Romanya'da satın almadan önceki kontroller ne kadara mal olur, bunları atlamak ise ne kadara?

Hukuki inceleme maliyeti: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'daki bir mülk için temel kontrollerin resmî ücretleri düşüktür. Bilgi amaçlı bir tapu sicili özeti internetten 20 leydir. Bilgi amaçlı bir imar durum belgesi, Vergi Kanunu'na göre bölgeye bağlı olarak birkaç leyden birkaç on leye kadar tutar. Noter bürosu aracılığıyla yapılan yeminli tercümeler sayfa başına 30 leyden başlar. Gerçekten önemli olan iki maliyet ise ücreti pazarlıkla belirlenen bağımsız avukat ve asgari ücreti resmî bir tarifeyle belirlenen noterdir.

Buna karşılık, bu korumalar olmadan avans ödeyen alıcılara ait belgelenmiş örnekler yüzlerce alıcıya ve milyonlarca avroya ulaştı.

Sade bir dille: kontroller yüzlerce ley ve bir avukat ücretine mal olur. Bunları yapmamak ise alıcılara evlerine ve birikimlerine mal oldu.

Bu yazı kontrollerle ilgilidir. Satın alma masraflarının tam listesi için Romanya'da mülk satın alma masrafları rehberimize bakın.

Her kontrolün maliyeti: resmî ücretler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kontrol	Kim düzenler	Resmî ücret	Kaynak
Bilgi amaçlı tapu sicili özeti (mülk başına bir tane: parseliniz, yol, geliştiricinin parseli)	ANCPI, ePay üzerinden internetten	Sahibi olmadığınız mülk için 20 ley	ANCPI tarife emri, 2026 için bildirildiği şekliyle
Bilgi amaçlı imar durum belgesi	Yerel idare (primărie)	Kentsel alanlar: 150 m²'ye kadar 5-6 ley, 1.000 m²'ye kadar 12-14 leye çıkar, 1.000 m²'nin üzerinde 14 ley + her m² için 0,01 ley. Kırsal alanlar: bunun %50'si	Vergi Kanunu, md. 474(1) ve (2)
Noter bürosunda çalışan bir tercüman tarafından yeminli tercüme	Noter bürosu	Bireyler için A4 sayfa başına en az 30 ley, her ek nüsha için 15 ley	177/C/2024 sayılı Emir, Ek 4
Yeminli tercümanın imzasının noter tarafından onaylanması	Noter	50 ley	177/C/2024 sayılı Emir, Ek 1, madde 14
Bağımsız avukat	Seçeceğiniz bir avukat	Resmî tarife yoktur. Ücret, sizinle avukat arasında kararlaştırılır	Avukatlık mesleği kanunu
Satın alma senedi için noter	Noter	Kademeli asgari tarife: aşağıya bakın	177/C/2024 sayılı Emir, Ek 2

Tabloya ilişkin üç not:

• Vergi Kanunu'ndaki tutarlar baz değerlerdir. Kesin tutarı yerel meclisler bu aralıklar içinde belirler; dolayısıyla primăriadaki rakam biraz farklı olabilir.
• Bilgi amaçlı imar durum belgesini herkes talep edebilir. Bir mülke uygulanan imar kurallarını gösterir ve 10 iş günü içinde, yerel idarenin çalışan bir bilgi sistemi varsa 5 gün içinde düzenlenir (169/2026 sayılı Kanun, md. 254).
• Bağımsız tercümanlar kendi fiyatlarını belirler. 30 ley, noter bürosunda çalışan tercümanlar için asgari tutardır. Yazılı teklif isteyin.

