Romanya Medeni Kanunu'na göre bir taraf, bir sözleşmede yerine üçüncü bir kişiyi ancak karşı tarafın rızasıyla koyabilir. Teslimden önce bu taraf geliştiricidir.
Devir, devredilen sözleşme için kanunun öngördüğü şekli almalıdır. Vaat tapu siciline şerh edildiyse tapu sicili kuralları da uygulanır (Md. 1317(3)).
Vergi Kanunu'nun 111. maddesi mülkiyet devirlerini 3 yıla kadar elde tutmada %3, sonrasında %1 oranında vergilendirir. Teslimden önceki bir devrin nasıl vergilendirildiği bir vergi danışmanıyla teyit edilmelidir.
Romanya'da ön sözleşmenin devri: kısa cevap
Romanya'da projeden satın aldığınızda genellikle geliştiriciyle bir ön sözleşme imzalarsınız: bir antecontract, hukuken karşılıklı bir satış vaadi (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). İnşaattan sonra nihai noter sözleşmesi imzalanana kadar elinizde tescilli bir konut değil, bu sözleşmeden doğan haklar vardır.
Bu konumu, sözleşmeyi devrederek (cesiunea contractului) Medeni Kanun'un 1315 ile 1320. maddeleri uyarınca başkasına geçirebilirsiniz. Asıl şart 1315. maddededir: karşı tarafın, yani geliştiricinin rıza göstermesi gerekir. Devir, asıl sözleşme için kanunun öngördüğü şekli alır (madde 1316) ve vaat tapu siciline şerh edildiyse tapu sicili kuralları da uygulanır (madde 1317(3)).
Sade söyleyelim: teslimden önce bir ev satmıyorsunuz. Bir sözleşmedeki yerinizi devrediyorsunuz ve geliştiricinin kabul etmesi gerekiyor.
Romanya'da bir villayı daha sonra satmak hakkındaki makalemiz, teslimden sonra tescilli bir konutun satışını ele alır. Bu yazı, ondan önceki aşamayı ele alır.
Teslimden önce elinizde gerçekte ne var
Medeni Kanun'un 1279. maddesi uyarınca bir sözleşme vaadi, nihai sözleşmeyi yerine getirmek için gereken her maddeyi içermelidir. 1669. madde uyarınca taraflardan biri nihai sözleşmeyi imzalamayı haklı bir sebep olmadan reddederse, diğeri mahkemeden onun yerine geçecek bir karar isteyebilir. 1670. madde uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça, vaat kapsamında ödenen para fiyata mahsuben bir avanstır.
Buradan iki pratik nokta çıkar:
- Noter onaylı olup olmadığı. 1244. madde, tapu siciline tescil edilecek ayni hak devreden sözleşmeler için noter senedi şartı koşar. Bir vaat mülkiyeti devretmez, bu nedenle bu kural onu otomatik olarak kapsamaz. Birçok projeden alım sözleşmesi yine de noter huzurunda imzalanır. Sizinkinin hangi şekilde olduğunu kontrol edin, çünkü devrin şeklini bu belirler.
- Tapu siciline şerh edilip edilmediği. 902(2). madde antecontract'ı şerh edilebilecek olgular arasında sayar (notare). 906. madde, geliştiricinin tescilli malik olması ve sözleşmenin nihai sözleşme için bir süre belirlemesi halinde buna izin verir. Şerh, hakkınızı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar.
Henüz imzalamadıysanız, Romanya'da ön sözleşme rehberimize bakın.
Geliştiricinin rızası: işlemin kalbi
1315. madde katıdır: bir taraf, yerine üçüncü bir kişiyi ancak sözleşme tamamen ifa edilmemişse ve karşı taraf rıza gösterirse koyabilir. Teslimden önce her şey bu rızaya bağlıdır.
- Önceden, sözleşmede. 1317(1). madde önceden rızaya izin verir. Devir bu durumda geliştiriciye bildirildiğinde veya geliştirici kabul ettiğinde hüküm doğurur.
- Duruma göre. Sözleşme sessizse, bir alıcı bulduktan sonra geliştiricinin onayına ihtiyacınız olur. Reddedebilir veya şartlar koyabilir.
Bu yüzden devir maddesi bu çıkış yolu için en önemlisidir. Geliştiriciler genellikle onu sınırlar: bir ücret, o ana kadar ödenmiş asgari bir tutar, asgari bir fiyat veya belirli bir aşamadan önce devir yok. Bizimki dahil hiçbir sözleşmenin ne dediğini burada anlatmıyoruz. Maddenizi kendi avukatınızla okuyun.
