaltserlaubnis und CNP sind ein aufenthaltsrechtlicher Status. Die steuerliche Ansässigkeit ist eine andere Frage, die nach Aufenthaltstagen und Lebensmittelpunkt bestimmt wird, in jedem Staat nach seinen eigenen Regeln. Wer einen Umzug nach Rumänien plant, sollte beides prüfen. Das haben wir im Artikel über die steuerliche Ansässigkeit in Israel und Rumänien erläutert.
Häufig gestellte Fragen
Gibt der Kauf einer Wohnung oder Villa in Rumänien einen Aufenthaltstitel?
Nein. Die Dringlichkeitsverordnung 194/2002 kennt keinen Aufenthaltszweck „Eigentum an einer Immobilie“, und Rumänien hat kein Golden Visa. Das Haus kann als Wohnsitznachweis in einem anderen Verfahren dienen, etwa Arbeit, Geschäftstätigkeit oder Familie.
Was ist der Unterschied zwischen NIF und CNP?
Die NIF ist eine Steuernummer, die die Steuerbehörde Ausländern vergibt, die in Rumänien steuerpflichtig sind und keine CNP haben. Die CNP ist die persönliche Identifikationsnummer. Ausländer erhalten sie von der Einwanderungsbehörde, mit einer Aufenthaltserlaubnis oder mit der Registrierung als EU-Bürger. Sobald eine CNP vergeben ist, ersetzt sie die NIF in den Steuerregistern.
Kann ein Israeli eine CNP erhalten, ohne in Rumänien zu wohnen?
In der Regel nicht. Die CNP für Ausländer kommt mit einer Aufenthaltserlaubnis. Das Gesetz erlaubt die Vergabe einer CNP an Ausländer ohne Aufenthaltsrecht nur auf begründeten Antrag einer öffentlichen Einrichtung und mit Zustimmung der betroffenen Person, und das ist kein Weg, den Käufer wählen können. Wer ohne Status kauft, arbeitet mit der NIF.
Muss sich ein EU-Bürger, der ein Haus in Rumänien gekauft hat, registrieren?
Nur wenn er sich länger als 3 Monate in Rumänien aufhält. Dann braucht er eine Grundlage wie Arbeit, ausreichende Mittel und Krankenversicherung, Studium oder Familie und muss innerhalb von 3 Monaten nach der Einreise einen Antrag bei der IGI stellen. Das Haus selbst ist keine Grundlage. Auf der Registrierungsbescheinigung steht die CNP.
Erhält ein Ukrainer mit vorübergehendem Schutz, der ein Haus kauft, einen Aufenthaltstitel?
Nein. Der vorübergehende Schutz wurde bis zum 4.3.2028 verlängert, und die IGI stellt den Schutzberechtigten eine Aufenthaltserlaubnis mit CNP aus. Das Haus verwandelt den vorübergehenden Schutz jedoch nicht in einen Aufenthaltstitel. Um nach seinem Ende zu bleiben, ist eine eigene Grundlage nötig.
Fazit
In Rumänien lautet die Reihenfolge: zuerst ein Grund, dann ein Status und erst danach die CNP. Das Haus ist nicht Teil dieser Kette. Es ist die Adresse, die jeden dieser Schritte unterstützt.
Wenn Sie kaufen, um dort zu leben, wählen Sie zuerst den Weg und einen Anwalt für Aufenthaltsrecht. Wenn Sie ein Haus kaufen, ohne umzuziehen, reicht Ihnen die NIF.
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Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Dringlichkeitsverordnung 194/2002 über den Status von Ausländern, konsolidierte Fassung des rumänischen Außenministeriums (6.3.2024), Artikel 24, 43, 49 und 144^1 · Dringlichkeitsverordnung 102/2005 über EU-Bürger, konsolidierte Fassung (6.3.2024), Artikel 11-13 und 41 · ANAF: Registrierung von Gebietsfremden und Vergabe der NIF · IGI: vorübergehender Schutz für Vertriebene aus der Ukraine · Durchführungsbeschluss des Rates (EU) 2026/1912 zur Verlängerung des vorübergehenden Schutzes · IGI: Brexit · Verordnung (EU) 2018/1806 über Schengen-Visa · Verordnung (EU) 833/2014, konsolidierte Fassung 24.7.2026, Artikel 5b · Europäische Union: ETIAS
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Aufenthalts- oder Steuerberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026, und die Einwanderungsregeln ändern sich. Lassen Sie sich vor einem Antrag von einem Anwalt für Aufenthaltsrecht in Rumänien beraten.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
