2016/954 sayılı Konsey Kararı, evlilik mal rejimi konusunda güçlendirilmiş işbirliğindeki 18 devleti sıralar. Romanyalı noterler bunun yerine Medeni Kanun'un 2589 ila 2596. maddelerini uygular.
Romanya yasal mal ortaklığı rejiminde, ortak gayrimenkulün satışı veya ipotek edilmesi için her iki eşin de katılımı gerekir. Eşlerden biri tek başına satın alabilir, ancak mülk ortak olur (345. md.).
Eşlerden hiçbiri, tek mal sahibi olsa bile, diğerinin yazılı onayı olmadan aile konutu üzerindeki haklarını devredemez. Kural, konutun bulunduğu yerin hukukunu izler (2589(3). md.).
Romanya'da evli alıcılar: kısa cevap
Evli bir kişi Romanya'da mülk satın aldığında noter iki soru soracaktır: evli misiniz ve hangi evlilik mal rejimi altındasınız? Cevap, mülkün yalnızca size mi yoksa ikinize birden mi ait olduğunu ve daha sonra satarken veya ipotek ederken kimin imzalaması gerektiğini belirler.
Romanya, evlilik mal rejimlerine ilişkin 2016/1103 sayılı Tüzüğü uygulayan AB devletlerinden biri değildir. 2016/954 sayılı Konsey Kararı, katılan 18 devleti sıralar ve Romanya bunların arasında değildir. Bu nedenle Romanyalı bir noter, Romanya Medeni Kanunu'nun milletlerarası özel hukuk kurallarını (2589 ila 2596. maddeler) uygular: önce eşlerin seçtiği hukuk, seçim yoksa ortak mutad meskenleri hukuku, sonra ortak uyrukluk, sonra evlendikleri yer.
Sade bir dille: yurt dışında birlikte yaşayan ve hiç hukuk seçmemiş bir çift için, kime neyin ait olduğunu genellikle yaşadıkları ülkenin hukuku belirler. Tapu sicilindeki isim hikayenin yalnızca bir parçasıdır.
İki eşe de ait bir mülkün satışı veya ipotek edilmesi ikisinin de katılımını gerektirir. Aile konutu için, yalnızca biriniz sahip olsanız bile eşin yazılı onayı gerekir.
Hangi hukuk uygulanır: Romanya kuralları
| Adım | Kural | Medeni Kanun |
|---|---|---|
| 1. Hukuk seçimi | Eşler, birinin mutad meskeni hukukunu, birinin uyrukluğu hukukunu veya düğünden sonraki ilk ortak mutad meskenleri hukukunu seçebilir | 2590. md. |
| 2. Seçim yok | Rejim, evliliğin genel etkilerine uygulanan hukuku izler | 2592. md. |
| 3. O hukuk | Ortak mutad mesken; yoksa ortak uyrukluk; o da yoksa düğün yeri | 2589(1). md. |
| 4. Taşınma | Her iki eş de mutad meskenini değiştirirse, aksi kararlaştırılmadıkça yeni ortak hukuk rejime yalnızca gelecek için uygulanır | 2596(2). md. |
| 5. Seçilen hukuk geçerliliğini korur | Bir hukuk seçtiyseniz, taşınsanız bile geçerli kalır | 2596(3). md. |
Hukuk seçimi anlaşması evlilikten önce, evlilik sırasında veya sonrasında yapılabilir. Açık olmalı ve her iki eşin imzaladığı ve tarihlendirdiği bir belgede yer almalıdır (2591. md.). Seçilen hukuk daha sonra her eşin neye sahip olduğunu, mülk üzerindeki hakları, borçları ve rejimin nasıl sona erip paylaşıldığını belirler (2593. md.).
2016/1103 sayılı Tüzük hâlâ nerede önemli. Almanya, Fransa veya İtalya gibi katılan 18 devlette uygulanır. Orada da mülkünüz varsa veya dava söz konusuysa, mahkemeleri tüzüğü uygular ve seçilen hukuk, nerede olurlarsa olsunlar tüm varlıklarınızı kapsar (20 ve 21. md.). Bu, hukuk seçimini ülkeler arasında bir avukatla uyumlu hale getirmek için bir nedendir.
Rejimi İsrail hukukuna tabi olan çiftler ve bir Romanya mülkünün boşanmada nasıl paylaşıldığı için boşanmada Romanya'daki mülk makalemize bakın.
