В Чрезвычайном постановлении 194/2002 нет цели пребывания «владение жильем». Жилье может лишь подтвердить место проживания в другом пути.
IGI присваивает CNP иностранцу с разрешением на пребывание или долгосрочным резидентством, а гражданину ЕС в документе о регистрации. Не покупателю без статуса.
ANAF выдает NIF иностранцу, обязанному платить налоги и не имеющему CNP. Когда CNP получен, он заменяет NIF в налоговых записях.
Гражданин ЕС, находящийся в стране больше 3 месяцев, регистрируется в IGI на основании работы, средств и страховки, учебы или семьи. Жилье не основание.
Управляющий партнер в SRL: утвержденный бизнес-план, 100 000 евро в румынском банке, инвестиции на 100 000 евро и 10 рабочих мест за 12 месяцев.
ВНЖ и CNP в Румынии: короткий ответ
Владение жильем в Румынии не дает ни вида на жительство, ни CNP (румынского персонального идентификационного номера) и не увеличивает число дней, которые Вам разрешено находиться в стране. Это верно для любого паспорта, кроме паспортов стран Европейского союза.
Чрезвычайное постановление 194/2002, регулирующее статус иностранцев в Румынии, перечисляет цели, на основании которых выдается виза для долгосрочного пребывания, а затем разрешение на пребывание: работа, бизнес, учеба, воссоединение семьи и еще несколько определенных целей. «Владения недвижимостью» в этом списке нет. И для граждан ЕС жилье тоже не является основанием для долгосрочного пребывания.
Что недвижимость Вам действительно дает, так это адрес. В процедуре, открытой по другой причине, зарегистрированное на Вас жилье является хорошим подтверждением места проживания.
Проще говоря: жилье дает Вам NIF и адрес. CNP приходит только вместе со статусом.
NIF или CNP: два номера, две функции
| NIF | CNP | |
|---|---|---|
| Кто выдает | Налоговая служба, ANAF | Миграционная служба, IGI (для иностранцев) |
| Кто получает | Иностранец, который обязан платить налоги в Румынии и не имеет CNP | Гражданин Румынии и иностранец с зарегистрированным правом на пребывание |
| Для чего используется | Регистрация в налоговых органах, банках и у нотариусов | Персональный идентификационный номер во всех государственных реестрах |
| Чего не дает | Ни ВНЖ, ни права жить или работать | Он является следствием статуса, а не способом его получить |
Согласно руководству ANAF по регистрации нерезидентов, иностранец, обязанный платить налоги в Румынии и не имеющий CNP, получает NIF по форме 030 (статья 82 Налогово-процессуального кодекса). Когда миграционная служба выдает ему документ с CNP, налоговая служба заменяет в своих записях NIF на CNP.
Все подробности о NIF, включая быстрый путь через нотариуса, мы собрали в нашем руководстве по NIF.
Когда иностранец получает CNP
По закону CNP для иностранца приходит вместе с регистрацией права на пребывание:
- Граждане ЕС, Европейской экономической зоны и Швейцарии: каждый, кого зарегистрировала IGI, получает CNP, и он указывается в документе, подтверждающем проживание в Румынии (Чрезвычайное постановление 102/2005, ст. 41).
- Иностранцы из стран вне ЕС: IGI присваивает CNP тому, чье право на временное пребывание продлено, то есть тому, кто получил разрешение на пребывание, или тому, кто получил долгосрочное резидентство. CNP указывается в разрешении на пребывание (Чрезвычайное постановление 194/2002, ст. 144^1(1)).
- Исключительные случаи: IGI может присвоить CNP и иностранцу без права на пребывание, но только по мотивированному запросу государственного учреждения, для определенных прав и обязанностей и только с согласия иностранца (ст. 144^1(2)). Это не путь, который может выбрать покупатель квартиры.
То есть порядок такой: сначала статус и только потом CNP. Покупатель жилья без статуса работает с NIF.
