Her paydaş, mülkiyet hakkının bir payına tek başına sahiptir. Aksi ispatlanana kadar payların eşit olduğu varsayılır; bu yüzden eşit olmayan payları senede ve tapu siciline yazın.
Her paydaş istediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bir anlaşma bunu en fazla beş yıl askıya alabilir; taşınmazlarda anlaşmanın noterde yapılması ve tescil edilmesi gerekir (Md. 672).
Adınıza tapu sicilinde, şirket hissesi olarak ticaret sicilinde ya da hiçbir yerde, yalnızca bir sözleşmede. Adınıza neyin ve nerede tescil edileceğini sorun.
Romanya'da paylı mülkiyet: kısa cevap
İki veya daha fazla kişi Romanya'da tek bir mülk satın aldığında paydaş (coproprietari) olurlar. Medeni Kanun'un 634. maddesine göre her biriniz mülkiyet hakkının bir payına (cotă-parte) tek başına sahipsiniz ve aksi ispatlanmadıkça payların eşit olduğu varsayılır. Paylar, tapu sicili özetinin II. Bölümünde her malikin adının yanında yazılıdır.
Günlük kararlar payların çoğunluğunu gerektirir. Mülkün tamamını satmak, ipotek etmek ya da bağışlamak herkesin onayını gerektirir. Ayrıca, bir anlaşmayla en fazla beş yıl askıya alınmadığı sürece, her paydaş istediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir (Madde 669).
Basitçe söylemek gerekirse: birlikte almak kolaydır. Birlikte çıkmak ise imzadan önce yazılı olarak üzerinde anlaşmanız gereken kısımdır.
İkinci soru da aynı derecede önemlidir. Biri size küçük bir bedelle bir mülkten bir "parça" önerdiğinde, gerçekte ne satın aldığınızı kontrol edin: tescilli bir birim, tescilli bir pay ya da bir şirketteki hisse.
Tapu sicili ne gösterir
Tapu sicili (Cartea Funciară), üçüncü kişilere karşı geçerli olan kayıttır. Paylı bir mülk için şunları görmelisiniz:
- I. Bölüm: kadastro numarasıyla birlikte mülk.
- II. Bölüm: her paydaş adıyla ve payıyla, örneğin 1/2 ve 1/2 ya da 60/100 ve 40/100.
- III. Bölüm: bir paydaşın payı üzerindeki ipotek de dahil takyidatlar. 7/1996 sayılı Kanun'a göre ipotek, mülkün tamamına ya da tek bir paydaşın payına tescil edilebilir.
634(2). maddeden iki pratik kural çıkar. Eşit olmayan tutarlar ödediyseniz, gerçek payları senede ve sicile yazın. Mülk hukuki bir işlemle edinildiyse ve hiçbir şey yazılmadıysa, eşit olmayan payları sonradan ispatlamak belge gerektirir.
Özetin nasıl okunacağı tapu sicili özeti rehberimizde anlatılıyor. Arkadaş değil de çiftseniz, senede kimin adının yazılacağı sorusunun kendi cevabı vardır; bunu villa tescili makalemizde bulabilirsiniz.
Kim neye karar verir: varsayılan kurallar
| Karar | Kimin onayı gerekir | Medeni Kanun |
|---|---|---|
| Acil onarımlar, mülkün korunması | Her paydaş tek başına | Md. 640 |
| Yönetim: 3 yıla kadar kira, olağan yönetim | Payların çoğunluğuna sahip paydaşlar | Md. 641(1) |
| Bir paydaşı ağır biçimde yükleyen yönetim işlemi | O paydaş da | Md. 641(2) |
| Mülkün tamamının satışı, ipoteği ya da bağışı, 3 yılı aşan kira, salt süsleme amaçlı işler | Tüm paydaşlar | Md. 641(4) |
| Kendi payınızı satmak | Aksi kararlaştırılmadıkça yalnızca siz | Md. 634(1) |
| Mülkü nasıl kullandığınız (kim ne zaman kalır) | Anlaşma ya da anlaşamazsanız mahkeme | Md. 639 |
Gerekli onay alınmadan yapılan bir işlem, onay vermeyen paydaşa karşı ileri sürülemez (Madde 642). Giderler ve gelirler paylarla orantılı olarak paylaşılır (Madde 635). Mülkü diğerlerinin iradesine aykırı olarak yalnızca kendisi kullanan bir paydaş tazminat ödemek zorunda kalabilir (Madde 636(2)).
Çıkmaz kuralı. Bir paydaş iradesini açıklayamıyorsa ya da mülkün değerini korumak için vazgeçilmez bir yönetim işlemini haksız yere engelliyorsa, diğerleri mahkemeden eksik onayın yerine geçmesini isteyebilir (Madde 641(3)). Bu, akan bir çatıda işe yarar. Satış kararında işe yaramaz.
