Noter, bir dairenin satışını yalnızca birliğin borçlara ilişkin, 30 gün geçerli, yönetici ve başkan tarafından imzalanmış belgesiyle imzalar (196/2018 sayılı Kanun, Md. 33).
Birlik günde en fazla %0,2 talep edebilir, yalnızca vade tarihinden 30 gün sonra; toplam cezalar borcu aşamaz (Md. 77).
Birliğin, borcu bulunan bir daire üzerinde kanuni ipoteği vardır. Ödeme yapıldığında başkan ipoteği 10 gün içinde kaldırmak zorundadır (Md. 80).
Romanya'da kat malikleri birlikleri: kısa cevap
Romanya'da bir daire satın aldığınızda binaya da katılmış olursunuz. 196/2018 sayılı Kanun uyarınca, en az üç bağımsız bölümlü bir kat mülkiyeti yapısı kat malikleri birliği (asociație de proprietari) aracılığıyla yönetilir. Genel kurulu bir başkan, bir yönetim kurulu ve bir denetçi seçer; belediye başkanı tarafından verilmiş bir belgeye sahip olması gereken bir yönetici de işe alır.
Birlik her ay întreținere olarak bilinen bir ödeme listesi ilan eder: binanın işletme giderlerinden payınız ve zorunlu onarım fonuna katkılar. Kanun, birliğe tahsilat için güçlü araçlar verir. Ödenmeyen katkılar için her daire üzerinde kanuni ipoteği vardır ve noter, satıcının neyi borçlu olduğunu gösteren bir birlik belgesi olmadan bir dairenin satışını imzalamaz. Borç varsa satış, ancak alıcı bunu açıkça devralırsa ilerler.
Açık söyleyelim: binanın defterleri, satın aldığınız dairenin bir parçasıdır. İmzalamadan önce okuyun.
Daire satın almanın geniş çerçevesi, fiyatlar, şehirler ve süreç için Romanya'da daire satın alma rehberimize bakın. Aynı kanunun uygulanabileceği villa toplulukları için site aidatları makalesine bakın.
Binayı kim yönetir
| Organ | Rol | Madde |
|---|---|---|
| Genel kurul | Tüm maliklerden oluşur. Başkanı, yönetim kurulunu ve denetçiyi seçer ve görevden alır; tüzüğü, bütçeyi ve onarım kararlarını kabul eder | Md. 45, 53 |
| Yönetim kurulu | Genel kurullar arasında birliği yönetir; yıllık onarım fonunu önerir; genel kurulun yetkisiyle yöneticiyi atar | Md. 45, 63, 71 |
| Başkan | Birliği temsil eder, belgelerini imzalar, maliklerin yazılı şikâyetlerini 10 gün içinde yanıtlamak zorundadır | Md. 45, 57 |
| Denetçi (cenzor) veya denetim komitesi | Hesapları kontrol eder | Md. 45 |
| Yönetici | Bir kişi veya uzman bir şirket; teknik bakım, muhasebe ve kasayı yürütür. Belediye başkanı tarafından verilmiş bir belgeye ve ekonomik suçlar bakımından temiz sicile sahip olmalıdır | Md. 63, 64 |
Genel kurulun kanuna veya tüzüğe aykırı ya da maliklerin menfaatlerine zarar veren kararları mahkemede iptal ettirilebilir (Md. 52).
Her ay ne ödersiniz
Aylık liste, giderleri 75. maddede belirtilen yöntemlere göre böler:
| Gider türü | Nasıl bölünür | Neyi kapsar |
|---|---|---|
| Kişi başına | Her bağımsız bölümde yaşayan veya çalışan kişi sayısına göre | Binayı kaç kişinin kullandığına bağlı giderler |
| Bireysel tüketim | Sayaçlara veya ısı payı ölçerlere göre | Su, sıcak su, birlik üzerinden faturalandırılan ısıtma |
| Ortak mülkteki paya göre | Her dairenin kullanılabilir alanına dayalı payına göre | Çatı, cephe, merdiven ve tesisatların onarım ve bakımı |
| Yararlanıcı başına | Bazı maliklerin birlik aracılığıyla yönetilen bireysel hizmetleri | Yalnızca bazı maliklerin kullandığı hizmetler |
| Teknik tüketiciler ve diğer | Teknik tüketicilere göre veya diğer giderler | Kanun ve tüzükte belirtildiği gibi |
İki kural, paylaşımın adil olmasını korur. Hiçbir malik, ortak mülkün bir kısmını kullanmadığı için muaf değildir (Md. 75(4)). Giderlerin bölünmesine ilişkin yasal kuralları ihlal eden genel kurul kararları geçersizdir (Md. 75(3)). Bir istisna: genel kurul, zemin kat ve birinci kat dairelerini asansör elektriğinden muaf tutabilir (Md. 75(5)).
