Romanya’da mülkü sizden önce kim satın alabilir? Rüçhan hakları kolayca anlatıldı

Romanya’da rüçhan hakkı: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Rüçhan hakkı (drept de preempțiune), alıcıya sunulan aynı bedelle ve aynı koşullarla bir mülkü herkesten önce satın alma hakkıdır (Medeni Kanun md. 1730). Böyle bir hakkın bulunduğu yerde, size yapılan satış hak sahibinin bunu kullanmaması şartına bağlıdır (md. 1731). Kanunla belirlenen bir rüçhan hakkını atlayan satış geçersiz olabilir.

Bir villa alıcısı için iyi haber: çoğu durumda bir köyün veya kasabanın yerleşik alanı içindeki bir ev ve parsel üzerinde kimsenin rüçhan hakkı yoktur. Önemli olan haklar üç durumla ilgilidir: yerleşik alanın dışındaki tarım arazisi (extravilan), tescilli bir tarihi anıt (monument istoric) ve tapu siciline işlenmiş özel bir anlaşma.

Kısaca: yerleşik alan içindeki bir parselde yeni bir villa satın alıyorsanız, büyük olasılıkla kimse sizden önce satın alamaz. Dışındaki bir tarım parseli veya tescilli bir ev satın alıyorsanız, noterden önce tamamlanması gereken eksiksiz bir prosedür vardır.

Sizden önce kim satın alabilir: tablo

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kim	Neyin üzerinde	Yasal dayanak	Atlanırsa
Paydaşlar, eşler ve akrabalar, kiracılar, komşular, genç çiftçiler, araştırma kurumları, yerel sakinler, devlet	Yapılaşmış alanın dışındaki tarım arazisi	17/2014 sayılı Kanun, md. 4	Satış geçersizdir (md. 16)
Kültür Bakanlığı veya yerel birimleri, ardından yerel idare	Özel mülkiyetteki tescilli bir anıt	422/2001 sayılı Kanun, md. 4	Satış geçersizdir (md. 4(4))
Paydaşlar veya komşular	Özel mülkiyetteki orman arazisi	Medeni Kanun, md. 1746	Genel kurallar
Bir tarım kiracısı (arendaș)	Kiraladığı tarım varlıkları	Medeni Kanun, md. 1849	Genel kurallar
Sözleşmeyle hak verilen herkes	Tapu siciline şerh edildikten sonra herhangi bir mülk	Medeni Kanun, md. 1730, 1737	Hak sahibi sizin yerinize geçebilir (md. 1733)

Yerleşik alanın dışındaki tarım arazisi: 17/2014 sayılı Kanun

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bu, çoğu alıcıyı şaşırtan durumdur. 17/2014 sayılı Kanun, bir yerleşimin yerleşik alanı dışındaki tarım arazilerinin satışına uygulanır. Yerleşik alan içindeki araziye (intravilan) uygulanmaz. Ayrıca tek bir kadastro numarası olan, çoğunlukla yerleşik alan içinde avlu ve inşaat arazisi olarak, kısmen de dışında tarım arazisi olarak yer alan tek bir parsele de uygulanmaz (md. 2(1), 2024’te değiştirildiği şekliyle).

Sırayla kim önce gelir (md. 4(1)):

1. I. sıra: paydaşlar, eşler, akrabalar ve üçüncü dereceye kadar kayın hısımları.
2. II. sıra: arazi üzerindeki tarımsal yatırımların (meyve bahçeleri, bağlar, şerbetçiotu, özel sulama) sahipleri ve/veya kiracıları.
3. III. sıra: komşu tarım arazilerinin sahipleri ve/veya kiracıları.
4. IV. sıra: 40 yaşına kadar genç çiftçiler.
5. V. sıra: Tarım ve Orman Bilimleri Akademisi ve araştırma enstitüleri.
6. VI. sıra: yerleşimde veya komşu bir yerleşimde yaşayan bireyler.
7. VII. sıra: Devlet Mülkleri Ajansı aracılığıyla Romanya devleti.

