Les relations entre la Roumanie et Israël : sur quoi s'appuie qui achète une maison en Roumanie ?

Les relations entre la Roumanie et Israël : en bref

Posez la question aux promoteurs

La Roumanie a reconnu Israël le 11 juin 1948, et depuis, les relations entre les deux pays n'ont jamais été rompues. En 1967, elle a été le seul pays du pacte de Varsovie à refuser de rompre les relations, et en 1969 les représentations ont été élevées au rang d'ambassades. Pour qui achète une maison en Roumanie, venu de l'étranger et notamment d'Israël, ce lien se traduit par plusieurs choses concrètes :

• Une convention fiscale de non-double imposition, applicable depuis le 1er janvier 1999.
• Un accord de protection des investissements, en vigueur depuis 2003.
• Une convention de sécurité sociale, en vigueur depuis 2013.
• L'entrée sans visa dans l'espace Schengen, et un vol direct d'environ deux heures et demie.

De l'autre côté de la balance : l'instabilité politique en Roumanie en 2026, le risque de change entre l'euro et le shekel, la bureaucratie, et des sondages qui montrent une hausse des attitudes antisémites. Dans cet article, nous exposerons les deux côtés.

La question « pourquoi la Roumanie ? » revient presque à chaque premier échange avec des acheteurs israéliens. Le prix, l'emplacement et le financement font partie de la réponse. Mais en dessous, il y a une couche dont on parle moins : ce qui existe entre les deux pays. Des accords, une histoire, des personnes, et ce qui se passe quand quelque chose tourne mal.

78 ans sans rupture : l'histoire en bref

Posez la question aux promoteurs

La Roumanie a reconnu l'État d'Israël et établi avec lui des relations diplomatiques le 11 juin 1948, presque immédiatement après sa création. Les premières années, des légations, un rang inférieur à celui d'ambassade, fonctionnaient dans les deux capitales.

Le moment qui a défini les relations est arrivé en juin 1967. Après la guerre des Six Jours, les pays du pacte de Varsovie ont décidé de rompre les relations avec Israël. La Roumanie a refusé. De 1967 jusqu'à la chute du communisme en 1989, elle a été le seul pays du bloc soviétique à entretenir des relations continues avec Israël. Le 17 août 1969, les représentations ont été élevées au rang d'ambassade.

Ces relations ont porté leurs fruits :

• L'émigration vers Israël. Selon une étude présentée au Wilson Center, jusqu'en 1951 plus de 125 000 Juifs de Roumanie ont émigré en Israël. Sous Ceaușescu, environ 1 500 à 2 000 Juifs par an ont été autorisés à partir, dans le cadre d'arrangements secrets comprenant des paiements d'Israël.
• Une visite inédite. En mai 1972, Golda Meir est venue à Bucarest, première visite d'un Premier ministre israélien dans un pays communiste.
• Une médiation pour la paix avec l'Égypte. Le 25 août 1977, Menahem Begin s'est rendu à Bucarest et a demandé à Ceaușescu de servir de médiateur auprès d'Anouar el-Sadate. Quelques semaines plus tard, Ceaușescu a reçu Sadate, et en novembre 1977 Sadate a atterri à Jérusalem.

Du 21e siècle à aujourd'hui : visites, accords et épreuves

Posez la question aux promoteurs

Après 1989, les relations se sont étendues de la diplomatie à l'économie, à la sécurité et à la technologie. Quelques jalons :

• Des réunions de gouvernement conjointes (G2G). Selon le ministère roumain des Affaires étrangères, les chefs de gouvernement des deux pays ont tenu deux réunions de gouvernement conjointes en Israël, en novembre 2011 et en juin 2014.
• Cybersécurité. Le 7 juin 2019, un protocole d'accord a été signé entre les deux pays pour coopérer en matière de cyberdéfense.
• Le débat sur l'ambassade, 2018. Le gouvernement roumain de l'époque a approuvé un mémorandum sur le transfert de l'ambassade à Jérusalem. Le président Klaus Iohannis, qui a le dernier mot en la matière, s'y est opposé, et l'ambassade est restée à Tel-Aviv.
• Octobre 2023. Le 17 octobre 2023, le Premier ministre roumain, Marcel Ciolacu, s'est rendu en Israël. Il a été le premier dirigeant étranger à venir après l'attaque du 7 octobre.
• La journée de la solidarité. La loi 86/2024 a fait du 14 mai la « Journée de la solidarité et de l'amitié entre la Roumanie et l'État d'Israël ».
• Défense. Le 21 juillet 2025, la Roumanie a signé un accord-cadre pour l'achat de systèmes de défense aérienne à courte portée auprès de Rafael, d'un montant d'environ 2,3 milliards de dollars.
• Visite d'État. Le 29 juin 2026, le président Isaac Herzog a rencontré à Bucarest le président roumain, Nicușor Dan. Les deux ont évoqué la coopération en matière de technologie, de cybersécurité, d'intelligence artificielle, de défense, d'agriculture et de tourisme, et Dan a parlé d'un potentiel d'investissements dans les deux sens.

