Romanya-İsrail ilişkileri: Romanya'da ev alan biri neye güvenir?

Romanya-İsrail ilişkileri: kısaca

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya, İsrail'i 11 Haziran 1948'de tanıdı ve o günden beri iki ülke arasındaki ilişkiler hiç kesilmedi. 1967'de ilişkileri kesmeyi reddeden tek Varşova Paktı ülkesi oldu, 1969'da temsilcilikler büyükelçiliğe yükseltildi. Romanya'da ev alan biri için bu ilişki birkaç pratik sonuca dönüşür:

• Bir vergi anlaşması: çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması, 1 Ocak 1999'dan itibaren uygulanıyor.
• Bir yatırım koruma anlaşması, 2003'ten beri yürürlükte.
• Bir sosyal güvenlik anlaşması, 2013'ten beri yürürlükte.
• Schengen alanına vizesiz giriş ve yaklaşık iki buçuk saatlik direkt uçuş.

Terazinin diğer kefesinde ise: 2026'da Romanya'daki siyasi istikrarsızlık, euro ile şekel arasındaki kur riski ve bürokrasi var. Bu makalede her iki tarafı da ortaya koyuyoruz.

“Neden özellikle Romanya?” sorusu, yurt dışından gelen alıcılarla, İsrailliler dahil, yaptığımız hemen her ilk görüşmede gündeme gelir. Fiyat, konum ve finansman cevabın bir parçası. Ama bunların altında daha az konuşulan bir katman var: iki ülke arasında duran şey. Anlaşmalar, tarih, insanlar ve bir şeyler ters gittiğinde olanlar.

Kesintisiz 78 yıl: kısaca tarih

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya, İsrail Devleti'ni 11 Haziran 1948'de, kuruluşundan hemen sonra tanıdı ve diplomatik ilişki kurdu. İlk yıllarda iki başkentte de büyükelçilikten bir alt rütbe olan elçilikler faaliyet gösterdi.

İlişkiyi tanımlayan an Haziran 1967'de geldi. Altı Gün Savaşı'ndan sonra Varşova Paktı ülkeleri İsrail ile ilişkileri kesme kararı aldı. Romanya reddetti. 1967'den 1989'da komünizmin çöküşüne kadar Sovyet bloğunda İsrail ile kesintisiz ilişki sürdüren tek ülke oydu. 17 Ağustos 1969'da temsilcilikler büyükelçilik rütbesine yükseltildi.

Bu ilişkiler meyve verdi:

• Bir ilk: ziyaret. Mayıs 1972'de Golda Meir Bükreş'e geldi; bu, bir İsrail başbakanının bir komünist ülkeye ilk ziyaretiydi.
• Mısır ile barış için arabuluculuk. 25 Ağustos 1977'de Menachem Begin Bükreş'i ziyaret etti ve Ceaușescu'dan Enver Sedat ile arasında arabulucu olmasını istedi. Birkaç hafta sonra Ceaușescu Sedat'ı ağırladı ve Kasım 1977'de Sedat Kudüs'e indi.

21. yüzyıldan bugüne: ziyaretler, anlaşmalar ve sınavlar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1989'dan sonra ilişkiler diplomasiden ekonomiye, güvenliğe ve teknolojiye genişledi. Birkaç dönüm noktası:

• Ortak hükümet toplantıları (G2G). Romanya Dışişleri Bakanlığı'na göre iki ülkenin başbakanları Kasım 2011 ve Haziran 2014'te İsrail'de iki ortak hükümet toplantısı yaptı.
• Siber. 7 Haziran 2019'da iki ülke siber savunma iş birliği konusunda bir mutabakat zaptı imzaladı.
• Büyükelçilik tartışması, 2018. Dönemin Romanya hükümeti büyükelçiliğin Kudüs'e taşınmasına ilişkin bir muhtıra onayladı. Konuda son sözü olan Cumhurbaşkanı Klaus Iohannis buna karşı çıktı ve büyükelçilik Tel Aviv'de kaldı.
• Ekim 2023. 17 Ekim 2023'te Romanya Başbakanı Marcel Ciolacu İsrail'i ziyaret etti. 7 Ekim saldırısından sonra gelen ilk yabancı lider oydu.
• Dayanışma Günü. 86/2024 sayılı Kanun, 14 Mayıs'ı “Romanya ile İsrail Devleti Arasında Dayanışma ve Dostluk Günü” olarak belirledi.
• Savunma. 21 Temmuz 2025'te Romanya, Rafael'den yaklaşık 2,3 milyar dolar değerinde kısa menzilli hava savunma sistemleri satın almak için bir çerçeve anlaşma imzaladı.
• Resmî ziyaret. 29 Haziran 2026'da Cumhurbaşkanı Isaac Herzog, Bükreş'te Romanya Cumhurbaşkanı Nicușor Dan ile görüştü. İkili teknoloji, siber, yapay zekâ, savunma, tarım ve turizmde iş birliğini ele aldı; Dan iki yönlü yatırım potansiyelinden söz etti.