Üç Romanya rejimi
Evliliğinize Romanya hukuku uygulanıyorsa, örneğin Romanya'da yaşadığınız için, Medeni Kanun üç rejim sunar (312. md.):
| Rejim | Kime ne ait | Satış veya ipotek |
|---|---|---|
| Yasal mal ortaklığı (comunitatea legală), varsayılan rejim | Evlilik süresince eşlerden birinin edindiği mal ortaktır, paysız elbirliği mülkiyetindedir (339. md.). Miras, bağışlar ve bazı diğer kalemler kişisel kalır (340. md.) | Ortak gayrimenkul: her iki eş (346(1). md.) |
| Mal ayrılığı (separația de bunuri) | Her eş kendi adına edindiğine sahip olur. Birlikte alınan mal paylı mülkiyette ortaklaşa sahiplenilir (360, 362. md.) | Kayıtlı mal sahipleri. Her paydaş bütün için imzalamalıdır |
| Sözleşmeli mal ortaklığı (comunitatea convențională) | Anlaşmayla düzenlenmiş yasal mal ortaklığı: genişletilmiş, daraltılmış veya ek onay kurallarıyla (366-367. md.) | Anlaşmanın öngördüğü şekilde, kanun sınırları içinde |
Yasal mal ortaklığı dışındaki her rejim, evlilikten önce veya evlilik sırasında bir Romanya noteri huzurunda imzalanan bir evlilik sözleşmesi (convenție matrimonială) gerektirir (329 ve 330. md.). Üçüncü kişileri bağlaması için Ulusal Noter Evlilik Rejimleri Sicili'ne kaydedilir ve gayrimenkul için tapu siciline (Carte Funciară) şerh edilir (334. md.). Bu formaliteler eksikse, iyi niyetli üçüncü kişiler sizi yasal mal ortaklığı altında evli kabul edebilir (313(3). md.).
Yurt dışında birlikte yaşayan ve hiç hukuk seçmemiş bir çift için, kime neyin ait olduğunu genellikle yaşadıkları ülkenin hukuku belirler.
Eşinizin imzalaması gerekir mi?
| Durum | Romanya kuralı | Not |
|---|---|---|
| Satın alma, yasal mal ortaklığı altında | Eşlerden biri ortak mal edinme işlemlerini tek başına yapabilir (345(2). md.) | Mülk yine de ortak olur |
| Ortak gayrimenkulün satışı veya ipotek edilmesi | Her iki eş de kabul etmelidir (346(1). md.) | Eşlerden birine ulaşılamadığında satışları engelleyen kural budur |
| Kendi kişisel mülkünüzün satışı veya ipotek edilmesi | Yalnızca siz (342. md.) | Aile konutu değilse |
| Aile konutu, eşlerden birine ait olsa bile | Diğer eşin yazılı onayı (322(1). md.) | Onay haklı bir sebep olmadan reddedilirse mahkeme işleme izin verebilir (322(3). md.) |
| Eşlerden biri katılamıyor | Bir eş diğerine vekalet verebilir (314. md.) | Uygulamada noter onaylı bir vekaletname |
Aile konutu kuralının kendi kapsamı vardır. 2589(3). madde uyarınca, eşlerin aile konutu üzerindeki hakları konutun bulunduğu yerin hukukuna tabidir. Aile konutu, eşlerin ortak konutudur (321. md.). O konut Romanya'daysa, rejiminizin geri kalanına hangi hukuk uygulanırsa uygulansın 322. madde geçerlidir. Yurt dışında yaşayan bir çiftin tatil için kullandığı Romanya'daki bir villa genellikle onların aile konutu değildir, ancak bu bir varsayım değil, avukatınıza sorulacak bir sorudur.
Eşlerden biri, mal sahibi olmasa bile, aile konutunun tapu siciline şerh edilmesini isteyebilir (321(2). md.). Bu şerh olmadan, onay vermeyen eş genellikle yalnızca tazminat talep edebilir, iptal edemez; alıcı durumu bilmiyorsa (322(5). md.).
Seyahat edemiyorsanız Romanya'da vekaletname rehberimize bakın.
İki ismi de tescil ettirmek: neyi değiştirir
Tapu sicilinde evli bir çift birkaç şekilde görünebilir: eşlerden biri tek başına, mal ortaklığı altında (devălmășie) ikisi birlikte müşterek malik olarak veya ikisi belirli paylarla. Seçenekleri bir villanın hangi isme tescil edileceği makalemizde karşılaştırdık.
Akılda tutulması gereken üç nokta:
- Tescil ve rejim aynı şey değildir. Rejim, aranızdaki mülkiyeti belirler. 344. madde uyarınca eşlerden biri, tapu sicilinin bir mülkün mal ortaklığına ait olduğunu belirtmesini isteyebilir.