Ödeme koşulları. Aylık listede ilan edilen katkılar, ilandan itibaren en geç 30 takvim günü içinde ödenmelidir (Md. 77(2)).
Her birliğin bulundurması gereken iki fon
Onarım fonu (fond de reparații). Malikler yıllık bir onarım fonunu onaylamalıdır; peşin ve eşit aylık taksitlerle toplanır. Yalnızca binanın güçlendirilmesi, ısı yalıtımı iyileştirmesi, mimarisinin ve çevresinin iyileştirilmesi ile ortak mülkün onarımı veya iyileştirilmesi için kullanılabilir (Md. 71(2)). Ortak mülkten elde edilen gelir, örneğin ortak bir alanın kirası, yine yalnızca onarım fonuna girer ve maliklere ödenmez (Md. 70).
Binanın defterleri, satın aldığınız dairenin bir parçasıdır. İmzalamadan önce okuyun.
İşletme sermayesi fonu (fond de rulment). Binanın bir aylık işletme giderini karşılayacak tutardır; her malik tarafından peşin ödenir (Md. 72(1), (3)). Sattığınızda, satış sözleşmesi aksini söylemiyorsa size iade edilir (Md. 72(5)). Alıcının bunu satıcıya geri ödeyip ödemeyeceğini sözleşmede kararlaştırın.
Bükreş'in deprem risk sınıflarındaki binalar için onarım fonunun büyüklüğü, maliklerin ne kadar hazırlıklı olduğu hakkında çok şey söyler. Bükreş'te deprem riski yazısına bakın.
Malikler ödemediğinde
| Adım | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Cezalar | Birlik kendi cezalarını belirleyebilir: günde en fazla %0,2, yalnızca vade tarihinden 30 gün sonra ve borcun kendisinden asla fazla olmamak üzere | Md. 77(1) |
| İhtar | Yönetici maliki yazılı olarak bilgilendirir ve başkanı ile yönetim kurulunu haberdar eder | Md. 78(1) |
| Mahkeme | Birlik, vade tarihinden 60 günden fazla veya listenin ilanından 90 gün sonra dava açabilir; mahkeme harcı yoktur | Md. 78(2), (3) |
| Kanuni ipotek | Birliğin, ödenmeyen katkılar için daire üzerinde kanuni ipoteği vardır; başkanın talebiyle tapu siciline kaydedilir | Md. 80(1), (3) |
| Kaldırma | Borç ödendiğinde başkan ipoteği 10 gün içinde kaldırmak zorundadır | Md. 80(4) |
Borç daireyi nasıl takip eder
33. madde, her alıcının bilmesi gereken kuraldır:
- Satıcı, güncel ödemeyi kanıtlamalıdır: birliğe katkılar ve kamu hizmetleri bakımından.
- Noter yalnızca bir belgeyle imzalar: birlikten alınmış, numaralı, tarihli, 30 takvim günü geçerli, yönetici ve başkan tarafından imzalanmış ve birliğin mührünü taşıyan. Katkıların ödendiğini veya hâlâ borçlu olunan tutarı belirtir.
- Birlik yoksa veya birliğin başkanı ve yöneticisi yoksa, satıcı senette belirtilen yeminli bir beyan verir ve 2 aydan eski olmayan son faturayı ödeme belgesiyle birlikte gösterir.
- Borç varsa noter, yalnızca alıcı satıcının birliğe ve kamu hizmeti sağlayıcılarına olan tüm borçlarını açıkça devralmayı kabul ederse imzalar.
- Bu koşullar olmadan imzalanan bir satış iptal edilebilir (Md. 33(4)).
