Law 255/2010 uyarınca tazminat, onu belirleyen kararın ardından 90 gün içinde maliklere ödenir. Kamulaştıran kurum parayı kamulaştırma kararından önce depo eder.
Koridordaki mülklerin listesi yerel idareye ulaştığında, bunlar için ruhsat verilemez. Kamulaştırma 2 yıl içinde onaylanmazsa kısıtlamalar kaldırılır.
Tutara itiraz eden malik mahkemeye gider; mahkeme üç bilirkişi atar: kendi bilirkişisi, kamulaştıranın ve maliklerin bilirkişisi. Kamulaştırmanın kendisi durdurulmaz.
Romanya’da kamulaştırma: kısa yanıt
Romanya’da özel mülkiyet yalnızca kanunla belirlenmiş bir kamu yararı amacıyla ve ancak adil ve peşin tazminatla kamulaştırılabilir. Anayasa’nın 44(3). maddesi böyle diyor. Nasıl işlediğini iki kanun düzenler:
- Law 255/2010 çoğu altyapı projesini kapsar: ulusal, ilçe ve yerel yollar, demiryolları, metro, havalimanları, su ve kanalizasyon, enerji, hastaneler ve daha fazlası (md. 2). Bu kanuna göre mülkiyet, tazminat depo edildikten sonra idari bir kararla geçer. Mahkemede tutara itiraz edilebilir, kamulaştırmanın kendisine edilemez.
- Law 33/1994 genel kanundur. Buna göre kamulaştırma bir mahkeme kararıyla verilir (md. 1).
Sade söyleyelim: kamulaştırma neredeyse hiç sürpriz olarak gelmez. Bir koridoru ve bir mülk listesini onaylayan bir kararla başlar ve koridor, satın almadan önce kontrol edebileceğiniz belgelerde görünür.
Bir arsa koridora nasıl girer: dört aşama
Law 255/2010 dört aşama belirler (md. 4):
- Projenin onayı. Hükümet veya ilçe ya da yerel meclis, projenin teknik ve ekonomik göstergelerini, yerini ve kamulaştırmanın başlangıcını onaylar (md. 5(1)). Kamulaştırma koridoru (culoar de expropriere) ve kamulaştırılacak mülklerin listesi bunlarla birlikte onaylanır (md. 5(3)).
- Depo ve bildirim. Kamulaştıran kurum her malik için tazminatı depo eder (md. 7). Maliklere posta ile bildirim yapar ve listeyi yerel mecliste ve internet sitesinde ilan eder. Maliklerin mülkiyet belgesini sunmak için 20 günü vardır. Bildirim ayrıca boşaltma tarihini belirler; bu tarih 30 iş gününden az olamaz (md. 8).
- Mülkiyetin devri. Bu sürelerden sonra 5 iş günü içinde kamulaştırma kararı verilir (md. 9(1)). Mülkiyet, tazminat depo edildikten sonra kararın verildiği gün geçer (md. 9(4)). Malikler yanıt vermese veya tutara katılmasa da karar verilir (md. 9(3)).
- Kapanış işlemleri. Bir komisyon mülkiyeti kontrol eder (md. 18), tutar belirlenir ve ödeme, tazminatı belirleyen kararın ardından 90 gün içinde yapılır (md. 21).
Ne zaman artık inşa edemez veya satın alamazsınız
Alıcı için önemli kısım bu. Kanun, koridordaki arsaları erken bir aşamada “dondurur”:
- Ruhsat verilmez. Kadastro kurumu (ANCPI) koridordaki mülklerin listesini yerel idareye gönderdiğinde, bunlar için hiçbir onay, izin veya ruhsat verilemez (md. 13(1)). Belirli bir aşamadan sonra üçüncü kişilere verilen ruhsatlar geçersizdir (md. 30(1)).
- İmar değişikliği yapılmaz. Projeyi onaylayan kararın yayımlanmasından itibaren, koridordaki bir mülkü yerleşik alanın dışından içine alan işlemler geçersizdir (md. 29(2)).
- Geçersiz işlemler. Tazminat tutarına ilişkin kararın ilan edilmesinden sonra imzalanan sözleşmeler geçersizdir (md. 29(1)).