Noter ücreti: resmî asgari tarife

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Gayrimenkul mülkiyetini devreden bir senet için 177/C/2024 sayılı Emir, asgari ücretleri değer dilimlerine göre belirler:

Mülkün değeri	Asgari noter ücreti
20.000 leye kadar	%2,2, ancak 230 leyden az olmamak üzere
20.001 ila 35.000 ley	440 ley + 20.001 leyin üzerindeki tutarın %1,9'u
35.001 ila 65.000 ley	725 ley + 35.001 leyin üzerindeki kısmın %1,6'sı
65.001 ila 100.000 ley	1.205 ley + 65.001 leyin üzerindeki kısmın %1,5'i
100.001 ila 200.000 ley	1.705 ley + 100.001 leyin üzerindeki kısmın %1,1'i
200.001 ila 600.000 ley	2.805 ley + 200.001 leyin üzerindeki kısmın %0,9'u
600.001 leyin üzerinde	6.405 ley + 600.001 leyin üzerindeki kısmın %0,6'sı

Bunlar asgari tutarlardır ve noter ücretine KDV eklenir. Çift taraflı bir ön sözleşmede ücret, ödenen fiyat kısmı üzerinden hesaplanır; nihai sözleşme aynı noter bürosunda imzalanırsa, ön sözleşme için ödenen ücret nihai ücretten düşülür (177/C/2024 sayılı Emir).

Yalnızca örnek amaçlı bir hesap: 1.500.000 ley fiyat için asgari ücret 6.405 ley + %0,6 × 899.999 ley, yani yaklaşık 11.805 ley, artı KDV'dir. Bunu kimin ödeyeceği sözleşmeye bağlıdır. Varsayılan olarak satışın akdi masraflarını alıcı karşılar (Medeni Kanun, md. 1666(1)). Compass on the Lake'te noter ücreti fiyata dahildir. Noter tarifesi yazımız, mülkün asgari değerinin hesaplamayı nasıl etkileyebileceğini açıklıyor.

Çalışılmış bir örnek: kontrollerin resmî ücretleri

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ön sözleşme imzalamadan önce, özel bir yol üzerindeki bir villayı kontrol ettiğinizi varsayalım:

Kalem	Hesaplama	Resmî ücret
Özetler: parseliniz, yol, geliştiricinin asıl parseli	3 × 20 ley	60 ley
Ana ödemeden önce ikinci tur özetler	3 × 20 ley	60 ley
Bilgi amaçlı imar durum belgesi, 1.000 m²'ye kadar parsel, kırsal alan	12-14 leyin %50'si	6-7 ley
Özetlerin ve belgenin tercümesi, yaklaşık 10 sayfa	10 × 30 ley	300 ley
Toplam resmî ücretler		yaklaşık 430 ley

Avukat ücreti bunların üzerine eklenir ve önceden kararlaştırılır. Yazılı bir kapsam isteyin: hangi belgeler okunacak, hangi kontroller yapılacak ve yazılı olarak ne alacaksınız. Bkz. avukat nasıl seçilir.

Kontrolleri atlamak neye mal oldu: belgelenmiş üç örnek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya, 2024: Nordis davası

7 Ekim 2024'te araştırmacı yayın organı Recorder, yüzlerce Romanyalının Nordis projelerinden, çoğu kez bir satış vaadi temelinde avans ödeyerek konut satın aldığını ve vaat edilen komplekslerin çoğunun “yalnızca kâğıt üzerinde ve reklamlarda” kaldığını bildirdi. Tamamlanan tek binada Recorder, dairelerin birden çok kez farklı kişilere satıldığına dair güçlü işaretler buldu. Şirket aynı ay iflas sürecine girdi ve savcılar ceza davası açtı. Tapu sicilinde şerh edilmemiş bir satış vaadi, özeti okuyan herkesin, yani bir sonraki alıcının da göremeyeceği bir şeydir. Skandalın ardından yasa değişti: Aralık 2025'ten itibaren gelecekteki konutlar için ön sözleşmeler yalnızca noter huzurunda imzalanıyor ve tapu siciline şerh ediliyor. Bu hikâyeyi iki kez satılan daire yazımızda anlattık.

Romanya, 2026: Iași'de bir soruşturma

20 Ekim 2026'da Iași'deki polis, bir konut binasına ilişkin iddia edilen dolandırıcılık davasında arama yaptı; tahmini zarar yaklaşık 7 milyon €. Polise göre 2023 ile 2026 arasında binadaki bazı daireler ve alanlar en az iki farklı alıcıya satış vaadiyle sunuldu. Geliştirici şirket, aynı mülkler için birden fazla vaat imzaladığını kamuoyu önünde kabul etti. Soruşturma sürüyor ve suçlamalar değişebilir. Alıcılar için ders basit: her ödemeden önce kendi birimiz için alınacak güncel bir özet, başka bir vaadin zaten şerh edilip edilmediğini gösterir.

