Geliştiricinin araziye bankada ipoteği var. Bu villanız için ne anlama gelir?

Geliştiricinin ipoteği: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'daki pek çok geliştirici inşaatı banka kredisiyle finanse eder ve banka, arazi ile üzerinde yükselecek binalar üzerinde ipotek (ipotecă) alır. Bu yaygındır ve yasaldır. Risk ipoteğin kendisi değildir. Risk, ödemenizi yaptıktan sonra da villanızın üzerinde kalmasıdır.

Romanya hukuku iki noktada açıktır. İpotek mülkü "kimin eline geçerse geçsin" takip eder (Medeni Kanun, madde 2345) ve taşınmaz ipoteği ancak tapu sicilinden kaldırıldığında (terkin) sona erer (madde 2428(1)). Geliştiricinin krediyi ödemesi tek başına sicili temizlemez. Birinin, bankanın noter belgesiyle verdiği rızayla kaydı terkin etmesi gerekir (madde 885(2)).

Basitçe söylemek gerekirse: geliştirici ipoteği, ancak bankayla kararlaştırılmış, ödeme yaptığınız anda veya öncesinde onu villanızdan kaldıran yazılı bir plan varsa kabul edilebilirdir.

Tapu sicili özeti rehberimiz belgenin tamamını kapsar. Bu makale tek bir kayda ve sözleşmede nelerin talep edileceğine odaklanır.

İpotek nerede görünür: özetin III. Bölümü

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kadastro ve tapu sicili hakkındaki 7/1996 sayılı Kanun'un madde 23'üne göre her tapu sicili (carte funciară) üç bölümden oluşur:

Bölüm	İçeriği (7/1996 sayılı Kanun, madde 23)	Nelere bakılır
I. Bölüm (A)	Mülk: kadastro numarası, alan, kullanım, yapılar	Parsel ve villanın satın aldığınızla örtüşmesi
II. Bölüm (B)	Mülkiyet ve dayanağı, ayrıca satış veya takyidat yasakları ve diğer kısıtlamalar	Satıcının kayıtlı malik olması. Satış yasaklarına (interdicție de înstrăinare) da buradan bakın
III. Bölüm (C)	Mülkiyetin parçalanması, teminat hakları ve takyidatlar: üst hakları, intifa, irtifaklar, ipotekler, kiralar, hacizler, icra	Her ipotek, haciz veya dava şerhi

III. Bölümdeki kayıtlar genellikle C1, C2 gibi numaralandırılır. Kayıtlı bir şey olmadığında özet "NU SUNT" (yok) gösterir.

Bir ipotek kaydı genellikle şunları söyler:

1. Kayıt numarası ve tarihi (încheiere), sıra önceliğini belirler.
2. Dayandığı belge: numarası ve tarihiyle bir noter ipotek sözleşmesi.
3. Kaydın türü: bir ipotek hakkının (drept de ipotecă) intabulare kaydı.
4. Teminat altına alınan tutar ve para birimi.
5. Alacaklı: bankanın adı.

Aynı anda II. Bölüme de bakın. Madde 23(B)(h) uyarınca satış, takyidat veya inşaat yasakları orada kaydedilir. Bankalar çoğu zaman böyle bir yasağı ipotekle birlikte kaydettirir; bu yüzden satış, III. Bölüme gelmeden önce bile bankanın rızasını gerektirebilir.

Bir parsel neden bir villayla aynı değildir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bir proje çoğu zaman tek tapu sicili ve tek ipoteği olan büyük bir parselle başlar. Sonra geliştirici onu her villa veya villa çifti için birer parsele ayırır (dezlipire). Ayırma, noter huzurunda bir resmi senet ve bir kadastro ölçümüyle yapılır (7/1996 sayılı Kanun, madde 25(2)) ve her yeni parsel yeni bir tapu sicili sayfasına kaydedilir (Medeni Kanun, madde 880).

Burada pek çok alıcının gözden kaçırdığı bir kural önem kazanır. İpotek bölünmezdir: mülk bölünse bile "ipotekli tüm varlıkları, her birini ve her parçasını" kapsar (Medeni Kanun, madde 2344). Pratikte, asıl parsel üzerindeki ipotek, banka belirli bir parseli serbest bırakmayı kabul etmedikçe her yeni parsele taşınır.