Nasıl işler (md. 6-10): satıcı, satış teklifinin ilan edilmesi için belediyeye bir talep sunar. Belediye bunu 45 iş günü boyunca ilan eder. Satın almak isteyen bir hak sahibi bu süre içinde yazılı olarak kabul eder. Tarım idaresi daha sonra koşulları kontrol eder ve bir nihai onay (aviz final) verir. Bu olmadan noter imzalamaz. 30 hektara kadar olan parsellerde onayı ilçe ofisi, 30 hektarın üzerinde ise merkezi birim verir (md. 9(1)). Onay 6 ay geçerlidir (md. 9(3)).

Peki hiçbir hak sahibi satın almazsa? O zaman satış yalnızca kümülatif koşulları karşılayan alıcılara açıktır: en az 5 yıldır Romanya’da ikamet, 5 yıldır Romanya’da çiftçilik ve en az 5 yıldır Romanya vergi idaresine kayıt (md. 4^1(1)). Yalnızca zamanında böyle bir alıcı çıkmazsa arazi herkese satılabilir (md. 4^1(5)).

İki kural daha: bu tür bir araziyi satın aldıktan sonra 8 yıl içinde satan satıcı, değer artışı üzerinden %80 oranında özel vergi öder (md. 4^2). AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vatandaşları ise bu tür arazileri yalnızca uluslararası anlaşmalar çerçevesinde, karşılıklılık esasına göre edinebilir (md. 2(3)).

Yabancı alıcı için sonuç: yerleşik alanın dışındaki tarım arsası “villa yapmak için ucuz bir arsa” değildir. Satın alması yavaş ve kısıtlıdır, üzerine inşaat yapmak ise ayrı bir imar meselesidir. Bir arsada nelerin yapılabileceğinin nasıl kontrol edileceğini yapı ruhsatları ve PUZ hakkındaki makalemizde anlattık.

Tescilli tarihi eserler: önce devlet gelir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tarihi anıtların korunmasına dair 422/2001 sayılı Kanun, md. 4 uyarınca, özel mülkiyetteki tescilli bir anıt ancak devlete satın alma fırsatı tanındıktan sonra satılabilir. Satıcı bir satış niyeti bildirimi gönderir. Kültür Bakanlığı veya yerel birimleri, bildirimin kaydından itibaren 25 gün içinde satın alma niyetini bildirmek zorundadır. Satın almazlarsa hak yerel yönetime geçer; yerel yönetim 30 iş günü içinde yanıt verir. Devletin hakkını kullanmayacağına dair bildirim takvim yılının tamamı için geçerlidir. Bu usul izlenmeden yapılan satış geçersizdir.

Satış sözleşmesinde ayrıca mülkün anıt statüsü ve koruma yükümlülüğü belirtilmelidir (md. 5).

Hissedarlar ve kiracılar: sahip olmadıkları haklar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki yaygın hata:

• Bir evin hissedarının genel bir önalım hakkı yoktur. Medeni Kanun md. 634 uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça her hissedar payını serbestçe devredebilir. Hissedarlar için önalım hakkı, yerleşik alanın dışındaki tarım arazilerinde (17/2014 sayılı Kanun) ve orman arazilerinde (md. 1746) vardır.
• Konut kiracısının önce satın alma hakkı yoktur. Medeni Kanun kiracıya yalnızca yeni bir kira sözleşmesi imzalanırken tercih hakkı tanır (md. 1828). Ancak kiralanmış bir evi satın alırsanız kira sözleşmesi sizi bağlayabilir: tapu sicilinde şerh edilmişse alıcıya karşı ileri sürülebilir (md. 1811).

Sözleşmeyle önalım hakkı

Satıcı, sözleşmeyle bir kişiye önalım hakkı tanıyabilir. Gayrimenkullerde bu hak tapu siciline şerh edilir (md. 1737). Şerh edilmişse hak sahibi, bedeli yatırarak 30 gün içinde işlemi sizden devralabilir (md. 1732, 1737). Böyle bir hak hak sahibinin ölümüyle sona erer ve süreye bağlanmışsa süre en fazla 5 yıla indirilir (md. 1740). Herhangi bir şey imzalamadan önce güncel bir tapu sicili örneğini okumanız için bir neden daha.