Что может получить владелец каждого паспорта и как
| Паспорт | Въезд и пребывание | Путь к ВНЖ | CNP |
|---|---|---|---|
| Румынский (включая двойное гражданство) | Без ограничений | Не нужен, Вы граждане | Как у граждан Румынии |
| ЕС, Европейская экономическая зона и Швейцария | Свобода передвижения. До 3 месяцев без условий | Для долгосрочного пребывания: работа, средства к существованию и медицинская страховка, учеба или семья. Регистрация в IGI в течение 3 месяцев после въезда | В свидетельстве о регистрации |
| Великобритания (после брексита) | До 90 дней в каждые 180, без визы | Виза для долгосрочного пребывания (D) по цели, затем разрешение на пребывание. Те, кто жил в Румынии до 31.12.2020, сохраняют свои права | С разрешением на пребывание |
| Израиль, США, Канада, Австралия | До 90 дней в каждые 180, без визы | Виза D по цели, затем разрешение на пребывание | С разрешением на пребывание |
| Молдова, без румынского паспорта | До 90 дней в каждые 180, с биометрическим паспортом | Виза D по цели, затем разрешение на пребывание | С разрешением на пребывание |
| Украина, с временной защитой | Временная защита продлена до 4.3.2028 | Сама защита является основанием для пребывания. После ее окончания нужно другое основание | IGI выдает разрешение на пребывание с CNP |
| Россия и Беларусь | Нужна виза | Виза D по цели, затем разрешение на пребывание | С разрешением на пребывание |
| ОАЭ | До 90 дней в каждые 180, без визы | Виза D по цели, затем разрешение на пребывание | С разрешением на пребывание |
| Саудовская Аравия, Катар | Нужна виза | Виза D по цели, затем разрешение на пребывание | С разрешением на пребывание |
Три замечания к таблице:
- Израильтяне: 90 дней считаются по всей Шенгенской зоне вместе. Расчет мы подробно описали в статье о правиле 90 дней из 180. ЕС планирует запустить систему предварительного разрешения на поездку ETIAS в последнем квартале 2026 года, точная дата пока не объявлена.
- Украинцы: покупка жилья не превращает временную защиту в обычное разрешение на пребывание. Тому, кто хочет остаться после окончания защиты, нужен отдельный путь, например работа или семья.
- Россияне и белорусы: запрета на покупку жилья нет. Но по санкционным регламентам ЕС банк не примет от них депозиты свыше 100 000 евро на один банк. Это ограничение не распространяется на тех, у кого есть временное или постоянное разрешение на пребывание в стране ЕС, Европейской экономической зоны или в Швейцарии. Здесь статус меняет и финансовую сторону сделки.
Все строки со статьями и источниками есть в нашей таблице по паспортам. Там же Вы найдете и другую сторону вопроса: что владелец каждого паспорта может зарегистрировать на себя, только дом или и землю.
Жилье дает Вам NIF и адрес. CNP приходит только вместе со статусом.
Пути, которые существуют для иностранцев из стран вне ЕС
Виза для долгосрочного пребывания (D) выдается только для целей, перечисленных в ст. 24(1) Чрезвычайного постановления 194/2002. Вот пути, актуальные для большинства покупателей:
| Путь | Кому подходит | Главное условие |
|---|---|---|
| Работа | Тем, кого нанимает румынский работодатель | Разрешение на работу, которое запрашивает работодатель |
| Предпринимательская деятельность (ст. 43) | Партнеру или акционеру с управленческой должностью в румынской компании | Утвержденный бизнес-план, 100 000 евро на счете в румынском банке, инвестиции на 100 000 евро и 10 новых рабочих мест в течение 12 месяцев (в обществе с ограниченной ответственностью, SRL). В компании типа SA: 150 000 евро и 15 рабочих мест |
| Воссоединение семьи | Членам семьи того, у кого уже есть статус | Подтверждение родства, жилья и средств к существованию |
| Учеба | Студентам признанного учебного заведения | Зачисление на учебу |
| «Другие цели» (ст. 49) | Например, цифровым кочевникам, директору компании, для лечения, волонтерства | Условия каждого случая. Включает и общий пункт, по которому заявитель должен обосновать пребывание |
Обратите внимание на предпринимательский путь. Это не пассивная «инвесторская виза». Условия ст. 43 суммируются и проверяются по бизнес-плану. Вилла для личного пользования, даже зарегистрированная на румынскую компанию, это не та инвестиция, о которой говорит статья. Покупка через компанию может решить вопрос земли, но не вопрос ВНЖ. Мы подробно описали это в статье о покупке через SRL.
О визе цифрового кочевника, для тех, кто удаленно работает на иностранную компанию, мы написали отдельное руководство. О пяти путях, продлении и постоянном виде на жительство через 5 лет см. руководство по разрешению на пребывание.
Где жилье действительно помогает
- Подтверждение места проживания. Почти каждое заявление на визу или разрешение требует документа, показывающего, где Вы будете жить. Жилье, зарегистрированное на Вас в румынской земельной книге, является самым чистым подтверждением.
- NIF. Чтобы продать, сдать в аренду или открыть банковский счет, Вам понадобится NIF. Без статуса это Ваш номер в отношениях с государством.