- Satıcı teslim eder: dairenin haklarını ve yükümlülüklerini etkileyen belgeleri, enerji performans belgesi dahil (Md. 33(5)).
Yani borç daireyi sürpriz olarak takip etmez. Kâğıt üzerinde takip eder: belgede bir rakam olarak, senette kabul ettiğiniz bir madde olarak veya tapu sicili özetinde bir kanuni ipotek olarak. Görev, üçünü de okumaktır.
Daire satın almadan önce kontrol listesi
- Satıcıdan birlik belgesini imza gününde değil, erkenden isteyin ve son üç aylık listeyle karşılaştırın.
- Tapu sicili özetini okuyun; birlik lehine kanuni ipotek var mı bakın. Tapu sicili özeti yazısına bakın.
- Son genel kurul tutanaklarını görmek isteyin ve yıllık bütçeyi: planlanan çalışmalar, onarım fonu bakiyesi ve iyileştirme için herhangi bir kredi.
- Yöneticinin kim olduğunu kontrol edin ve belgenin kanunun gerektirdiği gibi ilan panosunda asılı olduğunu doğrulayın (Md. 64(8)).
- Aylık listenin neleri içerdiğini sorun: ısıtma ve sıcak su birlik üzerinden mi, doğrudan faturalı mı.
- Sözleşmede kararlaştırın: işletme sermayesi fonunu kimin iade edeceğini ve cari ayı kimin ödeyeceğini.
- Kendi avukatınız belgeyi ve senet taslağını okusun. Satın alma için avukat seçimi yazısına bakın.
Sık sorulan sorular
Romanya'da kat malikleri birliği zorunlu mu?
196/2018 sayılı Kanun, en az üç bağımsız bölümlü kat mülkiyeti yapılarındaki birlikleri düzenler ve onarım fonu, giderler ve satışlara ilişkin kurallarının çoğu bir birliğin var olduğunu varsayar. Birlik olmayan yerde de kanun, satıcının noterde yeminli beyan ve ödeme belgesi sunmasını şart koşar.
Romanya'da întreținere nedir?
Kat malikleri birliğinin aylık ödeme listesi: binanın işletme giderlerinden her dairenin payı; kişi sayısına, sayaçlara veya ortak mülkteki paya göre bölünür, buna onarım fonu taksiti eklenir. İlan edildikten sonra en geç 30 gün içinde ödenmelidir.
Satıcının birliğe olan borçlarını devralabilir miyim?
Yalnızca görebildiğiniz belgelerde. Noter, varsa borcu belirten bir birlik belgesi ister. Borç varsa satış, ancak siz bunu açıkça devralmayı kabul ederseniz imzalanır. Birlik ayrıca daire üzerinde kanuni ipotek tesis ettirebilir; bu, tapu sicili özetinde görünür.
Birlik gecikme cezası olarak en fazla ne kadar talep edebilir?
Günlük en fazla %0,2, yalnızca vade tarihinden 30 gün sonra uygulanır ve toplam ceza, uygulandığı borcu asla aşamaz (196/2018 sayılı Kanun, Md. 77).
Onarım fonu ne için kullanılır?
Yalnızca binanın güçlendirilmesi, ısı yalıtımı iyileştirmesi, mimarisinin ve çevresinin iyileştirilmesi ile ortak mülkün onarımı veya iyileştirilmesi için. Malikler her yıl onaylamalıdır ve eşit aylık taksitlerle toplanır.
Sonuç
Romanya'daki bir apartmanda birlik, giriş kapınızın dışındaki her şeyin ev sahibidir. Kanun ona güçlü araçlar verir, alıcıya da net koruma sağlar: bir belge, noterin kontrolü ve tapu sicili.
İmzalamadan önce belgeyi, tutanakları ve bütçeyi isteyin. Binanın size neye mal olacağını ve sizden neler isteyebileceğini onlar söyler.
Teklif vermeden önce bir binanın evraklarını gözden geçirmek istiyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Kat malikleri birlikleri ve kat mülkiyeti yapılarının yönetimi hakkında 196/2018 sayılı Kanun, konsolide metin (legislatie.just.ro), Md. 1, 33, 45, 52, 53, 57, 63, 64, 70–72, 75, 77, 78 ve 80
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Her birliğin tüzüğü ve kararları kendi kurallarını ekler; satın almadan önce bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
