Bir gerçek kişinin intifa hakkı en fazla ömür boyu, bir şirketin intifa hakkı ise en fazla 30 yıl sürer. Süre belirlenmemişse ömür boyu olduğu varsayılır.
Beyan edilen değer noterlerin asgari değerinin altındaysa, intifa hakkı tesisinde vergi bu değerin %20'si üzerinden, çıplak mülkiyetin devrinde ise %80'i üzerinden hesaplanır.
İntifa hakkı, hak sahibi vefat ettiğinde kendiliğinden sona erer. Zaten çıplak mülkiyet sahibi olarak kayıtlı olan çocuklar tam mülkiyet sahibi olur.
Romanya'da intifa hakkı: kısa cevap
Pek çok ebeveyn, anahtarları teslim etmeden evi şimdiden çocuklarına devretmek ister. Romanya Medeni Kanunu'nda bunun için bilinen bir araç vardır: mülkiyet ikiye bölünür. Çocuklar çıplak mülkiyeti (nuda proprietate), ebeveynler ise intifa hakkını (uzufruct) elinde tutar.
Medeni Kanun'un 703. maddesine göre intifa hakkı, mülkün kendisinin korunması şartıyla, başkasına ait bir malı tıpkı bir malik gibi kullanma ve ürünlerinden yararlanma hakkıdır. Gerçek kişi için en fazla ömür boyu sürer (md. 708). Hak sahibi vefat ettiğinde kendiliğinden sona erer ve çocuklar tam mülkiyet sahibi olur (md. 746).
Kısacası: çocuklar bugünden itibaren evin kâğıt üzerindeki sahibidir, ebeveynler evde yaşamaya ve ev hakkında karar vermeye devam eder, ebeveynler vefat ettiğinde ev çocukların olur ve bu hak için miras işlemine gerek kalmaz.
Romanya'daki bir gayrimenkulü çocuklara bağışlama konulu yazımız bağışın kendisini ele alıyor. Burada bölünmenin ayrıntısına iniyoruz: her tarafın neler yapabileceği, kimin neyi ödediği ve her senaryoda ne olacağı.
Her taraf neye sahip olur
| Konu | İntifa hakkı sahibi (ebeveynler) | Çıplak mülkiyet sahipleri (çocuklar) | Medeni Kanun |
|---|---|---|---|
| Evde oturma ve evi kullanma | Evet, aksi kararlaştırılmadıkça münhasıran | Hayır, intifa hakkı sürdüğü müddetçe | md. 709 |
| Evi kiralama | Evet | Hayır | md. 715 |
| İntifa hakkını devretme | Evet, senet yasaklamıyorsa. Yine de ilk hak sahibinin ölümüyle sona erer | Geçerli değil | md. 714 |
| Olağan bakım | Öder | Hayır | md. 729(1) |
| Büyük onarımlar: yapı, çatı, duvarlar, elektrik, ısıtma ve tesisat sistemleri | Hayır, ihmal edilen bakımdan kaynaklanmadıkça | Öder | md. 729(2)–(4) |
| Ev sigortalıysa sigorta | Primleri öder | Hayır | md. 733(2) |
| Mülkiyetten doğan masraf ve yükler | Hayır | Öder | md. 735 |
İntifa hakkı sahibi, büyük bir onarım gerektiğinde çıplak mülkiyet sahiplerine bildirmelidir. Onlar zamanında harekete geçmezse onarımı kendisi yaptırabilir ve bedeli yıl sonuna kadar kendisine ödenir (md. 730). Uygunsuz kullanımdan doğan zarardan da sorumludur (md. 725).
Ne kadar sürer
708. madde üç kural koyar:
- Gerçek kişi için: en fazla ömür boyu. Senette süre belirlenmemişse intifa hakkının ömür boyu olduğu varsayılır.
- Şirket için: en fazla 30 yıl. Daha uzun bir süre kanunen 30 yıla indirilir.
- Bir kişi belli bir yaşa ulaşana kadar: bir kişi belli bir yaşa ulaşıncaya kadar sürecek şekilde tesis edilen intifa hakkı, o kişi daha erken ölse bile o tarihe kadar devam eder.
746. madde intifa hakkının nasıl sona erdiğini sıralar: hak sahibinin ölümü, sürenin dolması, iki hakkın tek kişide birleşmesi, feragat veya 10 yıl boyunca kullanılmaması. 747. maddeye göre, intifa hakkı sahibi eve zarar verir veya evin bozulmasına göz yumarsa, mahkeme çıplak mülkiyet sahibinin talebi üzerine hakkı sona erdirebilir.