- Непрерывность. Тому, кто годами живет по одному адресу, легче доказать непрерывность пребывания, когда приходит время подавать заявление на долгосрочное резидентство.
И еще одно: ВНЖ не требуется ни для покупки, ни для заявки на ипотеку. Румынский банк может профинансировать до 70% цены, так что собственный капитал составляет не менее 30%. Процесс мы подробно описали в нашем руководстве по ипотеке.
Четыре мифа, о которых стоит забыть
- «Недвижимость за миллион евро дает ВНЖ». Нет. В Румынии нет суммы, начиная с которой жилье дает статус. Законопроект об инвесторской визе на 400 000 евро был отозван из Сената в декабре 2025 года.
- «У меня есть NIF, значит, я резидент». Нет. NIF это налоговый номер, и не более того.
- «Для покупки нужен CNP». Нет. Покупают по паспорту, а на практике многие нотариусы просят и NIF.
- «Румынская компания дает ВНЖ». Сама по себе нет. Только предпринимательский путь со всеми условиями ст. 43.
Разрешение на пребывание не равно налоговому резидентству
Разрешение на пребывание и CNP относятся к миграционному статусу. Налоговое резидентство это другой вопрос, который определяется по дням пребывания и центру жизненных интересов, в каждой стране по своим правилам. Тому, кто планирует переехать в Румынию, нужно проверить и то, и другое. Мы подробно описали это в статье о налоговом резидентстве в Израиле и Румынии.
Часто задаваемые вопросы
Дает ли покупка квартиры или виллы в Румынии ВНЖ?
Нет. В Чрезвычайном постановлении 194/2002 нет цели пребывания «владение недвижимостью», и в Румынии нет золотой визы. Жилье может служить подтверждением места проживания в рамках другого пути, например работы, бизнеса или семьи.
Чем NIF отличается от CNP?
NIF это налоговый номер, который налоговая служба выдает иностранцу, обязанному платить налоги в Румынии и не имеющему CNP. CNP это персональный идентификационный номер. Иностранец получает его от миграционной службы, вместе с разрешением на пребывание или с регистрацией как гражданин ЕС. Когда CNP получен, он заменяет NIF в налоговых записях.
Может ли израильтянин получить CNP, не живя в Румынии?
Как правило, нет. CNP для иностранца приходит вместе с разрешением на пребывание. Закон позволяет присвоить CNP иностранцу без права на пребывание только по мотивированному запросу государственного учреждения и с его согласия, и это не путь, который могут выбрать покупатели. Покупатель без статуса работает с NIF.
Нужно ли гражданину ЕС, купившему жилье в Румынии, регистрироваться?
Только если он находится в Румынии больше 3 месяцев. Тогда ему нужно основание, например работа, средства к существованию и медицинская страховка, учеба или семья, и заявление в IGI в течение 3 месяцев после въезда. Само жилье основанием не является. В свидетельстве о регистрации указывается CNP.
Получает ли ВНЖ украинец с временной защитой, который покупает жилье?
Нет. Временная защита продлена до 4.3.2028, и IGI выдает ее обладателям разрешение на пребывание с CNP. Но жилье не превращает временную защиту в ВНЖ. Чтобы остаться после ее окончания, нужно отдельное основание.
Итог
В Румынии порядок такой: сначала причина, затем статус и только потом CNP. Жилья в этой цепочке нет. Оно является адресом, который поддерживает каждый из этапов.
Если Вы покупаете, чтобы жить, сначала выберите путь и юриста по миграционному праву. Если Вы покупаете жилье, не переезжая, Вам достаточно NIF.
Хотите проверить, что позволяет Ваш паспорт? Запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы разберем Вашу цель, и при необходимости я свяжу Вас с независимым юристом. Юрист компании представляет только компанию.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Чрезвычайное постановление 194/2002 о статусе иностранцев, сводная редакция МИД Румынии (6.3.2024), статьи 24, 43, 49 и 144^1 · Чрезвычайное постановление 102/2005 о гражданах ЕС, сводная редакция (6.3.2024), статьи 11–13 и 41 · ANAF: регистрация нерезидентов и получение NIF · IGI: временная защита для перемещенных лиц из Украины · Решение Совета (EU) 2026/1912 о продлении временной защиты · IGI: брексит · Регламент (EU) 2018/1806 о шенгенских визах · Регламент (EU) 833/2014, сводная редакция 24.7.2026, ст. 5b · Европейский союз: ETIAS
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, миграционной или налоговой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года, а миграционные правила меняются. Перед подачей заявления проконсультируйтесь с юристом по миграционному праву в Румынии.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