Et il faut voir aussi la face plus complexe. La Roumanie fait partie de l'Union européenne, et elle ne vote pas toujours aux côtés d'Israël. Lors des deux votes sur un cessez-le-feu à Gaza à l'Assemblée générale des Nations unies, en octobre et en décembre 2023, elle s'est abstenue. Amitié, oui. Alignement total sur chaque position, non.

Les personnes : le pont familial

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Le lien entre les deux pays est d'abord un lien de familles. Selon le Bureau central des statistiques israélien, en 2020 vivaient en Israël environ 183 000 Juifs dont le pays d'origine est la Roumanie : nés en Roumanie, et nés en Israël d'un père né là-bas. Le chiffre n'inclut pas les petits-enfants et arrière-petits-enfants ; le cercle des Israéliens aux racines roumaines est donc plus large.

Beaucoup d'entre eux ont une voie vers la citoyenneté roumaine. L'article 11 de la loi roumaine sur la citoyenneté (21/1991) permet à une personne qui a perdu la citoyenneté contre son gré, et à ses descendants jusqu'à la troisième génération, de demander à la recouvrer sans renoncer à la citoyenneté israélienne. Depuis la loi 14/2025, la plupart des demandeurs doivent prouver leur connaissance du roumain, et l'autorité dispose de deux ans au plus pour décider. Les détails figurent dans notre article sur la citoyenneté roumaine pour les Israéliens.

Pourquoi est-ce important pour l'immobilier ? Une personne qui n'est pas citoyenne d'un pays de l'Union n'inscrit pas de terrain en Roumanie à son nom personnel. Un citoyen de l'Union, y compris une personne qui a obtenu la citoyenneté roumaine, peut l'inscrire directement à son nom. Mais la citoyenneté est une procédure distincte, longue et non garantie. Ne planifiez pas un achat autour d'un passeport que vous n'avez pas encore obtenu.

Les quatre accords qui comptent pour l'investisseur

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Accord	Quand	Ce qu'il vous apporte
Convention de non-double imposition	Signée le 15.6.1997, applicable depuis le 1.1.1999	La Roumanie impose en premier les loyers et la vente, et Israël accorde un crédit à hauteur de l'impôt israélien
Accord d'encouragement et de protection réciproque des investissements	Signé le 3.8.1998, en vigueur depuis le 27.7.2003	Une protection en droit international des investissements des Israéliens en Roumanie et des Roumains en Israël
Convention de sécurité sociale	En vigueur depuis le 1.1.2013	Éviter le double paiement des cotisations, et préserver les droits à pension
Entrée sans visa	Selon les règles de Schengen	Jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours, dans l'ensemble de l'espace Schengen

Sur la convention fiscale. Elle n'exonère pas d'impôt en Israël. Elle évite la double imposition. Qui détient un bien en Roumanie le déclare en Israël, et le choix du régime en Israël peut déterminer si vous obtiendrez même un crédit pour l'impôt roumain. Le détail figure dans notre article sur la convention fiscale entre Israël et la Roumanie, et sur les obligations déclaratives dans notre article sur la déclaration d'un bien à l'étranger à l'administration fiscale. Les décisions elles-mêmes se prennent avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal israélien.

Sur l'accord d'investissement. En 2020, la plupart des pays de l'Union ont signé un accord mettant fin aux accords d'investissement conclus entre eux. L'accord avec Israël n'est pas concerné, car Israël n'est pas membre de l'Union, et la base de données des accords de la CNUCED le recense comme en vigueur. Pour l'acheteur d'une seule villa, c'est surtout un contexte : dans un litige ordinaire avec un promoteur, on s'adresse à un tribunal en Roumanie, pas à un arbitrage international.