Karmaşık tarafı da görmek önemli. Romanya Avrupa Birliği'nin parçasıdır ve İsrail'den yana her zaman oy kullanmaz. BM Genel Kurulu'nda Gazze'de ateşkes için yapılan Ekim ve Aralık 2023'teki iki oylamada da çekimser kaldı. Dostluk evet. Her konumda tam uyum, hayır.

İnsanlar: aile köprüsü

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki ülke arasındaki bağ, her şeyden önce ailelerin bağıdır. Merkezi İstatistik Bürosu'na göre 2020'de İsrail'de, menşe ülkesi Romanya olan yaklaşık 183 bin kişi yaşıyordu: Romanya'da doğanlar ve babası orada doğmuş olup İsrail'de doğanlar. Bu rakam torunları ve torunların çocuklarını kapsamaz; dolayısıyla Romanya kökenli İsraillilerin çevresi daha geniştir.

Bunların birçoğunun Romanya vatandaşlığına giden bir yolu vardır. Romanya Vatandaşlık Kanunu'nun (21/1991) 11. maddesi, vatandaşlığını kendi iradesi dışında kaybeden herkesin ve üçüncü kuşağa kadar torunlarının, İsrail vatandaşlığından vazgeçmeden vatandaşlığın iadesi için başvurmasına izin verir. 14/2025 sayılı Kanun'dan bu yana başvuru sahiplerinin çoğunun Rumence bildiğini kanıtlaması gerekir ve makamın karar vermek için iki yıla kadar süresi vardır. Ayrıntılar İsrailliler için Romanya vatandaşlığı makalesinde.

Bu, gayrimenkul için neden önemli? AB ülkesi vatandaşı olmayan biri Romanya'da araziyi kendi özel adına tescil ettirmez. Romanya vatandaşlığı edinmiş olanlar dahil bir AB vatandaşı ise doğrudan kendi adına tescil ettirebilir. Ancak vatandaşlık ayrı, uzun ve garantisiz bir süreçtir. Henüz almadığınız bir pasaporta göre satın alma planı yapmayın.

Bir yatırımcı için önemli dört anlaşma

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Anlaşma	Ne zaman	Size ne sağlar
Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması	15.6.1997'de imzalandı, 1.1.1999'dan itibaren uygulanıyor	Romanya kirayı ve satışları önce vergilendirir, İsrail ise İsrail vergisi tutarına kadar mahsup hakkı tanır
Yatırımların karşılıklı teşviki ve korunması anlaşması	3.8.1998'de imzalandı, 27.7.2003'ten itibaren yürürlükte	İsraillilerin Romanya'daki ve Romanyalıların İsrail'deki yatırımları için uluslararası hukuk kapsamında koruma
Sosyal güvenlik anlaşması	1.1.2013'ten itibaren yürürlükte	Primlerin çifte ödenmesini önler ve emeklilik haklarını korur
Vizesiz giriş	Schengen kurallarına göre	Tüm Schengen alanı toplamında her 180 günde en çok 90 gün

Vergi anlaşması hakkında. İsrail'de vergiden sizi muaf tutmaz. Çifte vergilendirmeyi önler. Romanya'da gayrimenkul bulunduran biri bunu İsrail'de beyan eder ve İsrail'de seçilen yol, Romanya vergisi için mahsup alıp alamayacağınızı belirleyebilir. Ayrıntılar İsrail-Romanya vergi anlaşması makalesinde, beyan yükümlülükleri ise yurt dışındaki gayrimenkulün İsrail Vergi Dairesi'ne bildirilmesi makalesinde. Kararların kendisi bir İsrailli muhasebeci veya vergi danışmanıyla verilir.

