Romanya'da icralık mülk açık artırmasından satın alma: indirimin bedeli nedir?

Romanya'da açık artırmadan satın alma: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir mülk, sahibi bir borcu ödemediğinde açık artırmayla satılır. Bu satışların çoğu, Medeni Usul Kanunu, 134/2010 sayılı Kanun uyarınca bir icra memuru (executor judecătoresc) tarafından yürütülür. Vergi borçları nedeniyle haczedilen mülkler ise Vergi Usul Kanunu, 207/2015 sayılı Kanun uyarınca vergi idaresi ANAF tarafından ve 2026'dan beri kendi çevrimiçi platformu üzerinden satılır.

İcra memuru satışının kuralları katı ve herkese açıktır. Açık artırmadan önce başlangıç fiyatının %10'u tutarında teminat yatırırsınız. Muhammen bedelde kimse teklif vermezse bir sonraki açık artırma bunun %75'inden, üçüncüsü ise %50'sinden başlar. Kazananın kalanı ödemek için en fazla 30 günü vardır. Sonrasında, satışa hâlâ mahkemede itiraz edilebilecek bir aylık bir süre açılır.

Sade bir dille: açık artırma piyasadan ucuz olabilir, ancak mülkü olduğu gibi satın alırsınız; gizli kusurlar için garanti yoktur, bazen içini görmeden alırsınız, bazen de içinde hâlâ birinin yaşadığı bir mülk olabilir.

Bu rehber icralık satışın kendisini kapsar. Herhangi bir Romanya mülkü için genel kontroller için imzadan önce hukuki kontrol rehberimize bakın.

İki tür açık artırma: icra memuru ve ANAF

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	İcra memuru açık artırması	ANAF açık artırması
Kim satar	Bir alacaklı (çoğu zaman bir banka) için mahkeme icra memuru	Vergi borçları veya devlete ait varlıklar için vergi idaresi
Yasal dayanak	Medeni Usul Kanunu, 134/2010 sayılı Kanun, 835–859. maddeler	Vergi Usul Kanunu, 207/2015 sayılı Kanun
Nerede duyurulur	İcra memurunun bürosunda, mahkemede, belediyede ve mülkün üzerinde ilan edilir, ayrıca bir gazetede yayımlanır	eLicitații ANAF platformu (elicitatii.anaf.ro)
Teminat	Başlangıç fiyatının %10'u, açık artırmadan önce yatırılır (843. madde)	Teklif vermeden önce ödenen veya teminat altına alınan bir katılım ücreti
Nasıl teklif verilir	Açık artırmada bizzat veya özel resmi vekâletnameli bir vekil aracılığıyla	Platforma kaydolduktan sonra çevrimiçi

Bu makalenin geri kalanı icra memuru usulünü takip eder, çünkü adımları Medeni Usul Kanunu'nda ayrıntılı biçimde yazılıdır. ANAF satışı için, usul vergi idaresinin kendi düzenlemeleriyle belirlendiğinden kuralları ve ilanı platformun kendisinde okuyun.

İcra memuru açık artırması adım adım nasıl işler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. Değerleme. İcra memuru mülkün piyasa değerini belirler veya bir bilirkişi atar (835. madde). Sahibi erişimi reddederse değerleme belgeler üzerinden yürütülür (835(8) madde). İlk uyarı budur: alıcı da içeriyi göremeyebilir.
2. Başlangıç fiyatı ve tarih. Değerleme başlangıç fiyatı olur (836. madde). Satış tarihi, ilanın asılmasından en az 20, en fazla 40 gün sonradır (837. madde).
3. İlan. Mülkü, tapu kütüğü numarasını, değerlemeyi, zaman ve yeri ile %10 teminatı listeler (838. madde). İcra memurunun bürosunda, mahkemede, belediyede ve mülkün üzerinde ilan edilir. Mülkün değeri 250.000 ley'den fazlaysa ulusal bir gazetede de bir özet yayımlanmalıdır.
4. Birinci açık artırma. İcra memuru fiyatı üç kez ilan eder; değerlemenin üzerindeki en yüksek tekliften veya değerlemenin kendisinden başlar (845(5) madde).
5. İkinci açık artırma. Kimse değerleme fiyatını teklif etmezse en geç 30 gün içinde yeni bir açık artırma belirlenir ve ilk başlangıç fiyatının %75'inden başlar. En az iki teklif veren varsa mülk en yüksek teklife satılabilir, ancak ilk fiyatın %30'unun altına inmeden (845(8) madde).
6. Üçüncü açık artırma. Alacaklının talebi üzerine üçüncü açık artırma ilk fiyatın %50'sinden başlar. İki veya daha fazla teklif veren varsa mülk, borcun altında bile olsa en yüksek teklife satılır (845(9) madde).

