BNR'nin 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca, tüm aylık kredi taksitlerinin toplamı net gelirin %40'ını aşamaz (md. 19).
Bir para biriminde kazanıp başka bir yabancı para biriminde borçlanırsanız, döviz taksitleri net gelirin %20'si ile sınırlıdır (md. 19/3).
Banka, belgeler artışın süreceğini kanıtlamadıkça, güncel geliri bir önceki yılın en fazla %20 üzerinde sayar (md. 15).
Serbest çalışanlar için Romanya konut kredisi: kısa cevap
Romanya bankaları maaş bordrosu olmayanlara da kredi verir: serbest meslek sahipleri, kendine temettü ödeyen şirket sahipleri ve geliri yurt dışında elde edilenler. Merkez bankası hiçbir gelir türünü yasaklamaz. BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca her banka, hangi geliri kabul edeceğine ve bunun ne kadarını sayacağına, gelirin ne kadar kesin ve kalıcı olduğuna dayanan düzeltme katsayılarıyla kendi kurallarında karar verir. Yönetmeliğin azaltılmaması gerektiğini belirttiği tek gelir, süresiz sözleşmeli maaştır.
Sonra herkes için geçerli kesin sınırlar gelir. Tüm aylık kredi taksitleriniz birlikte net gelirinizin %40'ını aşamaz. Gelirinizin başka bir para biriminde olduğu döviz cinsinden kredide, döviz taksitleri %20'yi aşamaz. Ve banka, nedenini belgelemediğiniz sürece bu yılın gelirini geçen yılın %20 üzerinde sayamaz.
Basit anlatımla: banka serbest çalışan olup olmadığınızı sormaz. Gelirinizin ne kadarını kanıtlayabildiğini ve bu gelirin on yıl sonra da var olacağından ne kadar emin olduğunu sorar.
Romanya konut kredisinin genel yol haritası, yedi aşama ve maliyetler Romanya konut kredisi rehberimizde yer alıyor. Bu makale tek bir soruyu ele alıyor: banka maaş dışı bir geliri nasıl bir rakama dönüştürür.
BNR kuralları gerçekte ne diyor
Romanya Merkez Bankası'nın (BNR) 17/2012 sayılı Yönetmeliği, Romanya'daki her banka ve banka dışı kredi vericiye uygulanır. Maaş olmayan gelir açısından önemli kurallar şunlardır:
| Kural | Ne diyor | Madde |
|---|---|---|
| Oran nasıl ölçülür | Tüm aylık kredi taksitlerinin, vergi sonrası aylık net gelire bölünmesi | Md. 13/1 |
| Genel sınır | Toplam taksitler net gelirin %40'ına kadar | Md. 19/1 |
| İlk konut | Hiç konut sahibi olmamış ve olmayan kişi için ilk konut kredisinde %45'e kadar | Md. 19/2 |
| Döviz kredisi, gelir başka para biriminde | Döviz taksitleri net gelirin %20'sine kadar (ilk konutta %25, aynı koşulla) | Md. 19/3 |
| Hangi gelir sayılır | Her banka, kabul edilen gelir türlerini ve kesinlik ile kalıcılığa göre düzeltme katsayılarını belirler; süresiz sözleşmeli maaşa katsayı uygulanmaz | Md. 12/1/d |
| Gelir artışı | Güncel gelir, belgeler artışın süreceğini kanıtlamadıkça, bir önceki yılın en fazla %20 üzerinde sayılır | Md. 15/1, 4 |
| Geçen yıl nasıl kanıtlanır | Vergi idaresine beyan edilen geliri gösteren belgelerle ve/veya kredi verenin nezdindeki hesaplara yatan gelirle | Md. 15/2 |
| Bankanın istisna kotası | Banka, kredilerin sınırlı bir payında (hacmin %15'i) sınırı aşabilir; bu hiçbir zaman 250.000 €'nun ley karşılığını geçemez ve yalnızca en az ortalama net maaşı kazanan borçlular için geçerlidir | Md. 20 |
Bu tablodaki iki satır neredeyse serbest çalışanlar için yazılmıştır.
Düzeltme katsayısı. Banka, temettü veya serbest çalışma ücretleri gibi daha az kesin gördüğü bir gelirin yalnızca bir kısmını sayabilir. Her banka kendi katsayısını belirler; bu yüzden aynı dosya iki farklı onay alabilir.
%20 artış sınırı. Çok iyi bir yıldan sonra banka temel olarak geçen yılı alır ve en fazla %20 ekler; değişimin kalıcı olduğunu gösteren belgeler yoksa. Yönetmeliğin kendi örneği olan "iş hacminde önemli artış" buna bir örnektir.