Çıkış: ortaklığın giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi (partaj) paylı mülkiyeti sona erdirir. Medeni Kanun açıktır:
Birlikte almak kolaydır. Birlikte çıkmak ise imzadan önce yazılı olarak üzerinde anlaşmanız gereken kısımdır.
- Her zaman talep edilebilir (Madde 669); anlaşmayla ya da mahkeme yoluyla (Madde 670).
- Anlaşmayla en fazla beş yıl askıya alınabilir. Taşınmazlarda bu anlaşmanın noterde yapılması ve tescil edilmesi gerekir (Madde 672). Mahkeme de diğerlerinin ciddi zarar görmesini önlemek için ortaklığın giderilmesini en fazla bir yıl erteleyebilir (Madde 673).
- Mümkünse aynen. Aksi halde mülkün tamamı, diğerlerine denkleştirme bedeli (sultă) ödeyen bir ya da birkaç paydaşa verilir veya anlaşmayla ya da açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre bölüşülür (Madde 676).
- Tapu sicilinde. Taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, ancak noter senedi veya kesinleşmiş mahkeme kararı tescil edildiğinde hüküm doğurur (Madde 680(2)).
Arkadaşların nadiren düşündüğü bir kural daha: ortağınızın alacaklıları. Bir paydaşın kişisel alacaklısı o paydaşın payına haciz koyabilir ya da mahkemeden mülkün bölünmesini isteyebilir (Madde 678). Payın cebri satışında, eşit fiyat olması halinde diğer paydaşlara öncelik tanınır (Madde 678(2)).
Paylı mülkiyet sözleşmesi: yazılı olarak nelere yer verilmeli
Medeni Kanun, tüm paydaşların giderler, kullanım ve kararlar konusunda varsayılan kurallardan ayrılan bir paylı mülkiyet yönetim sözleşmesi (contract de administrare a coproprietății) imzalamasına izin verir. Taşınmazlarda bu sözleşme, herhangi bir paydaşın talebi üzerine tapu siciline şerh edilir (Madde 644). Her paydaş sözleşmeyi feshedebilir ve bu durumda varsayılan kurallar yeniden uygulanır (Madde 644(2)).
Bu yüzden ciddi gruplar üç belgeyi bir arada kullanır: doğru paylarla alım senedi, bir yönetim sözleşmesi ve bağımsız avukatınızın hazırladığı, çıkışa ilişkin ayrı bir anlaşma. Ele alınacak noktalar:
- Paylar ve para. Kim ne ödedi ve biriniz giderlerdeki ya da konut kredisindeki payını ödemezse ne olur.
- Kullanım. Takvim, misafirler, kiraya verme ve mülkü kimin yöneteceği.
- Giderler. Vergiler, sigorta, onarımlar, bir yedek fon ve her ödeme için bir son tarih.
- Önalım hakkı. Medeni Kanun, bir önalım hakkı üzerinde anlaşmanıza izin verir (Madde 1730). Bu olmadan her biriniz payını herkese satabilir.
- Pay devralma. Ayrılan ortağın payının nasıl değerleneceği, örneğin bağımsız bir değerleme uzmanıyla, ve diğerlerinin ödemek için ne kadar süresi olduğu.
- Ortaklığın giderilmesinin askıya alınması. En fazla beş yıl, noterde yapılmış ve tescilli (Madde 672); böylece ilk yılda kimse satışı zorlayamaz.
- Çıkmaz. Anlaşamazsanız ne olacağı: bir arabulucu, bir değerleme uzmanı, ardından düzenli bir satış.
- Ölüm ve boşanma. Kimin yerine geçeceği ve mirasçıların ya da eski eşin gruba katılıp katılmayacağı.
"50.000 €'dan başlayan yatırım": ne satın alıyorsunuz?
Küçük bütçeli düzenler birçok biçimde satılır. Pazarlama birbirine benzer. Hukuki gerçeklik benzemez. Tek bir soru sorun: adıma neyin ve nerede tescil edileceği?