İkinci ve üçüncü açık artırmalarda, başlangıç fiyatını teklif eden tek bir teklif veren satın alabilir. Eşit fiyatta, şufa hakkı sahibi kazanır (845(12) madde).

Kimler teklif veremez. Borçlu, bizzat ya da başkası aracılığıyla (842(2) madde). Alacaklılar teklif verebilir, ancak ilk başlangıç fiyatının %75'inin altında olamaz (842(5) madde).

Para: teminat, ödeme ve ödemezseniz ne olur

Bu konuyu geliştiricilere sorun

• Teminat. O açık artırma için başlangıç fiyatının %10'u, satış tarihinden önce Devlet Hazinesi'ne, CEC Bank'a veya başka bir kredi kuruluşuna, icra memurunun emrine yatırılır. Yatırma belgesi teklifinizle birlikte verilir (843. madde).
• Kaybederseniz, icra memuru teminatınızın iadesini emreder (850. madde).
• Kazanırsanız, fiyatı teminat düşülerek en fazla 30 gün içinde ödersiniz (848. madde).
• Ödemezseniz, mülk sizin hesabınıza yeniden satışa çıkarılır. Yeni açık artırmanın maliyetini ve varsa fiyat açığını ödersiniz; bunlar önce teminatınızdan düşülür (849. madde).
• Taksit yalnızca alacaklı ve borçlunun rızasıyla mümkündür (851. madde).

30 günlük süre kısadır. Konut kredisi mi planlıyorsunuz? Teklif vermeden önce bir bankaya yazılı olarak açık artırma alımlarını finanse edip etmediğini ve ne kadar hızlı olduğunu sorun.

Açık artırmadan sonra: ihaleden tapu kütüğüne

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tam ödemeden sonra icra memuru ihale kararını (actul de adjudecare) düzenler. Bu, mülkiyet belgenizdir ve tapu kütüğüne tescil edilebilir (852. madde). Bir kopyası geçici tescil için tapu sicili müdürlüğüne gönderilir (853. madde).

Bu geçici tescilden itibaren borçlu, alacaklılar ve diğer tüm ilgili kişiler ihale kararına mahkemede itiraz etmek için bir ay süreye sahiptir (854. madde). Karar iptal edilirse yatırdığınız para size iade edilir.

Kimse itiraz etmezse veya itiraz kesin olarak reddedilirse, icra memuru kesin tescilinizi emreder ve talebiniz üzerine sizi mülkün zilyetliğine alır (855. madde).

İhaleden itibaren mal sahibi olursunuz. Tescilinizden itibaren mülk, ipoteklerden ve diğer teminat yüklerinden arınır ve alacaklılara fiyattan ödeme yapılır (856. madde). İcralık satışın başlıca hukuki avantajı budur: borçlar paranın yanında kalır, evin değil.

Riskler: indirimin bedeli ne

Risk	Kanun ne diyor	Ne yapmalı
Gizli kusurlar için garanti yok	İcralık satışta gizli kusurlar için garanti yoktur ve gabin nedeniyle itiraz edilemez (857. madde; Medeni Kanun 1707(5) madde)	Gösterime bir mühendis getirin; onarımları fiyata katın
İçeride biri yaşıyor	İhale kararı, borçluya ve size karşı ileri sürebileceği bir hakkı olmaksızın mülkü elinde bulunduran herkese karşı icra edilebilir bir senettir (852(i) madde)	İcra memuru aracılığıyla tahliye için zaman ayırın
Kiracı	İcranın tapu kütüğüne şerh edilmesinden önce imzalanmış kira sözleşmeleri, kira bedeli piyasanın üçte biri veya daha fazla altında değilse alıcıyı bağlar (827. madde)	Tapu kaydının III. Bölümünü okuyun ve icra memuruna kira sözleşmelerini sorun
İtiraz	Geçici tesciliden itibaren bir ay (854. madde)	Süre dolmadan tadilat yapmayın veya yeniden satmayın
Üçüncü bir kişi mülkü talep ediyor	Satıştan itibaren 15 gün içinde başvurabilir ve ayrıca sonradan, edindiğiniz haklar saklı kalmak kaydıyla ayrı dava açabilir (714. madde)	Avukatınızdan tüm icra dosyasını okumasını isteyin
İntifa hakkı veya irtifak	İpotekten sonra tescil edilmişse, mülk açık artırmaya bağlı olarak onunla birlikte veya onsuz satılabilir (845(6)–(7) madde)	İlanda ne yazdığını kontrol edin