- Üçüncü kişiler sicile güvenir. 2595. madde uyarınca rejimin üçüncü kişiler üzerindeki etkileri rejime uygulanan hukuku izler, ancak mülkün bulunduğu devletin tapu sicili kurallarına uyulmuş olması gibi istisnalar vardır. Gerçek düzenlemenizle uyuşan bir sicil herkesi korur.
- Kayıtlı her malik imzalar. Rejiminiz ne olursa olsun, malik olarak kayıtlı herkesin satış veya ipotek senedini imzalaması gerekecektir.
Noter öncesi kontrol listesi
- Rejiminizi bilin. Evlilik öncesi sözleşme imzaladınız mı veya bir hukuk seçtiniz mi? İlk ve şimdiki ortak ikametgahınız neredeydi?
- Belgeleri getirin. Evlilik cüzdanı ve varsa evlilik sözleşmesi veya hukuk seçimi anlaşması; apostil ve Romence yeminli tercümesiyle.
- Tescili belirleyin. Tek isim, müşterek veya paylı; rejiminizle ve kimin ödediğiyle tutarlı olarak.
- Noterden önceden öğrenin: satın almayan eşin bir beyan veya onay imzalaması gerekip gerekmediğini ve hangi biçimde.
- Bankaya sorun: eşin müşterek borçlu olması veya konut kredisini imzalaması gerekip gerekmediğini. Bir Romanya bankası yabancı alıcıları fiyatın %70'ine kadar finanse edebilir; en az %30 öz sermaye ile.
- Boşanma ve mirası önceden düşünün. Romanya'daki mülkün mirası makalemiz ikincisini ele alıyor.
- Bağımsız bir avukat tutun. Geliştiricinin avukatı yalnızca geliştiriciyi temsil eder.
Sık sorulan sorular
2016/1103 sayılı Tüzük Romanya'da uygulanıyor mu?
Hayır. Romanya, 2016/954 sayılı Konsey Kararı ile bunu uygulamaya yetkilendirilen 18 üye devlet arasında değildir. Romanyalı noterler ve mahkemeler Romanya Medeni Kanunu'nun 2589 ila 2596. maddelerini uygular.
Yurt dışında yaşıyorsak ve hiç bir hukuk seçmediysek villamıza hangi hukuk uygulanır?
Romanya Medeni Kanunu'nun 2592 ve 2589(1). maddeleri uyarınca sırasıyla ortak mutad meskeniniz, ardından ortak uyrukluğunuz, ardından evlilik yeri hukuku. Yurt dışında birlikte yaşayan bir çift için bu genellikle yaşadığınız ülkenin hukukudur.
Eşim olmadan Romanya'da mülk alabilir miyim?
Romanya yasal mal ortaklığı rejiminde eşlerden biri tek başına satın alabilir (345(2). madde), ancak mülk ortak olur. Yabancı bir rejimde cevap o hukuka bağlıdır. Noterden önceden hangi beyanlara ihtiyaç duyduğunu sorun.
Sattığımızda eşimin imzalaması gerekir mi?
Mülk ortaksa evet (346(1). madde). Aile konutuysa, tek mal sahibi siz olsanız bile eşin yazılı onayı gerekir (322. madde). Mal sahibi olarak kayıtlı olan herkes imzalamalıdır.
Mülkümüz için Romanya hukukunu seçebilir miyiz?
Evet, eşlerden biri Romanya vatandaşıysa veya mutad meskeni Romanya'daysa ya da Romanya evlilik sonrası ilk ortak ikametgahınızsa (2590. madde). Anlaşma açık, yazılı, ikinizin de imzaladığı ve tarihlendirdiği bir anlaşma olmalıdır.
Sonuç
Romanya'da evli bir alıcının mülkünü iki şey belirler: evlilik mal rejiminize uygulanan hukuk, yani yurt dışında yaşayan çiftler için genellikle yaşadığınız ülkenin hukuku, ve tapu sicili. İmzadan önce ikisini uyumlu hale getirin ve eşinizin kanunun gerektirdiği her durumda imzalamaya hazır olduğundan emin olun.
Çift olarak satın alıyorsanız, bizimle veya başka bir yerde, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Durumunuzu ve notere ve bağımsız avukatınıza sorulacak soruları birlikte gözden geçiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Romanya Medeni Kanunu, konsolide metin (legislatie.just.ro), 312-367 ve 2589-2596. maddeler · (AB) 2016/1103 sayılı Konsey Tüzüğü (EUR-Lex), 11. gerekçe ve 20-28, 69 ve 70. maddeler · (AB) 2016/954 sayılı Konsey Kararı (EUR-Lex), 1. madde
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Evlilik mal rejimi kuralları uyruğunuza, ikametgahınıza ve anlaşmalarınıza bağlıdır: imzadan önce durumunuzu bağımsız bir avukata kontrol ettirin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