Sur la sécurité sociale. La convention couvre la vieillesse, les survivants, l'invalidité, les accidents du travail et les enfants, mais pas l'assurance maladie. Cela concerne surtout ceux qui s'installent en Roumanie. Voir la sécurité sociale israélienne quand on vit en Roumanie.

Commerce, investissements et vols

Commerce. Selon les données transmises par Israël à la base COMTRADE de l'ONU, en 2025 le commerce de marchandises entre les deux pays s'est élevé à environ 1,1 milliard de dollars : des importations de Roumanie d'environ 693 millions de dollars, et des exportations vers la Roumanie d'environ 386 millions de dollars.

Investissements. Selon l'ambassade de Roumanie en Israël, des entreprises israéliennes ont investi en Roumanie dans l'industrie, l'agriculture et l'irrigation, l'immobilier, la technologie et la banque. À Bucarest, des promoteurs et des investisseurs israéliens sont actifs depuis des années dans le résidentiel, les bureaux et l'hôtellerie, comme le documente la presse économique locale. Pour qui vérifie un promoteur, cela signifie qu'il existe une expérience israélienne cumulée sur ce marché. Cela ne signifie pas que tout promoteur israélien mérite la confiance. On vérifie chacun au cas par cas.

Tourisme. Selon l'Institut national de la statistique de Roumanie, au cours des cinq premiers mois de 2025, Israël était troisième parmi les pays envoyant des touristes en Roumanie, avec environ 60 500 touristes.

Vols. Entre l'aéroport Ben Gourion et l'aéroport de Bucarest à Otopeni, il y a plusieurs vols directs par jour, d'El Al, de Wizz Air et de TAROM, et à certaines saisons aussi d'autres compagnies. Le vol dure environ deux heures et demie, et les deux pays sont dans le même fuseau horaire. La fréquence varie d'une saison à l'autre, et en période de tension sécuritaire, des compagnies étrangères suspendent parfois leurs vols. Plus de détails dans le guide des vols d'Israël vers Bucarest.

La place de la Roumanie : Union, Schengen, OTAN et notation

• L'Union européenne : membre depuis le 1er janvier 2007. Le droit de la consommation et le droit bancaire sont aussi soumis à la réglementation européenne.
• L'OTAN : membre depuis le 29 mars 2004. Sur ce que signifie la frontière avec l'Ukraine, nous avons écrit notre article sur la Roumanie, l'OTAN et la guerre.
• Schengen : sans contrôles aux frontières aériennes et maritimes depuis le 31 mars 2024, et membre à part entière depuis le 1er janvier 2025. Voir la Roumanie dans Schengen.
• L'euro : l'objectif officiel est 2029, mais la Roumanie n'est pas encore entrée dans le mécanisme ERM II, et l'objectif a déjà été repoussé par le passé. Voir la Roumanie et l'euro.
• La notation : BBB- chez S&P et chez Fitch et Baa3 chez Moody's, toutes avec une perspective négative. C'est le cran le plus bas de la catégorie investissement. S&P a confirmé la note le 3 octobre 2026.

L'attitude envers les Juifs et Israël : le tableau équilibré

La Roumanie a fait un long chemin pour affronter son passé. La Commission internationale sur l'Holocauste en Roumanie, présidée par Elie Wiesel, a établi en 2004 qu'entre 280 000 et 380 000 Juifs avaient été assassinés dans les territoires sous contrôle roumain entre 1940 et 1944. Le gouvernement roumain a adopté le rapport et, depuis 2004, marque le 9 octobre comme journée nationale de commémoration de l'Holocauste. En 2017, la Roumanie s'est engagée à appliquer la définition de travail de l'antisémitisme de l'IHRA.

La communauté juive de Roumanie est petite : selon le Congrès juif mondial, environ 8 900 Juifs, pour la plupart à Bucarest. Elle est active, avec des synagogues, la cacherout et l'enseignement. Voir à ce sujet notre article sur la communauté juive de Bucarest.

Et maintenant, les données moins agréables à lire. Dans un sondage réalisé par l'Institut Elie Wiesel en novembre 2025 :

• 26 % des personnes interrogées préféraient que les Juifs ne soient en Roumanie que temporairement, ou pas du tout, contre 19 % en 2021.
• 11 % ont dit ressentir de la « peur » envers les Juifs, contre 5 % en 2021.
• Seuls 5 % ont cité la Roumanie quand on leur a demandé dans quels pays la Shoah avait eu lieu.