Yatırım anlaşması hakkında. 2020'de AB ülkelerinin çoğu, aralarındaki yatırım anlaşmalarını sonlandıran bir anlaşma imzaladı. İsrail ile yapılan anlaşma, İsrail AB üyesi olmadığı için bu sonlandırmaya dahil edilmedi ve UNCTAD anlaşma veri tabanı onu yürürlükte olarak listeliyor. Tek bir villa alıcısı için bu esas olarak arka plandır: bir geliştiriciyle olağan bir uyuşmazlıkta uluslararası tahkime değil, Romanya'daki bir mahkemeye gidersiniz.

Sosyal güvenlik hakkında. Anlaşma yaşlılık, hayatta kalanlar, malullük, iş kazası ve çocukları kapsar; sağlık sigortasını kapsamaz. Esas olarak Romanya'ya yerleşenleri ilgilendirir. Bkz. Romanya'da yaşarken sosyal güvenlik.

Ticaret, yatırım ve uçuşlar

Ticaret. İsrail'in BM COMTRADE veri tabanına bildirdiği verilere göre 2025'te iki ülke arasındaki mal ticareti toplamda yaklaşık 1,1 milyar dolar oldu: Romanya'dan yaklaşık 693 milyon dolarlık ithalat ve Romanya'ya yaklaşık 386 milyon dolarlık ihracat.

Yatırım. Romanya'nın İsrail Büyükelçiliği'ne göre İsrailli şirketler Romanya'da sanayi, tarım ve sulama, gayrimenkul, teknoloji ve bankacılıkta yatırım yaptı. İsrailli geliştiriciler ve yatırımcılar, yerel iş basınının belgelediği gibi, yıllardır Bükreş'te konut, ofis ve otel alanlarında faaliyet gösteriyor. Bir geliştiriciyi inceleyen biri için bu, piyasada birikmiş bir İsrail deneyimi olduğu anlamına gelir. Her İsrailli geliştiricinin güvene layık olduğu anlamına gelmez. Her birini kendi durumuna göre kontrol edin.

Turizm. Romanya Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre 2025'in ilk beş ayında İsrail, Romanya'ya turist gönderen ülkeler arasında yaklaşık 60.500 turistle üçüncü sıradaydı.

Uçuşlar. Ben Gurion Havalimanı ile Bükreş'in Otopeni'deki havalimanı arasında El Al, Wizz Air ve TAROM ile, bazı sezonlarda diğer havayollarıyla da günde birkaç direkt uçuş var. Uçuş yaklaşık iki buçuk saat sürer ve iki ülke aynı saat dilimindedir. Sıklık sezondan sezona değişir ve güvenlik gerginliği dönemlerinde yabancı havayolları bazen uçuşları askıya alır. Daha fazlası İsrail'den Bükreş'e uçuşlar rehberinde.

Romanya'nın yeri: AB, Schengen, NATO ve kredi notu

• Avrupa Birliği: 1 Ocak 2007'den beri üye. Tüketici ve bankacılık hukuku da Avrupa düzenlemelerine tabidir.
• NATO: 29 Mart 2004'ten beri üye. Ukrayna sınırının önemini Romanya, NATO ve savaş makalesinde yazdık.
• Schengen: 31 Mart 2024'ten beri hava ve deniz sınırlarında kontrol yok, 1 Ocak 2025'ten beri tam üye. Bkz. Schengen'de Romanya.
• Euro: resmî hedef 2029, ancak Romanya henüz ERM II mekanizmasına girmedi ve hedef daha önce de ertelendi. Bkz. Romanya ve euro.
• Kredi notu: S&P ve Fitch'te BBB-, Moody's'te Baa3; hepsi negatif görünümlü. Bu, yatırım yapılabilir kategorideki en düşük nottur. S&P notu 3 Ekim 2026'da teyit etti.

İsrailli bir alıcı için bunun pratikte anlamı

Finansman. Mukim olmayanlar için finansman, bankanın onayına bağlı olarak Romanya'daki bir bankadan %70'e kadardır ve öz sermaye en az %30'dur. Onay her alıcı için ayrı değerlendirilir. İsrail'deki finansmanla karşılaştırma ayrı bir makalede.