Kıbrıs: bedelini tamamen ödeyen alıcılar

Cyprus Mail'e göre Kıbrıs'ta binlerce alıcı bedeli tamamen ödedi ancak geliştiricilerin banka ipotekleri binalarda kaldığı için tapu senedini alamadı. Temmuz 2025'te anılan bir borçlular derneği, bu sayıyı 9.497 alıcı olarak verdi; bunların 5.417'si hâlâ bekliyordu. Özetin III. Bölümünde yer alan bir ipotek ve onun kaldırılmasına dair yazılı bir plan olmaması uyarı işaretidir. Nasıl okunacağını tapu sicili özeti rehberimizde açıklıyoruz.

Hukuki incelemeniz, adım adım

1. Geliştiriciden tapu sicili numaralarını isteyin: biriminiz veya parseliniz, erişim yolu ve asıl proje parseli.
2. Özetleri ANCPI'nin ePay sisteminden kendiniz sipariş edin.
3. Primăria'dan bilgi amaçlı imar durum belgesi talep edin.
4. Yapı ruhsatını görmek isteyin ve tapu siciline şerh edilip edilmediğini kontrol edin.
5. Temel belgeleri tercüme ettirin ve tercümeleri asıllarıyla birlikte saklayın.
6. Yazılı kapsamı olan bağımsız bir avukat tutun. Şirketimizin avukatı yalnızca şirketi temsil eder.
7. Her önemli ödemeden önce ve nihai imzadan önce güncel özetler sipariş edin.

Sık sorulan sorular

Romanya'da tapu sicili özeti ne kadar?

ANCPI'nin ePay sisteminde internetten sipariş edilen bilgi amaçlı bir özet, sahibi olmadığınız bir mülk için 20 leydir. Mülk sahipleri, kendi mülklerinin özetini ANCPI'nin mülk sahiplerine yönelik platformundan ücretsiz alabilir.

İmar durum belgesi ne kadar?

Vergi Kanunu'nun 474. maddesine göre, kentsel alanlarda 150 m²'ye kadar 5-6 leyden, 1.000 m²'nin üzerinde 14 ley artı her m² için 0,01 leye kadar değişir. Kırsal alanlarda ücret yarısıdır. Kesin tutarı yerel meclisler bu aralıklar içinde belirler.

Noter yeterli mi, yoksa ayrıca bir avukata da ihtiyacım var mı?

Noter, senedin hukuki şekil şartlarını denetler ve taraflar arasında tarafsızdır. Kendi avukatınız ise sözleşmeyi ve belgeleri sizin adınıza okur ve pazarlık yapabilir. İki rol birbirinden farklıdır.

Romanya'da noter ücretleri sabit mi?

Adalet Bakanlığı asgari ücretleri belirler (177/C/2024 sayılı Emir). Noter daha fazlasını isteyebilir ve KDV eklenir. Noterden hesaplamayı önceden isteyin.

Sonuç

Kontrollerin resmî ücretleri birkaç yüz leyi bulur. Bunları atlamanın belgelenmiş kayıpları milyonlarca avroya ulaşır. Hesabın tamamı bundan ibaret.

Romanya'daki bir mülk için kontrolleri planlamak isterseniz, bizimle ya da başka biriyle, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Her kalemin maliyetiyle birlikte listeyi birlikte hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 474 · Asgari noter ücretlerine ilişkin Adalet Bakanı'nın 177/C/2024 sayılı Emri, Monitorul Oficial no. 70, 26.01.2024 (metin Bükreş Noterler Odası tarafından yayımlanmıştır) · 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, md. 253 ve 254 · ANCPI ePay · Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 1666 · Recorder, “Schema Nordis”, 07.10.2024 · Aktual24, Iași davasındaki aramalar, 20.10.2026 · Cyprus Mail, 15.07.2025

Bu yazı yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Ücretler, doğrulayabildiğimiz ölçüde 22 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur; yerel ve mesleki ücretler değişebilir. Anlatılan örnekler, atıf yapılan yayımlanmış haberlere dayanır ve Iași soruşturması sürmektedir.