Nasıl tescil edilir
Yolu üç kural belirler:
- Noter senedi. Tapu siciline kaydedilecek ayni hak doğuran bir sözleşme noter senedi şeklinde yapılmalıdır, aksi halde geçersizdir (md. 1244). Bağış ise zaten her durumda noter senedi gerektirir (md. 1011).
- Tapu siciline (Carte Funciară) kayıt. Taşınmazlar üzerindeki ayni haklar, taraflar arasında bile yalnızca tescille kazanılır (md. 885(1)). Tescil yoksa intifa hakkı da yoktur.
- Ölümden sonra terkin. Hak ölümle veya kayıtlı sürenin sonunda sona erdiğinde, sicilden silinmesi için hak sahibinin onayı gerekmez (md. 885(2)).
İmzadan sonra güncel bir tapu sicili özeti alın. Özette çocuklar çıplak mülkiyet sahibi, ebeveynler ise intifa hakkı sahibi olarak görünmelidir. Noterin Romanya'daki rolünü noter rehberimizde anlattık.
Çocuklar bugünden itibaren evin kâğıt üzerindeki sahibidir; ebeveynler ise evde yaşamaya ve ev hakkında karar vermeye devam eder.
Vergi: bilmeye değer iki kural
Vergi Kanunu'nun (Kanun 227/2015) 111. maddesi, mülkiyetin devrine ve mülkiyetten ayrılan hakların devrine veya tesisine, yani intifa hakkı ve çıplak mülkiyete de uygulanır. Satışta, mülkü 3 yıla kadar elinde tutan satıcı %3, 3 yıldan sonra ise %1 öder.
Birinci kural: asgari vergi matrahı. Tarafların beyan ettiği değer, noterlerin piyasa araştırmasındaki asgari değerin altındaysa vergi asgari matrah üzerinden hesaplanır (md. 111(4^1)):
- İntifa hakkı tesis edildiğinde veya devredildiğinde asgari değerin %20'si. Aynı matrah, hak anlaşmayla veya feragatle sona erdirildiğinde de geçerlidir.
- Çıplak mülkiyet devredildiğinde asgari değerin %80'i.
İkinci kural: aile muafiyeti. Eşler arasında ve üçüncü dereceye kadar kan ve kayın hısımları arasında yapılan bağış bu vergiden muaftır (md. 111(2)(b)). Muafiyet, bağış yoluyla mülkiyet edinimi için kaleme alınmıştır. Bu yüzden, örneğin ayrılmış intifa hakkıyla çıplak mülkiyet bağışı gibi sizin kurgunuzu kapsadığını noterden yazılı olarak teyit etmesini isteyin.
Peki ölüm halinde? Madde, intifa hakkının ölümle sona ermesi halinde bir vergiden söz etmez. Yalnızca anlaşmayla veya feragatle sona ermeyi anar. Bunun sizin durumunuz için ne anlama geldiğini bir muhasebeciyle teyit edin. Ülkenizdeki vergi durumu burada ele alınmamıştır.
Tam bağış, bölünmüş bağış veya satış: karşılaştırma
| Tam mülkiyet bağışı | Çıplak mülkiyet bağışı, ebeveynler intifa hakkını korur | Çocuklara satış | |
|---|---|---|---|
| Evde kim yaşar | Çocuklar karar verir | Ebeveynler, ömür boyu | Çocuklar karar verir, intifa hakkı saklı tutulmadıysa |
| Romanya devir vergisi | Üçüncü dereceye kadar akrabalar için muaf (md. 111(2)(b)) | Noter, muafiyetin kurguyu kapsadığını teyit ederse muaf | %3 veya %1, satıcı öder (md. 111(1)) |
| Ebeveynlerden teminat | Geçerli değil | İntifa hakkını saklı tutan bağışçıların, normalde intifa hakkı sahibinden beklenen teminatı vermesi gerekmez (md. 726(2)) | İntifa hakkını saklı tutan satıcı da muaftır (md. 726(2)) |
| Ebeveynlerin vefatında | Ev zaten çocukların | İntifa hakkı sona erer, çocuklar tam mülkiyet sahibi olur (md. 746) | Bölünmede olduğu gibi, intifa hakkı saklı tutulduysa |
| Diğer mirasçıların saklı payı | Bağış hesaba katılır | Bağış hesaba katılır | İntifa hakkı saklı tutularak bir altsoya yapılan satış, aksi ispat edilmedikçe bağış sayılır (md. 1091(4)) |
Son satır, birden fazla çocuğu olan aileler için önemlidir. Miras Romanya hukukuna tabiyse eş, altsoy ve ana baba “saklı paya” (rezerva succesorală) sahiptir: yasal miras paylarının yarısı (md. 1087–1088). Bu payı aşındıran bir bağış, ölümden sonra o mirasçının talebiyle indirilebilir (md. 1092). İntifa hakkı saklı tutularak tek bir çocuğa ucuza yapılan satış bunu önlemez: kanun bunu bağış sayar.