| Ne elde edersiniz | Nerede tescil edilir | Ne anlama gelir |
|---|---|---|
| Kendi kadastro numarası olan bütün bir birim | Tapu sicili, II. Bölümde adınız | Belirli bir mülke sahipsiniz |
| Bir birimde pay (cotă-parte) | Tapu sicili, II. Bölümde adınız ve payınız | Yukarıdaki kurallarla bir paydaşsınız |
| Mülkü elinde tutan bir Romanya şirketinde hisseler (părți sociale) | Ticaret sicili (ONRC), tapu sicili değil | Bir şirketin bir kısmına sahipsiniz. Mülkün sahibi şirkettir ve önce şirketin alacaklıları gelir |
| Yalnızca bir sözleşme: "katılım", "yatırım sözleşmesi" | Hiçbir yerde | Sizinle imza atan kişiye karşı bir alacak hakkınız vardır |
Şirket söz konusu olduğunda iki kural önemlidir. 31/1990 sayılı Kanun'un 202. maddesine göre, esas sözleşme aksini öngörmedikçe, SRL hisselerinin üçüncü bir kişiye devri için sermayenin en az dörtte üçüne sahip ortakların onayı gerekir. Ayrıca mülk sizin adınızda değil, şirketin bilançosunda yer alır. Bir şirket yapısının neleri içerdiğini SRL üzerinden satın alma makalemizde anlatıyoruz.
Herhangi bir düzene para aktarmadan önce şunları isteyin:
- Mülkün güncel tapu sicili özeti ve adınıza tam olarak neyin tescil edileceğini gösteren bir taslak.
- Bir şirket söz konusuysa: esas sözleşme, güncel bir ticaret sicili belgesi (certificat constatator) ve nihai faydalanıcılar listesi.
- Paranın yatırıldığı banka hesabını kimin kontrol ettiği ve hesap adına kimin imza atabildiği.
- Çıkış maddesi: nasıl, ne zaman ve hangi değerlemeyle ayrılabileceğiniz.
- Ortak bir proje için birçok kişiden para toplanıyorsa, lisans. Hangi kurumun denetlediğini sorun ve o kurumun kendi sicilini kendiniz kontrol edin.
Bu belgeler kendi avukatınızın önüne gelene kadar broşürdeki hiçbir rakamı dikkate almayın. Daha fazla uyarı işareti yurt dışında satın alırken dikkat edilecek tehlike işaretleri makalemizde.
Sık sorulan sorular
Üç arkadaş Romanya'da birlikte tek bir mülk satın alabilir mi?
Evet. Üçü de tapu sicilinde, her biri bir payla, paydaş olarak kaydedilir. Aksi belirtilmedikçe payların eşit olduğu varsayılır; bu yüzden farklı tutarlar ödediyseniz, gerçek payları senede yazın.
Bir paydaş mülkün tamamını satabilir mi?
Hayır. Mülkün tamamını satmak, ipotek etmek ya da bağışlamak tüm paydaşların onayını gerektirir (Madde 641(4)). Aksini kararlaştırmadıysanız her paydaş kendi payını satabilir.
Bir paydaş diğerlerini satışa zorlayabilir mi?
İstediği zaman ortaklığın giderilmesini (partaj) talep edebilir (Madde 669). Mülk aynen bölünemiyorsa, mahkeme onu tazminat karşılığında bir paydaşa verebilir ya da satışına karar verebilir. Bir anlaşma, ortaklığın giderilmesini en fazla beş yıl süreyle askıya alabilir.
Arkadaşımın borçları varsa ne olur?
Kişisel alacaklıları onun payına haciz koyabilir ya da ortaklığın giderilmesini isteyebilir (Madde 678). Payın cebri satışında, eşit fiyat olması halinde diğer paydaşlara öncelik tanınır.
Bir şirketteki hisse, mülkün bir payına sahip olmakla aynı şey midir?
Hayır. Şirket hissesi ticaret siciline kaydedilir ve mülkün sahibi şirkettir. Paylı mülkiyet payı ise tapu sicilinde sizin adınıza kaydedilir.
Sonuç
Romanya'da paylı mülkiyet açık ve iyi düzenlenmiş bir alandır. Riski kanun değildir. Riski, içinizden birinin çıkmak istediği gündür. Senedi imzalamadan önce paylar, giderler, önalım hakkı, pay devralma ve ortaklığın giderilmesinin askıya alınması konusunda yazılı olarak anlaşın ve payınızın adınıza tescil edildiğini kontrol edin.
Arkadaşlarınız ya da ailenizle, bizimle veya başka bir yerde satın almayı planlıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Yapıyı ve bağımsız avukatınıza yöneltilecek soruları birlikte ele alırız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Romanya Medeni Kanunu, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), Madde 634–644, 669–680 ve 1730 · Kadastro ve tapu kaydı hakkında 7/1996 sayılı Kanun (legislatie.just.ro) · Şirketler hakkında 31/1990 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), Madde 202 · ANCPI · Ulusal Ticaret Sicili Dairesi (ONRC)
Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Her paylı mülkiyet yapısı farklıdır: imzalamadan önce bağımsız bir avukata hazırlatın ve kontrol ettirin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