- Dondurma sonsuza kadar değildir. Kamulaştırmanın başlangıcı, listenin gönderilmesinden itibaren 2 yıl içinde onaylanmazsa kısıtlamalar sona erer ve tapu sicilinden silinir (md. 13(3)).
Tazminat: nasıl belirlenir ve nasıl itiraz edilir
Teklif. Yetkili bir değerleme uzmanı, değerleme uzmanları derneği ANEVAR üyesi, bir değerleme raporu hazırlar. Rapor ayrıca noter odalarının yayımladığı asgari değerleri de dikkate alır (Law 255/2010 md. 11(7)–(8)).
İtiraz. Tutara katılmayan malik, tazminata ilişkin kararı aldığı günden itibaren işleyen genel zamanaşımı süresi içinde mahkemeye gidebilir. Mülkiyetin devrine itiraz edemez ve dava devri askıya almaz (md. 22(1)). Mahkeme üç bilirkişiden oluşan bir heyet atar: biri kendisi, biri kamulaştıran, biri maliklerin (md. 22(5)). Tutara ilişkin dava harçtan muaftır (md. 23(1)).
Tazminat neleri kapsar. Law 33/1994 uyarınca (md. 26) tazminat, mülkün gerçek değeri artı malike verilen zarardır. Aynı idari birimdeki benzer mülklerin olağan satış fiyatı dikkate alınır. Bağlayıcı bir Yüksek Mahkeme kararına (HP 78/2021) göre, Law 255/2010 kapsamındaki bir davada mahkeme her ikisini de dikkate alır: noterlerin değerlerini ve 26. maddedeki ölçütleri.
Ya diğer hak sahipleri? İntifa, oturma ve üst hakları kamulaştırmayla sona erer ve hak sahipleri tazminat alma hakkına sahiptir (Law 33/1994, md. 28(3)). İpotek tazminata geçer (md. 28(2)).
Kamulaştırma neredeyse hiç sürpriz olarak gelmez. Koridor, satın almadan önce kontrol edebileceğiniz belgelerde görünür.
İki kanun yan yana
| Law 33/1994 | Law 255/2010 | |
|---|---|---|
| Uygulama alanı | Genel olarak kamu yararına kamulaştırma | Md. 2’de sayılan ulusal, ilçe ve yerel altyapı |
| Kim karar verir | Mahkeme (md. 1) | Kamulaştıran kurum, idari kararla (md. 9) |
| Mülkiyet ne zaman geçer | Kamulaştıran kurum, kararın belirlediği yükümlülükleri yerine getirdiğinde (md. 28(1)) | Kamulaştırma kararı gününde, deponun ardından (md. 9(4)) |
| Nelere itiraz edilebilir | Hem kamulaştırmaya hem tazminata, mahkemede | Yalnızca tazminat tutarına (md. 22(1)) |
| Tazminatın belirlenmesi | Üç bilirkişili heyet, gerçek değer artı zarar (md. 25–26) | ANEVAR değerleme uzmanı, ardından mahkemede üç bilirkişili heyet (md. 11, 22) |
| Proje yapılmazsa | Eski malikler, bir yıl içinde kullanılmazsa mülkün iadesini isteyebilir (md. 35–37) | Bu kanun kapsamında iade, olay bazında inceleme gerektirir |
Yakından bir örnek: A0 çevre otoyolu
Bükreş’in A0 çevre otoyolu, ulusal karayolları şirketi CNAIR tarafından yürütülen ulusal bir projedir. Romanya yasama portalının dizinine göre, Government Decision 37/2021 kuzey kesim için kamulaştırmayı başlattı ve yerleşim yerleri listesinde Balotești de yer alıyor. CNAIR her proje için kararları ve eklerini içeren bir kamulaştırma bölümü yayımlar. Her kesimin durumu A0 çevre otoyolu makalemizde ele alınıyor.
Alıcı için bunun anlamı: bir arsa böyle bir projenin güzergâhına yakınsa, yalnızca genel haritaya değil, kararın ekine ve kadastro numarasına bakın.
Satın almadan önce bir arsa nasıl kontrol edilir: 6 adım
- Bilgi amaçlı şehircilik sertifikası (certificat de urbanism). Yeni İmar ve Yapı Kanunu'na (Kanun 169/2026) göre, md. 253(4)(a), kamulaştırma gerektiren projelerde sertifika, bu amaçla ayrılan taşınmazlara ilişkin bilgileri içerir. Herkes talep edebilir (md. 254).