Noterin neleri kontrol edeceği ve önce neleri kontrol etmeniz gerektiği: 6 adım

1. Güncel bir tapu sicili örneği isteyin ve önalım, kira veya kısıtlama şerhlerine bakın.
2. Bilgi amaçlı imar belgesi isteyin (certificat de urbanism). Yeni İmar Kanunu 169/2026, md. 253(4)(a) uyarınca bu belge, mülkün yerleşik alanın içinde mi dışında mı olduğunu ve satışı için devletin önalım usulünü gerektiren tescilli bir anıt olup olmadığını belirtir. Herkes talep edebilir (md. 254).
3. Arazi yerleşik alanın dışında mı? Satıcının 17/2014 sayılı Kanun usulünü tamamladığından ve geçerli bir nihai onaya sahip olduğundan emin olun. Noter bu olmadan imzalamaz.
4. Tescilli bir anıt mı? Devletin ve yerel yönetimin hakkını kullanmama bildirimlerini isteyin.
5. Kiralanmış bir ev mi? Kira sözleşmesini isteyin ve sicile şerh edilip edilmediğini kontrol edin.
6. Kendi avukatınız. Noter tarafsızdır; satıcının veya geliştiricinin avukatı onları temsil eder. Bağımsız bir avukat yalnızca sizin için çalışır. İmza öncesi hukuki kontrol listemize bakın.

Sık sorulan sorular

17/2014 sayılı Kanun köyün içindeki bir inşaat parseli için geçerli mi?

Hayır. Kanun yalnızca yerleşik alanın dışındaki tarım arazilerini kapsar. Yerleşik alanın içindeki arazi (intravilan) kapsam dışındadır (md. 2(1)). Sınıflandırmayı imar durum belgesinden ve tapu sicili kaydından kontrol edin.

Tarım arazisinde rüçhan hakkı prosedürü ne kadar sürer?

Teklif belediyede 45 iş günü ilan edilir. Ardından 10 iş günü kontrol ve onayı vermek için 5 iş günü daha vardır ve daha sonraki aşamalar da izleyebilir (17/2014 sayılı Kanun, md. 6, 7 ve 10). Uygulamada haftalar değil, aylar sürer.

Tescilli bir evi rüçhan hakkı prosedürü olmadan satın aldıysam ne olur?

422/2001 sayılı Kanun’un 4(4). maddesine göre, tescilli bir anıtı devletin veya yerel idarenin rüçhan hakkını kullanmasına izin vermeden satmak geçersizdir. Kullanılmadığına dair bildirimin dosyada bulunması bu nedenle gereklidir.

Paydaşım payımın satışını engelleyebilir mi?

Sıradan bir ev için hayır. Aksi kararlaştırılmadıkça her paydaş payını serbestçe devredebilir (md. 634). Evin tamamının satışı tüm paydaşların katılımını gerektirir (md. 641(4)).

Evi kiralıyorum. Satın alma hakkım var mı?

Medeni Kanun’a göre hayır. Yalnızca kira yenilenirken tercih hakkınız vardır (md. 1828). Kira sözleşmeniz tapu siciline şerh edilmişse, yeni alıcıya karşı da geçerli kalır (md. 1811).

Sonuç

Önalım hakkı her alıcının sorunu değildir. Kontrol etmeyen alıcının sorunudur. Yerleşik alan içindeki bir arsada yer alan villa genellikle bundan muaftır. Yerleşik alan dışındaki tarım arazileri ve tescilli evler ise usulleri, süreleri ve onayları olan farklı bir dünyadır.

Romanya'da bir mülke bakıyorsanız, bizimle de olsa başka biriyle de olsa, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Sicil örneğini ve imar belgesini birlikte inceler, avukatınız için soru listesini hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Yerleşik alan dışındaki tarım arazilerinin satışına dair 17/2014 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 2, 4, 4^1, 4^2, 6–10, 16 · Tarihi anıtların korunmasına dair 422/2001 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 4–5 · Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 634, 641, 1730–1740, 1746, 1811, 1828, 1849 · İmar ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), md. 253–254

Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. İmzalamadan önce bağımsız bir avukata danışın.