Romanya bankalarının kabul ettiğini söylediği gelirler
Bankalar listelerini genel ifadelerle yayımlar. Kendi sözleriyle söyledikleri:
- BCR geliri; PFA (şahıs işletmesi), serbest meslek mensupları veya serbest çalışanlar için "vergi belgeleri ve banka dökümleriyle", temettüler için "en az 2 yıllık geçmişle" ve yurt dışında elde edilen gelir için "çevrilmiş ve onaylanmış belgelerle" sayar (BCR, 17.09.2025).
- Banca Transilvania; gelir kalıcı olduğu ve kanıtlanabildiği sürece emekli maaşını, kirayı, temettüyü, bağımsız faaliyetleri, harcırahı, ömür boyu gelir bağlamayı, fikri mülkiyet haklarını ve yurt dışında kazanılan maaşı kabul ettiğini söyler (BT, 06.04.2026'da güncellendi).
- UniCredit'in yayımladığı belge listesi; geliri ANAF'ta kontrol etmek için muvafakat, yalnızca gelir ANAF'a bildirilmediğinde işverenin gelir belgesi ve diğer gelir türleri için "destekleyici belgeler" ister. Temettü veya kira sayıldığında kredi dosyasına o gelir üzerinde bir rehin eklenebilir (UniCredit belge listesi).
Hiçbiri bu sayfalarda her gelirin ne kadarını saydığını yayımlamaz. Bunu yazılı olarak isteyin.
Üç profil, üç dosya
| Profil | Bankanın görmek istediği | Genellikle takıldığı yer |
|---|---|---|
| Serbest çalışan veya freelancer | Son yıllara ait yıllık vergi beyannameleri veya vergi tahakkukları, ücretlerin geldiğini gösteren banka dökümleri | Daha zayıf yılların ardından gelen tek güçlü yıl: %20 artış sınırı |
| Temettüyle ödenen şirket sahibi | Şirket hesapları, temettü dağıtım kararı, temettülerin ödendiğine ve vergilendirildiğine dair kanıt, BCR'de en az 2 yıllık geçmiş | Kârını şirkette tutan ve küçük bir maaş ödeyen şirket: banka size ödenenleri sayar, şirketin kazandığını değil |
| Yurt dışından ödenen çalışan veya yüklenici | İş veya hizmet sözleşmesi, ülkenizden maaş bordroları veya vergi tahakkukları, banka dökümleri; hepsi çevrilmiş ve apostilli | Bir para biriminde gelir, başka bir para biriminde kredi: %20 sınırı |
Tablo, yaygın uygulamanın ve bankaların yayımlanmış listelerinin bir özetidir. Bağlayıcı olan, bankanızın size verdiği listedir.
Banka serbest çalışan olup olmadığınızı sormaz. Gelirinizin ne kadarını kanıtlayabildiğini sorar.
Şirket sahibinin tuzağı: kâr gelir değildir
Banka için şirketinizin kârı şirketin parasıdır. Sizin geliriniz size ulaşandır: bir maaş, kararlaştırılmış, ödenmiş ve vergilendirilmiş temettüler veya ikisi birden.
Kârı yıllarca şirkette bırakan bir sahip, kâğıt üzerinde mütevazı maaşlı biri gibi görünebilir. Kendinize nasıl ödeme yaptığınızı bir iki yıl önceden muhasebecinizle konuşun. Bu, ülkenizde bir vergi danışmanıyla verilen bir vergi kararıdır, bir bankacılık numarası değil.
Yurt dışı gelir: ne değişir
Para birimi. Şekel, dolar veya sterlin kazanıyorsanız ve kredi euro cinsindense, 19/3. madde euro taksitlerini net gelirinizin %20'si ile sınırlar. Ley cinsinden kredi genel %40 sınırına tabidir. Bankanın size hangi para birimini sunacağı, dosyanıza dayanan bankanın kararıdır. Rakamları şekel geliriyle konut kredisi yazısında ortaya koyduk.
Belgeler. Romanya bankası, ANAF'ı sorguladığı gibi ülkenizin vergi idaresini sorgulayamaz. Bu işi dosyanız yapmalıdır: vergi tahakkukları, sözleşmeler ve banka dökümleri; çevrilmiş ve gerektiğinde apostilli. Apostilli belgeler rehberimiz süreci anlatıyor.
Oran. Yurt dışından gelen alıcılar için finansman, bankanın onayına tabi olarak mülk değerinin %70'ine kadardır ve kendi sermayeniz en az %30'dur. Yukarıdaki sınır ise gelirinizin %70'i mi yoksa daha azını mı desteklediğine karar verir.