- Genel ve bölgesel planlar (PUG ve PUZ). Kanun'un 46(1)(k) maddesine göre genel plan, kamulaştırılması önerilen taşınmazları içerir. Bunların nasıl okunacağı yapı ruhsatı ve PUZ makalemizde anlatılıyor.
- Güncel bir tapu sicili özeti. Kısıtlama, kamulaştırma veya koridor şerhlerine bakın. Tapu sicili özetinin nasıl okunacağına göz atın.
- Hükümet ve belediye meclisi kararları. Mevzuat portalında ve CNAIR'in sitesinde yerleşim yerindeki kamulaştırma kararlarını arayın, ekleri kadastro numarasıyla karşılaştırın.
- Belediyeye sorun. Listeler yerel mecliste ilan edilir (md. 8(1)). Arsanın onaylanmış veya planlanmış bir koridor üzerinde olup olmadığını yazılı olarak sorun.
- Sözleşme maddesi ve kendi avukatınız. Satıcıdan, bilinen bir kamulaştırma işlemi olmadığını beyan etmesini isteyin ve belgeleri bağımsız bir avukata kontrol ettirin. İmza öncesi hukuki kontrol listemize bakın.
Sık sorulan sorular
Law 255/2010 kapsamındaki bir kamulaştırma durdurulabilir mi?
Prosedür, zilyetlik veya mülkiyet konusundaki bir uyuşmazlık nedeniyle askıya alınmaz (md. 13(2)). Kamulaştırma kararından sonra tazminat tutarına mahkemede itiraz edebilirsiniz, ancak mülkiyetin devrine edemezsiniz (md. 22(1)).
Para ne zaman ödenir?
Tazminat, kamulaştırma kararından önce depo edilir (md. 7) ve tutarı belirleyen kararın ardından 90 gün içinde, malikler komisyon önünde haklarını kanıtladıktan sonra ödenir (md. 21).
Tazminat piyasa değeriyle mi ödenir?
Law 33/1994 uyarınca tazminat, bölgedeki benzer mülklerin olağan fiyatı dikkate alınarak gerçek değeri artı zararı kapsar (md. 26). Law 255/2010 kapsamındaki değerleme ayrıca noterlerin değerlerinden de yararlanır. Aynı fikirde olmayan mahkemeye gidebilir.
Bir arsa satın aldım ve bir yıl sonra koridora alındı. Şimdi ne olacak?
Prosedür tapudaki malik olarak size uygulanır: bildirim, belgeleri sunmak için 20 gün ve tazminat. İnşaat yapmak üzereyseniz, koridordaki mülk için yeni ruhsatlar liste gönderildiği aşamadan itibaren yasaktır (md. 13(1)). Hemen bir avukata danışın.
Proje iptal edilirse ne olur?
Kısıtlamalar tescil edilmişse ve kamulaştırmanın başlangıcı 2 yıl içinde onaylanmamışsa sona erer ve silinir (md. 13(3)). Law 33/1994 kapsamındaki bir kamulaştırmada, bir yıl içinde amacına uygun kullanılmayan mülk eski malike dönebilir (md. 35).
Sonuç
Kamulaştırma, kontrol edilebilen bir risktir. Koridor bir kararla onaylanır, listeler yayımlanır, şehircilik sertifikası ve planlar da bunu gösterir. İmzadan önce kontrol eden, sonradan sürprizle karşılaşmaz.
Bir altyapı projesinin yakınında bir arsa veya villa düşünüyorsanız, bizimle de olsun başka yerde de, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. İstenecek belgeleri ve avukatınıza soracağınız soruları birlikte gözden geçiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Romanya Anayasası, md. 44 (legislatie.just.ro) · Kanun 255/2010, konsolide metin (legislatie.just.ro), md. 2, 4, 5, 7–9, 11, 13, 18, 21–23, 29–30 · Kanun 33/1994, konsolide metin (legislatie.just.ro), md. 1, 25–28, 35–37 · İmar ve Yapı Kanunu, Kanun 169/2026 (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), md. 46, 253–254 · Hükümet Kararı 37/2021 (legislatie.just.ro)
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Satın almadan önce bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