Yeni alıcıya ne geçer
Yeni alıcı (cesionar) sizin tüm konumunuza geçer:
- Haklar: konutu üzerinde anlaşılan şartlarla teslim almak; ödenen taksitler fiyata mahsup edilir.
- Yükümlülükler: kalan taksitler, süreler ve kabul ettiğiniz diğer görevler.
- Def'iler: 1319. madde uyarınca geliştirici, sözleşmeden doğan tüm def'ileri yeni alıcıya karşı ileri sürebilir.
- Sizin serbest kalmanız: 1318. madde uyarınca devir geliştiriciye karşı hüküm doğurduğunda serbest kalırsınız. Geliştirici sizi serbest bırakmadığını beyan ettiyse, yeni alıcı temerrüde düşerse, 15 gün içinde size bildirimde bulunduktan sonra size başvurabilir.
- Sizin garantiniz: 1320. madde uyarınca sözleşmenin geçerli olduğunu garanti edersiniz.
Avanslar, otopark, depo veya üzerinde anlaşılan bitirme kalemleri listesi için banka teminatları yalnızca kendi şartlarına göre geçer. Geçen her şeyin yazılı bir listesini isteyin.
Teslimden önce bir ev satmıyorsunuz. Bir sözleşmedeki yerinizi devrediyorsunuz ve geliştiricinin kabul etmesi gerekiyor.
Devir ya da al ve yeniden sat: iki farklı yol
Alternatif, teslimi beklemek, nihai sözleşmeyi imzalamak, konutu tescil ettirmek ve ardından satmaktır. Bu, iki devir ve iki tur maliyet demektir.
| Teslimden önce devir | Teslimden sonra yeniden satış | |
|---|---|---|
| Ne satarsınız | Ön sözleşmedeki konumunuz | Adınıza tescilli bir konut |
| Geliştiricinin rızası | Gereklidir (Md. 1315) | Gerekli değildir |
| Şekil | Asıl sözleşmeyle aynı (Md. 1316) | Noter onaylı satış sözleşmesi (Md. 1244) |
| Noter ve tapu sicili | Tek bir devir; vaat şerh edildiyse tapu sicilinin güncellenmesi | Nihai sözleşmeniz, ardından satış sözleşmesi; her birinin kendi masrafları |
| Devir vergisi, Md. 111 | Mülkiyet devirleri için kaleme alınmıştır; bir vergi danışmanıyla kontrol edin | 3 yıla kadar elde tutmada %3, sonrasında %1 |
| Geliştirici ücreti | Mümkün, sözleşmeyle belirlenir | Yok |
| Zamanlama | Geliştiricinin cevabına bağlı | Yalnızca teslim ve tescilden sonra |
| Ana riskler | Ret, şartlar, sorumlu kalmaya devam etmek | Satışa kadar elde tutma maliyetleri, iki set masraf |
Vergi, kanunun söylediği kadarıyla nasıl işler
Buradaki her sonuç, kendi durumunuz için bir vergi danışmanıyla teyit edilmelidir.
Devir vergisi. Vergi Kanunu'nun 111. maddesi, binalar ve araziler üzerindeki mülkiyetin ve ondan türeyen hakların devrini vergilendirir: 3 yıla kadar elde tutmada işlem değerinin %3'ü, sonrasında %1'i. Bir ön sözleşme mülkiyeti devretmez; bu nedenle metne göre 111. madde bir devir için tasarlanmamıştır. Konutu kendi adınıza alıp sonra satarsanız uygulanır. Romanya'da mülk satışında vergi rehberimize bakın.
Devirde gelir vergisi. Yeni alıcı size geliştiriciye ödediğinizden fazlasını ödüyorsa, soru bu tutarın nasıl vergilendirildiğidir. 114. maddede diğer kaynaklardan gelir şeklinde bir artık kategori vardır ve 116. madde, yıllık beyannamede bildirilen bu gelir için %10 oranını belirler. Bir devrin buraya girip girmediği, başka bir yere girip girmediği veya tekrarlanırsa bağımsız faaliyet sayılıp sayılmadığı bir yorum meselesidir. İmzalamadan önce yazılı bir cevap alın.
KDV. Bir geliştiricinin yeni bir bina satışı KDV'ye tabidir: 292(2)(f). madde yeni binaları muaf tutmaz ve 291. madde genel oranı %21 olarak belirler. Geliştiriciye, adınıza zaten kesilmiş faturaların devirden sonra nasıl ele alındığını sorun. 269(3). madde, gayrimenkul satan bireylerin ne zaman KDV mükellefi olacağının tanımını metodolojik normlara bırakır; bunu birden fazla kez yaparsanız önemlidir. Daha fazlası yeni konutlarda KDV rehberimizde.