Bir örnek: indirim katsayısı krediyi nasıl değiştirir
Aylık net geliri 5.000 € olan bir şirket sahibini alın: 2.000 € maaş ve 3.000 € temettü. Yalnızca örnek olarak, bankanın temettüleri %70 oranında saydığını varsayalım.
| Sayılan gelir | %40'ta izin verilen taksit | |
|---|---|---|
| Tüm gelir sayılsaydı | €5,000 | Ayda 2.000 € |
| Temettüler %70 oranında sayıldığında | €2,000 + €2,100 = €4,100 | Ayda 1.640 € |
%70 bir varsayımdır, herhangi bir bankanın yayımladığı bir rakam değildir. Gelirin bir kısmına uygulanan katsayı, taşıyabileceğiniz taksiti ve onunla birlikte krediyi düşürür. Bir taksiti kredi tutarına çevirmek için Romanya konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır yazısındaki yöntemi kullanın.
Kontrol listesi: dosyanın hazırlanması
- İki üç bankaya yazılı olarak sorun: hangi gelirlerinizi kabul ediyorlar, hangi oranda ve geriye kaç yıl için.
- İki üç yıllık vergi beyannamelerini veya vergi tahakkuklarını ve paranın geldiği banka dökümlerini toplayın.
- Temettüler için: şirketin yıllık hesapları, dağıtım kararları ve ödeme ile vergi kanıtı.
- Yurt dışındaki sözleşmeler için: yürürlükteki sözleşmeler ve bitiş tarihleri. Bitmek üzere olan bir sözleşme dosyayı zayıflatır.
- Çevirtin ve apostil aldırın: bankanın istediği her şeyi, mülk seçmeden önce.
- Mevcut taksitlerinizi hesaplayın. Dünyanın herhangi bir yerinde zaten sahip olduğunuz her kredi, %40 veya %20 sınırından sayılır.
- Ön onay alın: rezervasyon veya ön sözleşme imzalamadan önce.
- Kendi sermayeniz için fon kaynağı dosyasını hazırlayın; bkz. fon kaynağı.
Sık sorulan sorular
Maaş bordrosu olmadan Romanya'da konut kredisi alabilir miyim?
Evet. BNR kuralları hiçbir gelir türünü dışlamaz. BCR ve Banca Transilvania gibi bankalar, belgelenmiş ve kalıcı olmak kaydıyla bağımsız faaliyetlerden, temettülerden ve yurt dışında elde edilen gelirden gelir kabul ettiklerini belirtir. Bunun ne kadarının sayılacağına her banka kendisi karar verir.
Romanya'da konut kredisi için azami borç/gelir oranı nedir?
BNR'nin 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca, tüm aylık kredi taksitleri net gelirin %40'ını aşamaz; hiç evi olmamış biri için ilk konutta bu oran %45'tir. Başka bir para biriminde gelir elde eden bir borçlunun döviz cinsinden kredisinde döviz taksitleri %20 ile sınırlıdır (bu ilk konut için %25).
Romanya bankaları temettüyü gelir olarak kabul eder mi?
Çoğu koşullu olarak kabul eder. BCR en az 2 yıllık bir geçmiş arar. Bankalar genellikle şirketin hesaplarını ve temettü dağıtım kararlarını ister ve yalnızca bir kısmını sayabilir. Her bankadan payını yazılı olarak isteyin.
Gelirim bu yıl keskin biçimde arttı. Banka bunu sayar mı?
Kendiliğinden saymaz. Banka, güncel geliri geçen yılın en fazla %20 üzerinde sayabilir; uzun vadeli yeni sözleşmeler gibi belgeler artışın süreceğini göstermedikçe.
Yurt dışı gelir Romanya konut kredisi için sayılır mı?
Evet; belgelerin çevrilmiş ve onaylanmış veya apostilli olması gerekir. Kredi gelirinizden farklı bir para birimindeyse, döviz taksitlerine daha sıkı olan %20 sınırı uygulanır.
Sonuç
Serbest çalışan olmak, Romanya konut kredisinin kapısını kapatmaz. Tutarı belirleyen, gelirinizin ne kadarını bankanın kanıtlayabildiği ve onu hangi para biriminde kazandığınızdır.
Dosyaya satın almadan bir yıl önce başlayın: vergi beyannameleri, dökümler, şirketinizden kendinize ödeme yapma biçiminiz. Sonra bankaya önemli soruyu yazılı olarak sorun: hangi gelirlerimi sayıyorsunuz ve hangi oranda?
Bir bankayla konuşmadan önce gelir yapınızı gözden geçirmek isterseniz benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Gelirlerinizi birlikte BNR sınırlarıyla eşleştiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Bazı kredi koşullarına ilişkin BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 12, 13, 15, 19 ve 20 · BCR: konut kredisi soruları · Banca Transilvania: kabul edilen gelir türleri · UniCredit Bank: gerekli belgeler
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Her banka kendi kabul edilebilir gelirlerini, katsayılarını ve belge listesini belirler; her konut kredisi bankanın onayına tabidir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