Oturma hakkı: daha dar seçenek
Kanunda ayrıca bir oturma hakkı (abitație) da vardır. Hak sahibi, eşi, çocukları, ana babası ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerle birlikte evde oturabilir (md. 750). Ancak bu hak devredilemez ve ev kiraya verilemez (md. 752). Yani ebeveynler yalnızca orada oturmak istiyorsa oturma hakkı yeterlidir. Evi kiraya verip kirayı almak istiyorlarsa intifa hakkına ihtiyaçları vardır.
İmzadan önce: 7 adımlık kontrol listesi
- Kimin neyi alacağına karar verin. İki ebeveyn birlikte mi? Biri vefat ederse ne olacak? Sağ kalan ebeveynin intifa hakkının tamamını koruyacağı şekilde hazırlamasını noterden isteyin.
- Mevcut konut kredisini kontrol edin. Evin üzerindeki ipotek, bölünmeden sonra da üzerinde kalır. Noterden önce bankayla görüşün.
- İleride yapılacak satışı düşünün. Evin tamamını satmak veya ipotek etmek için hem çıplak mülkiyet sahiplerinin hem de intifa hakkı sahiplerinin senette yer alması gerekir, çünkü her biri farklı bir hakka sahiptir.
- Reşit olmayan çocuklar. Reşit olmayan bir çocuğun malını satmak veya ipotek etmek için önceden mahkeme izni gerekir. Bunu çocuklara bağış yazımızda ele aldık.
- Noterden yazılı bir vergi görüşü alın: akrabalara tanınan muafiyet uygulanıyor mu ve vergi matrahı nedir?
- Tescili doğrulayın. Tescilden sonra bir özet isteyin ve her iki hakkı da kontrol edin.
- Miras planlamasıyla uyumlu hale getirin. Başka çocuklar varsa veya mirasa başka bir ülkenin hukuku uygulanabiliyorsa, kurguyu bağımsız bir avukatla planlayın. Ayrıca Romanya'da mülk mirası rehberimize de bakın.
Sık sorulan sorular
Ebeveynler evi çocuklarına verdikten sonra kiraya verebilir mi?
Evet, intifa hakkını saklı tuttularsa. Medeni Kanun'un 715. maddesine göre intifa hakkı sahibi mülkü kiraya verebilir. Yalnızca oturma hakkı varsa kiraya vermeye izin verilmez (Md. 752).
Ebeveynler vefat ettiğinde intifa hakkına ne olur?
Hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer (md. 746), daha uzun bir süre belirlenmiş olsa bile. Zaten çıplak mülkiyet sahibi olarak kayıtlı olan çocuklar tam mülkiyet sahibi olur. İntifa hakkı, kimsenin onayı gerekmeden sicilden silinir (md. 885(2)).
Romanya'da intifa hakkı tesis edilirken ne kadar vergi ödenir?
Birbiriyle ilgisi olmayan taraflar arasında Vergi Kanunu'nun 111. maddesi uyarınca vergi %3 veya %1'dir ve intifa hakkı için asgari matrah, noterlerin asgari değerinin %20'sidir. Üçüncü dereceye kadar akrabalara yapılan bağış muaftır. Muafiyetin sizin kurgunuzu kapsadığını noterden teyit etmesini isteyin.
Ebeveynler hâlâ evde otururken çocuklar satış yapabilir mi?
Çıplak mülkiyetlerini satabilirler. Alıcı, ebeveynlerin intifa hakkı sona erene kadar kullanmaya devam ettiği bir ev edinir. Evin tamamını satmak için ise ebeveynlerin de imzası gerekir.
Sonuç
Bir evi çıplak mülkiyet ve intifa hakkı olarak bölmek, Romanya'daki evi içinden çıkmadan çocuklarınıza devretmenizi sağlar. Kanun, orada kimin yaşadığı, onarımı kimin yaptığı ve ölüm halinde ne olacağı konusunda nettir. Size kalan, bunu iyi hazırlatmak, tescil ettirmek, vergiyi ve diğer mirasçıların saklı payını önceden kontrol etmektir.
Romanya'daki bir gayrimenkul için, bizimle ya da başka biriyle, bu kurguyu düşünüyorsanız benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Noter ve kendi avukatınız için soruları birlikte gözden geçirelim.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Medeni Kanun, Kanun 287/2009, konsolide metin (legislatie.just.ro), md. 703–754, 885, 1011, 1087–1092, 1244 · Vergi Kanunu, Kanun 227/2015, konsolide metin (legislatie.just.ro), md. 111 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI)
Bu yazı yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. İmzadan önce bir noter, bağımsız bir avukat ve bir muhasebeciye danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