Kendi ülkeniz. Yabancı bir mukimin devri kendi ülkesinde de bildirmesi gerekebilir. Yerel bir vergi danışmanıyla kontrol edin.
İmzadan önce sorulacak sorular
- Sözleşme devre izin veriyor mu, önceden rızayla mı yoksa yalnızca duruma göre mi?
- Bir devir ücreti var mı ve kim öder?
- Kısıtlamalar var mı: ödenen tutar, inşaat aşaması, asgari fiyat, reklam?
- Geliştiricinin cevap vermek için ne kadar süresi var ve hangi belgeleri isteyecek?
- 1318. madde uyarınca serbest bırakılacak mıyım?
- Teminatlara, otoparka, depoya ve bitirme kalemleri listesine ne olur?
- Sözleşme noter onaylı olacak mı ve tapu siciline şerh edilecek mi?
- Avanslar için KDV faturaları devirden sonra nasıl ele alınır?
Kontrol listesi: devretmeye karar verirseniz
- Geliştirici için değil, sizin adınıza hareket eden bağımsız bir avukatla devir maddesini okuyun.
- Alıcıyla fiyat üzerinde anlaşmadan önce geliştiricinin yazılı rızasını alın.
- Geliştiriciden bir ödeme dökümü isteyin: neyin ödendiği, neyin kaldığı ve ne zaman.
- Romanya'da ve ikamet ettiğiniz ülkede yazılı bir vergi görüşü alın.
- Şekli noterle kararlaştırın ve vaat şerh edildiyse tapu sicilinin güncellenmesini.
- Noter ve banka tarafından alıcının parası üzerinde fon kaynağı kontrollerini bekleyin.
- Devri, geçen her şeyi sıralayarak ve geliştiricinin kabulü ekli olarak imzalayın.
- Dosyayı saklayın: sözleşme, devir, rıza, ödeme belgeleri, vergi belgeleri.
Gelmiyor musunuz? Apostilli bir noter vekaletnamesi, noter ifadesini kabul ederse devri kapsayabilir. Romanya'da avukat seçimi rehberimize bakın.
Sık sorulan sorular
Romanya'da projeden aldığım konutu teslimden önce satabilir miyim?
Konutun kendisini değil, ön sözleşmedeki konumunuzu satarsınız. Medeni Kanun'un 1315. maddesi uyarınca bu, geliştiricinin rızasını gerektirir. İmzalamadan önce devir maddesini kontrol edin.
Geliştiricinin kabul etmesi gerekir mi?
Evet. Kanun, karşı tarafın rızasını arar. Rıza sözleşmede önceden ya da daha sonra, duruma göre ve şartlarla verilebilir.
Devirde %3 devir vergisi öder miyim?
111. madde mülkiyet devirlerine uygulanır ve ön sözleşme mülkiyeti devretmez. Devrin kendisinin nasıl vergilendirildiği bir yorum meselesidir, bu nedenle bir Romanya vergi danışmanıyla teyit edin.
Devir için noter gerekir mi?
1316. maddeye göre, devir, asıl sözleşme için kanunun öngördüğü şekli alır. Vaat tapu siciline şerh edildiyse tapu sicili kuralları da uygulanır. Noterinize sorun.
Devirden sonra hâlâ sorumlu muyum?
Devir geliştiriciye karşı hüküm doğurduğunda sorumluluktan kurtulursunuz; geliştirici sizi serbest bırakmadığını beyan etmişse bu geçerli değildir (madde 1318). Bu durumda yeni alıcı ödeme yapmazsa geliştirici sizden talep edebilir.
Sonuç
Teslimden önce çıkışınız bir sözleşme meselesidir. Satın aldığınız gün yazılan tek bir madde bunu belirler: sözleşmenin devredilip devredilemeyeceği, ne maliyetle ve hangi şartlarla.
Romanya'da, bizimle veya başka biriyle, projeden bir alım düşünüyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Çıkış yolunu birlikte inceleriz; sözleşmenin kendisini ise kendi avukatınızla kontrol etmelisiniz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Romanya Medeni Kanunu, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), Md. 902, 906, 1244, 1279, 1315-1320, 1669, 1670 · Romanya Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), Md. 111, 114, 116, 269, 291, 292 · Ulusal Mali İdare Ajansı (ANAF)
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Herhangi bir devrin şartları kendi sözleşmenize bağlıdır; imzalamadan önce bağımsız bir avukat ve bir vergi danışmanıyla kontrol edin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