Vergi ve beyan. Vergi anlaşması bir sıra belirler, ama muaf tutmaz. İsrail'de beyan zorunludur; Romanya'da vergi ödemiş olsanız bile. İmzadan önce bir İsrailli muhasebeciye danışın, sonra değil.

Arazi. AB pasaportu olmadan ev sizin adınıza tescil edilir, arazi ise tapu sicilinde adınıza kayıtlı bir üst hakkı (Superficie) yoluyla gelir. Romanya dahil bir AB ülkesinin vatandaşlığıyla araziyi doğrudan kendi adınıza tescil ettirebilirsiniz. Her yolda tam olarak neyin tescil edildiği: İsrailli alıcı için arazi tescili makalesinde.

Dil. Belgelerin bir kısmı Rumence olacak; bu yüzden yanınızda onları çevirip açıklayan biri olması önemlidir. Yalnızca sizi temsil eden ve aracısız anlayabildiğiniz bir avukat seçin. İsrail-Romanya Ticaret Odası, iş bağlantıları için bir adrestir.

Riskler: dikkate almanız gerekenler

Ülkeler arasındaki iyi ilişkiler riski ortadan kaldırmaz. Tartmanız gerekenler:

1. Siyasi risk. Ekim 2026 itibarıyla Romanya'da kalıcı bir hükümet yok: hükümet 5 Mayıs 2026'da güvensizlik oylamasıyla düşürüldü ve o günden beri başbakanlığa aday olan birkaç isim çoğunluğu sağlayamadı. Mülkiyet ve tescil hükümete bağlı değildir, ancak vergiler, faiz oranları ve ley kuru bağlıdır. Bkz. Romanya'daki siyasi kriz.
2. Kur riski. Fiyat ve konut kredisi euro cinsindendir, geliriniz ise muhtemelen şekel cinsindendir. Euronun şekel karşısındaki dalgalanması gerçek aylık ödemeyi her iki yönde de değiştirir. Bkz. euro taksitler ve kur riski.
3. Bürokrasi. Noterler, tercümeler, apostil, vergi kimlik numarası ve banka hesabı. Hiçbiri imkânsız değil, ama hepsi zaman alır ve bir vatandaşlık başvurusu iki yıla kadar sürebilir.
4. Geliştirici riski. Yüzlerce dairenin iki kez satıldığı ya da tescil edildiği Nordis olayı, anlaşmalar tapu sicilinde kayıtlı olmadığında ne olduğunun bir hatırlatıcısıdır. Bunun ardından 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) çıkarıldı; kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)-(11). maddesinde yer alıyor. Diğer hususların yanı sıra noter, sözleşmenin tapu sicilinde tescilini bir sonraki iş gününe kadar talep eder ve kanun özel bir banka hesabı zorunlu kılar. Bkz. Nordis yasası kontrol listesi.
5. Jeopolitik risk. Romanya Ukrayna ile sınır komşusudur ve İsrail'de güvenlik durumu uçuşları etkiler. İkisi de satın almayı engellemez, ancak planlamanızda hesaba katmaya değer.

Projemizde

Compass on the Lake, Bükreş'in kuzeyindeki Balotești'de bir göl kıyısında yer alan 29 villalık bir proje; geliştiricileri Moti Azulay ve Av. Ilan Leibovitch. Projenin inşaat ruhsatı var ve teslim, Aralık 2027'den başlayarak aşamalı, etaplar hâlinde yapılacak. AB pasaportu olmayan alıcı araziyi üst hakkı (Superficie) yoluyla alır ve sözleşmemizde bu hak bedelsiz (cu titlu gratuit) tanınır. Ilan İbranice, İngilizce ve Rumence konuşur, ancak yalnızca şirketi temsil eder. Kendi hukuki temsiliniz için kendi avukatınızı tutun.

Sorularınızı birlikte gözden geçirmek ister misiniz? Bizimle ZOOM üzerinden ya da İsrail'de yüz yüze görüşme ayarlayın.

Sık sorulan sorular

Romanya İsrail ile ilişkileri hiç kesti mi?

Hayır. Romanya İsrail'i 11 Haziran 1948'de tanıdı ve 1967'de, İsrail ile ilişkileri kesmeyi reddeden tek Varşova Paktı ülkesi oldu. O tarihten beri ilişkiler kesintisiz sürüyor.