Yani soru "projede ipotek var mı?" değildir. Soru şudur: "Villamın tapu sicilinde ipotek var mı ve onu ne kaldıracak?"

Gelecekteki bir konut için 169/2026 sayılı Kanun (Planlama ve İnşaat Kanunu) yararlı bir adım ekler. Gelecekteki bir müstakil konut için ön sözleşme yalnızca noter şeklinde, yapı ruhsatı tapu siciline şerh edildikten ve o gelecekteki konut için bir özet alındıktan sonra imzalanabilir (madde 422(7)). Ardından noter vaadi aynı gün veya ertesi iş günü tapu siciline şerh eder (madde 422(8)). Bu kuralları Nordis kanunundan sonraki kontrol listemizde ele alıyoruz.

İpotek nasıl kaldırılır: üç yaygın yol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Güzergâh	Nasıl işler	Ne talep edilmeli
Ön sözleşmeden önce kaldırma	Geliştirici, parselinize bağlı kredi kısmını öder ve banka terkine rıza gösterir	III. Bölümün artık parselinizdeki ipoteği göstermediği yeni bir özet
Nihai satışta kaldırma	Fiyatınızın bir kısmı doğrudan bankaya ödenir ve bankanın terkin rızası noter huzurunda veya öncesinde imzalanır	Bankanın, imzadan önce parselinizi ve kabul edeceği tutarı belirten yazılı mektubu
Kaldırma yok, ipotek kalır	Geliştiricinin bankasına hâlâ ipotekli bir mülk satın alırsınız	Bağımsız bir avukatın görüşü olmadan buna razı olmayın. İpotek mülkü sizin eline kadar takip eder (madde 2345)

Nihai imzada noter tasdik için bir özet ister. Özet 10 iş günü geçerlidir ve bu süre içinde sicil memuru, kendisi için düzenlendiği kayıt dışında başka kayıt yapmaz (7/1996 sayılı Kanun, madde 35). Bu, imza anını korur. Öncesindeki aylarca süren ödemeleri korumaz.

Sözleşmede neler talep edilmeli

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ön sözleşmeyi imzalamadan önce bu maddeleri kendi avukatınızla görüşmeye değer:

• Mevcut takyidatların açık bir beyanı. Sözleşme, parselinizin özetinin II. ve III. Bölümlerindeki her kaydı numarasıyla listeler.
• Mülkü takyidatsız teslim etme yükümlülüğü, nihai satışta, yazılı olarak kabul ettikleriniz hariç.
• Bankanın yazılı rızası. Büyük tutarlar ödemeden önce bankadan, parselinizi serbest bırakacağını ve hangi koşulla bırakacağını belirten bir mektup.
• Gerekirse bankaya ödeme. Serbest bırakma bir ödemeye bağlıysa, fiyatın o kısmı terkin belgesi karşılığında doğrudan bankanın hesabına yatırılır.
• Bir süre ve bir çare. İpotek nihai satışa kadar kaldırılmazsa, sözleşmeyi feshedebilir ve ödediğinizi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartla birlikte geri alabilirsiniz.
• Her önemli ödemeden önce yeni bir özet. Kontrolünüz ile havaleniz arasında bir şey kaydedilebilir.

Şirket avukatımız yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının, özeti ve bankanın mektubunu alıcı adına okuyan bağımsız bir avukatı olmalıdır. Nedenini alıcıyı kimin koruduğunu anlatan makalemizde açıklıyoruz.

Kıbrıs dersi: bedelin tamamını ödeyen alıcılar

Kıbrıs, satılmış evlerin üzerinde geliştirici ipotekleri bırakıldığında ne olduğunu gösteriyor. Temmuz 2024 tarihli bir Cyprus Mail haberine göre, alıcılar bedelin tamamını ödemiş ancak geliştiricilerin banka ipotekleri binalar üzerinde kaldığı için tapu alamamıştı. Bu "mahsur kalan alıcılara" yardım amacıyla çıkarılan 2015 tarihli kanun kapsamında Tapu ve Kadastro Dairesi 21.495 başvuru aldı ve 11.158 dosyada tapu devri yaptı. Haziran 2024'te istinaf mahkemesi, bir bankanın açtığı davada bu kanunu anayasaya aykırı buldu, çünkü ipotek bankanın mülkiyet hakkıdır.