AB dışından gelen alıcılar için ek bir sınır daha geçerlidir: teklif veren, mülkü edinme hukuki ehliyetine sahip olmalıdır (842(1) madde). Arsalı bir ev için bu, yabancıların arsa mülkiyetine ilişkin kuralları devreye sokar; bunlar Romanya'da arsa mülkiyeti rehberimizde açıklanmıştır.

Teklif vermeden önce kontrol listeniz

1. Dosya numarasını ve ilanı alın. Her satırı okuyun: fiyat, tarih, yükler ve intifa hakkı gibi hakların devam edip etmediği.
2. Tapu kaydı isteyin. Çevrimiçi 20 ley tutar. Tapu sicili kaydı rehberimiz I. ila III. Bölümlerin nasıl okunacağını açıklar.
3. Mülkü görün, en azından dışarıdan. Komşularla konuşun. Orada kimin yaşadığını öğrenin.
4. Yapının belgelerini kontrol edin. Ev tapu kütüğünde var mı? Ruhsatla mı yapıldı? Tescilsiz bir ek, açık artırmadan sonra da sorun olarak kalır.
5. Bağımsız bir avukat tutun; icra dosyasını okusun ve itiraz gerekçelerini araştırsın.
6. Parayı güvence altına alın. Açık artırmadan önce teminat, 30 gün içinde bakiye.
7. Katılamıyorsanız, resmi şekilde özel bir vekâletname verin (842(4) madde). Vekâletname rehberimiz bunu yurt dışından nasıl imzalayacağınızı açıklar.
8. Ek maliyetleri bütçeleyin: tapu kütüğü tescili, bir avukat, onarımlar ve olası bir tahliye.

Sık sorulan sorular

Bir yabancı Romanya'da açık artırmadan mülk satın alabilir mi?

Evet; teklif veren tam hukuki ehliyete ve o mülkü edinme ehliyetine sahipse (Medeni Usul Kanunu, 842. madde). AB üyesi olmayan vatandaşların arsa alımında, yabancıların arsa mülkiyetine ilişkin genel kurallar uygulanır. Vekil, resmi şekilde düzenlenmiş özel bir vekâletnameye ihtiyaç duyar.

İcra memuru açık artırmasında teminat ne kadardır?

O açık artırmanın başlangıç fiyatının %10'u olup satış tarihinden önce yatırılır (843. madde). Kazanmazsanız iade edilir. Kazanırsanız fiyattan mahsup edilir.

Kazandıktan sonra ödeme için ne kadar süram var?

Satıştan itibaren en fazla 30 gün (848. madde). Ödeme yapmazsanız mülk sizin hesabınıza yeniden açık artırmaya çıkarılır ve masrafları ile varsa fiyat açığını siz üstlenirsiniz.

Açık artırmadan sonra mülk borçlardan arınmış olur mu?

İpotekler ve diğer teminat yükleri, mülkiyetiniz tescil edildikten sonra kaldırılır ve alacaklılara fiyattan ödeme yapılır (856. madde). İcradan önce imzalanmış kira sözleşmeleri yine de sizi bağlayabilir ve ilanda belirtiliyorsa bazı haklar devam edebilir.

Sonuç

Romanya'da icralık mülk açık artırması kamuya açık, düzenlenmiş bir usuldür ve kanun alıcıyı gerçekten korur: borçlar fiyattan ödenir ve yükler tapu kütüğünden silinir. Vermediği şeyler ise garanti, güvence altına alınmış bir gösterim veya boş bir evdir.

Bir açık artırmaya bakıyorsanız ya da onu hazır bir evle karşılaştırıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. İlanı ve avukatınıza sorulacak soruları birlikte gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Medeni Usul Kanunu, 134/2010 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), 714, 827, 835–859. maddeler · Medeni Kanun, 1707. madde (legislatie.just.ro) · eLicitații ANAF, vergi idaresinin açık artırma platformu · ANCPI, tapu kütüğü kayıtları

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Teklif vermeden önce Romanya'da bağımsız bir avukata danışın.