İsrail ile Romanya arasında bir vergi anlaşması var mı?

Evet. Anlaşma 15 Haziran 1997'de imzalandı ve 1 Ocak 1999'dan itibaren uygulanıyor. Romanya kirayı ve satış kazancını önce vergilendirir, İsrail ise İsrail vergisi tutarına kadar mahsup hakkı tanır. Bu, İsrail'de beyanda bulunma yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmaz.

İsrail ile Romanya arasındaki yatırım anlaşması hâlâ yürürlükte mi?

UNCTAD anlaşma veri tabanına göre evet. 3 Ağustos 1998'de imzalandı ve 27 Temmuz 2003'te yürürlüğe girdi. AB ülkeleri arasındaki anlaşmaları sonlandıran 2020 tarihli anlaşma bu anlaşmayı kapsamaz, çünkü İsrail AB üyesi değildir.

Romanya'da ev almak için vize gerekir mi?

Hayır. İsrailliler Romanya'ya vizesiz girer; tüm Schengen alanında her 180 günde en çok 90 gün kalabilirler. Romanya'da kalıcı olarak yaşamak için oturma izni gerekir; bu, satın almadan ayrı bir konudur.

Romanya vatandaşlığı satın almada bir şeyi değiştirir mi?

Araziyi değiştirir: bir AB ülkesi vatandaşı araziyi doğrudan kendi adına tescil ettirebilir. Vatandaşlık yoksa ev sizin adınıza, arazi ise üst hakkı (Superficie) yoluyla tescil edilir. Vatandaşlık ayrı bir süreçtir ve iki yıla kadar sürebilir.

Romanya'daki bir bankadan ne kadar finansman alınabilir?

Romanya'daki bir bankadan %70'e kadar, bankanın onayına bağlı olarak; öz sermaye en az %30'dur. Onay her alıcı için ayrı değerlendirilir.

Sonuç

Kesintisiz 78 yıl, iyi bir anlaşmanın garantisi değildir. Ama bir temeldir: bir vergi anlaşması, bir yatırım anlaşması, bir sosyal güvenlik anlaşması, Schengen ve kısa bir uçuş. Anlaşmanın kendisi hükümetler arasındaki ilişkilere göre değil, sözleşmede ve tapu kaydında yazılanlara göre kontrol edilir.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: İsrail'in Romanya Büyükelçiliği: ikili ilişkiler · Romanya Dışişleri Bakanlığı, Romanya'nın Tel Aviv Büyükelçiliği · The Jerusalem Post: Ceaușescu ve Mısır ile barış · Romanya Hükümeti: siber mutabakat zaptı · The Times of Israel: büyükelçilik tartışması, 2018 · The Times of Israel: Ciolacu'nun ziyareti, 17.10.2023 · TPS: 86/2024 sayılı Kanun · The Times of Israel: hava savunma anlaşması, 21.7.2025 · JNS: Cumhurbaşkanı Herzog'un ziyareti, 29.6.2026 · The Times of Israel: Cumhurbaşkanı Dan'ın açıklamaları · Romania Insider: Bükreş gayrimenkulünde İsrailli yatırımcılar · UNRIC: AB ülkelerinin BM'deki oyları, 2023 · İsrail Merkezi İstatistik Bürosu: menşe ülkeye göre nüfus, 2020 (İbranice) · Romanya mevzuat veri tabanı: 21/1991 sayılı Kanun · UNCTAD: İsrail-Romanya yatırım anlaşması · EUR-Lex: AB içi yatırım anlaşmalarını sonlandıran anlaşma, 2020 · İsrail Ulusal Sigorta Kurumu: yürürlükteki anlaşmalar · Trading Economics, UN COMTRADE'e dayalı: ihracat ve ithalat · Romania Insider, INS'ye dayalı: turistler, 2025 · Avrupa Komisyonu: Schengen'de Romanya · S&P, Yahoo Finance üzerinden, 3.10.2026.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya mali danışmanlık değildir. Ülkeler arasındaki anlaşmalar, mevzuat ve veriler değişebilir. Satın almadan önce yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukata ve bir İsrailli muhasebeci veya vergi danışmanına başvurmanızı öneririz.