Haziran 2025 sonunda Kıbrıs parlamentosu kuralları değiştirdi: artık bir kredi veren haksız yere rıza göstermezse mahkeme onun rızasının yerine geçebiliyor. Cyprus Mail'in aktardığı bir borçlular derneği, etkilenen alıcı sayısını 9.497 olarak belirtti; bunlardan 5.417'si hâlâ bekliyordu.

Romanya sistemi farklıdır: mülkiyet, satış tapu siciline kaydedildiğinde geçer (Medeni Kanun, madde 1676 ve 885). Ancak ders iki ülkede de aynıdır. İpotek, paranız gitmeden önce halledilmelidir, sonra değil.

Kontrolünüz, adım adım

1. Geliştiriciden parselinizin veya gelecekteki villanızın tapu sicili numarasını isteyin.
2. ANCPI'nin ePay hizmetinden bilgi amaçlı çevrimiçi bir özet isteyin (sahibi olmadığınız bir mülk için 20 ley).
3. Satış yasakları için II. Bölümü, ipotekler, hacizler ve dava şerhleri için III. Bölümü okuyun.
4. Bir ipotek varsa bankanın adını, kredi sözleşmesinin numarasını ve bankanın parseliniz için verdiği serbest bırakma mektubunu isteyin.
5. Serbest bırakma mekanizmasını kendi avukatınıza sözleşmeye yazdırın.
6. Her önemli ödemeden önce ve nihai imzadan önce yeni bir özet isteyin.

Diğer duruma bir örnek: Balotești'deki Compass on the Lake, geliştiricilerinin kendi parasıyla finanse edilir ve banka kredisi yoktur; dolayısıyla kaldırılacak bir geliştirici ipoteği yoktur. Buna rağmen her alıcı kendi villasının özetinin III. Bölümünü okumalıdır.

Sık sorulan sorular

Arazi üzerindeki geliştirici ipoteği bir tehlike işareti midir?

Tek başına değil. Banka finansmanıyla inşaat normaldir. Parselinizin ipotekten çıkarılması için yazılı bir plan yoksa veya geliştirici size bankanın mektubunu göstermezse tehlike işareti haline gelir.

Geliştirici krediyi ödediğinde ipotek kendiliğinden kalkar mı?

Kendiliğinden kalkmaz. Medeni Kanun madde 2428 uyarınca, taşınmaz ipoteği tapu sicilinden terkinle sona erer. Terkin, bankanın noter belgesiyle verdiği rızayı gerektirir (madde 885(2)). O zamana kadar kayıt durur.

Parsel bölünürse ipotek benim parselimde kalır mı?

Kural olarak evet. İpotek bölünmezdir ve ipotekli mülkün her parçasını kapsar (madde 2344). Belirli bir parsel, ancak banka onu serbest bırakmayı kabul ederse kurtulur.

Nihai imza günü beni ne korur?

Noterin tasdik için aldığı, 10 iş günü geçerli özet. Bu sürede sicil memuru, satışınız dışında tapu siciline başka bir kayıt yapmaz (7/1996 sayılı Kanun, madde 35).

Sonuç

Geliştirici ipoteği bir finansman aracıdır, skandal değildir. Önemli olan villanızın tapu sicili ve paranız gitmeden önce III. Bölümü temizleyen yazılı bir plandır.

III. Bölümünde ipotek bulunan bir özetiniz varsa ve onu anlamak istiyorsanız, bizimle de olsa başka bir geliştiriciyle de olsa, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Kayıt kayıt birlikte inceleriz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Kadastro ve tapu sicili hakkında 7/1996 sayılı Kanun, birleştirilmiş sürüm (legislatie.just.ro), madde 23, 25, 26 ve 35 · Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), madde 880, 885, 1676, 2344, 2345 ve 2428 · 169/2026 sayılı Kanun, Planlama ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, madde 422 · ANCPI ePay · Cyprus Mail, "Trapped buyers may never get proper titles", 17.07.2024 · Cyprus Mail, "New law clears path to title deeds for trapped buyers", 15.07.2025

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki, vergi veya mali danışmanlık değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Belirli bir işlem için tapu sicili özetinin okunması bağımsız bir avukat tarafından yapılmalıdır.