L'Institut a aussi signalé une hausse sans précédent du discours antisémite et de l'extrémisme de droite pendant la période électorale de 2024-2025. C'est une donnée qu'il faut connaître, pas cacher. Et notez qui la publie : l'Institut Elie Wiesel est une institution publique roumaine. Un pays qui mesure lui-même le problème et publie les résultats, même lorsqu'ils ne sont pas flatteurs, est un pays qui l'affronte.

Ce que cela signifie concrètement pour un acheteur israélien

Le financement. Pour les non-résidents, le financement va jusqu'à 70 % auprès d'une banque roumaine, sous réserve de l'accord de la banque, avec un apport personnel d'au moins 30 %. L'accord est examiné séparément pour chaque acheteur. La comparaison avec un financement en Israël se trouve dans un article distinct.

Impôts et déclarations. La convention fiscale met de l'ordre, mais n'exonère pas. La déclaration en Israël est obligatoire, même si vous avez payé l'impôt en Roumanie. Consultez un expert-comptable israélien avant la signature, pas après.

Le terrain. Sans passeport européen, la maison est inscrite à votre nom, et le terrain vous revient par un droit de superficie (Superficie) inscrit à votre nom au livre foncier. Avec la citoyenneté d'un pays de l'Union, y compris roumaine, on peut inscrire le terrain lui-même à son nom. Ce qui est inscrit exactement dans chaque voie, voir notre article sur l'inscription du terrain pour un acheteur israélien.

La langue. Une partie des documents sera en roumain ; il est donc important d'avoir à vos côtés quelqu'un qui les traduit et les explique. Choisissez un avocat qui ne représente que vous, et que vous comprenez sans intermédiaire. La Chambre de commerce Israël-Roumanie est une adresse pour les contacts d'affaires.

Les risques : ce qu'il faut prendre en compte

De bonnes relations entre États n'éliminent pas le risque. Voici ce qu'il faut peser :

1. Le risque politique. En octobre 2026, la Roumanie n'a pas de gouvernement de plein exercice : le gouvernement a été renversé par une motion de censure le 5 mai 2026, et depuis, plusieurs candidats au poste de Premier ministre n'ont pas obtenu de majorité. La propriété et l'inscription ne dépendent pas du gouvernement, mais les impôts, les taux d'intérêt et le cours du leu, si. Voir la crise politique en Roumanie.
2. Le risque de change. Le prix et le prêt immobilier sont en euros, et vos revenus sont probablement en shekels. Une variation du cours de l'euro face au shekel modifie la mensualité réelle, dans les deux sens. Voir paiements en euros et risque de change.
3. La bureaucratie. Notaires, traductions, apostille, numéro d'identification fiscale et compte bancaire. Rien de tout cela n'est impossible, mais tout prend du temps, et une demande de citoyenneté peut durer jusqu'à deux ans.
4. Le risque promoteur. L'affaire Nordis, dans laquelle des centaines d'appartements ont été vendus ou inscrits deux fois, rappelle ce qui se passe quand les accords ne sont pas inscrits au livre foncier. À sa suite a été adoptée la loi 207/2025 (dite « loi Nordis »), dont les règles figurent depuis le 25.8.2026 à l'article 422(6)–(11) du Code de l'aménagement et de la construction (loi 169/2026). Entre autres, le notaire demande l'inscription du contrat au livre foncier au plus tard le jour ouvré suivant, et la loi exige un compte bancaire dédié. Voir la check-list de la loi Nordis.
5. Le risque géopolitique. La Roumanie est frontalière de l'Ukraine, et en Israël la situation sécuritaire influe sur les vols. Ni l'un ni l'autre n'empêche un achat, mais il vaut la peine d'en tenir compte dans la planification.

Dans notre projet

Compass on the Lake est un projet de 29 villas au bord d'un lac à Balotești, au nord de Bucarest, porté par les promoteurs Moti Azulay et Me Ilan Leibovitch. Le projet dispose d'un permis de construire, et la livraison est échelonnée, à partir de décembre 2027, par étapes. Un acheteur sans passeport européen reçoit le terrain par un droit de superficie, et dans notre contrat celui-ci est accordé sans contrepartie (cu titlu gratuit). Ilan parle hébreu, anglais et roumain, mais il représente uniquement la société. Pour votre propre représentation juridique, prenez votre propre avocat.

Vous voulez passer vos questions en revue ? Prenez rendez-vous avec nous sur ZOOM ou en personne en Israël.

Questions fréquentes

La Roumanie a-t-elle déjà rompu ses relations avec Israël ?

Non. La Roumanie a reconnu Israël le 11 juin 1948, et en 1967 elle a été le seul pays du pacte de Varsovie à refuser de rompre les relations avec lui. Depuis, les relations sont continues.

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et la Roumanie ?

Oui. La convention a été signée le 15 juin 1997 et s'applique depuis le 1er janvier 1999. La Roumanie impose en premier les loyers et la plus-value de cession, et Israël accorde un crédit à hauteur de l'impôt israélien. Elle n'exonère pas de déclaration en Israël.

L'accord d'investissement entre Israël et la Roumanie est-il toujours en vigueur ?

Selon la base de données des accords de la CNUCED, oui. Il a été signé le 3 août 1998 et est entré en vigueur le 27 juillet 2003. L'accord de 2020 mettant fin aux accords entre pays de l'Union ne s'y applique pas, car Israël n'est pas membre de l'Union.

Faut-il un visa pour acheter une maison en Roumanie ?

Non. Les Israéliens entrent en Roumanie sans visa, pour un séjour de 90 jours au plus sur toute période de 180 jours dans l'ensemble de l'espace Schengen. Pour vivre en Roumanie de manière permanente, il faut un titre de séjour, et c'est un sujet distinct de l'achat.

La citoyenneté roumaine change-t-elle quelque chose à l'achat ?

Elle change le terrain : un citoyen d'un pays de l'Union peut l'inscrire directement à son nom. Sans citoyenneté, la maison est inscrite à votre nom et le terrain par un droit de superficie. La citoyenneté elle-même est une procédure distincte, qui peut durer jusqu'à deux ans.

Quel financement peut-on obtenir auprès d'une banque roumaine ?

Jusqu'à 70 % auprès d'une banque roumaine, sous réserve de l'accord de la banque, avec un apport personnel d'au moins 30 %. L'accord est examiné séparément pour chaque acheteur.

En résumé

78 ans sans rupture ne garantissent pas une bonne affaire. Mais ils constituent une infrastructure : une convention fiscale, un accord d'investissement, une convention de sécurité sociale, Schengen et un vol court. La transaction elle-même se vérifie selon ce qui est écrit au contrat et dans l'extrait du livre foncier, pas selon les relations entre gouvernements.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Ambassade d'Israël en Roumanie : relations bilatérales · Ministère roumain des Affaires étrangères, ambassade de Roumanie à Tel-Aviv · Wilson Center : The Ransom of the Jews · Jewish Telegraphic Agency : la visite de Golda Meir, 1972 · The Jerusalem Post : Ceaușescu et la paix avec l'Égypte · Gouvernement roumain : le protocole d'accord sur la cybersécurité · The Times of Israel : le débat sur l'ambassade, 2018 · The Times of Israel : la visite de Ciolacu, 17.10.2023 · TPS : la loi 86/2024 · The Times of Israel : l'accord de défense aérienne, 21.7.2025 · JNS : la visite du président Herzog, 29.6.2026 · The Times of Israel : les propos du président Dan · Romania Insider : les investisseurs israéliens dans l'immobilier à Bucarest · UNRIC : les votes des pays de l'Union à l'ONU, 2023 · Bureau central des statistiques israélien : Juifs par pays d'origine, 2020 (en hébreu) · Portail de la législation roumaine : loi 21/1991 · CNUCED : l'accord d'investissement Israël-Roumanie · EUR-Lex : l'accord mettant fin aux accords d'investissement entre pays de l'Union, 2020 · Institut national d'assurance israélien : conventions en vigueur · Trading Economics sur la base d'UN COMTRADE : exportations et importations · Romania Insider sur la base de l'INS : touristes, 2025 · Commission européenne : la Roumanie dans Schengen · S&P via Yahoo Finance, 3.10.2026 · Rapport de la Commission Wiesel · IHRA : Roumanie · Brandeis Center : l'adoption de la définition de l'IHRA · Institut Elie Wiesel : sondage 2025 · Radio Free Europe : le rapport de l'Institut Wiesel sur la période électorale.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les accords entre les deux pays, le droit et les données peuvent évoluer. Avant l'achat, il est recommandé de consulter un avocat indépendant qui ne représente que vous, ainsi qu'un expert-comptable ou un conseiller fiscal israélien.